Ипотека и недвижимость - Загородная ипотека

Для одних Швейцария, расположенная между Францией, Германией, Австрией и Италией, это словно сошедшие с картинки красочные горные деревушки, средневековые замки и современные мегаполисы. Для других лучшие зимние курорты, горные лыжи, нетронутая природа. Для третьих богатое, космополитичное государство, в котором прекрасно сочетаются приверженность к традициям и устремленность в будущее, благоприятная экологическая ситуация и высокий уровень безопасности и стабильности.

Швейцария по праву считается культурным и географическим центром Европы. В разных районах этой страны не только непохожие традиции, но и различные языки. По-немецки говорит население центральной части государства и севера Альп. Здесь расположены города Берн, Цюрих, Базель. Швейцарские французы в основном живут на побережье Женевского озера и на западе Альп: в Женеве, Монтре, Лозанне. По-итальянски общаются на юге: в Локарно, Лугано. А в некоторых местах на горных равнинах можно услышать даже румынский язык.

Являясь федеративной республикой, Швейцария состоит из 26 кантонов. Каждый из них имеет свои органы управления и конституцию и обладает высокой степенью автономии. Самый большой Женевский кантон. Его столица город Женева с населением около 180 тыс. человек.

Швейцария
Столица: Берн.
Население: около 7,5 млн человек (из них более 131 тыс. проживают в столице конфедерации Берне).
Географическое положение: страна граничит с Францией, Германией, Австрией, Лихтенштейном, Италией, выхода к морю не имеет. Практически вся Швейцария лежит в горах.
Климат: умеренно континентальный, альпийский.
Время: отстает от московского на два часа.
Официальные языки: немецкий, французский, итальянский и ретороманский.
Валюта: швейцарский франк.
Перелет: из Москвы до Женевы составляет три с половиной часа. Если остановиться здесь на пути из Лондона, Рима или Мадрида, то два часа. А из Милана и Парижа всего час лета.
Телефонный код: 31.

Женева

Первые упоминания о кельтском поселении на этом месте относятся к 58 году до н. э. Вплоть до IX века оно находилось под протекторатом Римской империи. В дальнейшем территорию контролировало герцогство Савойское (Франция). Лишь в 1536 году город получил независимость, правда, весьма ненадолго, поскольку опять был завоеван западными соседями. Лишь к 1813 году он смог выйти из состава Франции и подписать договор со Швейцарской Федерацией.

Раскинувшись на берегу одного из самых больших и красивых озер Европы, Женева словно поделена на две части. На правом берегу (Rive Gauche) Старый город X века, окруженный крепостной стеной. К юго-западу от него находится университетский район Планпале (Plainpalais). Южнее район Каруж (Carouge). Этакий пряничный городок с цветными двухэтажными домиками, где предпочитают жить художники и артисты.

На этой же стороне озера находится и район Шампель (Champel). Исключительные тишина и спокойствие привлекают сюда в первую очередь молодые семейные пары и людей в возрасте.

По левую сторону озера (Rive Droite) выстроились в ряд фешенебельные гостиницы с красивыми фасадами, круглый год украшенными цветами. Немного дальше находятся главные офисы международных организаций. Эта часть города похожа на Нью-Йорк в миниатюре: единение стекла и бетона. В остальной Женеве почти нет домов выше десятиэтажных, поэтому современные, устремленные ввысь здания кажутся привнесенными извне.

Огромный экспоцентр почти у самого аэропорта (поездка от него до Женевы занимает не более 25 минут) известен своими ежегодными автосалонами международного уровня. В нем можно не только увидеть достижения современного автомобилестроения и восхититься фантазией дизайнеров, но и купить антикварную машину.

Эмблемой города с конца XIX века стал мощный фонтан (Jet d’Eau), вырывающийся из озера. Он вылетает на высоту 140 м со скоростью 200 км/ч. Запущенный с чисто практическими целями (для уменьшения давления воды в озере в момент проведения технических работ), фонтан произвел фурор и стал достопримечательностью города. Излюбленным местом для прогулок жителей и гостей Женевы является английский парк. Здесь практически круглый год можно любоваться зелеными газонами, тенистыми аллеями, альпийскими горками, чистым озером с плавающими белоснежными лебедями. Кафедральный собор центральная точка Старого города. Воздвигнутый в 1230 году и периодически обновляемый, он объединил в себе многие архитектурные стили. Неподалеку от его стен раскинулась площадь Бурж-дэ-Фур (Bourg de Four) популярное место встреч горожан. Чуть в стороне находится православная церковь, основанная великой княгиней Анной Федоровной.

Женева, безусловно, один самых чистых и зеленых городов Европы. Здесь 25 крупных парков. Бульвары и скверы покрывают территорию в 310 га. А местный муниципалитет финансирует проекты, направленные на дальнейшее улучшение экологии. Рациональное использование ресурсов, обучение населения бережному отношению к окружающей среде основа безукоризненной социальной дисциплины и красоты на улицах.

В городе очень много иностранных граждан. Потому он и считается самым космополитичным в Швейцарии. В нем себя комфортно чувствуют выходцы из разных стран и туристы, и те, кто проживает здесь уже достаточно долго. Незнание французского языка не является серьезным препятствием. Благодаря высокому притоку туристов и иностранных работников практически все местные жители говорят на английском. Его изучение входит в обязательную школьную программу. Хотя представителям других государств, которые соберутся приобретать здесь недвижимость, придется немного подучить французский, чтобы решение простейших вопросов по устройству быта не стало камнем преткновения.

Покупка жилья
Для получения права на покупку или аренду недвижимости в этой стране необходимо иметь официальное разрешение на проживание. Оно может быть выдано гражданам государства, его резидентам (с последующим получением гражданства), лицам, работающим или обучающимся в нем. А также при предоставлении политического убежища, регистрации брака с гражданином (гражданкой) Швейцарии, объединении с невестой или женихом, которые имеют разрешение на проживание в ней.

Надо учитывать, что разрешения на проживание могут быть нескольких видов. Они делятся по статусу нахождения человека в стране и по набору прав, которыми наделен его держатель. Так, швейцарцам и иностранцам категорий В и С позволено приобретать на ее территории дома и квартиры.

Представителям двух последних категорий разрешение дает право на покупку такого имущества только для себя сдавать его в аренду им запрещено. Строительство дома с теми же целями можно начинать после года непрерывного проживания.

Если после приобретения или постройки недвижимости собственник переезжает в другое государство, он имеет право отдать ее в наем или продолжать использовать в качестве второго дома.

Есть и альтернативные способы купить жилье в Швейцарии. Так, человек может стать реальным претендентом на получение разрешения, делая инвестиции в кампанию кантона, в котором хочет обосноваться: тем самым он будто бы создает дополнительные рабочие места для его жителей. Однако 100%-ной гарантии позитивного решения вопроса в данном случае нет. Другой метод доказать местным органам наличие своих исключительных связей со страной. Разъяснение столь расплывчатой формулировки под силу только юристам (и они всегда готовы взять на себя этот труд).

Разработана и специальная программа, рассчитанная на обеспеченных людей старше 55 лет. Если годовой доход официального пенсионера составляет не менее 100 тыс. швейцарских франков (около 80 тыс. долл.), то он может получить разрешение на проживание в Швейцарии.

Однако надо иметь в виду, что не все кантоны санкционируют приобретение недвижимости на их территории. Так, ни Женевский кантон, ни район Воуд (Vаud), ни города Монтре и Лозанна разрешения на покупку жилья иностранным гражданам не дают.

Некоторые кантоны ввели особые условия при покупке иностранцами летних домов и кондоминиумов: можно приобрести лишь один дом на семью, причем только если покупатели докажут, что будут использовать его именно для летнего отдыха. Приезжать туда каждое лето необязательно. Можно сдать жилье в краткосрочную аренду. Общая площадь такой недвижимости не может превышать 200 кв. м.

Коротко о ценах
В Швейцарии есть жилье на любой вкус. Цены зависят от многих факторов, в том числе от уровня популярности кантона, величины города, удаленности объекта от городской инфраструктуры, времени постройки здания и т. д. Так, двухкомнатная квартира в тихом районе Женевы стоит 350 тыс. швейцарских франков (1 швейцарский франк 21,26 руб.). В центре города пятикомнатная квартира общей площадью 121 кв. м с большим балконом, видом на Женевский фонтан, двумя ванными комнатами обойдется в 1,8 млн швейцарских франков.

В крупных городах в кантоне Воуд (Vaud) цены немного ниже. В Лозанне трехкомнатную квартиру на последнем этаже четырехэтажного дома с видом на озеро и Альпы продают за 465 тыс. швейцарских франков, а большой особняк за 2,45 млн швейцарских франков. В Монтре цены приблизительно такие же. Недвижимость в менее востребованных районах более доступна. К примеру, дом в десяти минутах езды от города Морж (Morges) с тремя спальнями, залом с камином, отдельным кабинетом и гаражом стоит 595 тыс. швейцарских франков, а половина таунхауса площадью 87 кв. м в Виларс-ле-Теруа (Villars le Terroir) оценивается в 355 тыс. швейцарских франков.

При покупке квартиры или дома многие обращаются в банк за получением ипотечного кредита, покрывающего до 60 80 % стоимости жилья. Возможен и вариант, когда вся сумма ипотечная. В этом случае необходимо заложить свою страховку или пенсионный счет. Таким приобретением лучше заниматься через агентства. их комиссия обычно не превышает 1 % от стоимости недвижимости; сразу при обращении в агентство клиент отдает 500 швейцарских франков (они идут в зачет общей выплаты).

Аренда жилья
Для 70 % населения Швейцарии предпочтительным вариантом является именно аренда дома или квартиры. Рынок подобной недвижимости чрезвычайно богат. И даже если человек не является резидентом страны, а приехал по туристической визе, то он имеет полное право снять жилье. Конечно, предложений в этом случае будет меньше, поскольку агентства предпочитают клиентов, рассчитывающих на длительный срок аренды. Тем не менее такая возможность существует. Главное не нарушать законодательство: непрерывное проживание на территории страны возможно в течение трех месяцев, а в целом в течение года не более шести месяцев.

Стоимость аренды в Швейцарии примерно такая же, как в других европейских странах. Цены сильно разнятся по кантонам, статусу и величине городов, а также по расположению жилья в самих населенных пунктах. Например, снять квартиру площадью 100 кв. м в небольшом городке на берегу Женевского озера можно приблизительно за 1,5 тыс. швейцарских франков в месяц. Более престижные апартаменты в крупном городе дороже. Так, трехкомнатная квартира в женевском районе Шампель площадью 98 кв. м с подземной стоянкой обходится в месяц в 3,6 тыс. швейцарских франков, а пятикомнатная в центре города площадью 160 кв. м 6,1 тыс. швейцарских франков. Варьируются цены и на аренду вилл. хороший дом с видом на озеро оценивается в 5 7 тыс., а аренда особняка в 15 тыс. швейцарских франков в месяц.

Что касается выбора жильцов, то швейцарские домовладельцы менее пристрастны, чем их коллеги из США, Франции или Великобритании. Главное для нанимателя иметь хорошее рекомендательное письмо. Предоплату необходимо внести за три месяца. Если не хочется замораживать свои деньги на весь срок проживания, имеет смысл воспользоваться банковской страховкой. Можно приложить к заявке на аренду справку о доходах.

В принципе поиск жилья для аренды очень прост: кто первый нашел понравившийся вариант, тот его и получил. Лишь в том случае, когда дом или квартира пользуется повышенным спросом, агентство выбирает с его точки зрения лучшего претендента. А это почти всегда тот, кто собирается прожить в Швейцарии дольше, чем остальные. Недвижимость тут сдают в отличном состоянии. Чаще всего оборудованы лишь кухни и ванные комнаты. Для других помещений предметы обстановки приходится приобретать самостоятельно. Конечно, можно найти квартиру или дом под ключ, с мебелью. Однако таких предложений на рынке мало. Кроме самого жилья часто сдают место для машины (крытый гараж или площадка перед домом) и кладовку на нижних этажах. Если в квартире не установлена стиральная машина, предусмотрены одна-две общего пользования в служебных помещениях. Это не совсем удобно, зато удается сэкономить площадь в квартире и деньги при оплате электроэнергии.

В Швейцарии четко соблюдают нормативы строительства. Исторические памятники находятся под охраной муниципалитета. О предстоящей реконструкции жителей предупреждают заранее, и работы ведут исключительно в рабочие часы. Дома расположены на приличном расстоянии друг от друга и почти все окружены мини-парками и палисадниками. В каждом здании есть свой консьерж, ответственный за соблюдение чистоты и порядка. К нему можно обратиться для решения любых коммунальных вопросов.

В городских домах обычно не более десяти этажей, а ближе к центру еще меньше. В пригородах же вообще почти нет домов на несколько семей там располагаются в основном особняки с большой придомовой территорией. Однозначно ответить на вопрос, где предпочитают жить швейцарцы в городе или за его пределами, нельзя. Все индивидуально. Стоит отметить, что некоторые граждане страны переезжают в соседнюю Францию. Расстояние минимально, а тамошние цены на квартиры и дома (как на аренду, так и на покупку) и на многие продукты питания значительно ниже.

Несмотря на определенные сложности, с которыми сталкиваешься, находясь в этой европейской стране, даже короткий визит в нее оставляет незабываемые впечатления. Становится понятно, почему все красивые места в мире называют второй Швейцарией.
Ипотечное кредитование развивается очень быстрыми темпами. Но загородная ипотека пока серьезно отстает от городской: количество выданных кредитов здесь меньше в разы. Почему? Ведь подмосковная недвижимость как минимум не дешевле московской

Почему отстаем?
Причин, по которым банки неохотно выдают кредиты под объекты загородной недвижимости, удалось обнаружить несколько. Первая (и, вероятно, самая главная) непрозрачность рынка. Сомнительная легитимность выделения земельных участков, кривые правоустанавливающие документы. Довольно часто строения не узаконены: то, что продают, формально является пустым земельным участком. В итоге банки элементарно боятся при возникновении проблем оказаться с залогом, представляющим собой не недвижимость, а некий, как сказано у Н. В. Гоголя, неосязаемый чувствами звук.

Вторая причина сложности с оценкой и ликвидностью. Понять, сколько стоит городское жилье, намного проще, ведь и самих квартир больше, и их рынок сформирован, да и по типам они разделены четче. А качество, местоположение и юридический статус загородных домов имеют массу различий. Кроме того, городское жилье в случае чего и продать значительно легче: средний период поиска покупателя в Москве составляет от двух недель, тогда как за городом от четырех до шести месяцев. Столичный рынок недвижимости практически не знает сезонности, а в загородном секторе зимой случаются длительные периоды замерзания: покупатели хотят посмотреть, как выглядят дом, участок и окрестности поселка без снега.

В результате степень развития загородной ипотеки ниже городской почти на порядок; существуют объекты, на которые вообще нет продаж в кредит. В нашем поселке Графские Пруды на Киевском шоссе абсолютно все продажи идут без ипотеки, говорит Жанна Потапкина, руководитель отдела продаж компании Аллтек Девелопмент. С заемными деньгами не было ни одного покупателя. Дело не в нас мы согласны работать с ипотекой, и не в банках мы проводили с ними переговоры, и они выразили готовность давать кредиты. Недавно, к примеру, была встреча с представителями отделения Дорогомиловское Сбербанка, они посмотрели наши документы и сказали, что намерены кредитовать до 90 % стоимости. Все дело в том, что наши клиенты предпочитают приносить всю сумму сразу. Мне лично это непонятно. Обычно чем богаче человек, тем он охотнее и со знанием дела оперирует заемными средствами. Но здесь почему‑то происходит по‑другому, и о причинах такого явления я не могу ничего сказать.

Свое мнение по поводу причин есть у специалистов компании Рескор. Занимаясь реализацией поселка Сенатор-Клуб на Калужском шоссе, они довели объем ипотечных продаж до 70 %, при том что в среднем по рынку их количество составляет не более 10 15 %. Сергей Лупашко, президент Рескора, считает, что существует два разных подхода: застройщик либо сам активно работает с банками, либо перекладывает данную работу на клиентов. Никоим образом не возражая против того, чтобы покупатели приходили с уже полученными кредитами, наиболее успешные застройщики все же предпочитают самостоятельную работу с банками: встречаются с их представителями, убеждают их в надежности и перспективности своего проекта.

Кто участвует?
Основная масса покупателей дорогого подмосковного жилья представлена москвичами. И это неудивительно: цены на престижных направлениях сегодня таковы, что заработать подобные деньги можно только в Москве. Состоятельные жители регионов, перебираясь поближе к кремлевским звездам, первым делом хотят купить квартиру в столице. Только пожив здесь некоторое время (то есть фактически став москвичами), они начинают задумываться о загородном доме.

Солидный имущественный ценз ведет к тому, что более 80 % клиентов являются собственниками бизнеса и топ-менеджерами компаний. Причем в двух третях случаев фирмы эти нефтяные, газовые или связанные с экспортом металлов. Остальные финансовые структуры. Оставшиеся 20 % покупателей политики и представители шоу-бизнеса. Слесари-электрики и водители троллейбусов по понятным причинам не замечены.

Подавляющее большинство потребителей люди семейные. Одинокие резонно считают, что лучше не выпадать из столичной жизни, иначе можно остаться в нынешнем статусе навечно. А вот как только семья создана и в ней появляется первый ребенок, система ценностей кардинально меняется, и люди начинают создавать свой дом.

Банки и работающие с ипотекой риелторы, разумеется, не делают различий между клиентами по роду их деятельности, главное, чтобы размер их доходов и надежность были достаточными. Любая категория граждан может приобрести загородный дом по ипотеке, говорит Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости компании МИАН-агентство недвижимости. Условия кредитования почти такие же, как и на вторичном рынке городского жилья. Первоначальным взносом могут послужить как накопления, так и уже имеющееся в собственности жилье.

Понятно, что вариант с уже имеющимся в собственности жильем (то есть городскую квартиру продают, а деньги идут на первый взнос за коттедж) предназначен для менее обеспеченных. Более состоятельные покупатели предпочитают накопить необходимую сумму, чтобы иметь и загородный дом, и квартиру.

Что продают с помощью ипотеки?
С формальной точки зрения ипотечный кредит может быть выдан на приобретение недвижимости любой стоимости. Все ограничения банков касаются других аспектов: технического состояния объекта (кредит на приобретение ветхого, аварийного жилья предоставлен не будет), правоустанавливающих документов. Однако на практике, конечно, существуют категории недвижимости, на которые кредитов выдают больше или меньше.

Так, практически нет ипотечных покупок суперэлитного жилья от 5 млн долл. и выше. Этого рода объекты (обычно на Рублевке, в значительно меньшей степени на шоссе № 2 Новая Рига) приобретают люди, не нуждающиеся в кредитах. Кроме того, у таких клиентов, прежде всего крупных государственных чиновников, возникают сложности с белизной доходов. То есть в том, что доходы у них огромные, не сомневается никто, но официальную справку в банк они принести вряд ли в состоянии.

Самые ипотечные на сегодня шоссе Калужское, Киевское и Минское. Именно здесь сосредоточена та недвижимость, которая интересует покупателя, имеющего желание и возможность получить кредит: объекты стоимостью до миллиона долларов. Большой потенциал у восточного и юго-восточного направлений: они традиционно являются ценовыми аутсайдерами. Именно здесь могли бы появиться поселки, ориентированные на массового клиента, того, кто продает московскую квартиру экономкласса и переселяется жить за город. Пока о Новорязанской, Симферопольской, Каширской, Варшавской трассах приходится говорить в сослагательном наклонении, поскольку на сегодняшний день здесь очень мало поселков. Но то, что в ближайшем будущем данные направления начнут бурно развиваться, сомнений нет.

Помимо коттеджей на подмосковном рынке активно появляются другие форматы недвижимости таунхаусы и квартиры в многоэтажных домах. Эти объекты банки кредитуют, причем даже охотнее, чем классические коттеджи. Как правило, такая недвижимость понятнее (проще определить цену, лучше оформлены правоустанавливающие документы). И реализовать в случае чего таунхаус или квартиру банку проще, так как они значительно дешевле.

Условия стандартны
Большинство банков, работающих с ипотекой, готовы кредитовать и город, и загород. И официально объявленные условия одинаковы. Вот, к примеру, Городской Ипотечный Банк, по словам Ольги Садовской, начальника департамента ипотечного кредитования, выдает ипотечные кредиты на приобретение загородной недвижимости на срок до 25 лет в размере до 1 млн долл. Процентная ставка зависит от формы подтверждения заемщиком дохода, а также от срока кредита и составляет от 9,9 % годовых.

Риелторы, однако, отмечают, что процентные ставки для загорода все-таки выше, и это является косвенным подтверждением того, что банки считают данное кредитование более рискованным. Реальные процентные ставки по ипотечным кредитам составляют от 9 % годовых при покупке квартир и от 10,5 % при приобретении загородного жилья, отмечает С. Кондачкова. Правда, добавляет она, на сегодня многие кредитные организации предлагают нашим клиентам специальные программы. Это и сниженные процентные ставки, и перекредитование на более выгодных условиях, и полное кредитование обмена квартиры с включением в его сумму всех текущих расходов.

В общем, сказывается конкурентная борьба между кредитными организациями за ипотечных клиентов. И банки становятся сговорчивее: готовы обсуждать схемы взаиморасчетов, дают деньги под серую зарплату, не всегда возражают против указания в документах цены по БТИ. Чаще всего на подобные послабления соглашаются организации, кредитующие девелопера строительства. Они уже вложили деньги в данный проект и, предоставляя покупателям ипотеку, всего лишь перераспределяют их.

Перспективы
За ипотекой будущее. С данным тезисом согласны все опрошенные нами эксперты. При тех ценах на жилье, с которыми мы встретили нынешний год, купить квартиру или дом без кредитных средств могут позволить себе немногие, считает С. Кондачкова. Поэтому покупка в кредит спасательный круг для тех, кому необходимо улучшение жилищных условий.

Минувший год стал переломным на рынке загородной ипотеки, соглашается Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании Терра-недвижимость. В нашем агентстве прошло несколько сделок на суммы в миллионы долларов с привлечением кредитов. Конечно, среди общего числа ипотечных кредитов подобных сделок немного (хотя по сравнению с 2005 годом их количество выросло в разы), но по объему средств они довольно существенны.

Кредитами все активнее пользуются и те, кто мог бы купить недвижимость без заемных средств. Ипотечные деньги достаточно дешевы, и многие покупатели (особенно бизнесмены, деньги которых вложены в собственное дело) понимают, что гораздо выгоднее взять взаймы. Расходы на уплату процентов банку оказываются намного ниже дохода от средств, оставшихся в бизнесе.

В целом, по словам О. Садовской, загородная ипотека перспективное направление. Причем не только в Подмосковье, но и по всей России. Это обусловлено как динамичным развитием рынка загородной недвижимости, активным строительством коттеджных комплексов во многих регионах, так и растущим спросом со стороны населения.