Ипотека и недвижимость - Опасная перепланировка

Отношения лиц при съеме‑сдаче квартиры называют арендой, наймом, субнаймом и т. д. Все сделки объединяет одно договор, заключенный в письменной форме и подписанный сторонами. Согласно такому документу одна сторона предоставляет жилье во временное пользование, а другая платит за это обозначенную в соглашении сумму.

Обычно в договоре указывают срок действия в противном случае он считается заключенным на неопределенное время. Тогда любая из сторон вправе отказаться от выполнения условий контракта, предупредив о том другую сторону за три месяца. Что касается арендодателя, то, получая доход от сдачи квартиры, ему не стоит забывать об уплате налогов.

В соответствии с действующим законодательством сдавать жилье внаем может как собственник-гражданин, так и наниматель. Поэтому обязанность по уплате налога возникает и у одного, и у другого. Средства, полученные от сдачи квартиры, облагаются налогом на доходы физических лиц.

Ставка налога зависит от того, кем является арендодатель. Так, для физического лица она составляет 13 % от получаемого дохода.

В соответствии со ст. 228 НК РФ физические лица, получающие доходы от сдачи имущества в аренду, самостоятельно исчисляют сумму налога, подлежащую уплате в соответствующий бюджет, в порядке, установленном ст. 225 НК РФ. Не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, налогоплательщики обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую декларацию. В данном документе они указывают все полученные в налоговом периоде доходы и источники их выплаты.

Остановимся кратко на том, что представляет собой налоговая декларация. Это письменное заявление налогоплательщика об объектах налогообложения, полученных доходах и произведенных расходах, об источниках доходов, налоговой базе и льготах, об исчисленной сумме налога и других сведениях, служащих основанием для исчисления и уплаты налога. Данный документ может быть доставлен налогоплательщиком в налоговый орган лично или через представителя, направлен в виде почтового отправления с описью вложения либо передан по телекоммуникационным каналам связи.

Налоговый орган не вправе отказать в принятии декларации и обязан по просьбе налогоплательщика на копии этого документа поставить отметку о поступлении бумаги с указанием даты получения. Если декларация пришла по телекоммуникационным каналам связи, то налоговый орган должен передать налогоплательщику квитанцию о приеме в электронном виде. Порядок отправления декларации в электронном виде определяется Министерством финансов Российской Федерации (ст. 80 Налогового кодекса РФ). Если подобный документ был отослан по почте, то днем его представления считается дата отправки.

Общую сумму налога, исчисленную исходя из налоговой декларации, надо вносить по месту жительства налогоплательщика не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом, на основании налогового уведомления, вручаемого налоговым органом (со всеми необходимыми реквизитами).

Если имущество сдают в аренду юридическому лицу (для последующей субаренды), то налог на доходы физических лиц должна удерживать фирма-арендатор, выступающая в роли налогового агента (п. 1 ст. 226 НК РФ). Сдача декларации в налоговые органы в таком случае НК РФ не предусмотрена. Организация-арендатор обязана самостоятельно исчислить и уплатить налог.

Существует еще один вариант добиться уплаты налогов по более низкой ставке изменить юридический статус арендодателя, зарегистрировавшись, например, как предприниматель без образования юридического лица (ПБОЮЛ). В отличие от частных физических лиц, доходы которых облагаются налогом в 13 %, ПБОЮЛы платят лишь 6 % плюс 1 % в фонд социального страхования.

Отметим, что действия гражданина, не зарегистрированного в качестве ПБОЮЛа, но сдающего жилье в аренду, не расцениваются как незаконное предпринимательство. ФНС комментирует эту ситуацию так: В тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или в особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство.

Ответственность за неуплату
Согласно Налоговому кодексу РФ такой шаг, как непредставление налогоплательщиком в обозначенный законодательством срок соответствующей декларации в налоговый орган по месту учета, при отсутствии признаков налогового правонарушения влечет за собой взыскание штрафа в размере 5 % от суммы налога, подлежащей уплате (доплате) за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 % от указанной суммы и не менее 100 руб. Если налогоплательщик не подал декларацию в течение более 180 дней по истечении установленного срока, то на него накладывают штраф в размере 30 % от суммы налога, которую надо внести на основе этой декларации, и еще 10 % от суммы налога за каждый полный или неполный месяц начиная со 181‑го дня. Также НК РФ устанавливает ответственность за неуплату или неполную уплату налога в размере от 20 до 40 % от невыплаченных сумм.

Следует знать, что штрафом в размере от 100 до 300 тыс. руб. или в размере заработной платы (иного дохода) осужденного за период от одного года до двух лет, арестом на срок от четырех до шести месяцев или лишением свободы на срок до одного года согласно ст. 198 Уголовного кодекса РФ карают физических лиц за следующие действия:

* непредставление налоговой декларации и иных документов, являющихся обязательными в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах;
* включение в налоговую декларацию и в соответствующие налоговые документы заведомо ложных сведений.

Если данное преступление совершено в особо крупном размере, то за него наказывают штрафом в размере от 200 до 500 тыс. руб. или в размере заработной платы (иного дохода) осужденного за период от 18 месяцев до трех лет либо лишением свободы на срок до трех лет.

Крупной считается сумма налогов, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более 100 тыс. руб. при условии, что доля неуплаты превышает 10 % подлежащих уплате налогов либо составляет более 300 тыс. руб. А особо крупным размером признают сумму, размер которой за период в три финансовых года подряд свыше 500 тыс. руб., при условии, что доля неуплаченных налогов равна более 20 % подлежащих уплате сумм налогов либо превышает 1 500 тыс. руб.
Российские города по большей части застроены типовыми многоэтажками, которые, как показала многолетняя практика, в исходном варианте мало пригодны для жизни. И вот, вооружившись перфораторами и дрелями, граждане активно приводят свое жилье в тот вид, который отвечает их представлениям о комфорте и уюте.

К сожалению, не всегда эти представления находятся в гармонии с нормами эксплуатации и безопасности многоквартирных домов. А задумываться о том, как ваш ремонт скажется на условиях жизни соседей, у нас и вовсе как-то не принято. Понятие неприкосновенности частной собственности мы усвоили довольно неплохо, однако идущие с ним рука об руку для жильцов многоквартирного дома нормы общежития и общей ответственности за дом в целом пока еще пустой звук.

Правила капиталистического общежития
Я все равно буду делать так, как мне хочется заявляет каждый второй собственник квартиры, прекрасно при этом зная, например, что расположение кухни или ванной комнаты над жилыми комнатами соседей снизу запрещено и согласованию не подлежит. И никто ему не указ: ни техник из БТИ, которого можно вовремя простимулировать, чтобы получить необходимые документы, ни штрафы, ни решения суда, которые просто игнорируются.

Жаждущие реализовать свое право распоряжаться собственностью граждане не задумываются о той реальной опасности, которая может грозить соседям, а в некоторых случаях и им самим, из-за переноса ванных комнат и кухонь, сноса несущих стен, присоединения лоджий и прочих действий, которые могут отразиться на инженерных конструкциях многоквартирного дома. Что же должно произойти, чтобы владелец квартиры задумался о том ущербе, который он наносит своим соседям? Видимо, его квартира должна в свою очередь пострадать от чужого ремонта Возможно, тогда он начнет проявлять особый интерес к тому, что делают в своих квартирах соседи, и перестанет считать это досужим любопытством.

Очевидно, что перепланировка жилья должна производиться по принципу не навреди соседу. Подобный принцип лежит в основе жилищного законодательства большинства западных стран: все, что делает в своей квартире владелец, не должно отражаться на комфорте живущих рядом. А в случае возниконовения ущерба, последний возмещается из кармана собственника либо оплачивается фирмой, которая производила ремонт и несет полную ответственность за результат своих трудов. Согласитесь, нетипичный сценарий для нашей реальности, когда более половины ремонтов делаются непрофессионалами, чаще всего мигрантами, которые не несут никакой ответственности за свои действия, даже если вам каким-то чудом удастся их отыскать после того, как заплачены деньги за ремонт.

Самое массовое нарушение
Может быть, если нормы общежития нами пока усвоены плохо, эту проблему может решить ужесточение законов и реальная ответственность тех, по чьей вине страдают соседи? Жилищный кодекс, вступивший в силу в 2005 году, предусматривает наказание за несанкционированную перепланировку вплоть до выселения собственника из квартиры и ее продажи с торгов. Однако в действительности воз и ныне там Реального применения подобной законодательной нормы пока не было. Суды завалены исками соседей, жалующихся на ухудшение условий жизни в квартире вследствие незаконных и опасных перепланировок. Но дела эти движутся чрезвычайно медленно, а постановления суда не выполняются: не сложилась правоприменительная практика, нет реальных рычагов давления на несознательных владельцев квартир.

Как заявил недавно главный жилищный инспектор России Николай Васютин, несанкционированная перепланировка жилья является вторым по массовости нарушением в жилищной сфере, уступив пальму первенства только нарушениям в сфере предоставления услуг ЖКХ. Васютин в очередной раз напомнил гражданам, что необходимо узаконить все ранее допущенные незаконные перепланировки, а если согласование таковых невозможно привести жилище в первоначальное состояние.

Несвободная планировка
Еще одна важная проблема, касающаяся перепланировок, возникает в связи с популярными новостройками с так называемой свободной планировкой, которая, как выясняется, не такая уж и свободная, как это рекламируют вам при покупке застройщики и риелторы. После возведения стен внутри квартиры, установки сантехники и прочих ремонтных мероприятий планировку новой квартиры также необходимо узаконить. А, по данным Мосжилинспекции, по этому вопросу обращаются не более 1% жителей новостроек. Такая ситуация вызывает беспокойство, и похоже, что квартиры со свободной планировкой скоро станут историей: такие дома хотят запретить к строительству и эксплуатации, а все планировочные решения будут воплощаться застройщиком в процессе возведения дома.

Чем грозит неузаконенная перепланировка, даже если она незначительна и не несет опасности для конструкции дома? Все теми же неизбежными денежными расходами: при любых действиях с квартирой (продажа, дарение, наследование) перепланировку необходимо будет узаконить или устранить. И если в случае некоторых незначительных перепланировок можно сделать скидку с учетом того, что регистрировать ее будет уже покупатель, то при перепланировке, которая повлекла за собой изменение общей площади квартиры (например, вы присоединили часть лестничной клетки), сделка становится попросту невозможной: фактически возникает новый объект недвижимости, и старые документы для него становятся недействительными.

Что делать?
Сегодня, с одной стороны, собственники квартир возмущены необходимостью тратить много сил и времени или платить посредническим фирмам, чтобы согласовать явно безобидный дверной проем в ненесущей стене, а власти в свою очередь стараются максимально зарегламентировать и усложнить процедуру согласования, видимо, не желая упускать из-под контроля этот столь удобный источник побочных доходов. Ведь, несмотря на все службы единого окна и прочие обещания упростить и удешевить, процедура согласования перепланировок это по-прежнему дорого, долго и хлопотно.

Вряд ли граждане перестанут сносить не устраивающие их стены, пока стоят еще на просторах нашей родины панельные дома с 6-метровыми кухнями в 4-комнатных квартирах и ванными комнатами, в которые не влезает даже стиральная машина типа Малютка Ну а увеличение штрафов, скорее всего, приведет только к увеличению размеров взяток и расценок посреднических фирм на услуги по согласованию перепланировок.

Проблема имеет шанс приблизиться к своему решению только тогда, когда каждый житель начнет осознавать себя не только собственником, но и сособственником всего дома, наряду с соседями. Возможно, к этому нас приблизит образование ТСЖ, если такая форма управления реально продемонстрирует жителям дома, что это здание единый и целостный организм, который нуждается в хозяйском к нему отношении.