Ипотека и недвижимость - Город изменит условия продажи “северной долины”

Лев Леваев продолжает активно инвестировать в российский рынок недвижимости. Подконтрольная ему Africa Israel Investments планирует открыть третий отель в Кисловодске, а также построить два бизнес-центра в районе ст. м. Павелецкая в Москве.

Africa Israel Investments создана в 1934 г. C 1997 г. контролируется Львом Леваевым. Специализируется на операциях с недвижимостью, телекоммуникациях, туризме и энергетике. Стоимость российских проектов Africa Israel Investments в сфере недвижимости оценивается в $2,7-3 млрд. Акции котируются на бирже Тель-Авива. Капитализация на 1 марта составила $4,4 млрд. Выручка в 2005 г. $828 млн, чистая прибыль $177 млн.

Africa Hotels (входит в Africa Israel) ведет переговоры о покупке участка площадью 0,6 га в Кисловодске, говорится в отчете израильского холдинга за III квартал 2006 г. Примерная сумма сделки около $3,53 млн. На этом участке предполагается строительство отеля на 160 мест. Источник в Africa Israel уточнил, что компания планирует открыть третий отель, но его параметры и сумму инвестиций назвать отказался до разработки проекта. Вице-президент по стратегическому развитию Blackwood Михаил Гец считает, что на этом участке можно разместить здание площадью около 10 000 кв. м. В этом случае строительство трехзвездочной гостиницы обойдется примерно в $15 млн. Израильский холдинг уже открыл в этом регионе в конце 2005 г. санаторий Плаза-Кисловодск, а также купил за $5,5 млн участок (5 га), на котором планируется построить спа-отель на 350 номеров.

Также в отчете говорится, что компания приступила к строительству офисного комплекса площадью 63 978 кв. м рядом со ст. м. Павелецкая. Источник в Africa Israel уточняет, что участок расположен на Павелецкой набережной, вл. 8. Ввести объект в эксплуатацию планируется уже в 2008 г. В компании Стройинком-К, которая будет вести его строительство, от комментариев отказались. По словам Андрея Закревского, старшего вице-президента компании Knight Frank, объем инвестиций в проект может составить около $100 млн. Павелецкая набережная относится к одному из самых востребованных и престижных деловых районов столицы. Его отличительной особенностью является благоприятное внешнее окружение престижные отели, торговые и жилые комплексы, а также высококлассные бизнес-центры, считает он. С ним не согласен Максим Жуликов, ведущий эксперт департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty: Павелецкая набережная расположена слишком далеко от метро. К сожалению, проблема пешеходной и транспортной доступности здесь не была решена, соглашается Александр Камшонков, старший консультант департамента коммерческой недвижимости Paul's Yard. Стройинком-К также планирует построить третью очередь бизнес-центра Аквамарин на Озерковской набережной. Комплекс, включающий в себя 35 000 кв. м офисов, 5400 кв. м апартаментов и 5100 кв. м торговых площадей, начнут строить в 2008 г. После окончания строительства его рыночная стоимость составит $134, 9 млн.
Петербургские власти решили пересмотреть условия продажи земли под комплексное освоение. Запланированные на март торги по таким участкам отменены. Они будут вновь выставлены на конкурс, но после доработки начальной цены. Эксперты отмечают, что этот шаг сработает на пользу крупных компаний.

В соответствии с постановлением правительства Петербурга от 28 декабря 2006 г. в этом году на торги выставлено право аренды с целью комплексного освоения и жилой застройки шести участков. Первый из них, площадью 18 га, был продан с 67-кратным превышением цены за 1,15 млрд руб. компании ООО Петергофская купеческая гавань.

В эту среду город реализовал еще два участка площадью 222 и 214 га в Конной Лахте. Их единым лотом приобрела за 1,007 млрд руб. московская компания Главстрой, входящая в холдинг Базовый элемент.

Еще два участка, площадью 29 и 23 га, в Красносельском районе (начальная цена 24,2 млн и 21 млн руб. соответственно) планировалось выставить на торги 6 марта. А на 13 марта был назначен аукцион по 264 га территории Северная долина с начальной ценой 395 млн руб. Однако эти торги город отменил. Об этом сообщает объявление на сайте фонда имущества Санкт-Петербурга, который является организатором торгов.

Как пояснил директор фонда имущества Андрей Степаненко, торги отменены в связи с решением правительства Петербурга. Он добавил, что, вероятно, будут пересмотрены условия торгов цена и порядок оплаты. От дальнейших комментариев Степаненко отказался, добавив, что повторно объявление о торгах будет сделано до 15 марта.

Пресс-служба КУГИ сообщила, что тендерная документация возвращена для исправления технических ошибок. Деталей КУГИ также не раскрывает.

Как рассказал источник, близкий к организаторам торгов, в результате изменений будут повышены начальная цена и ставка аренды участков, при этом может быть снижена цена выкупа земли (выкуп предусмотрен после окончания строительства). Повышение может составлять более 10%, точные параметры будут известны после проведения переоценки участков, говорит он.

Решение было принято после прохождения первых аукционов, цена которых оказалась недостаточно высокой. Кроме наполнения бюджета эта мера позволит получить больше гарантий, что покупатель не станет заниматься спекуляцией с приобретенными участками, говорит собеседник Ведомостей. Есть опасения, что изначально установленная цена позволяет, ничего не вкладывая, перепродавать землю, причем с неплохой рентабельностью.

До сих пор стартовая цена была установлена на достаточно низком уровне, согласны эксперты. Руководитель департамента консалтинга ЦРП Петербургская недвижимость Михаил Бимон считает, что рыночная цена 264 га Северной долины может быть в шесть раз выше стартовых $15 млн.

Покупателю предстоит серьезно вложиться в строительство инфраструктуры, однако, например, компании Главстрой земля досталась по $8 за 1 кв. м, что очень дешево, отмечает председатель совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости Андрей Тетыш.

Коммерческий директор RBI Михаил Возиянов отмечает, что и с существующей ценой такие покупки не относятся к консервативному виду инвестиций. Надо учесть, что продается не земля в собственность, а право аренды с обязательствами построить инфраструктуру, говорит он. Неопределенность с затратами на строительство сетей и дальнейшей собственностью делает такие инвестиции более рискованными по сравнению с проектами на участках в собственности.

В предыдущих торгах RBI не участвовала. По словам Возиянова, девелопера смущали водоохранные обременения по участку в Купеческой гавани и местоположение участков в Конной Лахте. Тем не менее Возиянов не исключает, что компания примет участие в других торгах на комплексное освоение.

Не секрет, что город опирается на работу с крупными компаниями, особенно если речь идет об освоении крупных территорий, говорит гендиректор компании РМС-Оценка Петр Козин. Планируемый пересмотр условий торгов, вероятно, сделает круг компаний, способных освоить территорию, еще более узким.

Как менялись условия
Условия торгов уже пересматривались под крупные компании. В начале 2005 г. городские власти начали выставлять на аукционы участки под строительство АЗС крупными лотами по 30 участков в каждом, отсекая таким образом от торгов мелкие компании. К тому же по условиям аукционов его победитель должен был выплатить в течение года в бюджет города несколько миллионов долларов в виде налогов. Победителем двух таких аукционов в 2005 и 2006 гг. стал Лукойл, купив таким образом 60 участков. Еще один лот в 30 участков достался в середине 2006 г. Газпром нефти.