Ипотека и недвижимость - Дом: коммуна и коммуналка

Еще 10 лет назад финансовый директор международного инвестиционного холдинга Millenium Capital Holding Марко Коттино был весьма далек от недвижимости. До этого он успешно работал на фондовом рынке. Редкие часы досуга проводит с металлоискателем на археологических раскопках и любит подчеркивать, что история его родины насчитывает уже 28 столетий. Обвал фондового рынка в 2001 г. заставил искать альтернативные инструменты инвестирования, что и привело Коттино в сферу недвижимости. Инвестиции в недвижимость не разочаровали топ-менеджмент Millenium Capital Holding. Высокая доходность и надежность вложений в качественные объекты недвижимости позволяют компании осваивать все новые и новые рынки.

Какова доходность от инвестиций вашей компании в недвижимость?

В каждом случае доходность зависит от страны и конкретного объекта. В последние 4-5 лет инвестиции в недвижимость приносят в среднем 25-40% прибыли. Когда рынок находится на пике, то и прибыль максимальная.

Эти показатели только для Италии?

Все эти годы я занимался инвестициями в разных странах Европы, эти показатели справедливы для всех стран Европы, в которых наша компания ведет дела.

Несколько слов о Millenium Capital Holding, о его трансформации из инвестиционной компании в холдинг.

Сегодня наша группа имеет отделения в различных странах Европы: Франции, Италии, странах Балтии, Люксембурге. В настоящее время итальянское отделение аккумулирует до 80% от объемов инвестиций, которые направляются в девелопмент недвижимости на северо-западе Италии. В свою очередь, суммарная доля Франции и стран Балтии в общем объеме инвестирования составляет около 20%.

Когда ваша компания решила инвестировать в недвижимость?

По большому счету нет разницы, во что инвестировать. Millenium Capital это компания, которая занимается девелопментом жилой, гостиничной и коммерческой недвижимости. Мы инвестируем в проекты в сфере недвижимости: покупаем здания или земельные участки, иногда промышленные предприятия, а затем реконструируем эти объекты недвижимости, чтобы выгодно продать их инвесторам, арендаторам или конечным потребителям. Застройщики, как правило, вначале ищут средства на строительство или реконструкцию объекта недвижимости, тогда как такие девелоперы, как Millenium Capital, демонстрируют инвестиционный подход в выборе очередного объекта. Главным критерием является возможность приращения стоимости объекта посредством его реконструкции, ремонта и дальнейшего совершенствования. После этого объект продается, обеспечивая инвесторам прибыль.

Почему ваша компания в свое время выбрала страны Балтии? Рынок недвижимости этого региона не отличается особой динамичностью.

Мы инвестируем в недвижимость вообще, в материальные активы, отличающиеся высокой степенью надежности. В то время (в начале 2000-х) мы сочли рынок стран Балтии новым, динамично развивающимся. Вдохновленный недавним обретением независимости и предвкушением скорого вступления в ЕС, этот рынок был тогда на подъеме. Людям требовались новые здания, новые концепции строительства. В воздухе повеяло весною, и, как и все вокруг, рынок недвижимости расцветал. Так что, на мой взгляд, Millenium Capital начала работать в странах Балтии своевременно.

Но это были рискованные инвестиции, нет?

Не думаю. Однако мы все-таки руководствовались стратегией, применяемой для рискованных инвестиций. В этом случае инвестор получает специальную премию за риск. Вкладывая средства в безрисковые объекты, мы гарантированно можем получить 3-4% годовых. А инвестируя в новые, растущие рынки, можно получить гораздо более высокую прибыль.

Много ли проектов реализовал ваш холдинг в странах Балтии?

В период 2002-2003 гг. мы инвестировали в этот регион $4,5 млн. Всего с момента основания компании, с 1999 г., мы реализовали 21 проект. В настоящее время компания работает над 11 проектами, коммерческая стоимость которых оценивается в 125 млн евро.

В каких странах ведутся эти проекты?

На сегодняшний день мы реализуем целый ряд инвестиционных проектов в Северной Италии, это как горнолыжные курорты, так и курорты на морском побережье в Аоста-Вэлли, на Лигурийском побережье, в Тоскане, а также в районе озер Комо и Маджоре. В данном случае мы инвестируем только в загородную недвижимость (дома для отдыха). Все наши проекты отвечают самым высоким стандартам как в части проектирования, дизайна и отделки, так и в части строительных материалов, энергосберегающих и других прогрессивных технологий. Современные покупатели как итальянцы, так и иностранцы очень требовательны.

Почему, инвестируя в недвижимость, вы сделали ставку на загородные дома?

Когда в конце 1999 г. мы основали компанию Millenium Capital в Люксембурге, я уже планировал начать инвестировать в недвижимость. Были все предпосылки для этого: оптимистичные показатели на рынке недвижимости, а также возможность приобрести надежные материальные активы. До этого я практически всю сознательную жизнь работал с акциями и деривативами (производными финансовыми инструментами), т. е. с абстрактными нематериальными активами. К 2000 г. традиционный механизм инвестирования фондовая биржа претерпевал крах. Вот почему мы и стали подыскивать возможность для альтернативного инвестирования. Мы начали вкладывать средства в швейцарские и итальянские фонды, специализирующиеся на инвестициях в недвижимость. И уже вскоре мы поняли, что рынок недвижимости растет и приносит значительные доходы.

Несколько слов о вашем первом инвестиционном проекте.

Это был объект в Швейцарии, неподалеку от озера Лугано. Затем мы переместились на Лазурный Берег, в район Монте-Карло, где успешно реализовали еще три проекта. Следующим шагом (2001-2003 гг.) стали страны Балтии, а именно Рига. А затем понемногу мы сконцентрировали деятельность нашей компании в радиусе Милана. Но в ближайших планах расширение границ, мы хотим инвестировать в страны Центральной и Восточной Европы.

Как вы определяете перспективное для инвестиций направление, страну?

Инвестиционная стратегия состоит из нескольких элементов, важнейшими из которых являются потенциал рынков, наличие потенциала для роста цен и темпы их роста. Другими важными факторами являются макроэкономические прогнозы, анализ конкурентоспособности, политической и социальной стабильности, бюрократической системы и всевозможных рисков. Например, почему мы скорее инвестируем в Киев, нежели в Монте-Карло? Потому что мы считаем, что рыночные цены на жилую недвижимость в Киеве имеют гораздо больший потенциал роста на ближайшие годы, нежели в Монте-Карло, где цены на недвижимость непомерно высокие, а темпы их роста низкие.

Каким вы представляете себе российский рынок недвижимости? Вы готовы инвестировать в нашу страну или, напротив, ждете, что россияне будут покупать итальянскую недвижимость?

На сегодняшний день мы не планируем инвестировать в Россию. Однако в нашей компании понимают, что российский рынок недвижимости действительно интересен и чрезвычайно многообразен. Так что уже в 2008 г. мы планируем провести на российском рынке недвижимости первый инвестиционный эксперимент. В то же время со стороны российских покупателей наблюдается довольно высокий спрос на зарубежную жилую недвижимость. Нам удобнее получать гарантированные доходы от продажи россиянам итальянской недвижимости, нежели рисковать и ждать высоких доходов от инвестиций в российскую.

Приведите пример типового объекта для инвестирования это дом или квартира или доля в многофункциональном комплексе?

Говорят, что домовладельцы покупают дома для удовольствия: это материальные активы, стоимость которых год от года возрастает. Похоже, что Италия лидирует по числу собственников-домовладельцев (ее жителям принадлежат 85% всех домов). Собственность легко купить и продать, цены растут с каждым годом.

Но особенно в Италии популярны кондоминиумы самых разных размеров. Какова средняя цена 1 кв. м в современном кондоминиуме?

Цены различаются от района к району, варьируются в зависимости от того, находится жилой комплекс в городе или в сельской местности. Например, стоимость 1 кв. м в эксклюзивном комплексе на морском побережье Форте-дель-Марми составляет 12 000 евро, а в районе горнолыжного курорта Аоста-Вэлли в два с лишним раза меньше 5500 евро.

Какова в Италии ставка по ипотечным кредитам и на какой срок они выдаются?

Все зависит от рыночных условий и от финансового благополучия каждого конкретного покупателя. В среднем процент по ипотечному кредиту варьируется от 4,75% при фиксированной ставке до 5,5% при получении займа сроком на 15 лет. Однако в каждом конкретном случае сроки и процентные ставки определяются индивидуально. Впрочем, в связи со вступлением России в ВТО количество российских и иностранных банков, готовых кредитовать ваших соотечественников на приобретение недвижимости, должно значительно увеличиться. Значит, среди них будет усиливаться конкуренция за клиентов, и проблем с кредитованием теоретически быть не должно.

Помогает ли ваша компания владельцам, не проживающим в своих кондоминиумах постоянно, сдавать их в аренду на время отсутствия?

Millenium Capital не имеет такой возможности. Закон предписывает обратиться с такой просьбой к администрации здания или жилищного комплекса, которая вправе оказывать такую услугу владельцам недвижимости за соответствующее вознаграждение.

Каковы предпочтения покупателей из России?

Почти всех без исключения российских клиентов, равно как и жителей Северной Европы, очень привлекают близость теплого моря, песчаные пляжи и большое количество солнечных дней в году. Некоторые интересуются роскошными виллами и квартирами в окрестностях Портофино, Санта-Маргарита, а также вблизи озер Комо и Лаго-Маджоре (60 км от Милана) или в Форте-дель-Марми (в солнечной Тоскании). Россиян также интересует недвижимость в Лигурии и Сардинии. А некоторые требуют подыскать объекты класса de luxe стоимостью свыше 10 млн евро. Просто так, по желанию покупателей, такие объекты на рынке не появятся, так что, наверное, им имело бы смысл пересмотреть свои стандарты внутренней отделки и дизайна помещений. Кстати, таких покупателей у нас не очень жалуют.

А вот новая волна покупателей нас, напротив, очень устраивает. Это новое поколение профессионалов, бюджет которых на приобретение недвижимости составляет 350 000-500 000 евро. Они предпочитают покупать дома и квартиры в районе культурной столицы Италии (Умбрия, Тоскания) или в живописных районах (озера, Лигурийское побережье, Пьемонт).

Россиян высокие цены часто не останавливают, а подталкивают к активным действиям.

Да, например, в Лигурии их вдохновило то, что соседние квартиры и блоки можно объединять на стадии строительства, возможность удобной схемы рассрочки платежей для объектов, которые будут введены в эксплуатацию в конце 2007 г., в 2008 г. и даже в начале 2009 г.

Существует ли в Италии региональный принцип работы риэлторов?

Хотя мы занимаемся девелопментом главным образом на севере Италии, мы можем подобрать объект и с помощью наших многочисленных партнеров других участников европейского профессионального сообщества. Принадлежность к нему и тесные связи внутри него гарантируют качество и объектов, и услуг.

Какие объекты вы считаете самыми перспективными для инвестирования?

Наш холдинг предлагает две различные возможности инвестирования. Можно приобрести квартиру, которая будет постоянно расти в цене. Или можно последовать примеру нашей компании и инвестировать в многоквартирные объекты и целые комплексы и стать миноритарными акционерами нашей компании. В последнем случае ожидаемая доходность гораздо более привлекательна. Кроме того, я организовал два инвестиционных фонда, вкладывающих средства в недвижимость на территории Европы и открытых для частных вкладчиков.

Каковы размер первоначального взноса и доходность в случае инвестирования по второму типу?

Взнос 250 000 евро. Фиксированного показателя доходности нет, но, если вы участвуете в проекте как партнер, это 25-40% годовых.

Как лично вы пришли в недвижимость?

По правде говоря, когда я стал учредителем Millenium Capital в 1999 г., я не знал о недвижимости ровным счетом ничего. Однако 24-летний опыт работы на рынке капитала позволяет применять те же подходы и методы, что я в свое время использовал на бирже.
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) становится популярным способом управления общим имуществом многоквартирного дома. По данным СМИ, в России действует уже примерно 5000 ТСЖ, только в Москве их более 1500. Вместе с тем с увеличением числа товариществ и расширением их полномочий возросло количество правовых вопросов и судебных споров, связанных с деятельностью товарищества.

Что такое ТСЖ
По определению, установленному в ст. 135 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), ТСЖ признается некоммерческая организация, объединение собственников помещения в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

В связи с тем что ТСЖ является некоммерческой организацией, оно не имеет в качестве основной цели извлечение прибыли и не распределяет полученную прибыль между своими членами (участниками), а направляет ее на реализацию уставных целей и задач.

ТСЖ может быть создано по общему правилу собственниками помещений в одном многоквартирном доме (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ). Дополнительно ч. 2 ст. 136 ЖК РФ предусматривается возможность создания ТСЖ при объединении собственников нескольких многоквартирных домов либо нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, и дачных домов.

Учредительными документами товарищества является устав, принимаемый на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Число членов собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Но количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, определяется пропорционально доле каждого из них в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Голосование в ТСЖ осуществляется площадями: у кого больше площадь квартиры у того больше голосов. В соответствии с п. 3 ст. 48 ЖК РФ количество голосов собственника пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество. В свою очередь, указанная доля собственника помещения пропорциональна размеру общей площади этого помещения в многоквартирном доме (п. 1 ст. 37 ЖК РФ). Если другой порядок определения доли в праве общей собственности был установлен решением собрания собственников до вступления в силу федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (Вводный закон), т. е. до 23.01.2005, то применяют его (ст. 15 Вводного закона). Другими словами, ранее собственники помещений могли сами выбирать способ определения своей доли в праве общей собственности.

Высшим органом управления в ТСЖ является общее собрание членов ТСЖ, исполнительными органами правление и председатель правления, на которых возлагается осуществление текущей деятельности по управлению многоквартирным домом.

Добровольно или принудительно?
Согласно ч. 1 ст. 143 ЖК РФ членами товарищества собственников жилья вправе стать только собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано данное товарищество; лица, приобретающие помещения в таком доме, вправе стать членами товарищества только после возникновения у них права собственности на указанные помещения. Таким образом, членство в ТСЖ возникает только в результате свободного волеизъявления собственника помещения в многоквартирном доме на основании его заявления, и, соответственно, принудительное членство в ТСЖ не допускается законом ни при каких условиях.

Данное правило в полной мере учитывает постановление Конституционного суда РФ По делу о проверке конституционности п. 1, 3 и 4 ст. 32 и п. 2 и 3 ст. 49 федерального закона от 15 июня 1996 г. О товариществах собственников жилья в связи с запросом Советского районного суда г. Омска от 3 апреля 1998 г. № 10-П, которым были признаны не соответствующими ст. 30 Конституции РФ отдельные положения в настоящее время утратившего силу ФЗ О товариществах собственниках жилья, которые предусматривали обязательность членства в ТСЖ для собственников помещений в многоквартирном доме, в котором создано такое товарищество.

В строящихся многоквартирных домах ТСЖ может быть уже создано застройщиками; когда вы приобретаете квартиру, то вам предлагают вступить в ТСЖ. Наша рекомендация: после вступления в члены ТСЖ значительного количества новых собственников необходимо

созвать внеочередное собрание членов ТСЖ и переизбрать правление и ревизионную комиссию, после чего провести ревизию хозяйственной деятельности своих предшественников и принять необходимые решения, например расторгнуть договоры коммунального обслуживания с невыгодными условиями и заключить новые.

Отказ части собственников от вступления в члены товарищества не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением общим имуществом в целях его содержания и эксплуатации. В свою очередь, ТСЖ не вправе нарушать права собственников, отказавшихся от членства в товариществе, либо устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общей долевой собственностью только для членов товарищества, либо налагая на собственников, не являющихся членами ТСЖ, дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управлению многоквартирным домом и его эксплуатации.

А если не хочу?
В случае, если не все собственники помещений в многоквартирном доме становятся членами ТСЖ, возникает вопрос о том, как будут участвовать в управлении общим имуществом многоквартирного дома жильцы, не вступившие в товарищество, каков порядок взаимоотношений между товариществом и прочими домовладельцами. Так, например, в ЖК РФ непоследовательно отражен вопрос о том, как принимаются решения о сдаче в аренду или в пользование общего имущества в многоквартирном доме.

Принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников в соответствии с ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. Решение это в соответствии с п. 1 ст. 46 ЖК РФ принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме. Вместе с тем в соответствии с ч. 2 ст. 137 ЖК РФ предоставление в пользование или ограниченное пользование части общего имущества в многоквартирном доме относится к правомочиям ТСЖ. На первый взгляд получается, что законодатель допустил пересечение компетенций двух различных органов. Но чтобы разобраться в этой ситуации, необходимо принять во внимание условие осуществления правомочий ТСЖ, указанное в ч. 2 ст. 137 ЖК РФ: В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме при выборе ТСЖ в качества способа управления возлагает на этот субъект права осуществления части своих правомочий. Следует иметь в виду, что указанный орган управления многоквартирным домом передает в этом случае не свои правомочия (они остаются у него), а возможность их реализации. Такая передача представляет собой способ осуществления правомочий названного органа управления многоквартирным домом, а не способ их отчуждения, при котором данный орган лишился бы этих правомочий. В этом случае следует помнить, что непосредственным носителем права на управление многоквартирным домом является собственник помещения в этом доме и его право на управление многоквартирным домом следует из его права собственности на помещение в этом доме.

Именно коллектив собственников обладает всей полнотой прав по управлению своим имуществом (общим имуществом многоквартирного дома). ТСЖ получает возможность реализации отдельных правомочий по управлению многоквартирным домом от собственников помещений в этом доме на основе решения общего собрания таких собственников. Данный принцип лежит в основе концепции управления многоквартирным домом.

Поэтому, учитывая, что предоставление в пользование или ограниченное пользование общего имущества ТСЖ не должно нарушать прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, за его передачу должны проголосовать члены товарищества, составляющие не менее двух третей собственников помещений в многоквартирном доме.

Вопрос же об отчуждении общего имущества многоквартирного дома должен решаться всеми собственниками помещений единогласно, что установлено императивной нормой ЖК РФ.

Данные выводы подтверждаются судебной практикой. Например, Федеральный арбитражный суд (ФАС) Западно-Сибирского округа в своем постановлении от 7.11.2006 по делу № Ф04-6606/2006 (27253-Ф75-38) установил, что между ТСЖ Альянс (продавец) и предпринимателем Хабаровым Е. Ю (покупатель) заключен договор купли-продажи от 22.12.2005 нежилого подвального помещения. Основанием к заключению договора послужило решение жильцов ТСЖ Альянс, оформленное протоколом собрания членов ТСЖ, о выделе обособленного помещения в подвале дома для дальнейшей продажи. На основании указанного решения приказом председателя ТСЖ Альянс определено выделить обособленное помещение, заключить договор купли-продажи на указанное помещение. ФАС Западно-Сибирского округа решил, что суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что спорное имущество является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме, а не собственностью ТСЖ. В этой связи у ответчика ТСЖ Альянс отсутствуют законные основания для отчуждения не принадлежащего ему на праве собственности спорного имущества.

Оформление решений
ЖК РФ не дает исчерпывающего ответа относительно того, какие именно условия сделки по передаче общего имущества многоквартирного дома в пользование либо по его отчуждению должны быть определены в решении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, а в известной нам судебной практике данный вопрос также не нашел отражения.

В случаях, когда имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, в соответствии со ст. 6 Гражданского кодекса РФ к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Так, сходные отношения возникают при одобрении общим собранием акционеров (участников обществ с ограниченной ответственностью) крупных сделок и сделок с заинтересованностью. В решении об одобрении крупной сделки и сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, в соответствии с п. 4 ст. 79 и п. 6 ст. 83 федерального закона Об акционерных обществах от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ должны быть указаны лицо (лица), являющееся ее стороной (сторонами), выгодоприобретателем (выгодоприобретателями), цена, предмет сделки и иные ее существенные условия.