Ипотека и недвижимость - В поиске своего места

В Подмосковье в ближайшее время могут начать строиться сразу три города Рублево-Архангельское, А101 и Большое Домодедово. За большинством проектов новых городов стоят предприниматели, входящие в сотню самых богатых людей России. Инвестором Рублево-Архангельского выступает Нафта-Москва Сулеймана Керимова. Проект Большого Домодедова на собственных землях развивает компания Коалко, принадлежащая акционеру Металлинвеста Василию Анисимову. Города в Екатеринбургской и Челябинских областях хочет строить Ренова Виктора Вексельберга.

Яркие, богатые и непрофильные застройщики привлекают много внимания. И отвлекают от главного: появление проектов новых городов процесс не только неслучайный, но и неизбежный.

Последние пятнадцать лет господствующей градостроительной политикой была точечная застройка в существующих городах. За это время практически доели ресурсы, оставшиеся в наследство с советских времен. Пустые земельные участки в городах застроили, резервы по электроэнергии использовали, дороги перегрузили сверх меры. Результаты не требующей вложений точечной застройки особенно наглядны в Москве: город стал тесным и неудобным для жизни. Дальнейшее его уплотнение приведет к коллапсу.

Создание комфортных пригородов и городов-спутников развитые страны так поступают последние полвека. Теперь в этом направлении двинулась и Россия. Другого пути уже нет.

Города против коттеджных поселков
Можно спросить: А как же новые коттеджные поселки? Разве это не формирующиеся пригороды? Увы, за редчайшим исключением нет. Подмосковные коттеджные поселки малы по размерам и оттого дороги, как любое мелкое, кустарное производство. Из-за отсутствия градостроительной политики вся застройка ведется хаотично: каждый поселок протягивает свои коммуникации (электричество, газ, дороги). Это еще больше увеличивает смету проекта и отсекает от рынка массового покупателя.

Но даже не это главное. Большинство поселков это просто набор домиков. Без школ, больниц, спортивных и общественных центров. Вряд ли это можно назвать нормальной жилой средой. Посидеть на своем участке, пожарить шашлык, сходить на прогулку в ближайший лес вот и все возможности типового коттеджного поселка. Английские архитекторы, приезжавшие в Москву консультировать один из проектов и исследовавшие подмосковные поселки на Новорижском шоссе, недавно вынесли свой вердикт: Есть очень хорошие поселки. Но в целом территория убита.

Комплексность вот чем новые города должны отличаться от коттеджных поселков. В них сразу закладывается необходимость создания полноценной среды для жизни. Речь идет не только о торговых и спортивных центрах, детских садах и школах. Город немыслим без мест приложения труда. И потому в каждом из подмосковных проектов новых городов выделяется земля для строительства больших бизнес-центров и логистических парков. Застройщики ориентируются на то, что работу недалеко от дома найдут как минимум 30% жителей новых городов.

Во всех трех городах планируется развитие транспортного сообщения с Москвой. Строительство и реконструкция автомобильных дорог, прокладка скоростного трамвая до станций метро в Москве. Но это, пожалуй, одна из самых уязвимых сторон. Инфраструктурные проекты требуют участия государства, а у нас на дороги денег выделяется очень мало.

Положа руку на сердце, все три города трудно назвать самостоятельными. Они не регистрируются как отдельные населенные пункты, а приписываются к уже существующим (к примеру, Рублево-Архангельское юридически будет районом Красногорска). Да и жизнь их будет во многом завязана на Москву, где большая часть населения будет работать. Так что скорее это большие пригородные зоны. Впрочем, что можно считать городом давний научный спор. А в нашей стране так давно не было настоящих больших проектов, что не назвать новые поселения городами не поворачивается язык.
Зачем стройка металлургам

Зачем новые города нужны людям и государству, понятно. Жилья в России сегодня строится очень мало, отсюда дефицит и высокие цены. А вот зачем крупным предпринимателям от металлов и сельского хозяйства связываться со строительством городов? И почему эта мода возникла именно в 2006 году? Эти вопросы интересуют многих.

По одной из версий, разгадка проста: партия попросила. Дескать, в стране надо решать жилищный вопрос. Такое объяснение в каких-то случаях имеет право на существование. Строительство нового города как важнейший социальный проект выписывает его владельцу индульгенцию на долгие годы. Защищает как его земельные активы, так и другие бизнесы.

Но важнее другое: строительство города, особенно при нынешних ценах, может быть очень большим и прибыльным бизнесом. Объем инвестиций в проект Рублево-Архангельского оценивается в 3 млрд долларов, в Большое Домодедово в 11 млрд. Это деньги, сравнимые с размерами крупных сырьевых бизнесов.

Налицо и перспективы такого бизнеса: огромный неудовлетворенный спрос на жилье в сочетании с ростом доходов населения. К тому же все больше людей хотело бы уехать из Москвы: по данным опроса ROMIR Monitoring, свыше 15% москвичей готовы покинуть столицу. В качестве причин называют плохую экологическую ситуацию, высокие цены на столичную недвижимость, жесткие условия конкуренции и неблагоприятную психологическую атмосферу мегаполиса. Сегодня этой потенциальной волне миграции негде развернуться: уезжать в России некуда. Новые города недалеко от Москвы могут стать отличной альтернативой мегаполису.

И еще один штрих. Заявка на строительство города с ярким названием, красивым планом, картами будущих транспортных артерий автоматически поднимает стоимость земельных участков. Просто участок на таком-то шоссе или часть города с прекрасным будущим разницу почувствовать очень легко. Грамотный брендинг приносит дивиденды еще до начала строительства.

Почему же идея строительства новых городов появилась только в последнее время? Во многом из-за ситуации на рынке земли. Предыдущие годы ушли на ее приватизацию, передел собственности. Сегодня ряд крупных земельных массивов принадлежит не спекулянтам, а игрокам, способным осуществлять крупные проекты. Да и цены на недвижимость играют им на руку.

Кроме того, провозглашен и потихоньку начал раскручиваться национальный проект Доступное и комфортное жилье. Общий объем его финансирования, по данным Минрегионразвития, в 2006 2010 гг. составит 902,4 млрд рублей, в том числе за счет федерального бюджета 239,8 млрд, за счет средств субъектов 93,2 млрд. Экспериментальные инвестпроекты новых городов могут рассчитывать на субсидирование процентных ставок по кредитам и, возможно, на государственные капвложения.

Первым свои предложения государству и естественным монополиям по развитию проекта Большого Домодедова обнародовал руководитель компании Коалко Девелопмент Владимир Барулин. План Коалко революционен: естественные монополии должны отказаться от платы за подключение к сетям, более того, за счет инвестиционных бюджетов они должны профинансировать строительство новых мощностей и подвести магистральные сети. Впоследствии эти инвестиции должны вернуться в виде коммунальных платежей. Государство же должно взять на себя строительство дорог, а также школ, больниц и других социальных объектов. Коалко обещает, что в случае выполнения этих условий построенное жилье будет доступным для покупателей: 25 27 тыс. рублей за квадратный метр, что примерно в 2 раза дешевле, чем на вторичном рынке Домодедова.

Государство и монополии пока рассматривают эти предложения и не сказали ни да ни нет. Напрямую вкладывать бюджетные деньги в коммерческие проекты, которые будут приносить прибыль их владельцам, решение, мягко говоря, неоднозначное. Еще сильнее это касается проектов для богатых: помогать строить элитное жилье в стране, где так много нищих, это будет выглядеть цинично. Вот и Сергей Круглик, руководитель Федерального агентства по строительству и ЖКХ, которого мы попросили прокомментировать возможность такого сценария, подчеркнул: Новые города это коммерческие проекты. Мы готовы помочь в организации кредитов, но прямого участия государства не будет.
Путешествие в неизвестность

В отношении новых городов в профессиональном сообществе есть и определенный скепсис: В некоторых проектах пока есть только веселые картинки. Такие эскизы можно нарисовать быстро и недорого. Недоброжелатели говорят и том, что о некоторых городах активно говорят уже несколько лет, а стройка так и началась. Но это не вполне справедливо.

Согласование строительства дома в Москве занимает сегодня два-три года. Проектирование и согласование города задача на порядок более сложная. Причем нынешние застройщики вынуждены быть первопроходцами, ведь нет прецедентов: частных городов у нас еще не строили.

Одна из болезненных точек отсутствие генпланов территорий и схем развития коммуникаций. Последние пятнадцать лет Подмосковье жило хаотично, без плана. Одним из следствий этого стал дефицит электромощностей, дорог и т. д. Сегодня предстоит проводить гигантскую работу по территориальному планированию, увязыванию новых генпланов с планами монополистов по развитию инфраструктуры и планами землевладельцев. Задача сама по себе очень сложная. В нынешних условиях вообще непонятно, как к ней подступиться. Планирование капиталистического города задача на порядок более сложная, чем социалистического, так как надо дополнительно увязывать интересы и планы различных владельцев недвижимости, говорит голландский архитектор и издатель журнала Проект Россия Барт Голдхорн. В России пока такого опыта нет, делаются лишь первые шаги.

Самая сложная проблема для застройщиков новых городов коммуникации. Дело не только в том, что не хватает мощностей, в сложившейся ситуации монополисты вообще не горят желанием создавать новые мощности и подключать новые поселения по оптимальным схемам. Не существует и процедуры подключения таких крупных частных проектов.

Вообще в проекте новых городов есть очень много белых пятен. Кто будет строить социальные объекты, например школы и больницы? Как частный застройщик, построив школу, может передать ее на баланс местных властей? Должно ли государство обеспечивать минимальный набор муниципальных удобств в новых поселениях? Каковы будут коммунальные платежи? Как финансировать строительство дорог и трасс скоростных трамваев? За счет чего будут существовать новые поселения, если большинство их жителей будут работать в Москве, а значит, там и платить налоги?

Ситуация, когда сотни тысяч гектаров Подмосковья находятся в руках крупных лендлордов, еще совершенно не осмыслена обществом. Во многом именно поэтому взаимоотношения государства и частных застройщиков не прояснены. В то же время без активного участия государства проекты новых городов могут и забуксовать: ведь многие проблемы могут решить только власти. У государства, если жилищный проект называют приоритетным, есть масса способов помочь развитию новых городов. Причем некоторые меры создание специальной вневедомственной комиссии по новым городам или внесение поправок в Градостроительный кодекс не требуют бюджетных вливаний.

Впрочем, хорошо уже то, что государство приняло решение о разработке генпланов и задумалось о программах территориального развития, способах поддержки застройщиков. Пока мы видим лишь первые робкие, несистемные шаги. Но эти шаги делаются.
Без офиса: в нем сосредоточено «сердце» фирмы, чем бы она ни занималась – перевозкой мебели, производством колбасы или моделированием модной одежды. Однако найти помещение сегодня не так просто, и не потому что на рынке мало предложений, наоборот. Малоизвестные названия новых районов, изобилие бизнес-центров, в разы отличающиеся цены, необычные схемы приобретения… Попробуем ответить на наиболее часто встречающиеся вопросы по поводу московских офисных помещений.

Покупать или снимать?

Москва – город среди мировых столиц уникальный. Во всем мире соотношение арендных и продажных цен на бизнес-недвижимость составляет примерно 1 к 15 – иными словами, за ту сумму, в которую обходится покупка офиса, его можно арендовать 15 лет. В Москве же совсем недавно соотношение было 1 к 3, а сейчас оно медленно увеличивается, приближаясь к соотношению 1 к 5. Простой пример: в современных бизнес-центрах класса «В» аренда помещений обходится в $400–450/кв.м в год, а покупка – в $2–2,2 тыс. В таких условиях аренда кажется непростительным расточительством, но это лишь на первый взгляд… Прежде всего, купить офис – это означает «выдернуть» из оборота значительную сумму. А доходность в некоторых отраслях экономики у нас настолько фантастическая, что отдавать высокую арендную плату все равно получается выгоднее. Второе соображение – не все продается. Сейчас владельцы многих офисных помещений соглашаются только сдавать их, а продавать – ни за какие деньги. Они полагают (и вполне справедливо), что получать постоянно выгоднее, чем один раз. Особенно это касается маленьких площадей, по 70–200 кв.м – их иной раз очень трудно «вычленить» из целого бизнес-центра. А ведь именно такие помещения наиболее востребованы начинающими бизнесменами. Третье соображение – приобретая офис, приобретаешь и все заботы, связанные с его эксплуатацией: охрана, уборка, техническое обслуживание и т.д. Не все предприниматели знают, как наладить эту работу. Для многих проще заплатить и не знать хлопот. Наконец, вариант с арендой дает большую мобильность – при необходимости можно быстро и без хлопот переехать в другое помещение.

На все эти доводы у варианта «купить» ответ лишь один, но очень убедительный: приобретение выгоднее! Более того, из собственного офисного помещения можно извлекать доход, сдавать его в аренду. Или со временем перепродать, получив дополнительную прибыль, так как цены на бизнес-недвижимость каждый год только увеличиваются (минимум на 5–6%). Так что на практике большинство бизнесменов стараются при малейшей возможности офис приобрести.

Без посредника не обойтись?

Первоначальное изучение вопроса – вне зависимости от того, нужен вам офис или магазин, собрались вы покупать или снимать – лучше провести самостоятельно. Потратив определенное время на поездки по Москве, вы поймете, что вообще существует на этом рынке, почему одни предложения заметно дешевле других. Даже если имеется опыт выбора квартиры – все равно, для офиса нужен свой, особый опыт. Коммерческая недвижимость во многом прямо противоположна жилой: в квартире мы хотим, чтобы было тихо и окна во двор, а для торговли и офисов лучше, чтобы здание располагалось в первой линии домов на большой магистрали. Фирма обязательно должна располагаться так, чтобы ее было легко найти, чтобы по пути к ней не нужно было преодолевать подворотни и темные дворы. Если клиенты будут ходить с деньгами (а зачем вашему бизнесу клиенты без денег?!), велика вероятность, что как раз в этом темном дворе кому-нибудь из них дадут по голове. Иногда собственникам офисных помещений даже приходится приводить в порядок уличное освещение, чтобы сделать дорогу к себе приятнее и безопаснее…

Постепенно в ходе поисков потенциальный покупатель или арендатор начинает понимать, что же именно он хочет, сколько за это можно заплатить. И на этой стадии как раз разумно обратиться к риэлтору. Почему? Потому что в понравившемся вам варианте может иметься какой-нибудь «скелет в шкафу». Некий юридический дефект в правоустанавливающих документах или что-то, связанное с техническим состоянием здания, организацией охраны и еще много с чем. Риэлтор всегда обратит внимание на подобные «детали». Вполне жизненная ситуация: некоторые фирмы сдают помещения в аренду, возлагая обязанность по государственной регистрации договора аренды на арендатора. Последний начинает бегать по инстанциям и выясняет, что у помещения не соответствует действительности поэтажный план – была перепланировка. И зарегистрировать договор нельзя – он составлен с нарушениями и, главное, прежний арендатор съехал, а договор с ним не расторгнут, и он висит как блокировка в Москомрегистрации. Арендодатель же говорит, что все это – не его проблемы, хотя деньги с арендатора получены. И единственный, кто станет в такой ситуации работать на стороне арендатора – это риэлтор.

Сколько риэлторы берут с клиентов? При договорах аренды минимально половину месячной арендной ставки, максимально – одну месячную арендную ставку. При покупке – от 2 до 5% от стоимости помещения в зависимости от его класса. Принятые на рынке квартир размеры комиссии в 6 или 8% и более здесь не получаются – суммы сделок большие, счет часто идет на сотни тысяч и миллионы долларов, и платить бoльшие проценты клиенты не согласятся.

«Классные» цены

Минимальные цены сегодня на аренду в классе С – а именно с него и стартуют обычно бизнесмены – начинаются от $120/кв.м в год. Ниже найти практически невозможно, разве что по знакомству. Самые дешевые помещения – без ремонта (точнее, ремонт в них был, но лет 20 назад) и в наименее удобных местах Москвы – далеко от Центра, трудно добираться и на метро, и на машине. С улучшением этих параметров цены растут стремительно – например, помещения внутри Садового кольца будут дороже аналогичных, но расположенных внутри Третьего транспортного кольца, на 50–80%. Класс В стоит от $350 до $475/кв.м в год, А – не менее $500. Самые лучшие офисы предлагаются по $700, иногда даже $900/кв.м в год. В этом случае в помещении все будет прекрасно – и местоположение, и инженерная «начинка», и персонал.

Что касается цен на продажу, то минимальный их уровень – $600–800/кв.м в тех же НИИ. Количество таких предложений крайне ограничено, поскольку все возможное в этом секторе рынка уже приватизировано и распродано, а остающееся либо обладает какими-то серьезными недостатками, либо его нельзя приватизировать в принципе. Первые этажи в жилых домах в спальных районах Москвы продаются от $1000 за метр, те же первые этажи, но в более престижных районах – по $2000–2500. И, наконец, самыми дорогими являются отдельно стоящие особняки – желающих купить их огромное количество, причем это структуры с большими деньгами: финансовые организации, сырьевые компании. И цены на такую недвижимость в последнее время сильно выросли, доходя до $5000/ кв.м.

Собственными руками

Этот вариант вполне реален. Самый простой и дешевый способ – найти квартиру на первом этаже и перевести ее в нежилой фонд. Для этого придется получить согласования в различных инстанциях, но в целом правительство Москвы без особых проблем соглашается на этот перевод – правда, берет за «услугу» по $200–300 с кв.м.

Второй вариант – купить помещение на первом этаже в новостройке. Их продается довольно много. Например, каждый четверг ГУП «Мосреалстрой» реализует такие помещения на аукционе. Достоинства варианта – хорошее состояние здания, безупречность правоустанавливающих документов. Недостатки – цена, ведь это все же аукцион.

Есть и возможности, связанные со строительством своими силами. Одна из них – перекупка проекта. Если, например, существует участок, на котором возможно строительство офисного центра в 2000 кв.м, можно купить его у владельца (тот «незначительный» факт, что земля в Москве пока не продается, никого не смущает – существует масса схем, обходящих запрет). Сложившаяся на рынке цена – примерно $500–1000/кв.м будущего готового объекта в зависимости от местоположения. Единственное, что здесь, как и при любом строительстве, весьма значительными будут сроки – сделать нормальный бизнес-центр можно минимум за 2,5–3 года.

И, наконец, существует совершенно легальный путь – заключить с правительством Москвы инвестиционный проект – строений, которые предлагаются властями под снос или реконструкцию, довольно много. Здесь, правда, есть один недостаток: раньше правительство Москвы соглашалось брать свою долю деньгами, сейчас же оно настаивает на выделении площадей. Как сделать это реально – пока никто не знает. Впрочем, ни стройки, ни реконструкция от этого незнания не останавливаются.