Ипотека и недвижимость

Несмотря на гигантский скачок в развитии, который совершила отечественная ипотечная индустрия в прошлом году, в 2007 году стагнации на этом рынке не ожидается, считает D`.

Пик выдачи ипотечных кредитов пришелся на май-июнь 2006 года

За минувший год ипотека прошла в России такую дистанцию, какую не могла преодолеть в течение нескольких предыдущих лет. И теперь ни стагнация рынка недвижимости, ни запредельно высокие цены на жилье, ни дефицит квартир не омрачают перспектив жилищного кредитования.

Прогнозы профессионалов на ближайшее будущее ипотеки в России звучат более чем оптимистично. Популярность жилищного кредитования растет, и большинство банков рассчитывают в наступившем году нарастить объемы выданных кредитов не меньше, чем в предыдущем. А вот заметных качественных перемен по условиям кредитования, судя по всему, ждать не стоит: запас лояльности рынок исчерпал в горячем 2006-м.

Игра на опережение
Один из основных итогов минувшего года - опережение целей, которые ставились изначально. Показательное усердие проявило федеральное Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), согласно первоначальным планам которого процентные ставки по ипотечным кредитам должны были плавно уменьшаться на 1% в год. Однако за прошлый год АИЖК пошло на снижение целых три раза. С 1 января была введена система дифференцированных ставок, в соответствии с которой минимальная планка (при первоначальном взносе от 50% и сроке кредитования до 15 лет) опустилась до 12%. После этого агентство еще дважды прибегло к этой мере: с 1 июля и с 1 октября ставки понижались еще на 0,5%.

Снизив пороговую рублевую ставку, АИЖК тем самым задало рынку тон: сразу вслед за тем началась серия снижений ставок, которая продолжалась в течение всего прошлого года. Однако либерализация ипотеки не спасла покупателей квартир от весеннего кошмара гонки за ценами: по данным банков, две трети одобренных заемщиков не приходили за деньгами, поскольку не успевали подобрать себе жилье для покупки на согласованную сумму займа. В связи с этим на рынке оформились две закономерности. Во-первых, выросла роль ипотечных брокеров, поскольку они могли быстро подобрать клиенту банк с максимальной вероятностью одобрения, а в случае повышения цены на квартиру договориться с банком об увеличении суммы кредита. Вторая закономерность - наиболее выигрышным ходом в конкурентной борьбе кредиторов стало ускорение всех кредитных процессов. Поэтому весна стала революционным периодом на рынке.

Появился такой беспрецедентный продукт, как кредиты без первоначального взноса. Первым на такой шаг в качестве эксперимента решился Банк Москвы. Несмотря на скептицизм коллег, программа оправдала ожидания: поток клиентских заявок за первый же месяц вырос в десять раз, количество выданных кредитов - в четыре раза. А после того, как в течение лета к партии революционеров присоединился еще и ВТБ 24, ипотека под сто процентов стала модным продуктом.

Пик выдачи ипотечных кредитов в большинстве банков пришелся на май-июнь. Впрочем, июль и август тоже были очень активными. А вот осенью, когда рынок недвижимости вступил в стадию стабилизации, некоторые банки начали жаловаться на уменьшение количества заявок. Покупатели стали медлить с оформлением кредита и с покупкой, ожидая дальнейшего развития событий: надежда на снижение цен грела многих.

Однако активность банкиров не уменьшилась. Сообщения о новых продуктах, акциях, уменьшении взноса и других преференциях для покупателей появлялись по-прежнему регулярно. Так, в октябре ДельтаКредит смягчил требования к заемщику (алименты перестали уменьшать сумму кредита, в качестве созаемщика разрешили привлекать не только родственников, и т. п.) и к предмету залога (разрешили оформлять в залог дома с деревянными перекрытиями). В ноябре Абсолют-банк анонсировал программу кредитования покупки коммерческой недвижимости, Импэксбанк ввел программу кредитования загородной недвижимости. В том же месяце ипотека расширила свои границы на приобретение комнат. Импульс дало АИЖК, которое приняло решение рефинансировать такие кредиты, причем не только в тех случаях, когда речь идет о последней комнате в квартире. В ноябре ипотечные кредиты на покупку комнат начал выдавать и Росевробанк.

Другая тенденция года - увеличение суммы кредита. Еще в 2005 году большинство банков ограничивало максимальный размер кредита 300-500 тыс. долларов. За 2006 год практически везде эта планка поднялась до 1-1,5 млн.

Ипотечная колода: расклад меняется
Несмотря на то что количество ипотечных кредиторов в Москве уже насчитывает несколько сотен, тон на рынке задают лишь 10-12, на их долю приходится основной объем выданных кредитов. По мнению экспертов, вряд ли состав лидеров принципиально изменится в 2007 году. Позиции Сбербанка и ВТБ, имеющих разветвленную региональную сеть, вряд ли существенно пошатнутся, - считает руководитель направления ипотечного кредитования МИАН - агентство недвижимости Сергей Махоткин. А вот среди первой десятки ипотечных кредиторов расклад может измениться благодаря выходу на рынок таких зубров, как Альфа-банк и Home Credit Finance Bank, а также появлению новых иностранных кредиторов. В 2007 году в Россию с ипотекой собирается прийти довольно большое количество западных банков, которые смогут предложить более выгодные условия как по ставкам, так и по сервису, - предсказывает заместитель начальника управления кредитования физических лиц Банка жилищного финансирования Михаил Ковалев.

Большинство крупных кредиторов рассчитывают в следующем году достичь не меньших результатов в наращивании ипотечного портфеля. Сейчас объем сделок с ипотекой на вторичном рынке жилья составляет порядка 5%, - комментирует ситуацию начальник департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. - Если будет платежеспособный спрос, а цены не начнут расти прошлогодними темпами, вполне можно ожидать, что ипотечные сделки займут на рынке около 9-10%. По другим предположениям, их доля будет еще больше - 20-30%.

Скорее всего, за ближайшие месяцы увеличится не только общее число покупок жилья в кредит, но и вес ипотеки в сегменте новостроек. Основная предпосылка - поправка в Федеральный закон №214 (Закон о долевом участии в строительстве), устранившая пункт о солидарной ответственности банков с застройщиками. Именно из-за этого условия кредиторы в прошлом году шарахались от рынка новостроек, как черт от ладана.

Дешевле не будет
Наступивший год станет периодом в большей степени экстенсивного, чем интенсивного развития ипотеки. То есть у банков увеличатся объемы ипотечных портфелей и число заемщиков, а вот сами условия кредитования вряд ли существенно изменятся. Так, ожидать заметного понижения процентной ставки не стоит. Ставки - это производная от целого ряда рыночных факторов, - поясняет Игорь Жигунов. - Их величина зависит от стоимости привлекаемого ресурса, рейтинга заемщика, уровня правовых и кредитных рисков, темпов развития экономики страны. Действующие сегодня в РФ ставки вполне адекватны и соответствуют реалиям рынка. Если они и будут корректироваться, то в пределах 0,5-1%. Вполне возможно, что к концу года их уровень составит 9-10% в валюте и 11-12% в рублях. Член правления Райффайзенбанка, начальник дирекции по работе с физлицами Роман Воробьев отмечает, что за последние несколько лет ставки по ипотеке уже существенно снизились, и банки сейчас предоставляют кредиты под достаточно низкий процент. Вероятно, средней ставкой по валюте станет 10%, по рублям - 11%. Минимальная планка опустится до 8,9%. Возможно, первая восьмерка мелькнет к концу года, - предполагает Сергей Махоткин.

Одна из популярных версий будущей траектории ставок предполагает выравнивание процентов по рублевым и валютным кредитам. Начальник управления кредитования СДМ-банка Сергей Козлов считает, что, учитывая динамику курса доллара по отношению к рублю, можно предположить, что ставки по валютным кредитам ниже не станут, а возможно, и немного вырастут и будут находиться в диапазоне 10-12% годовых. Начальник отдела методологии и развития инвестиционного банка КИТ финанс Антон Карелин также говорит о том, что какое-либо изменение ставок по валютным кредитам вообще возможно только в сторону повышения. Но, скорее всего, они останутся на прежнем уровне. Самый дерзкий сценарий развития, при котором средние ставки составят 9% в валюте и 10% в рублях, предложила только председатель правления Русского ипотечного банка Татьяна Вознесенская.

Всем сестрам по серьгам
Сегодня на российском ипотечном рынке представлены все услуги, практикующиеся в мире, абсолютно новый продукт изобрести уже крайне сложно, - утверждает Александр Белявцев. Поэтому в ближайшем будущем ассортимент ипотечных продуктов вряд ли существенно увеличится, а банки начнут более активно осваивать те направления кредитования, которые наметились в 2006 году: ипотека загородной недвижимости, ипотека под залог земли, рефинансирование. На данный момент рынок земельных участков и загородной недвижимости почти не охвачен ипотекой, - считает начальник отдела кредитования физлиц Первого республиканского банка Елена Балашова. - Но этот вид кредитования, несомненно, получит широкое развитие, так как сегодня в большинстве мегаполисов и крупных городах России все больше людей пытаются переехать жить за город, в экологически чистые зоны.

Скорее всего, в наступившем году наберет обороты потребительская ипотека, то есть кредиты на потребительские нужды (ремонт, благоустройство) под залог недвижимости. Их удобство в том, что, передав банку в залог имеющееся жилье и не выписываясь из него, клиент может получить крупные суммы на длительный срок. Дальше, например, он может инвестировать эти деньги в новостройку или сделать другие крупные расходы, - поясняет Игорь Жигунов.

Впрочем, помимо распространения прошлогодних продуктов кое-что новенькое на рынке все-таки может появиться. Вполне вероятно предложение услуги ипотечного кредитования с предоставлением, по необходимости, дополнительного кредита на ремонт и приобретение мебели, - считает генеральный директор Миэль-брокеридж Наталья Кирпиченко. А исполнительный директор компании Легкокредит Кирилл Суслов предсказывает появление шарового кредита - с единовременной выплатой значительной части основной суммы долга, например в конце срока. Он же может быть с возрастающим размером платежа.

Но, пожалуй, в основном ипотечный ассортимент станет пополняться за счет специализированных продуктов под конкретные категории населения - это молодежь, фрилансеры и т. п. Так, ВТБ 24 предполагает работу с такими узкими сегментами потребителей, как выпускники вузов, молодые семьи, ипотека с использованием субсидий субъектов РФ, ипотека без подтверждения дохода.

Меняется и формат сотрудничества банков с брокерами. В течение всего прошлого года связи между посредниками и кредиторами укреплялись: клиенты, пришедшие в банк через брокеров-партнеров, имели шанс на определенные скидки по комиссиям. А в канун новогодних праздников отдельные банки даже объявили совместные акции с некоторыми агентствами недвижимости: клиент, обратившийся в банк именно через этого посредника, мог получить скидки на обслуживание и там, и там. Вот уже полгода, как мы им нужны гораздо больше, чем они нам, - считает Сергей Махоткин. - По статистике 80% из заемщиков, одобренных банками, это клиенты, пришедшие от риэлтера. В этом году, судя по всему, роль посредников на ипотечном рынке станет еще больше. Возможно, скоро они во многом начнут диктовать свои условия кредиторам. Во всяком случае, именно так собирается поступить МИАН: корпорация обрывает старые связи со всеми банками и формирует пул из пяти кредиторов, которые будут готовы работать по критериям, заданным ипотечным отделением МИАНа. Разумеется, мы не будем вмешиваться в их принципы работы, но хотим, чтобы длительность всех процедур и все технические моменты были жестко регламентированы. Так, чтобы мы знали, что предлагаем клиенту.

Как вы оцениваете перспективы самых неординарных продуктов 2006 года - ипотеки без первоначального взноса и коммунальной ипотеки?

Александр Белявцев, специалист по ипотеке Vesco Realty:
- Будущее программ по кредитованию без первоначального взноса напрямую зависит от темпов роста цен на недвижимость. Для банка риски, сопряженные с этой операцией, сводятся к минимуму, если жилье дорожает хотя бы на 5% в месяц. Иначе риски существенно возрастают и банки будут анонсировать такие программы разве что в качестве PR-акций, тогда как фактически заметного распространения они не получат.

Роман Воробьев, член правления Райффайзенбанка, начальник дирекции по работе с физическими лицами:
- Программы без первоначального взноса получат дальнейшее развитие, так как банки стараются адаптироваться под потребности клиентов и такое предложение является конкурентным преимуществом. Кроме того, на рынке заметен спрос на данную услугу - в Москве сейчас много потенциальных заемщиков, вполне молодых (до 35 лет), которые имеют стабильную и хорошо оплачиваемую работу, однако во многих случаях у них нет накоплений, достаточных для первоначального взноса.

Игорь Жигунов, начальник департамента продаж Городского ипотечного банка:
- Что касается кредитов на покупку комнат, здесь есть ограничения нормативно-правового характера. В частности, в свидетельстве о праве собственности пишут доля в праве, а не комната, таким образом, кредит именно на комнату в данном варианте невозможен. Хотя можно предположить, что кредитование части жилых помещений (в виде отдельных комнат) вполне может получить свое развитие при решении этих вопросов. А вот перспективы кредитования на 100% стоимости квартиры довольно сомнительны. То, что возможно, - это так называемая компиляция кредита на покупку и на первый взнос отдельно.

Алла Цытович, вице-президент по развитию банка ДельтаКредит:
- Многие банки будут предлагать эти продукты, но не многие заемщики будут их брать. Например, спрос на ипотеку комнат составляет сейчас не более 10% от спроса на все виды кредитов. И наибольшее число таких заявок приходится на Санкт-Петербург. В любом случае спрос на этот продукт не будет длительным, так как рынок комнат очень ограничен.
В экзамене на получение водительских прав заезд в гараж – одно из самых сложных упражнений, требующее от автолюбителя филигранного мастерства. А вот при реализации масштабной программы по обеспечению цивилизованными формами хранения машин – в паркингах – московское правительство идет напролом. Без задержек и по низкой цене выделяет землю застройщикам машиномест, стимулирует их деятельность льготами по налогам, без лишних разговоров ликвидирует ракушки и «самостийные» гаражи. Может, по другому и нельзя?

Долой бантустаны!

На одном из последних заседаний столичного правительства глава Москомархитектуры Александр Кузьмин заявил, что сегодня «цивилизованными формами хранения» обеспечено лишь около 20% автомобилей. А если быть точными – 430 тыс. машин. Под такими «формами» он имел в виду современные паркинги, подземные гаражи, а также автостоянки. Остальные 2,3 млн машин, по словам главного архитектора, либо ночуют на тротуарах и газонах, либо в неприглядных гаражных кооперативах, напоминающих бантустаны.

Возведение гаражей в Москве еще 10 лет назад проходило в отчетных ведомостях застройщиков по графе «прочие объекты». Этот термин отражал не только низкие объемы строительства данной недвижимости, но и отношение к ней как к чему-то второстепенному. До начала 1990-х гг. в централизованном порядке сдавались только ведомственные гаражи, а граждане решали проблему парковок частным образом. Но стремительный рост числа автомобилей за последние 10 лет заставил как столичные власти, так и застройщиков обратить на этот сектор недвижимости пристальное внимание. И оказалось, что кроме предотвращения хаоса, связанного с парковками во дворах, на тротуарах и с возведением «ракушек», строительство паркингов является, пожалуй, самым прибыльным (хотя и весьма специфическим) видом девелоперской деятельности.

Кроме того, город предоставляет инвесторам целый пакет льгот: освобождение от выкупа права аренды земельного участка, а также от оплаты долевого участия в строительстве коммуникаций. В обмен на эти бонусы власти имеют 10% машиномест за Садовым кольцом и 30% в Центре, которые распределяют по себестоимости среди льготников.

Есть программа

Централизованно проблема парковок начала решаться в городе только в 1995 г., когда московским правительством работа в этом направлении была поручена ГУП «Управление экспериментальной застройки микрорайонов». В начале 1996 г. ГУП УЭЗ разработало единую общегородскую программу строительства гаражей и паркингов в Москве, и, начиная с этого времени, то есть за 7 лет, в столице постоянные места парковки обрели около 400 тыс. автомобилей.

Но это все же капля в море. Ежегодно автопарк Москвы пополняется примерно 250 тыс. новых автомобилей, а гаражное строительство сегодня все еще значительно отстает от резко растущего количества машин. Причиной тому является то, что себестоимость, а, следовательно, и конечная цена строительства гаражей в Москве по-прежнему достаточно высока. Когда в столице, особенно в ее новых районах, началось массовое строительство многоэтажных гаражей и автостоянок, выяснилось, что цена одного машиноместа даже в самом дешевом паркинге (крытый неотапливаемый гараж, где машины не изолированы друг от друга) сравнима с ценой новых «Жигулей», а в теплом боксовом гараже – со стоимостью иномарки. Продажи гаражей по этой причине на окраинах Москвы встали.

Существует мнение, что в Центре и в обжитых районах Москвы строить недорогие гаражи и паркинги просто негде – именно потому их там мало, хотя спрос, и довольно немаленький, на них есть. Но дефицит этот мнимый.

Например, во многом могли бы решить проблему механизированные автостоянки, которые были разработаны оборонной промышленностью. Внешне они напоминают стеллаж для книг, закрытый со всех сторон металлическими либо стеклянными стенами. Система пользования такова: машина въезжает на специальную платформу, оператор нажимает на кнопку и платформа плывет вверх, заводя машину в свою ячейку. Высота такого паркинга равна дому, к которому он пристроен (то есть, любой этажности). Механизированные паркинги при этом не требуют большого пространства, занимая участок 10 кв.м и вмещая до 60 машин при высоте сооружения 25–27 м. Никакой грабитель добраться до автомобилей не сможет – предусмотрены различные степени защиты. Например, кнопка оператора не сработает, пока владелец машины не наберет только ему известный код или не воспользуется индивидуальной пластиковой карточкой.

Подобные сооружения уже есть на Скаковой улице, Краснопресненской набережной, на территории делового центра «Москва-Сити», а в 2004 г. должны появиться еще 10 таких «стеллажей», в основном в ЦАО.

«Мы за ценой не постоим»

Среди застройщиков возведение капитальных паркингов считается «странным бизнесом», за него берутся немногие, и в результате получают либо суперприбыль, либо «прогорают». Как правило, машиноместа начинают предлагать к продаже еще на стадии возведения нулевого цикла. Но перед этим для застройщиков очень важно выбрать «правильное» место для гаража или паркинга. Например, года два назад в Митино был возведен гараж на 450 машин. И хотя себестоимость одного машиноместа составляла около $3500, по цене $2000 за это время удалось продать… не более 50 машиномест. Противоположный случай – паркинг на Хуторской улице. Там себестоимость машиноместа была около $2000, и в течение 2–3-х месяцев были проданы все места по цене $4000.

Так в чем же заключается «удачность» места для паркинга или гаража? Самое главное – это близость к крупному жилому массиву: до будущего машиноместа должно быть не более 15–20 минут ходьбы. И хотя московские власти под эту застройку стараются выделять неудобья «хуже некуда» (рядом с промзонами, вдоль железных дорог, под ЛЭП), для застройщика очень важно еще и обустроить подъездные пути к паркингам. Немаловажно и время сдачи объекта. Замечено, что пик продаж машиномест приходится на декабрь и на май. И еще: чем дольше строится паркинг, тем дольше продаются в нем места (оптимальным сроком стройки считается 4 месяца).

Ну и, конечно, очень многое зависит от стоимости машиноместа. Насколько мне известно, самая высокая цена в охраняемом теплом гараже «со стенами» была зафиксирована в Крылатском – около $14 000, а минимальная в подобном же гараже на улице Космонавта Волкова – $2500.

Наконец, стоимость машиноместа зависит от того, из каких материалов возведен паркинг – естественно, теплый гараж обойдется дороже, чем холодный. Влияет на цену даже такой фактор, как этаж, на котором будет располагаться автомобиль: парковка на 4-м этаже может снизить стоимость машиноместа на 10–15%.

Если до 1997–98 гг. паркинги часто сдавались без автосервисов, то за последние год-два они стали обязательным атрибутом цивилизованного отношения к делу. Кроме удобства и повышения функциональности гаража, автосервисы позволяют снижать цену содержания машиноместа для автовладельцев (а она может достигать $50–100 в месяц). Собственники гаражей сдают помещения под автосервис, и эти деньги идут на покрытие коммунальных платежей, содержание автодороги и самого здания.

Как уже говорилось выше, теоретически на машиноместа в Москве существует огромный спрос. Их дефицит составляет несколько сот тысяч. Но при этом нераспроданными на сегодня остается несколько десятков гаражей на 10–12 тыс. машиномест. И, как утверждают эксперты, в ближайшее время эта тенденция будет только усугубляться. И дело здесь не только в ограниченной платежеспособности населения (хотя и это очень важный фактор). Значительную роль играет и психология потенциальных автовладельцев – многие попросту не понимают, зачем платить за машиноместо в паркинге, если есть дворы и тротуары. Не действует и довод о сохранности автомобиля в гараже, особенно если он застрахован от угона. Как утверждают застройщики, пока не будет изменена психология автовладельцев, машины так и останутся на своих местах, там, где они всегда и стояли – под открытым небом.

Заезд в гараж