Ипотека и недвижимость - Торговые центры увеличиваются и уходят под землю

Понятно воодушевление отцов-основателей Жилстройсбербанка в 2003 году. Жилищно-сберегательная система, как она была задумана изначально и как она действует в других странах, позволяет приобрести жилье практически любому человеку со стабильным доходом. Но

То ли народ пока не понял всех преимуществ системы, то ли интуитивно чувствует ее недостатки. Во всяком случае, клиентская база, а число клиентов на четвертый год существования банка достигло 34,6 тыс. человек, явно свидетельствует о недооцененности ЖССБ потенциальными потребителями его услуг. Ипотека, которая начала развиваться в Казахстане на несколько лет раньше (Казахстанская ипотечная компания была создана в 2000 году, а коммерческие банки выдавали ипотечные кредиты еще до этого), завоевала куда большую популярность. По данным Нацбанка, только за прошлый год объем ипотечного кредитования населения составил почти 400 млрд тенге. Причин такого предпочтения, на наш взгляд, несколько. Главная из них: в условиях существующего роста цен на рынке недвижимости система жилищных сбережений, при которой покупка жилья отодвигается во времени, просто невостребована. Сама по себе идея неплоха, однако была реализована несвоевременно. В Казахстане, кстати, уже существовал Жилстройбанк, который наряду с другими видами кредитования специализировался на предоставлении жилищных кредитов. В 1997 году тендер на его приватизацию выиграл Банк ЦентрКредит, и Жилстрой слился с БЦК. К идее создания банка жилищных сбережений правительство вернулось только в начале 2000−х годов. К этому располагала сложившаяся на тот момент благополучная экономическая ситуация, в частности, наметившийся рост экономики, относительно низкий уровень инфляции и, как результат, увеличение доходов населения. И до нынешней лихорадки цен на недвижимость было еще далеко. Именно такие условия стимулируют деятельность банка жилищных сбережений. Но никто не потрудился просчитать, как это будет работать в Казахстане, ведь рост цен на рынке жилья наметился уже при учреждении ЖССБ. Кто из остронуждающихся в улучшении жилищных условий будет в таких условиях копить на покупку квартиры 3 5 лет, ведь понятно, что за это время стоимость ее увеличится на порядок? Только тот, у кого есть свободные средства и кому жилье не нужно прямо сейчас. Так что доступность жилья для малоимущих за счет жилстройсбережений не более чем миф.

Мифической представляется и разрекламированная дешевизна кредитов ЖССБ. Кредитная ставка в среднем 7 8% на фоне ставок коммерческих банков действительно выглядит привлекательной, однако не стоит забывать, что вознаграждение по депозиту также самое низкое на рынке 3%. При этом маржу государственный банк получает ничуть не меньше, чем БВУ. С таким же успехом можно копить и в комбанке, где депозитная ставка на долгосрочные вклады может достигать 10%, а ипотека обходится в 13 14%. Правда, государство поощряет вкладчиков ЖССБ, выплачивая им премии. Но если клиент решил выйти из системы, премиальные возвращаются в бюджет. Или кредит можно переуступить (продать) другому человеку, тогда премиальные сохраняются.

Работа над законом постоянно идет по пути смягчения условий предоставления кредитов за счет системы жилстройсбережений, например, введено понятие промежуточного займа, который могут получить те, кто накопил половину от договорной суммы раньше срока, снижение суммы накопления с 50 до 25% договорной суммы. Это несколько усилило привлекательность системы, но не в глазах тех, для кого, в принципе, она была предназначена. Предлагаемая сегодня поправка, предусматривающая предоставление предварительного займа, вообще сводит на нет основную идею жилищно-сберегательной системы. Чем в таком случае она будет отличаться от обычного кредитования коммерческих банков? Богатые клиенты получат еще одну кассу взаимопомощи для собственных нужд: приобретения очередной квартиры или рефинансирования ранее взятого кредита в комбанке. Только на этот раз они будут пользоваться более дешевыми бюджетными средствами.

Создавая различные схемы кредитования, принимая жилищную госпрограмму, власти постоянно выказывают свою озабоченность доступностью жилья для широких масс населения. Но в результате только способствуют перегреву рынка недвижимости, а желанная цель обеспечение нормальными условиями жизни малоимущих казахстанцев остается недостижимой.
Экономическая ситуация благоприятствует активному развитию потребительского рынка России. Московские торговые центры востребованы и арендаторами, и покупателями, и инвесторами. По мере увеличения масштабов строящихся ТЦ и сокращения свободных участков для их размещения в городе девелоперам приходится браться за проекты, связанные, например, с редевелопментом бывших производственных площадей. Или зарываться под землю.

Больше денег, меньше места
По оценке Jones Lang LaSalle (JLL), общий объем инвестиций в торговые центры Москвы за 2006 г. составил $1,4 млрд. В прошлом году было закрыто восемь крупных инвестиционных сделок в сфере столичной торговли, отметили в Knight Frank. Девелоперы готовы делать сложные масштабные проекты и ждать окупаемости уже не 3-4 года, а 5-7 лет, говорит Юлия Никуличева, замдиректора отдела стратегического консалтинга и оценки JLL.

По мнению Алексея Могилы, директора департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty, концепция таких проектов, как Мега, доказала свою успешность и нашла своего потребителя. Растет число анонсированных на 2007-2010 гг. проектов площадью более 90 000 кв. м, как вдоль МКАД, так и на территории Москвы.

Среди открывшихся в 2006 г. аналитики Colliers International выделяют три торговых центра регионального масштаба: первая очередь ТЦ Мега Белая Дача общей площадью около 270 000 кв. м на 14-м км МКАД, ТЦ Европейский (180 000 кв. м), Город (133 900 кв. м). В конце прошлого года введены в эксплуатацию ТЦ Рамстор-Капитолий (130 000 кв. м.) и Ереван-Плаза (34 000 кв. м).

Открытие ТРК Европейский на Киевской площади эксперты называют знаковым событием это самый крупный ТЦ в пределах МКАД, где представлены новые для России торговые марки. В ситуации, когда пулы арендаторов столичных торговых центров копируют друг друга, это позволит Европейскому стать одним из наиболее привлекательных и успешных ТЦ Москвы, считает Александра Кадченко, замруководителя отдела исследований и аналитики компании Praedium.

Никуличева акцентирует внимание на том, что Европейский единственный после Атриума масштабный объект, расположенный в центре города. Другие строящиеся крупные ТЦ зарываются под землю Павелецкая площадь, Пушкинская площадь, Площадь Тверской заставы. По данным Никуличевой, ставки аренды в Европейском сейчас равны около $4000-5000 за 1 кв. м в год для торговой галереи, $1500 за 1 кв. м для крупных магазинов (от 800 кв. м).

Меньше, чем обещали
Максим Гасиев, региональный директор департамента торговой недвижимости Colliers International, говорит, что открыто 11 комплексов общей площадью 866 000 кв. м и торговой площадью 365 000 кв. м, что на 30% больше, чем в 2005 г. В JLL считают, что качественных ТЦ в 2006 г. введено 353 000 кв. м, что на 25% больше, чем за предыдущий год. По оценке Praedium, объем введенных в эксплуатацию в 2006 г. качественных торговых площадей (примерно 850 000 кв. м) вырос по сравнению с 2005 г. на 38%.

Основной ввод пришелся на IV квартал 2006 г. Стремление девелоперов успеть к новогоднему пику продаж побуждает их открывать даже не полностью завершенные объекты, отмечает Гасиев. Подавляющее большинство введенных в эксплуатацию ТЦ универсальные торгово-развлекательные центры.

В итоге объем качественных торговых площадей вырос, по версии JLL, до 1,55 млн кв. м, что составляет 149 кв. м на 1000 жителей. В Knight Frank дают более щедрую оценку: показатель обеспеченности современными торговыми площадями на душу населения, по мнению аналитиков компании, достиг уровня 225 кв. м на 1000 человек. Это по-прежнему меньше, чем в крупных городах Европы и США. Текущий спрос со стороны арендаторов остается неудовлетворенным. Уровень свободных площадей оценивается экспертами в диапазоне от 1% (JLL) до 3-5% (Praedium).

Кроме того, как обычно, введено в эксплуатацию меньше, чем было заявлено, сроки завершения строительства некоторых объектов перенесены на 2007 г. Заминки могут возникнуть с получением разрешений на строительство или новым согласованием, если западный инвестор потребует внести изменения в концепцию. Иногда требуется получить новые разрешения, когда девелоперы увеличивают площадь и высоту объекта, объясняет Никуличева.

Неизбежный рост
В 2006 г. ставки аренды в удачных объектах с хорошим местоположением продолжали расти, говорит Гасиев. Никуличева уточняет, что сейчас рынок девелоперов, у арендаторов нет выбора, им приходится соглашаться с увеличением ставок. Минимальные цены на аренду в ТЦ по-прежнему у якорных арендаторов в среднем по $150-300 за 1 кв. м в год, по данным Penny Lane.

В Praedium годовое повышение ставок оценивают на уровне 6-8%. По их мнению, такая же ситуация сохранится и в 2007 г. К вводу в текущем году запланировано примерно 1,5 млн кв. м качественных торговых помещений, конкуренция между ТЦ обостряется.

Из проектов, которые должны выйти на рынок, эксперты выделяют Лотте Плаза на Новом Арбате, 21, корейской компании Lotte Lotte. Открытие этого многофункционального комплекса (общая площадь 79 000 кв. м, сдаваемая площадь 22 700 кв. м) запланировано на III квартал 2007 г. Во II квартале на пр-те Андропова должен открыться ТРЦ общей площадью 72 000 кв. м (сдаваемая 44 000 кв. м). Подземный ТРЦ на Павелецкой пл. обещают открыть в декабре, этот совместный проект Ингеокома и правительства Москвы предусматривает строительство в общей сложности более 113 000 кв. м площадей. Еще один ожидаемый уже в I квартале 2007 г. объект ТЦ Времена года на Кутузовском пр-те, 48. Общая площадь 65 000 кв. м, сдаваемая площадь 25 000 кв. м.

CB Richard Ellis/Noble Gibbons (CBRE/NG) среди ожидаемых рынком объектов называет также ТРК River Mall общей площадью более 220 000 кв. м и ритейл-парк Рио Гранд на пересечении МКАД и Дмитровского шоссе площадью 260 000 кв. м (ГК Ташир намерена инвестировать в этот проект $200 млн). ИК Нерль стала владельцем Савеловского рынка и планирует построить здесь торговый центр площадью около 250 000 кв. м. Инвестиции в реконструкцию и строительство нового ТЦ на месте рынка оцениваются в $1600 за 1 кв. м, сообщили в CBRE/NG.

Инвестиционно привлекательный
Рынок качественных торговых помещений Москвы привлекателен для иностранных инвесторов и управляющих компаний, утверждают аналитики. Международная консалтинговая компания А. Т. Kearney опубликовала ежегодный рейтинг, в котором Россия заняла 2-ю позицию среди стран, наиболее привлекательных для инвестиций в розничную торговлю, уступая лишь Индии. Это дает основания говорить об увеличении инвестиций в данном секторе, радуются в Penny Lane. В России появляются торговые объекты инвестиционного качества и пока еще высоки ставки капитализации (в среднем 11%), объясняют решение международных аналитиков в Praedium.

В 2006 г. наиболее активным инвестором проявил себя австрийский холдинг Meinl European Land Ltd, который в I квартале 2006 г. выкупил у СТ девелопмент два ТЦ Молл-Гэллери Отрадное и Молл-Гэллери Братеево, а также приобрел два земельных участка для последующего строительства за $486 млн. Прошлым летом еще одна австрийская финансовая структура фонд ImmoEast приобрела Золотой Вавилон 1 и Золотой Вавилон 2. В декабре этот же фонд приобрел ТРК Пятое авеню.

Сделки купли-продажи торговых площадей проводят и российские компании. В Cushman Wakefield/Stieles Riabokobylko (CW/SR) напоминают, что в начале года группа Даев плаза завершила сделку по продаже торгового центра Европарк фонду Лигастройпроект. Сумма сделки, по оценкам участников рынка, составила $150-170 млн. Торговый дом Копейка приобрел 100% долей в ООО Торговая фирма Самара-продукт. Cети Пятерочка и Перекресток официально объявили о слиянии. Контролирующим акционером объединенной компании стала Альфа-групп Михаила Фридмана. По данным CBRE/NG, общая сумма сделки составила около $1,365 млрд. Закрыта сделка по консолидации финансовой компанией Уралсиб 100% акций розничной сети Копейка. Сумма сделки оценивается в $500 млн. Финская Stockmann, развивающая по франшизе сеть Zara в России, продала бренд его владельцу, испанской Inditex. Сумма сделки составила $41,5 млн, сообщили в CBRE/NG.

Западные инвесторы поверили в российский рынок ритейла, они приходят в Москву и/или в регионы им понятны правила игры, говорит Никуличева. По данным Knight Frank, сети Peek Сloppenburg и Hennes Mauritz сейчас подыскивают помещения для своих магазинов. Ряд западных ритейлеров (Castorama, Globus) выбрали региональную стратегию выхода на российский рынок.