Ипотека и недвижимость - Миллион на шопинг

Подмосковье можно назвать вторым по инвестиционной привлекательности регионом после Москвы. Именно на малую родину устремляются самые активные инвесторы после того, как исчерпают ресурс в столице.

Особой популярностью в Подмосковье пользуются проекты логистических и индустриальных парков. Промышленность и транспорт те отрасли, которые положительно влияют на рост валового регионального продукта в регионе, о чем можно судить по ежегодным отчетам министерства экономики Московской области.

В свою очередь, инвесторы и девелоперы складов, заводов и индустриальных парков постоянно находятся в активном поиске площадок для объектов. Сектор складской и индустриальной недвижимости еще не насыщен. Спрос на площади в промышленных и складских зданиях превышает предложение. По данным Colliers International, спрос на складские помещения классов А и В оценивается в 1,4-1,5 млн кв. м и формируется за счет российских и международных логистических операторов, крупных торговых сетей, FMCG-компаний, дистрибуторов, производителей бытовой техники, печатной продукции и канцелярии, автомобильных компаний. По итогам 2006 г. предложение складских помещений классов А и В в Подмосковье составило около 2,5 млн кв. м. Высокий уровень спроса обусловливает низкий уровень вакантных площадей. Для складских помещений класса А этот показатель составляет 0,5%, для класса В 2,5-4%.

В 2006 г. бум на рынке складской недвижимости был обусловлен как выходом на рынок крупных складских проектов российских и иностранных девелоперов (логистический парк Пушкино первая фаза, логистический парк Крекшино первая фаза, ТЛК-Томилино, Белая дача Логопарк 3-я и 4-я фазы), так и анонсированием новых масштабных логистических проектов класса А. В их числе Северное Домодедово компании Евразия Логистик (1,1 млн кв. м), складской комплекс компании Giffels (600 000 кв. м), складской комплекс компании Ghelamco (220 000 кв. м), логистический парк Покров (60 000 кв. м), МЛП-Подольск компании MLP (180 000 кв. м), индустриальный парк Восточный компании Кулон (общая площадь складских помещений 190 000 кв. м), индустриально-складской комплекс Springs Park компании Springs Group (общая площадь 100 000 кв. м), сообщают аналитики Colliers International в годовом отчете.

Таким проектам нужны участки именно в Подмосковье. Логистические и производственные территории традиционно развиваются за городом. В Москве больших участков для крупных объектов не будет в таком количестве, как в области. Кроме того, нужны участки благоустроенные оборудованные коммуникациями, электроэнергией и находящиеся рядом с междугородными транспортными магистралями. Пример, включающий все эти требования, складской терминал MLP на Ленинградском шоссе (200 000 кв. м, 42 га).

На этот раз планы подмосковных чиновников совпали с желаниями игроков рынка. Но пока только на бумаге. По постановлению правительства Московской области (ПП от 30.06.2005 № 410/24) разработана программа создания промышленных округов на территории Подмосковья, срок реализации которой рассчитан до 2010 г. Авторы программы Институт социально-экономического развития Центрального федерального округа РФ, Макро-Тест Консалтинг и государственное унитарное предприятие Московской области МосгипроНИИсельстрой по заказу министерства экономики Московской области определили участки. Они получили название промышленные округа, всего таких образований должно появиться 29 к 2010 г.

Правительство делает шаг
Постановление правительства области о создании промокругов подписано два года назад. Но о каких-то реальных событиях, подтверждающих состоятельность этого масштабного плана, игроки рынка заговорили только в 2006 г. Тогда было выпущено постановление о переводе земли участка компании Эспро, строящей индустриальный парк вблизи г. Истры, из сельхозкатегории в земли промышленности. Тогда же начались и подготовительные работы на площадке. Проект на Новой Риге вошел в правительственную

программу. В 2007 г. планируется завершение первой фазы парка Кулон-Истра, в которую войдет 50 000 кв. м, по данным компании.

Летом 2006 г. в деловом центре Александр Хаус чиновники из области решили провести бизнес-конференцию и презентовать программу. Во время конференции министр экономики правительства Московской области Вячеслав Крымов подчеркнул, что именно программно-целевой метод позволил экономике Подмосковья безболезненно пройти реструктуризацию. Сущность подхода правительства к развитию Подмосковья состоит в том, чтобы создать во всех муниципальных образованиях условия жизни, при которых люди, не выезжая из родного района, могли бы реализовывать все свои потребности по максимуму как профессиональные, так и бытовые. Другими словами, суть программы создания промышленных округов сводится к тому, чтобы улучшить инвестиционный климат в Подмосковье, создать условия для развития конкурентоспособных промышленных производств и, соответственно, развить сопутствующий сервис. Промышленные и логистические проекты будут сопровождаться созданием дополнительных рабочих мест для местных жителей, строительством жилых кварталов. Одна из целей программы пополнение бюджета региона. Для этого необходимо стимулировать экономическое развитие каждого района в отдельности.

Областные чиновники рассчитывают, что темпы роста инвестиций в основной капитал ежегодно будут увеличиваться в полтора раза, а темпы промышленного роста с 13-15% до 23-25% в год. Поступления в бюджет области за это время должны составить не менее 28 млрд руб. К 2010 г. область хотела бы получить благодаря программе 10 млн кв. м новых производственных площадей для размещения современных производств, не менее 7 млн кв. м логистических объектов классов А и В, около 4,5 млн кв. м офисных площадей классов А и В, примерно 0,3 млн кв. м объектов социальной инфраструктуры, а также 1 млн кв. м малоэтажных жилых и около 40 000-50 000 рабочих мест.

Финансирование программы правительство намерено на 100% вести из внебюджетных источников. Общий объем инвестиций в проект, по данным областного министерства экономики, составит около 341,6 млрд руб. Еще одна цель, которую пытается достичь подмосковное правительство, это перевести экономику на современный технологический уклад и для этого удовлетворить спрос инвесторов на площадки, как написано в программе.

Площадки чиновники обещают отдать инвесторам в подготовленном виде. На данный момент предлагается более 60 участков. Многие из них находятся рядом с крупными районными центрами: Подольском, Воскресенском, Щелковым, Ступиным, Домодедовым, Коломной, Клином, Каширой и т. д. Отведены под промышленную застройку земли и в экономически отстающих районах, например в Талдомском, Лотошинском и округе г. Рошаля. В составленном перечне участков есть рекомендации, как лучше использовать площадки, объекты какого назначения там строить. В основном земли отведены под индустриальные парки, складские комплексы и технопарки.

Список составлен. Осталось уговорить королеву найти инвесторов. В программе написано, что заявки инвесторов рассматриваются на конкурсе. Условия уже знакомые: если в течение 30 дней после официальной публикации извещения о проведении конкурса поступит несколько заявок на участие в программе, претендующих на создание одного и того же программного объекта, то конкурс проводится. Если поступает только одна заявка, конкурс не проводится. В случае же, когда не приходит ни одной заявки, удовлетворяется первое предложение из числа поступивших после истечения указанного срока. При определении победителя конкурса преимущество отдается тем юридическим и физическим лицам, которые предлагают концепцию и условия создания объекта, максимально совпадающие с целями и задачами программы. По итогам конкурса заказчик программы заключает трехстороннее инвестиционное соглашение с победителем конкурса и районом, на территории которого будет строительство.

Не все участки будут предоставляться в собственность. Но 27 из 68 площадок в программе с самого начала являются частными. На муниципальных территориях находятся проекты, появившиеся в программе в числе первых: индустриальный парк на 474 га итальянской фирмы Терре ди Лама в Волоколамском районе, технопарк АФК Система и Информационных бизнес-систем на 428 га в Дубне и Кулон-Истра на 33 га под Истрой находятся на муниципальных территориях.

Правительство области обещает пришедшим в программу инвесторам содействие. Например, сокращение сроков согласования проектной документации, предоставление некоторых налоговых льгот. И даже помощь в привлечении кредитных ресурсов российских и иностранных банков, международных и иностранных финансовых организаций. В то же время правительство само определяет схему размещения, площадь территорий для создания программных объектов и их отраслевую специализацию.

Промышленный округ на территории Московской области это по единому генеральному плану обустроенная часть территории муниципального образования со всеми элементами инженерной, транспортной, деловой и социальной инфраструктуры, которые необходимы для размещения и нормального функционирования различных производств (центров, подразделений и т. п.) и сопутствующих сервисов такое определение дается в программе.

Ответный ход инвесторов
Но активности инвесторов и девелоперов после 2005 г. не последовало. Это видно по списку инвесторов, который составлен областным министерством экономики, где пока фигурируют 3-4 компании. В компании Эспро, строящей Кулон-Истра, считают, что программа создания промышленных округов заработает в перспективе, этот план долгосрочный и пока рано говорить о его результатах. Но Сергей Белошапко, руководитель отдела складской и производственной недвижимости компании DTZ, настроен скептически, считая эту программу похожей на очередное плановое мероприятие правительства области, нужное для отчетности. Он сомневается, что механизм действия этого проекта близок к рыночному. Например, непонятно, по каким критериям отбирались участки для промышленной и складской застройки. Инвестор их не приобретет, если они не будут соответствовать ряду известных требований, комментирует Белошапко.

Участвующих в программе девелоперов можно разделить на две категории. На таких, кто собирается строить, но пока не реализовал свои проекты. И на тех, кто строит, не подозревая, что находится на территории, включенной в программу, и, возможно, официально не занесен в списки инвесторов.

Что касается проекта компании Эспро под Истрой, игроки рынка говорят, что он лишь после заключения инвестконтракта был внесен в программу создания промышленных округов. Этого не отрицает заместитель директора по маркетингу компании Эспро Елена Веселова. По оценкам чиновников, истринский индустриальный парк ежегодно сможет давать в казну Подмосковья 150 млн руб.

Судя по проекту Большое Домодедово, который реализует компания Coalco, часть этой территории тоже попадает в программу. Это логистический комплекс Белые столбы, находящийся на площади будущего г. Домодедова. По проекту город должен за 7-10 лет пополниться девятью новыми микрорайонами, включающими помимо 12 млн кв. м жилья 2 млн кв. м складов, 322 000 кв. м офисов, 411 000 кв. м торговых площадей, 75 000 кв. м гостиниц. Проект Белые столбы был выкуплен у Coalco компанией Capital Partners в 2006 г., которая начала строить здесь 600 000 кв. м складов ($400 млн). Но о факте участия в программе компания Capital Partners в момент покупки не подозревала. Главный управляющий директор компании Эркан Эркек сказал, что не знал об этой программе.

Здесь же находится проект компании Евразия Логистик (входит в ИПГ Евразия) складской терминал Северное Домодедово. Его первая фаза на 360 000 кв. м должна быть введена в строй в 2007 г., по прогнозам консультантов. В перечне инвесторов программы промышленных округов эта компания отсутствует, хотя сам объект значится в списке.

В MLP не знали, что их проект МЛП-Подольск находится рядом с подольским промышленным округом. Однако даже если бы компании стало известно о программе заранее, она бы вряд ли в ней участвовала. Как объяснили в отделе маркетинга MLP, позиция компании не вступать в прямые отношения с администрациями районов. Участки MLP предпочитает приобретать на вторичном рынке.

Еще одна компания КомСтрин объявила о начале строительства в этом году индустриального парка в г. Ступине. Предполагается 610 000 кв. м, которые будут включать промышленные предприятия, офисы, объекты общественного назначения, медицинские оздоровительные комплексы, жилье, рекреационные зоны. Реализация проекта займет не менее 10 лет и потребует инвестиций в $1 млрд. Градостроительным советом Ступинского района 17 января 2007 г. была утверждена концепция индустриального парка. Производственные мощности займут половину площадей индустриального парка, около 30% отведено на логистические центры и примерно 10% на офисы. Вдоль реки Оки планируется размещение нескольких гольф-полей, медицинских центров, филиалов высших и средних профессиональных учебных заведений. По расчетам администрации, в Ступинском районе после завершения строительства индустриального парка население района увеличится на 50%.

Если бы
На взгляд Сергея Белошапко, небольшой интерес инвесторов к программе может объясняться тем, что для них неприемлемы условия оформления земли и качество подготовки участков. Я бы порекомендовал своим клиентам-инвесторам потребовать у администрации для начала оформления собственности на землю и подведения инженерных коммуникаций к площадке, комментирует он.

Особенно дорого подвести электроэнергию. Часто за подключение 1 МВт надо заплатить $1 млн. Удобнее, когда в таких вопросах помогает администрация, считает Роман Бурцев, партнер компании Knight Frank.

Участники проектов программы, пожелавшие не называть себя, рассказали, что пока что весь процесс согласований и подготовительные работы приходилось проводить самостоятельно, не получая ощутимой поддержки от администрации.

В Эспро же рассчитывают, что администрация будет содействовать компании в получении необходимых документов на следующих этапах развития проекта.

По мнению Романа Бурцева, идею о создании программы мог подсказать чиновникам сам рынок. Ежедневно к руководителям районов приходят девелоперы и инвесторы, требуя площадки то под строительство промышленного комплекса, то под логистический парк. Не исключено, что и перечень площадок с рекомендациями, и программа в целом создавались с учетами пожеланий участников рынка. Но пока программа выглядит только как зонирование территорий в ней больше теории, нежели практических механизмов. Но инвесторам стоит все же попытаться поискать в этом списке подходящие участки. Иначе лучшие земли, как всегда, закончатся. Например, в освоении тех же муниципальных площадок администрация может быть заинтересована в первую очередь. Они могут быть оформлены в собственность и подготовлены к строительству быстрее, чем частные владения.
В 2006 г. в Петербурге был установлен абсолютный рекорд по вводу в эксплуатацию современных торгово-развлекательных комплексов (ТРК) и гипермаркетов. Такой инвестиционной активности старожилы-аналитики не фиксировали за весь период наблюдений за рынком. За год девелоперы сумели практически удвоить торговое пространство города, отвечающее международным требованиям, построив больше, чем за все время с начала века.

Последствия такой шопингомании очевидны. Борьба за покупательский кошелек между торговыми центрами идет уже вовсю, а их владельцы постепенно осознают, что потребитель та самая ключевая фигура, ради которой и был затеян весь инвестиционный процесс. С точки зрения простого обывателя, все самое интересное на петербургском рынке торговых площадей, достигшем в прошлом году некоторой зрелости, только начинается.

Торговая прорва
Аналитики, как обычно, не могут прийти к единому мнению о том, сколько новых торговых метров появилось на рынке в 2006 г. Хотя они солидарны в том, что планку в 1 млн квадратов девелоперы взяли. По данным Colliers International, объем ввода составил 1,175 млн кв. м (учитывалась общая площадь торговых комплексов), а на карте города появилось 39 новых объектов ритейла. Специалисты компании Praktis Consulting Brokerage насчитали их 48 (с общей площадью 1 211 700 кв. м и арендопригодным пространством 821 400 кв. м). В статистику АйБи Групп включены 46 объектов 1 355 000 и 968 370 квадратов соответственно.

Расхождения в расчетах связаны с хроническим переносом сроков сдачи комплексов, пересмотром их отдельных параметров уже по ходу стройки и т. п. Однако очевидно, что давно обещанный торговый бум в Петербурге состоялся. Если мы посмотрим на динамику ввода новых площадей (2003 г. 374 000 кв. м, 2004 г. 384 000 кв. м, 2005 г. 280 000 кв. м), становится понятно, что именно произошло с рынком в прошлом году, комментирует управляющий партнер АйБи Групп Юрий Борисов.

Рекордным по количеству сданных метров оказался IV квартал 2006 г. По данным Praktis CB, за три последних месяца года в эксплуатацию было введено около 650 000 кв. м.

Сегодня консультанты дают разные оценки обеспеченности петербуржцев современными и качественными торговыми объектами. В частности, часто приводится такой показатель 200 кв. м на 1000 горожан, говорит Юрий Борисов. На наш взгляд, он существенно занижен. Конечно, разные эксперты вкладывают свой смысл в понятие качественная площадь, но даже если мы учтем лишь арендопригодное пространство торговых объектов европейского формата, введенных в 2006 г., то получим как раз те самые 200 кв. м на 1000 петербуржцев. И это без учета торговых комплексов и гипермаркетов, введенных в эксплуатацию раньше, а также качественных объектов стрит-ритейла на Невском проспекте, Большом проспекте Петроградской стороны и других проходных магистралях. Я полагаю, что Петербург по итогам прошлого года стал лидером в России по уровню обеспеченности торговыми помещениями, причем с большим отрывом. Например, в Бекаре приводят такую оценку 441 кв. м площадей международного стандарта на 1000 человек.

Впрочем, количественные показатели в данном случае даже не самое главное. В 2006 г. рынок совершил качественный рывок. В Петербурге наконец начали строиться так называемые форматные торговые комплексы, имеющие выверенную концепцию, а не просто занимающие выигрышные места рядом со станциями метро. В городе появились семейные ТРК, способные привлечь публику на весь выходной день, говорит исполнительный директор компании Praktis Consulting Brokerage Юлия Дровянникова.

Событие года это, безусловно, открытие сразу двух комплексов Мега в Ленинградской области, практически на границе с Петербургом и рядом с трассой Кольцевой автодороги (КАД), на юго-востоке (Мега Дыбенко) и на севере (Мега Парнас). Они заработали с интервалом в полмесяца, расширив городское торговое пространство более чем на 300 000 кв. м. IКЕА вложила в оба проекта около $300 млн и рассчитывает окупить их за стандартные по западным меркам 7-10 лет.

Меги построены на участках, которые IКЕА выкупила в собственность. Площадь каждого примерно 60 га. Торговые центры однотипны, как, впрочем, и остальные российские Меги. Правда, та, что в пос. Кудрово (Мега Дыбенко), побольше. Общая площадь суперрегионального молла свыше 170 000 кв. м, из них примерно 75% арендопригодное пространство. Главные якоря IКЕА (24 000 кв. м), гипермаркет Ашан (20 000 кв. м), DIY немецкой сети OBI (14 000 кв. м) и немецкий же гипермаркет бытовой техники и электроники Media Markt (около 5000 кв. м) премьерный магазин этой сети в России. Осенью 2007 г. к ним добавится мультиплекс на 9-10 залов от российско-американской компании KinoStar (еще 8000 квадратов).

Мега Парнас (в Буграх) общей площадью 138 000 кв. м предлагает примерно тот же набор. Только вместо Media Markt электроникой там будет торговать М.Видео.

Южная Мега объединит около 200 арендаторов, северная примерно 150. В торговой галерее представлены Marks Spencer, TJ Collection, Ecco, Mango, Bestseller, Adidas и т. д.

Оба комплекса имеют беспрецедентные для городских ТРК паркинги: около 9000 машино-мест в Кудрово и примерно 7000 в Буграх. Расчетная посещаемость каждого торгового центра за первый год работы около 20 млн человек.

Другой торговый гигант уже местного производства вышел на рынок в феврале 2006 г. На северной окраине города, недалеко от ст. м. Проспект Просвещения (на пр-те Энгельса), открылся ТРК Гранд Каньон. Инвестор ОАО Соломон превратил недостроенный корпус бывшей ткацкой фабрики в молл общей площадью 75 000 кв. м. Здесь на 9000 кв. м заработали первый в городе Наш гипермаркет (новый формат столичного Седьмого континента) и дебютный девятизальный мультиплекс сети Синема Парк. Среди других магнитов магазин М.Видео, два универмага компании Stockmann Bestseller и Seppola, детский развлекательный центр Премьер Парк и др. Любопытно, что новый ТРК прирос к действовавшему коммерческому центру с магазинами, бильярдом, боулингом, фитнес-центром и проч. В результате единая торгово-развлекательная зона сформировалась примерно на 150 000 кв. м, составив по экономическому размеру реальную конкуренцию Мегам.

Укрупнение реализуемых проектов одно из заметных явлений года. Так, на долю объектов площадью свыше 30 000 кв. м пришлось примерно 27% от всех введенных в эксплуатацию комплексов. В городе появилось 14 ТРК суперрегионального и регионального значения в общей сложности более 700 000 кв. м (данные Praktis C B).

Ближе к народу
Другая актуальная примета децентрализация городского рынка ритейла. Девелоперы сегодня вынуждены с грустью констатировать: козырные места под застройку в центре и рядом с оживленными станциями подземки закончились. Поэтому внимание пришлось обратить на обжитые окраины, в значительной степени все еще остающиеся непаханной торговой целиной. Тем более что облик самих спальных районов довольно динамично меняется благодаря политике уплотнительной застройки, которую, невзирая на недовольство общественности, реализует городская администрация. В небогатых кварталах, застроенных типовой панелью, один за другим вырастают новые жилые комплексы, которые заселяют пресловутый средний класс и даже вполне состоятельная публика.

В результате в 2006 г. в Петербурге открылось сразу нескольких ТРК, способных изменить стиль жизни обитателей не самых престижных районов города Фрунзенского, Кировского, Красногвардейского и проч.

Первым в этом обойме стал Южный полюс, который в феврале 2006 г. заработал в Купчино, на перекресте пр-та Славы и Пражской улицы. Комплекс площадью 35 000 кв. м сумел привлечь Перекресток, М.Видео, Боулинг-Сити, Intersport, семейный игровой центр Star Galaxy, Mexx, TJ Collection, Carlo Pazolini, Peacocks и др. 2-3 года назад мало кто верил, что в этом месте вообще можно торговать. Однако здесь удалось собрать бренды не хуже, чем, например, в ТРК Сенная, расположенном в самом центре города. Значит, для торговых операторов очевиден рост покупательной способности населения, говорит Юрий Борисов (АйБи Групп разработала концепцию Полюса, а также стала эксклюзивным агентом и управляющим комплекса в первый год его работы).

В апреле на углу пр-та Стачек и ул. Маршала Казакова открылся самый большой в Кировском районе ТРК Континент очередное детище холдинга Адамант. Пятиуровневый комплекс общей площадью 60 000 кв. м вместил Перекресток, строительный двор Домовой, Детский мир, семизальный мультиплекс Каро Фильм, фитнес-центр Reebok с бассейном.

В декабре на перекрестке пр-та Косыгина и Индустриального проспекта (спальный район Ржевка-Пороховые) был запущен торгово-развлекательный и досуговый комплекс Июнь (46 500 кв. м) с трехуровневым крытым паркингом. Это первый проект группы компаний Регионы, которая планирует в ближайшие пять лет создать сеть из 20 ТРК в крупных российских городах. Среди торговых якорей комплекса первый в городе гипермаркет Мосмарт, универмаги Детский мир и Спортмастер. Примерно половина полезного пространства Июня занята под развлечения (Боулинг-Сити, фитнес-центр Экстра-спорт, пятизальный кинотеатр Матрица, Star Galaxy).

Кстати, такая пропорция между досугом и покупками в структуре площадей ТРК впервые обозначилась именно в проектах 2006 г. Причем девелоперы готовы фантазировать и не ограничиваются демократичными боулингами и фуд-кортами.

Так, впервые в России под крышей торгового центра разместился океанариум. Он открылся в апреле прошлого года в составе ТРК Планета Нептун на ул. Марата, заняв примерно 5000 кв. м на трех уровнях комплекса общей площадью 28 000 кв. м. 32 аквариума вполне органично соседствуют с супермаркетом Перекресток, парком аттракционов Дино-Парк и торговой галереей. Стоимость проекта $36 млн.

ТРК Варшавский экспресс, расположившийся в историческом здании бывшего Варшавского вокзала на наб. Обводного канала, 118, претендует на то, чтобы стать первым в Петербурге развлекательным комплексом городского масштаба. Инвестор холдинг Адамант отвел примерно половину из 34 000 кв. м под джентльменский развлекательный набор: девятизальный мультиплекс Каро Фильм, игровой комплекс Шангри Ла с казино, ресторанами, ночным клубом и мини-отелем, развлекательный центр Game Zona, боулинг-клуб AMF и др.

В ТРК Родео Драйв, который заработал в декабре на северной петербургской окраине (пр-т Культуры, 1), выстраиваются очереди. Горожан манит аквапарк со SPA-центром. До сих пор никто из городских девелоперов не смешивал торговлю с водными развлечениями, а аквапарк в Петербурге был один при гостинице Прибалтийская. Девелопер проекта инвестиционная и управляющая компания Макромир. Общая площадь комплекса 47 450 кв. м. На его строительство потрачено около $51 млн. Половина арендопригодного пространства отдана под развлекательную функцию, включая мультиплекс, кинотеатр, бильярд и проч. В Макромире считают, что это в долгосрочной перспективе обеспечит Родео Драйв серьезные конкурентные преимущества и высокую посещаемость.

В отличие от москвичей петербуржцы в меньшей степени сосредоточены на шопинге и предпочитают приятное времяпрепровождение. Поэтому досуговая составляющая будет играть все большую роль особенно в ТРК районного масштаба, которые не способны конкурировать по количеству магазинов с той же Мегой и будут привлекать посетителей развлечениями. А это неизбежно приведет к снижению доходности проектов, комментирует Юлия Дровянникова.

В 2006 г. в Петербурге чрезвычайно активно развивался рынок гипермаркетов и специализированных торговых центров. Так, на пять объектов расширилась сеть О'Кей. В городе появилось целых девять новых Каруселей и две Ленты.

Фактически за год в городе сформировался рынок товаров DIY. Одна за другой в Петербург вошли несколько именитых международных сетей, намеренных конкурировать ценами с местными строительными гипермаркетами и рынками. Летом в Невском районе открылся дебютный магазин британской сети Castoramа. В течение нескольких месяцев заработали три гипермаркета OBI (в ТРК Гарден Сити и обеих Мегах). Финская компания Rautakesko запустила на выездных трассах два магазина новой сети К-Раута. Активно развивались и местные операторы. Открыты две Метрики, еще одни Максидом, дебютный гипермаркет сети Старт и др.

Охота за кошельками
В течение года арендные ставки в профессиональных торговых комплексах плавно подрастали в среднем на 9-13% (данные Colliers International). Их верхняя планка достигает $2000-2400 за 1 кв. м в год. Большинство ТРК по-прежнему демонстрируют загрузку в пределах 95-98%. Тем не менее вопросы о том, насколько эластичен рынок и когда случится кризис перепроизводства, звучат все более эмоционально. По нашим оценкам, точка экстремума в кривой спроса/предложения торговых площадей, после которой рынок арендодателя превратится в рынок арендатора, наступит не ранее 2010-2012 гг. Какие факторы тормозят процесс торгового насыщения? Рост доходов населения, изменение потребительских предпочтений в пользу сетевой торговли, значительный потенциал депрессивных зон в черте города, существующие и по-прежнему строящиеся неправильные торговые центры, приход на рынок новых игроков. Среди них сами ритейлеры, профессиональные инвесторы, заинтересованные в приобретении готовых ТРК, и, наконец, сетевые девелоперы, которых у нас пока катастрофически не хватает. Именно они должны выводить на рынок новый продукт, способный заинтересовать институциональных инвесторов, полагает Юрий Борисов.

Я думаю, нас ожидает не кризис перепроизводства, а нормальный естественный отбор строго по Дарвину, когда слабые проекты начнут вытесняться более сильными. В Петербурге, увы, хватает неграмотно спроектированных, построенных и заполненных торговых центров. При этом рынок способен поглотить еще примерно 1,5 млн кв. м действительно качественных площадей. Только после этого между современными комплексами начнется серьезная конкуренция, арендаторы станут выбирать между хорошим и лучшим, а ставки могут пойти вниз, считает генеральный директор компании Colliers International (Петербург) Борис Юшенков. Поэтому в ближайшее время мы станем свидетелями не ценовых войн, а массовой реконцепции, которой займутся наиболее разумные собственники.

Ее первые примеры относятся именно к 2006 г. Например, при помощи компании Colliers International обновился Торговый мир Светлановский на пр-те Энгельса один из старейших петербургских ТЦ, ориентированных на публику с доходами выше среднего уровня. Впрочем, возраст комплекса в этой ситуации не главное. О реконцепции всерьез задумались собственники новенького Космополиса на Выборгском шоссе, открытого весной 2005 г. В некотором тюнинге нуждается Ривер Хаус на пр-те Медиков. Все эти объекты имеют неидеальное для торговли расположение, поэтому первыми прочувствовали последствия растущей конкуренции.

В 2006 г. даже раскрученные и вполне благополучные торговые комплексы озаботились собственной программой продвижения, а новички, несмотря на актуальный концепт и сильный пул якорей, стали агрессивно бороться за целевую аудиторию.

Сегодня конкурентная среда принципиально иная, чем 3-4 года назад, комментирует директор департамента маркетинга и рекламы управляющей компании Адамант Елена Мариничева. Тогда наш холдинг фактически был монополистом на рынке торговых площадей, а сегодня у покупателей появилась возможность качественного выбора. В результате за последний год активность Адаманта по рекламе и продвижению ТРК выросла на порядок. В некоторых комплексах мы проводим по 6-8 крупных рекламных акций в течение года, ориентированных не только на жителей конкретного района, но и на всех горожан.

В Гранд Каньоне в среднем на каждый месяц приходится одно крупнобюджетное мероприятие и 1-2 локальных. Программа приурочена как к красным дням календаря, так и к личным праздничным поводам открытию ресторанной улицы, спортивным турнирам и проч. Апрельские розыгрыши, День выпускника, Звездопад вот лишь некоторые из акций, состоявшихся в Южном полюсе за первый год его работы. В таких мероприятиях обязательно участвуют арендаторы.

Новые шопоголики
Проекты ТРК становятся все более капиталоемкими и сложными. В частности, инвесторы активно взялись за центр города, где до сих пор масштабное строительство торговых площадей практически не велось. А сегодня только рядом с Московским вокзалом работают сразу три девелопера. Компания Stockmann приступила к строительству торгово-офисного комплекса площадью около 100 000 кв. м. СК Бриз на месте котлована РАО ВСМ проектирует молл размером около 200 000 кв. м. Инвестиционная компания Адитум реанимировала идею освоения подземного пространства под пл. Восстания. Сейчас на этом участке проводятся изыскательские работы. Ориентировочная площадь двухуровневого комплекса составит 42 500 кв. м. Еще недавно такой замысел казался для Петербурга слишком несерьезным, дорогим и сложным с точки зрения инженерии, правового статуса будущего объекта и т. п., а сегодня мы верим, что он может быть коммерчески успешным, говорит генеральный директор Адитума Александр Дымов.

Строительство ТК активно продолжится и на окраинах, прежде всего в зоне КАД, а также в новых районах массовой застройки, таких, например, как Балтийская жемчужина, полагает директор компании Бекар. Консалтинг Олег Спивак.

По оценкам Бекара, в 2007 г. к вводу заявлено еще 750 000-800 000 кв. м торговых площадей. По факту скорее всего будет сдано не более 580 000-680 000 квадратов (необходимо сделать поправку на несоблюдение сроков строительства).

Среди ожидаемых масштабных открытий ТРК Питер Радуга, Северный молл и др.

В прошлом году мы стали свидетелями первой инвестиционной сделки на петербургском рынке торговых площадей. Австрийская компания Meinl European Land приобрела у итальянской Promocentro Italia строящийся ТЦ Северный молл. В 2007 г. подобных продаж станет больше, поскольку интерес западных фондов к нашему городу постоянно растет, полагает Юлия Дровянникова. Петербургским девелоперам нужно четко ориентироваться на потребности таких покупателей и стандартизировать свой продукт в соответствии с их запросами. Потому что по мере насыщения рынка торговых площадей активность инвесторов будет смещаться из сферы девелопмента в сектор операций с уже готовыми объектами.