Ипотека и недвижимость - Сменить кредитора

Уральские города активно развивают крупноформатные торговые и торговоразвлекательные центры. Что делает их конкурентоспособными?

В середине февраля администрация Тюмени рассмотрела эскизный проект торгово-развлекательного комплекса семейного формата Планета-Тюмень. В реализации проекта принимают участие игроки международного уровня РосЕвроДевелопмент, Morgan Stanley Real Estate (США) и ALTAREA (Франция), комплекс станет самым крупным в городе (общая площадь 125 тыс. кв. метров). Строительство планируется завершить к концу 2008 года. Планета составит конкуренцию уже работающим в Тюмени комплексам Гудвину, Премьеру, а также торговому центру Зеленый берег.

Открытие крупных торгово-развлекательных комплексов в мегаполисах Урало-Сибирского региона тенденция устойчивая. Через пару лет рынок можно будет считать в первом приближении насыщенным. Тогда начнется настоящая конкурентная борьба за клиентов и арендаторов. Но факторы успеха торгового центра очевидны уже сейчас.

Торговый симбиоз по-уральски
Наиболее масштабно процесс идет в Екатеринбурге. Здесь в конце 2002 года появился первый полновесный торгово-развлекательный центр Екатерининский (площадь зоны развлечений 8,5 тыс. кв. метров; включает боулинг-центр, детский игровой центр, трехзальный кинотеатр и т.д.). В 2005−м формулу покупки + развлечения реализовал Молл Менеджмент в ТРЦ Park House. Из последних центров Гринвич, МЕГА и семейный Карнавал. Ведется строительство еще нескольких, среди них Мегаполис (42 тыс. кв. метров), Седьмое небо (47 тыс. кв. метров). В начале 2008 года откроется Рок-н-Молл (более 66 тыс. кв. метров). Темпы впечатляют: в 2006 году в эксплуатацию введено порядка 250 тыс. кв. метров, в 2007−м, по данным Комитета по товарному рынку, будет столько же.

В Перми функционирует порядка десяти центров. Из них под определение торгово-развлекательных подходят пока только два: Столица и Колизей. Но местные девелоперы работают: летом ожидается открытие многофункционального ТРК КУМ (вторая очередь Колизея, общая площадь 28 тыс. кв. метров). Во второй очереди ТЦ СемьЯ (70 тыс. кв. метров, строительство ведет ГК ЭКС) появится мультиплекс (8 залов) и фуд-корт. Если раньше в городе возводились комплексы, не превышающие 35 тыс. кв. метров, то теперь возводятся объекты по 40 70 тыс. кв. метров.

В стадии активного роста Челябинск. В ближайшие два года к Западному лучу и ТДЦ Сити Парк добавятся Магистраль (60 тыс. кв. метров), Горки (свыше 50 тыс. кв. метров), Восточная набережная (39,3 тыс. кв. метров).

В Уфе строятся крупные комплексы общей площадью по 50 80 тыс. кв. метров (девелоперы УК Мир, ГК Время и консалтинговая компания Jones Lang La Salle, занимающаяся разработкой и реализацией стратегических решений в области недвижимости). Места выбирают в основном в центральной части города, отдаленные районы для инвестирования пока не привлекательны. Среди объектов торгово-развлекательного формата первым в городе стал центр торговли и развлечений Мир: он предложил горожанам киноплекс, фуд-корт и большой ролледром. Сегодня самый большой ТРК с многофункциональным развлекательным центром площадью 11 тыс. кв. метров Иремель.

Про якоря и сети
На рынке становится тесно. От чего зависит конкурентоспособность комплексов? Один из фундаментальных факторов успеха глубокая проработка концепции объекта. Перед запуском девелопер должен максимально четко представлять себе, где и для кого открывает комплекс. Если на эти вопросы даны правильные ответы, девелопер получает успешный, а значит, доходный проект, формулирует коммерческий директор девелоперской компании Олипс (Екатеринбург) Евгений Мельников.

Среди распространенных ошибок эксперты выделяют неудачное расположение (место не соответствует концепции и целевой аудитории), непродуманный набор арендаторов, неудобную логистику и др. На одну из причин указывает управляющий партнер London Consulting Manage-ment Company Дмитрий Золин (Санкт-Петербург): В отличие от консультанта, девелопер не имеет опыта разработки концепции, либо его опыт ограничен несколькими проектами и горизонтом локального рынка.

Уже сегодня для создания концепции привлекаются профессиональные компании. Проекты челябинских торгово-развлекательных центров Западный луч и Сити Парк разрабатывали ROSS Group и ПАНФИЛОВ ПОДКОВА и партнеры, екатеринбургского ТРЦ Карнавал Colliers International. Строительство торгово-развлекательного центра в микрорайоне Солнечный (Уфа) ведется на основе концепции компании Торговый квартал, а ТРЦ Куба и Мир на реке (Уфа) Rain Group Estate.

Ключевой фактор успешной работы торгового комплекса якорные арендаторы. Их функция формирование покупательского потока и пула арендаторов под него. В условиях, когда торговые центры становятся похожи друг на друга, важно сохранить не только эксклюзивность, но и востребованность арендаторов покупателями (см. Держите равновесие). Нужно работать с арендаторами: отслеживать их соответствие заявленному формату, целевой аудитории и направлению работы торгового комплекса в целом.

Современный набор якорей преимущественно состоит из операторов продуктового ритейла, магазинов бытовой техники, одежды, товаров для детей, парфюмерного или спортивного.

В каждом городе присутствуют местные торговые операторы, которые активно привлекаются в качестве якорных арендаторов. В Екатеринбурге это Купец, Монетка, Кардинал, в Перми – Виват, СемьЯ, в Тюмени – Южный, в Уфе Матрица. Все активнее регион осваивают игроки федерального масштаба Рамстор, Седьмой континент, Перекресток, Снежная Королева, Мир, Патерсон, Старик Хоттабыч, М.Видео, Эльдорадо, Техносила, Banana-Mama, Спортмастер, Иль-де-Боте, Л’Этуаль и многие другие.

Удачными якорями становятся операторы развлекательной направленности. Кинотеатр, боулинг, каток, бильярд, ролледром, караоке-клуб все это формирует сегодня поток посетителей.

Активное наступление в регионе ведут федеральные игроки. По части кинотеатров лидируют Киномакс и Синема Парк, активный отдых обеспечивает компания Планета развлечений (развивает сеть Планета Боулинг), детским досугом ведает Crazypark.

Наиболее продвинут по части развлечений Екатеринбург. Остальные постепенно догоняют. Практически в каждом из строящихся и планируемых торговых центров в Уфе будут кинокомплексы и мультиплексы, а в двух запланированы аквапарки, отмечает руководитель информационно-аналитического отдела Единой информационной службы по недвижимости Азимут (Уфа) Ильнур Харисов.

Не за горами, однако, времена, когда аудитория будет требовать нестандартных развлечений. Первичные потребности населения в большей степени удовлетворены, начнется игра на нюансах. Торговый комплекс должен быть индивидуальным, запоминающимся: потребители все чаще идут в торгово-развлекательные центры не только за покупками, но и за впечатлениями, замечает директор по консалтингу компании Бекар. Консалтинг Олег Спивак (Санкт-Петербург). Кинотеатром, боулингом или катком никого не удивишь. Но аквапарки и океанариумы требуют огромных вложений, и на российском рынке их пока немного.

Право руля
Еще один фактор успеха наличие профессиональной управляющей компании. Основные функции УК маркетинг, техническая эксплуатация объекта, работа с арендаторами и управление денежными потоками. За собственником остаются функции принятия стратегических решений и контроль над качеством управления.

До недавнего времени уральские торговые центры не имели опыта привлечения сторонних управляющих: девелоперы создавали собственные управляющие компании (УК Система в екатеринбургском ТЦ Сибирский трактъ, УК Деловой центр Колизей и Еврокапитал-УК в пермских ТРК Колизей и ТЦ Семь пятниц) либо управляли самостоятельно (в Екатеринбурге ТЦ Успенский).

Отдать на сторону управление полным циклом большинство уральских игроков не готово. Дело даже не в том, что они сомневаются в профессионализме управляющих компаний, скорее речь идет о желании сэкономить и самостоятельно распоряжаться финансовыми потоками торгового центра, считает Евгений Мельников. В итоге одним из актуальных путей стало приглашение консультанта, который организует процесс обучения персонала управлению объектом. После этого карманная управляющая компания собственника действует самостоятельно, периодически привлекая консультантов для решения сложных вопросов, рассказывает Олег Спивак.

Успешный пример управления показывает компания DVI Group. По ее концепции и под управлением построен и работает ТРК Столица (Пермь), среди вводимых объектов ТРК Рок-н-Молл (Екатеринбург) и Торгово-развлекальный центр (Тюмень).

Что дальше
Активное строительство торговых центров на Урале в ближайшие два-три года продолжится. Объекты будут строиться прежними темпами, но форматы станут несколько другими, будет расти количество неместных арендаторов, уже сегодня заводятся новые франшизы, описывает тенденции директор Центра коммерческой недвижимости корпорации Перспектива (Пермь) Игорь Голубев. В приоритете будет строительство крупномасштабных комплексов. Позже, по мере насыщения рынка, наметится тенденция к уменьшению и локализации объектов, прогнозирует следующий этап развития аналитик консалтинговой группы Лекс Валентина Трошина (Тюмень).

Исходя из текущих темпов строительства этап первичного насыщения в первую очередь ожидает рынки Екатеринбурга и Перми, позже Тюмени, Уфы, Челябинска. Вслед за этим придет волна редевелопмента ряда торговых центров и организация профессионального управления. Неудачные проекты будут вынуждены уйти с рынка.
На этой неделе Альфа-банк и Райффайзенбанк Австрия совместно с Фосборн Хоум предложили спецпрограмму перекредитования ипотеки. Условия новой программы выгоднее, чем у других банков: ставки кредитов минимальны, комиссии банков снижены как минимум вдвое, а участие ипотечного брокера избавляет клиентов от сбора документов и перерегистрации недвижимости. А еще заемщикам предлагается увеличить сумму кредита до 90% от текущей стоимости жилья.

Увеличить

Конкуренция между банками, предлагающими кредиты на покупку жилья, заставляет их не только придумывать способы привлечения в ряды заемщиков новых граждан, но и внедрять программы для клиентов банков-конкурентов. Рефинансирование кредита (перекредитование) один из наиболее эффективных способов. Такие услуги вышли на широкий рынок уже более года назад. Первыми здесь были Райффайзенбанк Австрия, КИТ Финанс, позднее перекредитованием занялись еще несколько банков. Благодаря этому заемщики получили возможность уменьшить размер платежа, увеличить срок погашения, а также поменять валюту кредита, говорит Денис Земан, начальник отдела сопровождения ипотечных сделок Промсвязьбанка.

А по словам начальника управления разработки кредитных продуктов ВТБ 24 Марии Серовой, некоторые банки предлагают заемщикам при перекредитовании еще и увеличить сумму кредита. При этом, как правило, рефинансирование проводится по стандартным условиям банка.

Заплатить меньше
Новая совместная программа Альфа-банка, Райффайзенбанка Австрия и ипотечного брокера Фосборн Хоум не такая: для заемщиков, которые захотят перевести свою ипотеку в Альфа-банк или Райффайзенбанк, предусмотрены специальные, пониженные на 1-2 процентных пункта ставки кредитов. Альфа-банк будет рефинансировать кредиты клиентов других банков по новой программе в рублях под 11-12% годовых, Райффайзенбанк в валюте под 9,5-10,5% годовых и в рублях под 11,5-12% годовых (см. таблицу).

Снизили и комиссии за выдачу новых кредитов. Руководитель блока Ипотечное кредитование Альфа-банка Илья Зибарев сообщил, что эта комиссия снижена на 50% по сравнению со стандартным сбором. А по словам Романа Воробьева, члена правления Райффайзенбанка, комиссия за выдачу кредита по этому спецпредложению составляет 0,35% от суммы кредита, а при наличии у заемщика счета в Райффайзенбанке Австрия, открытого не менее года назад, плата вообще не будет взиматься. По стандартным же программам Райффайзенбанка комиссия за выдачу кредита составляет 1% от суммы кредита, но не менее $250 и не более $1000.

Уровень ставок (9,5% в валюте, 11-11,5% в рублях) для клиентов очень заманчив, считает Земан. А начальник кредитного управления Банка промышленного финансирования Станислав Гундар соглашается, что предлагаемые ставки кредитов минимальны для рынка, но напоминает, что для определения реальной стоимости кредита надо изучить все условия договора перекредитования. Итоговая сумма платежей по кредитному договору и иным договорам, связанным с кредитной сделкой (оценка, страховка и т. д.), может значительно увеличить эффективную процентную ставку, предупреждает Гундар.

В каждом конкретном случае необходимо считать эффективность операции по перекредитованию, согласен Воробьев: Если платить по кредиту осталось всего год, зачем упражняться?

По расчетам директора департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Анатолия Печатникова, заемщику становится выгодно перекредитоваться в другом банке, если разница в ставках составляет примерно 2,5-3%. Такого же мнения придерживается управляющий директор розничного блока Банка Москвы Александр Шерстюков.

Получить больше
Но самое интересное в новой спецпрограмме возможность увеличить сумму кредита до 90% от текущей стоимости жилья. Ведь с момента получения кредитов, которые и имеет смысл рефинансировать, цены на недвижимость как минимум удвоились. Это можно сделать, если, конечно, такую сумму кредита позволит выдать доход заемщика. Часть средств уйдет в уплату долга старому банку, а дополнительные средства можно будет использовать по своему усмотрению, объясняют в Фосборн Хоум.

По сути, клиент получает нецелевой кредит под залог недвижимости, но на условиях ипотеки со льготной ставкой (см. таблицу). К слову, недавно Райффайзенбанк начал предлагать аналогичное дополнительное кредитование своим ипотечным заемщикам, но на менее выгодных условиях под 12-12,5% годовых в рублях и 14-14,4% в валюте. Такое предложение получил 26 февраля этого года один из сотрудников Ведомостей.

На рынке есть и другие интересные предложения. Например, по словам Серовой, при перекредитовании ВТБ 24 может выдать заемщику больше средств, чем текущая задолженность, по ставке не менее 9,8% годовых в валюте и 12,5% в рублях.

А на рынке ставки обычных нецелевых кредитов под залог в валюте сейчас явно больше 11% годовых, а рублевые кредиты российские банки выдают в среднем под 14-17% годовых.

Получить дополнительные средства под предложенные Райффайзенбанком и Альфа-банком проценты очень выгодно, резюмирует Земан.

Дополнительные средства можно использовать на крупные покупки, кредиты на которые либо не выдаются, либо выдаются на очень невыгодных условиях. Зибарев полагает, что они могут понадобиться заемщику, например, для дачного строительства. А по мнению гендиректора Фосборн Хоум Василия Белова, такие кредиты люди берут на загородный дом и землю.

Чтобы воспользоваться льготными условиями перекредитования, заемщикам придется подать сведения о своем займе в Центр обмена ипотечных кредитов, открытый компанией Фосборн Хоум в конце прошлого года. А после заключения договора на оказание услуг по перекредитованию заплатить брокеру 8700 руб. ($300). Как объяснил Василий Белов, за эти деньги брокер берется подготовить вместо заемщика все необходимые для перекредитования документы, а также провести перерегистрацию залога. Он считает, что эта сумма окупится примерно в течение года за счет экономии на процентах.