Ипотека и недвижимость - Спуститесь с небес на землю

Сочетание образовательной инфраструктуры и курортной недвижимости может стать основой комплексного развития Черноморского побережья. Однако пока условий для реализации подобных проектов нет.

Инвестиционная компания Регнум и краснодарское сельскохозяйственное предприятие Новомихайловское планируют реализовать на принадлежащей им земле уникальный проект. А именно, построить в 40 километрах от Туапсе новое поселение Новомихайловский посад, объединяющее в себе международный образовательный центр, технополис, жилую застройку и инфраструктуру, курортно-оздоровительный и многофункциональный развлекательный комплексы. Всего около 1 млн квадратных метров жилой и коммерческой недвижимости. Партнеры рассчитывают привлечь к проекту иностранных инвесторов и планируют в марте представить концепцию застройки на международной выставке недвижимости MIPIM в Каннах.

Многие участники рынка идею комплексного девелопмента прибрежной территории считают интересной, но слишком амбициозной. По их мнению, совместить курортную зону с университетским центром и технополисом можно только при условии комплексной государственной поддержки, форма предоставления которой пока четко не регламентирована.

Туапсинский лендлорд
Сегодня в Краснодарском крае почти нет крупных курортных проектов, реализованных на морском побережье. Солидные инвесторы уходят в горы на Красную Поляну или реализуют проекты в окрестностях Большого Сочи, тогда как остальные районы Черноморского побережья пока развиваются и застраиваются скорее хаотично, в основном силами небольших компаний или частных лиц.

Отсутствие масштабных проектов курортного девелопмента объясняется в первую очередь непродолжительностью туристического сезона, который длится всего три-четыре месяца. Это ставит крупные проекты на грань рентабельности. По официальной статистике туристический поток в крае ежегодно увеличивается (в прошлом году он вырос на 20%). Но в так называемый низкий сезон прибыль резко падает. Поэтому большой курортный проект с привлеченным финансированием может не окупиться даже за семь-девять лет, констатирует директор по развитию Heliopark Group Евгений Каркачев. Кроме того, на Черноморском побережье почти нет крупных участков, принадлежащих одному собственнику. Соответственно, строить крупные курорты даже при желании негде.

Впрочем, руководителя проекта Новомихайловский посад Максима Кузнецова эти обстоятельства не смущают. Во-первых, потому что у участников проекта уже есть внушительный земельный актив: недавно в собственность Новомихайловского был оформлен расположенный в Туапсинском районе земельный участок площадью более 1,2 тыс. га. Во-вторых, уникальная концепция проекта призвана нивелировать сезонные риски, присущие краснодарским курортам. Одной из главных составляющих Новомихайловского посада должен стать крупный образовательный центр примерно на десять тысяч студентов. Сегодня в престижные вузы конкурс огромный, если оперировать рыночными понятиями, это неудовлетворенный спрос. Мы не намерены создавать учебный центр с нуля, а хотим пригласить факультеты престижных университетов как российских, так и зарубежных, предоставить им в аренду недвижимость по приемлемой цене, поясняет наш собеседник. По его словам, экономические интересы владельцев проекта будут сосредоточены в области управления недвижимостью и инфраструктурного обслуживания. Сейчас представители компании уже ведут предварительные переговоры с Академией народного хозяйства при правительстве РФ и рядом других вузов.

В дополнение к образовательному центру планируется построить технополис (ориентированный на био и нанотехнологии), курортную зону, объекты жилой застройки и малого бизнеса, многофункциональный развлекательный центр. По замыслу авторов концепции, основные объекты должны дополнять друг друга. Так, студенты смогут проходить практику в технополисе, а его сотрудники преподавать в образовательном центре. В курортном комплексе и развлекательном центре учащиеся будут как отдыхать, так и работать. Таким образом, рассчитывают авторы проекта, крупный университетский городок и технополис позволят загружать инфраструктуру в межсезонье.

Отформатированный Артек
Поскольку идея технополисов достаточно нова и городков такого масштаба на морском побережье нет, проект может оказаться востребованным. Образовательный центр это своего рода Орленок или Артек в новом формате, рассуждает начальник отдела загородной недвижимости группы компаний Вашъ финансовый попечитель Роман Рыжков. По мнению г-на Каркачева из Heliopark Group, концепция оправданна с точки зрения оригинальности и самобытности проекта, однако ее успех зависит от множества факторов. В частности, от соблюдения принципа синергии объектов в рамках комплекса. Генеральный директор компании Сити-Отель Дамир Кафтаранов напоминает, что в международной практике существует много примеров организации крупных учебных заведений в курортных зонах. Размещение образовательных центров на берегу моря может стать дополнительным преимуществом для привлечения студентов, полагает он.

В то же время, по мнению большинства экспертов, реализовать уникальные концептуальные идеи на практике будет крайне непросто. Во-первых, из-за инфраструктурных проблем. Для успешного функционирования Новомихайловского посада придется проводить к нему новые либо расширять существующие дороги, решать вопросы газоснабжения, обеспечивать объекты недвижимости электроэнергией. Участок находится в долине, поэтому одна из проблем, с которой столкнутся инвесторы, это полное отсутствие инженерных коммуникаций, отмечает генеральный директор инвестиционно-строительной компании КубаньИнвест Руслан Высоцкий. Учитывая, что в ближайшее время все усилия региональных властей будут направлены на решение проблемы энергодефицита в Сочи и Красной Поляне, шансы на какое-либо содействие государства в решении инфраструктурных проблем весьма призрачны. Кроме того, нельзя недооценивать конкуренцию со стороны Сочи, который позиционируется как горноклиматический курорт и может оттянуть на себя турпотоки, комментирует заместитель начальника отдела маркетинга компании КомСтрин Оксана Тремсина.

Во-вторых, из-за трудно прогнозируемых сроков окупаемости слишком обременительной может оказаться научно-образовательная составляющая. Действительно, в последнее время образование становится трансграничным, и многие западные университеты активно продвигают за рубежом собственные учебные программы путем создания представительств, филиалов и даже кампусов. Однако захотят ли они размещать свои представительства в пригороде Туапсе большой вопрос. По мнению заместителя директора департамента оценки и консалтинга компании Colliers International Марины Смирновой, основной риск это отсутствие интереса со стороны учебных заведений и студентов. Масштаб задачи, а также необходимость координации действий представителей различных ведомств все это может затянуть сроки реализации проекта. Если же осуществлять застройку по частям, то необходимо правильно рассчитать очередность. Важно не ошибиться при выборе якоря проекта, который будет запущен в условиях дефицита инфраструктуры и потянет за собой развитие всей территории.

В целом с точки зрения взаимодействия бизнеса и государства очень разумный и хороший проект. Однако проблема в том, что пока опыт такого взаимодействия не отработан, отмечает один из наших собеседников. И делает неутешительный прогноз: если схемы государственного участия не станут более прозрачными и публичными, то, вероятнее всего, технополис и образовательный центр будут возведены в самую последнюю очередь. Либо вовсе не будут построены никогда, а энтузиасты-инвесторы ограничатся застройкой самых лакомых участков более востребованными на рынке объектами коммерческой и гостиничной недвижимости.
Московская власть и застройщики заинтересованы в ускорении реконструкции столичных кварталов. Но у каждого из них свой подход к этой проблеме.

В Москве больше нет больших территорий под массовую застройку. Если раньше миллионы квадратных метров возводились на окраинах в Бутове, Марьине, Люблине и других районах, то теперь этот резерв исчерпан. Столичные застройщики двинулись было на приграничные территории, однако встретили сопротивление подмосковных властей. В Щербинке, например, сейчас серьезный конфликт с Московской областью, которая целый участок земли, принадлежащий Москве, себе захватила и отдала в бессрочное пользование одной из коммерческих структур. Мы вынуждены пока вести судебное разбирательство, посетовал недавно глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин.

Есть еще в запасе земли, занятые ненужными городу промышленными объектами, а также ветхим жильем, подлежащим сносу. Однако их не сразу запустишь в оборот. Так, процентов пятьдесят территорий промзон принадлежит федеральным структурам, которые не желают расставаться с собственностью на предлагаемых Москвой условиях. Что касается ветхого жилья, то его очень много около 30 млн квадратных метров. Таким образом, могли бы освободиться большие территории. Но программы реконструкции старых микрорайонов не удается поставить на коммерческую основу. Компаниям зачастую неинтересно этим заниматься из-за низкой инвестиционной привлекательности проектов, выставляемых на торги.
Нет волны

Застройщики говорят, что очень часто проекты реконструкции микрорайонов заведомо убыточны. Основные претензии предъявляются к лотовой документации проектам планировки кварталов, которые разработаны городскими структурами. В документах не учитываются важнейшие для застройщиков коммерческие вопросы, связанные с эффективностью расселения жителей сносимых домов, маркетинговым анализом территорий. Инвесторам просто выдаются предписания, какие дома строить для переселения. Причем без учета фактической потребности в этих площадях и с использованием сомнительных оценочных показателей, негодует один из участников рынка.

Не устраивает инвесторов и строгая регламентация сроков реализации проектов, которые обычно крайне трудно соблюсти. Кроме того, площадки под застройку и реконструкцию слабо подготовлены в плане инженерной инфраструктуры. Это, по словам представителей корпорации Главстрой, повышает риски и вносит путаницу в экономические расчеты.

Одна из ключевых проблем в реконструируемых кварталах нет свободных участков для строительства так называемых стартовых домов, создающих волну переселения. И в окрестных новостройках инвестор не может найти нужного количества готовых квартир, подходящих для переселения.

Боязнь высоты
Ускорить реконструкцию, говорят чиновники, можно с помощью высотных домов, строительство которых надо финансировать из городской казны. Мол, возвести на одном пятачке огромный небоскреб, который вместит в себя всех жителей окрестных пятиэтажек. В последнее время столичные власти активно формируют нормативную базу для развития высотного домостроения. Уже разработаны и вскоре будут утверждены необходимые документы.

Участники рынка воспринимают такой крен настороженно. А захотят ли жители пятиэтажек переезжать в небоскребы? задается вопросом пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании Сити XXI век Сергей Лядов. И не зря. Как показывает наш опыт, жители пятиэтажек при переезде в высотные монолитно-кирпичные дома охотно заселяются в квартиры, расположенные не выше пятнадцатого этажа, говорит директор по маркетингу и продажам компании Квартал Сергей Лушкин.

Оценивая инициативы городских властей, эксперты заходят с другой стороны. Строительство небоскребов для переселения людей из сносимого жилья экономически не оправдано. Чем выше здание, тем дороже его себестоимость. Взять, к примеру, лифт. Его скорость должна отвечать нормативам по доставке пожарной команды на верхнюю точку здания. Она составляет 60 секунд. Лифтов российского производства с такой скоростью не существует, а импортные достаточно дорогие. Причем чем выше здание, тем дороже лифт, рассуждает заместитель председателя правления корпорации Mirax Group Артур Александров.

Проблемы могут возникнуть и с эксплуатацией высоток. Всем известно, как содержится большинство зданий, переданных под расселение. Это расписанные стены, сломанные двери, выбитые лампочки в подъездах, сожженные кнопки в лифтах. Если в обычном доме коммунальные службы худо-бедно поддерживают здание в рабочем состоянии, то устранение проявлений вандализма в высотках влетит в копеечку, замечает г-н Лушкин из компании Квартал. И вообще, по мнению вице-президента Ассоциации строителей России Владимира Пономарева, правильнее размещать в небоскребах не жилье, а офисы или апартаменты для временного проживания.

Что, если не небоскребы?
Участники рынка призывают чиновников спуститься с небес на землю. И для ускорения переселенческого процесса просто пересмотреть правила игры.

Они, в частности, предлагают выставлять на торги неготовые проекты планировок, а кварталы как таковые и это брать за основу. Главное, чтобы имелся актуальный, а не спроектированный много лет назад и устаревший генплан района. Основными показателями для определения стартовой цены торгов должны служить площади новых квартир и продаваемых нежилых помещений (без учета социальных площадей), а также площади квартир под расселение. А уже инвестор, выигравший аукцион, должен детально прорабатывать проект с учетом установленных градостроительными документами ограничений, считает один из наших собеседников.

Артур Александров из Mirax Group сетует, что сегодня говорить о комплексной реконструкции кварталов не приходится. Зачастую в границах реконструируемого квартала много старого жилья, не включенного в программу сноса. С точки зрения инженерного обеспечения вроде все хорошо: перекладываются сети, ведется дополнительная инженерная подготовка, улучшается транспортная система, говорит он. Но, во-первых, развернуться негде. Во-вторых, невозможно создать единый архитектурный облик квартала.

Таким образом, вариант решения проблемы сводится к тому, чтобы у застройщиков появилась некая свобода действий, стимулирующая их к самостоятельному поиску наиболее эффективных механизмов комплексного развития территорий, учитывающих как их коммерческий интерес, так и интересы города.