Ипотека и недвижимость - "мосмарт" ищет помещения для гипермаркетов в нижнем на вторичном рынке

Строительная компания Балтрос, которая собирается строить на окраинах два жилых поселка, получила поддержку Смольного. Ради ускорения работ администрация согласилась закрыть глаза на недостающие документы и согласовать строительство по факту. Взамен губернатор Валентина Матвиенко потребовала удержать цену продажи возводимого компанией жилья на уровне $1000 за 1 кв. м. Эксперты сомневаются, что это возможно.

Компания Балтрос основана в 2004 г. пятью компаниями, подконтрольными Банкирскому дому (БД) Санкт-Петербург. БД Санкт-Петербург создан в 1997 г. председателем наблюдательного совета ПСБ Владимиром Коганом. В 2005 г. структуры БД продали 75% плюс 3 акции ПСБ Внешторгбанку за $580 млн. После этого Коган, занимавший пост президента БД, был назначен заместителем председателя Росстроя, а БД возглавил его партнер Давид Трактовенко.

О намерениях построить поселок Славянка общей площадью 1,4 млн кв. м Балтрос заявил полтора года назад. Компания выкупила 280 га земли у совхоза Детскосельский под Пушкином. Затем Балтрос приобрел 285 га рядом с Колпином под проект Новая Ижора, который предусматривает строительство еще 500 000-600 000 кв. м жилья.

Компания решила участвовать в нацпроекте Доступное и комфортное жилье гражданам России и в конце прошлого года направила предложение в Росстрой. На статус экспериментального проекта, площадь которого должна превышать 1 млн кв. м, могла бы претендовать Славянка. Однако постановление по пилотным проектам пока официально не принято.

Балтрос по соглашению с Росстроем выступит в качестве заказчика по реализации экспериментального проекта застройки Новая Ижора, сообщила пресс-служба администрации Петербурга. Президент Балтроса Олег Еремин тоже утверждает, что его компания заключила договор о сотрудничестве с Росстроем еще в прошлом году. На деталях этого документа он останавливаться не стал. Руководитель пресс-службы Росстроя Геннадий Зарубин в пятницу не подтвердил и не опроверг эту информацию.

Тем временем дочка Балтроса ДСК Славянский достраивает в Пушкине завод по выпуску деревянных панелей для малоэтажных жилых домов. По словам Еремина, мощность производства составит около 3000 домов (около 360 000 кв. м) в год. В июле он должен выпустить пилотную партию из пяти коттеджей, а до конца года компания рассчитывает построить первые 350-400 домов на территории Новой Ижоры, рассказал Еремин в пятницу на совещании в Смольном. Однако для воплощения этих планов, по его словам, компании не хватает постановлений городского правительства о сроках строительства завода и создании инфраструктуры поселка. Кроме того, чтобы начать жилищное строительство, необходимо внести изменения в закон о генплане Петербурга, добавил он. Изменения в генплан надо выносить на общественные слушания во всех муниципальных округах города, так что до законодательного собрания этот закон дойдет в лучшем случае в сентябре, сообщил председатель комитета по градостроительству и архитектуре администрации Петербурга Александр Викторов. Но губернатор Валентина Матвиенко потребовала от подчиненных выдать все согласования, необходимые для продолжения работы Балтроса. А компании она разрешила продолжать работы, параллельно проводя необходимые согласования.

Мы очень заинтересованы в том, чтобы эксперимент удался, он открывает перспективу для промышленного малоэтажного строительства, цена которого для покупателей будет ниже среднерыночной, объяснила Матвиенко. В ответ на административную поддержку Балтрос, по ее словам, должен удержать цену на новое жилье на уровне $1000 за 1 кв. м. Цены на жилье в Новой Ижоре вполне могут составлять около $1000 за 1 кв. м, согласен Еремин.

Такая цена продажи действительно возможна, говорит председатель совета директоров компании Регионстрой Михаил Афанасьев. По его словам, многое зависит от стоимости земли и инфраструктуры, однако в целом подобное производство не требует серьезных энергозатрат и использует экономичные строительные материалы. А гендиректор Агентства развития и исследований в недвижимости Алексей Бегунов сомневается, что можно установить цены в директивном порядке. Если средняя цена на рынке около $2000 за 1 кв. м, то жилье, которое продается по $1000 за 1 кв. м, рано или поздно придет к этой цене, говорит он.

Дорогие метры
По данным Петербургской недвижимости на начало 2007 г., средняя стоимость 1 кв. м в спальных районах на вторичном рынке составила $2582, на первичном около $2100 за 1 кв. м. Стоимость коттеджей экономкласса летом прошлого года, по данным агентства Александр-Недвижимость, составляла $125 000-275 000, загородные дома бизнес-класса стоили $275 000-650 000,
а цена на элитные дома начинается с $650 000.
Мосмарт меняет концепцию выхода на нижегородский рынок ритейла. Ранее он планировал ограничиться строительством в Нижнем одного гипермаркета. Сейчас стало известно, что компания ищет на вторичном рынке помещения для открытия еще ряда магазинов. Риэлторы и участники рынка утверждают, что найти подходящие помещения будет сложно.

В сеть Мосмарт входит 11 магазинов разных форматов от крупных гипермаркетов до магазинов у дома. Три гипермаркета расположены в Москве, один в Краснодаре, магазины меньшего формата есть в Санкт-Петербурге и Тюмени. Оборот ЗАО Мосмарт, торгового оператора сети, по данным компании, в 2006 г. составил $468 млн. По 100% акций компаний Мосмарт, Гиперцентр и Гиперцентр-Девелопмент (владеют частью недвижимости сети) принадлежит кипрской Sarnatus, 75% которой контролируют Михаил Безелянский и Андрей Шелухин, а еще 10% и 15%, соответственно, фонды Eastern Property Holdings и ENR Russia Invest SA. Крупнейшие продовольственные сети, представленные в Нижнем Новгороде: международные Рамстор, Metro, Auchan, федеральные Магнит, Копейка, Перекресток, местные Мясновъ, Райцентр, Народный, Саюс, Spar. Оборот розничной торговли в Нижегородской области, по данным регионального правительства, за 11 месяцев 2006 г. увеличился по сравнению с аналогичным периодом 2005 г. на 10,7% до 152,3 млрд руб.

Участок под строительство ТЦ в Нижнем Новгороде на станции Варя в Московском районе города компания Мосмарт получила еще в 2004 г. Строительство началось осенью 2006 г. Общая площадь ТЦ 30 000 кв. м, инвестиции в строительство $35 млн. В ТЦ разместятся супермаркет, торговая галерея и многозальный кинотеатр. В ассортименте гипермаркета обещано примерно 60 000 наименований товаров. Открытие ТЦ первая половина 2008 г.

А сейчас Ведомостям стало известно, что Мосмарт планирует открыть в городе еще ряд гипермаркетов и подыскивает для этого помещения на вторичном рынке. Он обратился в нижегородское агентство недвижимости с просьбой найти для выкупа помещения площадью от 500 до 1500 кв. м, сообщил нижегородский риэлтор, пожелавший остаться неназванным.

Специалист по связям с общественностью ЗАО Мосмарт Наталья Оразова подтвердила, что новые планы по Нижнему у компании есть. Сообщить подробности она отказалась до подписания официальных документов. В 2007 г., рассказала Оразова, будет открыто пять гипермаркетов площадью 6000-18 000 кв. м в Костроме, Иванове, Нижнем Новгороде (на Варе), Воронеже и Новосибирске. В планах на 2008 г. открытие на арендованных и выкупленных площадях еще 60 магазинов меньшего формата (80-400 кв. м) в Москве, Нижнем Новгороде и Челябинске.

По мнению участников рынка, в Нижнем Мосмарту трудно найти на вторичном рынке подходящие помещения под магазины.

Реализация заявленных планов упирается в поиск свободных помещений, но в городе очень острая проблема с торговой недвижимостью готовые площади фактически отсутствуют, говорит гендиректор компании Мясновъ (сеть из 40 магазинов Мясновъ и 40 Отдохни) Владлен Альтшуллер. С ним согласна и вице-президент Нижегородской гильдии риэлторов Елена Соловьева.

Руководитель центра консалтинга Союза магазинов Нижегородской области Вадим Носов уверен, что для насыщения рынка Нижнему необходимо до 10 гипермаркетов. Кто откроется раньше, тот и будет в выигрышной позиции, говорит он.

Мосмарт не первый федеральный ритейлер, планирующий выйти на нижегородский рынок.

В январе 2007 г. стало известно, что компания X5 Retail Group N. V. уже ищет помещения под магазины Пятерочка во всех восьми районах города. Год назад компания Дикси сделала предложение практически всем нижегородским сетям о выкупе компании, однако никто не согласился. Местные сети пытаются продать весь бизнес, а не просто помещения это совершенно разные деньги и нет никаких шансов договориться, уверяет Альтшуллер. Но примеры удачных сделок по приобретению местных игроков все же есть. В 2003 г. Delta Capital Management продала 75% принадлежащих ей акций компании Spar Middle Volga (владела франшизой на развитие сети Spar в Волго-Вятском регионе) компании Перекресток. А зимой 2006 г. два федеральных игрока поделили крупнейшую нижегородскую розничную сеть Эконта. Около 48 магазинов и распределительный центр купила Копейка, около 20 магазинов Тандер (развивает сеть Магнит).

Карусель в Дзержинске
Компания Ритейл-Парк весной 2007 г. приступит к строительству торгово-развлекательного центра Карусель в Дзержинске. Как сообщил Ведомостям директор по региональному развитию сети Александр Исаев, общая площадь комплекса около 40 000 кв. м. Треть площадей ТЦ займет гипермаркет Карусель. Планируемый размер инвестиций более $30 млн. Срок окончания работ декабрь 2007 г. Первый гипермаркет Карусель был открыт в Нижнем Новгороде в декабре 2005 г.