Ипотека и недвижимость - Как рекламировать свою квартиру?

В Госдуму внесен законопроект, касающийся изменения процедуры банкротства строительных компаний, привлекающих средства граждан. Внесший его вчера депутат Госдумы Александр Хинштейн считает, что до конца февраля документ будет принят в первом чтении. Одним из ключевых положений проекта стало право судов приостанавливать процедуру банкротства таких компаний на любой стадии по ходатайству органа исполнительной власти субъекта РФ или муниципалитета на срок до года.

Предполагается, что за этот год местные власти смогут подыскать проблемному объекту нового инвестора, который согласится взять на себя все долговые обязательства. Если этого не произойдет, то имущество компании-должника будет продано. При этом вырученные средства в первую очередь будут направлены на погашение задолженности перед дольщиками. По мнению авторов законопроекта, внесение данных изменений поможет избежать банкротства крупных компаний-должников, что позволит завершить недостроенные объекты участников долевого строительства.

Наша основная задача - не прибегать к радикальным мерам. Если есть симптомы, что ситуация идет на поправку, надо выработать совместные с компанией-должником схемы решения вопроса, - пояснил Газете один из авторов законопроекта, заместитель руководителя фракции Единая Россия Валерий Рязанский. По словам Александра Хинштейна, законопроект поддерживает Высший арбитражный суд (ВАС), к которому Госдума обращалась осенью с просьбой разъяснить проблему обманутых дольщиков. В самом ВАС вчера не смогли дать Газете комментариев. Дольщики пока не разделяют оптимистичных настроений депутатов.

Государственная стройка
Это уже не первая попытка решить проблему обманутых соинвесторов на законодательном уровне. В конце прошлого года в Госдуму был внесен законопроект О реструктуризации строительных организаций, разработанный рабочей группой Общественной палаты (ОП; подробнее см. номер Газеты от 28 ноября 2006 года). Одним из ключевых предложений ОП было создание государственной компании, которая бы управляла активами недобросовестных застройщиков. На мой взгляд, предлагался уж слишком экзотичный способ решения проблемы. Кроме того, по этому вопросу мы пока не нашли понимания у правительства, - пояснил Газете Валерий Рязанский.

Действительно, новые предложения Госдумы существенно смягчают предложенные ОП формулировки. На этот раз основной упор делается на поиск нового инвестора. Вместе с тем идея о создании государственной корпорации по строительству окончательно не отвергнута. Мы не исключаем, что в решении проблем с компаниями-должниками нам придется прибегать к помощи со стороны государства: от финансового участия в завершении строительства до создания крупной строительной государственной корпорации, - заявил Валерий Рязанский.

Между тем, по мнению некоторых аналитиков рынка, при новой схеме государственное участие в решении проблемы дольщиков может быть сведено к минимуму. За последние годы цены на земельные участки сильно выросли. Поэтому, даже несмотря на долговые обязательства, они могут быть экономически привлекательными для новых инвесторов, - говорит директор юридической компании Corpus Juris Денис Балакин. По его словам, сегодня привлечению новых инвесторов на проблемные участки мешает именно существующая процедура банкротства, которая не позволяет отобрать права на участок у фирмы-банкрота. Приостановление процедуры банкротства дает право передать проблемный участок другому инвестору, - резюмирует Балакин.

Дом как стройматериалы
Другое немаловажное изменение касается имущества компании-должника. Дело в том, что по сегодняшнему законодательству недостроенные дома считаются грудой стройматериалов, которые формально принадлежат подрядчику. Поэтому по завершении процедуры банкротства на погашение задолженности идет распроданное имущество компании (например, офисное здание) или банковские счета, которые к тому времени уже оказываются пустыми. Нередко случается и так, что даже имеющееся у компании имущество уходит за бесценок. В частности, некоторые дома, принадлежащие печально знаменитой Социальной инициативе, уже были проданы службой судебных приставов за весьма скромные суммы (подробнее см. номер Газеты от 16 января 2007 года). Сегодня очень остро стоит проблема исполнения судебных решений по банкротству, когда не соблюдаются интересы простых граждан, при этом исполнительные органы власти не могут никак повлиять на реализацию инвестиционного проекта, - констатирует Денис Балакин.

Чтобы защитить права дольщиков, авторы нового законопроекта предлагают включать в конкурсную массу имущество компании-банкрота, созданное на средства дольщиков, а их самих сделать должниками первой очереди; то есть все деньги, вырученные от продажи имущества недобросовестного застройщика, в первую очередь пойдут на погашение задолженности перед простыми гражданами. Данная схема скопирована с банковского законодательства. Я думаю, что в случае со строительными компаниями, это разумное решение - поставить простых граждан в особое положение по сравнению с другими кредиторами компании, - говорит Балакин.

Гладко было на бумаге
Впрочем, сами дольщики сомневаются в успехе подобной законодательной инициативы. Уже сейчас существует достаточное количество законов, которые, по идее, должны защищать наши права. Однако ни один из них не исполняется, - сетует пресс-секретарь оргкомитета пострадавших соинвесторов Анастасия Антонычева. - Кроме того, не факт, что все положительное, что есть в новом законе, в нем останется. Сомнения в практической реализации данной законодательной инициативы высказывают и некоторые аналитики рынка. Новый закон не сможет решить проблему дольщиков. Он может оказаться полезным только организациям, которые стоят на пороге банкротства и не могут найти новых инвесторов: поиск новых средств будет проходить не в рамках процедуры банкротства или конкурсного управления, а с помощью местных властей, - говорит юрист корпоративного отдела компании МИЭЛЬ-Брокеридж Олег Шарпатый. - При этом не исключено, что средства так и не будут найдены. Не стоит забывать и о том, что сегодня далеко не все региональные власти торопятся решать проблему дольщиков. Пока наиболее активно к решению проблем дольщиков подключились только власти Москвы, Московской и Тульской областей.

Основные положения законопроекта
1. По ходатайству федеральных или местных властей разрешить приостановление процедуры банкротства строительной компании, привлекавшей средства дольщиков, на срок до одного года. Предполагается, что за это время власти должны подыскать нового инвестора, готового взять на себя все долговые обязательства, либо продать имущество обанкротившейся компании.

2. В случае продажи в конкурсную массу включается и имущество компании-должника, созданное с привлечение средств граждан, то есть сами недостроенные дома (сейчас по закону они считаются набором стройматериалов, принадлежащим подрядчику). При этом задолженность перед дольщиками при продаже имущества компании-банкрота погашается в первую очередь.

3. Действие нового закона планируется распространить и на те дела о банкротстве, которые были приняты к рассмотрению арбитражными судами, причем как после, так и до вступления в силу данного закона.

Как власти помогают дольщикам
Несмотря на постоянные заявления властей о предпринимаемых усилиях по решению проблемы обманутых дольщиков, точное количество пострадавших до сих пор неизвестно. Свои списки ведут местные власти, Минрегионразвития и сами дольщики. Цифры различаются. Так, по данным Минрегионразвития, на текущий момент в России насчитывается порядка 300 проблемных объектов более чем в 40 регионах страны. Количество обманутых дольщиков, по статистике министерства, составляет от 100 тысяч до 200 тысяч человек. По подсчетам оргкомитета обманутых вкладчиков и рабочей группы депутатов Госдумы во главе с Александром Хинштейном, количество проблемных объектов - 546. По словам депутатов, в этом году намечено разрешить проблемы примерно на 100 объектах.

Власти регионов пока не торопятся решать проблемы обманутых инвесторов. По информации дольщиков, наибольшую активность за последнее время проявили только московские власти, которые успели достроить три объекта, а для остальных подыскали новых инвесторов. По информации депутатов Госдумы, на начало прошлого года в столице всего насчитывалось порядка 90 проблемных объектов.

На Подмосковье приходится порядка 140 недостроев, инвесторы найдены только на половину их них. Наиболее тяжелая ситуация, по информации депутатов Госдумы, сложилась в Калининградской области, где местные власти пока вообще никак не помогают обманутым дольщикам.

Должно ли государство решать проблемы обманутых дольщиков, либо ему не надо вмешиваться в отношения частных компаний с гражданами?

Геннадий Селезнев, член комитета Госдумы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям

Проблему должно решать государство, ведь именно оно определяет правила поведения любых компаний на российском рынке. Если даются права на участие в застройке, то за это тоже должен кто-то отвечать! У нас почему-то не принято проверять, серьезная это организация или контора Рога и копыта. У некоторых организаций вообще нет ни истории, ни биографии, но они получают лицензию с правом строительства жилья.

Так что просто обязаны отвечать чиновники - особенно те, кто давал разрешения и сертифицировал такие организации, которые сегодня обманывают людей.

Лолита, певица, телеведущая

Уверена, что государство должно этим заниматься в самом начале - на этапе выдачи лицензий тем людям, которые потом привлекают дольщиков. А уж потом, после драки махать кулаками - это не дело государства. Да и надо учитывать, что государство у нас нецивилизованное, и у меня такое ощущение, что оно принимает во всех аферах долевое участие.

Но вообще я за то, чтобы было больше государственного! Я сама когда-то давно попала в подобные дольщики, положив в банк свои первые накопления. Это был некий банк с очень красивым названием. Там все мои деньги и сгорели.

Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риелторов

Если мы говорим о мошенничестве, то этим должны заниматься правоохранительные органы. Но если компания не мошенничала, а проблемы возникли из-за непрофессионализма, то вопрос должен регулироваться как минимум при участии местной власти.

А вот участие федеральной власти должно быть определено в законодательстве. И уже есть федеральный закон №214, где сказано, что если покупатель действует так и так, то рисков у него в десятки раз меньше. То есть федеральная власть осуществила действия, защищающие дольщиков.

Виктор Анпилов, лидер движения Трудовая Россия

Государство должно стоять на страже интересов граждан, и оно обязано выдавать лицензии только проверенным участникам рынка! Это же очевидно, что за проблемами дольщиков стоят строительные компании, банки, кредитование Но чего ждать, если лицензии выдаются через взятки, кому угодно и когда угодно. К суду апеллировать бесполезно, и тогда в наших российских условиях остается одно: обращаться к царю-батюшке.

Я считаю, что это в корне неверно и не отвечает критериям ни рыночного, ни социалистического государства. Но что делать, если люди остаются беззащитными перед мошенниками?

Амаяк Акопян, актер, иллюзионист

У меня такое ощущение, что в нашей стране живет большое количество людей, которые ненавидят соотечественников. Поразительно, как люди умеют зарабатывать миллиарды, а вот назвать их честными бизнесменами просто не поворачивается язык! Мысли таких бизнесменов заняты одним: как бы соотечественника обобрать, да чтобы с рук сошло. По сравнению с их фокусами Амаяк Акопян - просто младенец!

И, похоже, таких капканов для нас будет все больше. Да, кого-то посадили, но вспомните Властелину, когда она демонстративно в клетке каждый раз сидела в разных шубах! Так и Мавроди сейчас сидит. Все это, извините, к разговору о коррупции. А мафия, как известно, бессмертна!
Продажа недвижимости трудное искусство, особенно в условиях стагнации рынка недвижимости. И многое зависит от ее рекламы. Профессионалы рынка поделились с Собственником правилами рекламы столь сложного товара.

Реклама двигатель торговли один из немногих рекламных лозунгов нашего недавнего прошлого сегодня в полной мере может быть отнесен к рынку недвижимости. Причем разные цели аренда или продажа недвижимости подразумевают свои особенности в правилах рекламы, поскольку ориентированы на разную аудиторию. Есть различия и при продаже квартиры бизнес-класса или эконом-класса. Кому и как громко заявить о том, что собираешься продать? Как показать объект продажи в самом выгодном свете с помощью нескольких коротких строчек?

Ответы на эти вопросы требуют понимания, какие средства рекламы доступны продавцу. Главная тенденция 2007 года: усилий и капиталовложений в рекламу продаваемого жилья приходится вкладывать заметно больше, чем это было в прошлом году, когда квартиры покупали даже без просмотра. Для рекламы квартиры при продаже хороши любые доступные средства: СМИ, Интернет, агентство недвижимости, знакомые, рассказывает руководитель отдела рекламы агентства недвижимости Статус Михаил Данилов. При этом продавцу, решившемуся на самостоятельную продажу, важно определиться, готов ли он к переговорам, торгу, самостоятельному оформлению документов, взаимодействию с государственными структурами и т. п..

Рекламируя продаваемую квартиру, можно выбрать как средство коммуникации с потенциальным покупателем печатные СМИ, Интернет, а также кабельные телеканалы, или все эти средства в какой-то пропорции. Каждый из способов имеет свои особенности применения, свои плюсы и минусы. И в каждом случае надо грамотно учитывать цену вопроса, а также соизмерять затраты на рекламу с ее эффективностью.

Печатные СМИ
Практически любое СМИ возьмет объявление, начинающееся со слова продам. Но, как показывает практика, в неспециализированных изданиях бесполезно рекламировать квартиру эконом-класса: эффективность будет крайне низка, а вот для элитных квартир прекрасно подойдут различные деловые СМИ, где среди целевой аудитории множество тех, кому по карману подобная недвижимость. Но в любом случае стоит разместить объявление в специализированных СМИ. Таких достаточно много, причем большинство существует и в бумажном, и в электронном вариантах. Владельцы могут воспользоваться купоном на рекламу в газетах бесплатных объявлений. Какие-то издания размещают объявления только на платной основе, однако для владельцев недвижимости предоставляют серьезные скидки. К тому же у ряда изданий существуют специальные карты, которыми можно оплатить объявление, подав его по телефону.

Риелторы советуют при составлении объявления тщательно подходить к описанию характеристик квартиры, и в пункте Дополнительно обязательно указывать главные достоинства вашей недвижимости, будь то хороший ремонт, окна во двор, прекрасный вид из окна, близость парка, инфраструктуры и т. д. Но о правилах составления объявлений чуть ниже.

Если речь идет о продаже элитной квартиры, то ее лучше рекламировать в иллюстрированных каталогах (например, Элитная недвижимость, Галерея недвижимости). Здесь следует иметь в виду, что чем дороже и элитнее продаваемое жилье, тем выше должен быть и уровень издания, выбранного для рекламы. Соответственно, выше будет и цена рекламного объявления.

Излишне говорить о том, что фотографии, размещаемые в каталогах, должны быть профессионального качества. Причем фотографию фасада дома, где расположена квартира, лучше делать в солнечную погоду. Для съемки интерьера желательно пригласить фотографа, специализирующегося на съемке интерьеров, иначе ваше объявление в ряду других будет выглядеть блекло, и деньги окажутся потраченными впустую.

Оценивая соотношение цена качество рекламы, стоит помнить, что объявление работает до выхода следующего номера издания. Таким образом, еженедельное издание берет деньги за рекламу квартиры в течение одной недели, а ежемесячное за месяц рекламы. Качество рекламы для дорогих квартир зависит от размера объявления, от качества бумаги и печати издания. Ценится каждый лишний сантиметр журнальной площади, поскольку он позволяет создать более развернутое и благоприятное представление об объекте. Кроме того, при размещении рекламы необходимо узнать, где распространяется издание и каков его тираж это напрямую влияет на эффективность объявления. И не забывать спрашивать о скидках: каталоги предоставляют их частным владельцам в размере 15-20%.

Оффлайновые СМИ имеют один серьезный недостаток задержку по времени, связанную с версткой и печатью. Объявления надо подавать заранее, и к тому же невозможно остановить публикацию объявления после подачи оно все равно будет напечатано, даже если вы уже продали квартиру. А к плюсам печатных изданий можно отнести их привычность и доступность для населения, ведь Интернет в России пока есть далеко не в каждом доме.

Интернет
Однако Интернет с каждым годом становится все более эффективной рекламной площадкой для продажи недвижимости. Дело тут в том, что покупатели недвижимости люди обеспеченные и чаще всего технически продвинутые. У них имеется доступ к Сети и давно выработалась привычка искать информацию именно там, к тому же это можно сделать намного быстрее, чем просматривать все объявления в печатных изданиях. Недаром практически все специализированные газеты обзавелись электронной версией. Хороший вариант разместить объявление в электронной базе на специализированном портале без бумажной версии.

Чтобы выявить эти порталы, достаточно набрать в поисковой системе ключевые слова типа куплю квартиру. Большинство таких сайтов принимают объявления бесплатно. В ряде баз с фотографиями, которыми пользуются профессионалы, объявления платные, хотя цена вопроса существенно меньше, чем в офлайновых СМИ. Что касается элитных квартир, то в Интернете есть возможность разместить не только фотографию, но и видеотур по квартире. Учитывая, что элитные квартиры продаются достаточно долго, это может быть оправданной мерой.

Кабельное ТВ
Довольно большой охват целевой аудитории обеспечивает реклама на местном телевидении и спутниковом канале Из рук в руки (он транслируется на открытом Инфоканале в пакете НТВ-Плюс и вещательном пакете Созвездие на Комкор-ТВ). К тому же здесь целевая аудитория сегментирована по территориальному признаку (кабельное ТВ) и уровню достатка (спутниковое ТВ). Реклама на спутниковом телевидении неплоха и по соотношению цена качество. Фотообъявление на одном из таких каналов можно показывать несколько раз в день в течение двух недель за 2000 руб.

Что еще?
Существуют и нестандартные методы рекламы, но их результат сравнительно сложно прогнозировать, и сами по себе они являются занятием трудоемким, а иногда требующим дополнительных капиталовложений. Например, в Интернете существуют форумы по недвижимости; на бесплатных веб-ресурсах можно создать собственный сайт об объекте и попробовать продвигать его; при продаже коттеджа имеет смысл поставить щит вдоль дороги недалеко от места продажи, напечатать листовки и разложить в почтовые ящики, раздавать рекламную продукцию на выставках, презентациях, конференциях. При этом риелторы предостерегают от рекламы объекта с помощью электронной рассылки: раздражение, которые вызывает спам у возможных покупателей, не позволяет отнестись к рекламируемой квартире с должным интересом.

Правила составления объявлений
При составлении рекламного объявления существуют определенные правила. Очень популярна модель правильного составления рекламного объявления под названием AIDA. Согласно ей, реклама должна последовательно: а) привлечь внимание (Attеntion), например, броским заголовком, рисунком, красивым интерьером; б) вызвать интерес (Intrest), например, выгодой от покупки именно вашей квартиры или дома; в) вызвать желание (Desire) обратиться именно по вашему объявлению; г) наконец, побудить к действию (Action) купить у вас квартиру.

И, разумеется, в объявлении стоит сделать упор на выгоду приобретения или реальное преимущество именно вашего предложения. В каждом конкретном случае могут быть свои плюсы: например, при продаже дома на Рублевке несомненным конкурентным преимуществом станет большой участок земли, при продаже квартиры в городе близость к центру и метро. Если в качестве основного преимущества вы хотите представить цену, начать объявление можно словом Срочно!. Видя такое объявление, среднестатистический читатель делает вывод, что продавцу срочно нужны деньги, поэтому цена демпинговая и с возможностью торга. Для дома с историей имеет смысл написать небольшой текст, упоминающий о событиях, связанных с этим местом. В общем, стоит преподнести свою квартиру привлекательно и продать ее будет намного проще. Другой вопрос, что иногда даже риелторы теряются в поиске достоинств той или иной недвижимости.