Ипотека и недвижимость - Сдал квартиру? жди инспектора!

Восстановление техдокументации обойдется в десятки тысяч долларов

Мало того что столичным жителям местные власти навязывают своих домуправов (Газета писала об этом вчера) - не исключено, что жильцам придется серьезно потратиться. Дело в том, что ни одна управляющая компания (УК) не может нормально эксплуатировать и ремонтировать дом, не имея технической документации на него - так называемого паспорта дома. Но документация эта нередко бывает утеряна. Ее восстановление обойдется жильцам в десятки тысяч долларов.

Паспорт дома включает проект здания, схемы подключения инженерных сетей, документы на землю, сведения о материалах и произведенных ремонтах. Храниться эти документы должны в ДЕЗ. Но на многие дома, особенно старой постройки, документация неполна. При передаче дома УК в ДЕЗ должны восстановить документы, но зачастую они отказываются это делать, ссылаясь на нехватку средств.

Самая затратная часть - это восстановление проекта многоэтажного дома, особенного нетипового, ведь в этом случае его придется создавать практически заново, - делится заботами руководитель Информационно-правового центра по жилищной реформе Виктор Федорук. С этой проблемой, по его словам, столкнулись жильцы домов 5 и 7 по ул. Донбасская. Когда в этих домах создавалось ТСЖ, то оказалось, что потеряны оба проекта, а на восстановление требуется 300 тысяч рублей за каждый дом. ДЕЗ вину признала, но расписалась в своей неплатежеспособности. В результате, по словам Федорука, жильцам придется заплатить примерно по 30 тысяч с каждой квартиры. И это еще не все затраты - а ведь в доме живет достаточно много пенсионеров, - возмущается он.

Сталкиваются с этой проблемой и коммерческие УК. В частности, по словам вице-президента корпорации Mirax Group Константина Борисова, компания, взяв в управление несколько домов, получила от ДЕЗ около половины необходимой техдокументации. В данном случае компания решила сама оплатить ее восстановление. Но не исключено, что если жильцы решат сменить УК, то заплатить за документы им все же придется.

С данной проблемой в той или иной степени столкнется большинство столичных жителей - ведь до 1 января 2008 года все дома должны выбрать УК. Сегодня процент домов, прошедших паспортизацию, ничтожно мал; в основном это новые дома, - сообщает депутат Госдумы Галина Хованская. Правда, когда управдомом остается ДЕЗ или выбирается дружественная ей компания, вопрос о паспорте дома, как правило, не затрагивается. Но это означает только, что в случае серьезной аварии или ремонта дом подвергается нешуточной опасности. Да и при смене управдома вопрос о документации и о том, кто должен оплачивать ее восстановление, возникнет вновь.

Сегодня все документы есть, только управляющей компании и ДЕЗ нужно проявить хоть долю активности, - уверена руководитель Центра информационного обеспечения и содействия реформе ЖКХ г. Москвы Ирина Шрамко. Однако пока все стороны, включая собственников, ведут себя достаточно инертно. Между тем не исключено, что первые проблемы возникнут уже в следующем году, когда найти документы, хранившиеся в почившей в бозе ДЕЗ, будет невозможно.
Федеральная налоговая служба намерена вплотную заняться москвичами, сдающими в аренду свое жилье, но не платящими налог с получаемой прибыли. Охоту на несознательных граждан будут проводить с привлечением участковых милиционеров и соседей. Эксперты сомневаются, что из затеи налоговиков что-нибудь выйдет. Зато у правоохранительных органов появится лишний повод поправить свое материальное положение за счет владельцев квартир.

В декабре Известия уже писали о готовящихся репрессиях. Не прошло и полгода, как угрозы прозвучали снова. Налоговики заявили, что в скором времени к съемщикам жилья нагрянут проверки. Вместе с представителями ФНС в них будут участвовать милиционеры и, как в старые добрые времена, соседи владельцев сдаваемых квартир. Налоговики говорят, что у них налажен обмен информацией с органами, ответственными за регистрацию по месту жительства. Дескать, никто не спрячется.

Все бы хорошо, да только в реальной жизни вычислить жильца, проживающего в квартире зайцем, не так-то просто. Дело в том, что многие хозяева квартир не заключают никаких письменных договоров со своими постояльцами. Поэтому в Управлении федеральной регистрационной службы по Москве, куда стекаются все сведения о сделках аренды, о них не знают. Остается уповать на участковых да на бдительных соседей. На вторых надежды даже побольше. С милиционером еще можно договориться по-хорошему. Зато какая-нибудь вредная старушка не задумываясь настучит на соседа просто по велению сердца.

Всей этой нервотрепки можно и избежать. Для этого в соответствии с Налоговым кодексом до 30 апреля нужно отчитаться о полученных в прошлом году налогах (кроме тех, которые удерживает работодатель). С них до 15 июля следует заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13%. К ним и относится в том числе доход от сдачи жилья в аренду.

Если граждане будут упорствовать в своей несознательности, налоги с них будут взиматься принудительно. ФНС обратится в суд, чтобы доказать получение дохода от найма и факт их сокрытия от налогообложения. Пусть они (арендатор и арендодатель) в суде сами разбираются, кто должен был заплатить налог. Возможно, суд сочтет, что это - доход арендатора в материальной форме, - говорят налоговики. Если суд изобличит владельца квартиры в нарушении закона, ему придется уплатить налог исходя из среднерыночной стоимости аренды.

По приблизительным данным, в год владельцы столичной недвижимости, сдающейся в аренду, зарабатывают около $4 млрд. Если бы налоговикам удалось заставить всех их заплатить подоходный налог, московский бюджет пополнился бы на 450 млрд. рублей. Однако реальные шансы взыскать со всех арендодателей налоги невелики. Если съемщик и арендатор не оформляют свои отношения в договорной форме на рынке аренды жилья, власти не могут заставить их сделать это, - поведали Известиям в одном из риэлторских агентств. - А если государство каким-то способом обяжет всех заключать договоры, в них будет указано, например, что жилье сдается лишь с уплатой услуг ЖКХ, то есть налоги взыскивать не с чего. Кроме того, владельцы квартир могут заключать кратковременные договора (до 1 года), а потом продлевать их. В этом случае договора не регистрируются.

Теперь про то, что, по-мнению Известий, у правоохранительных органов появится лишний повод поправить свое материальное положение. Мы говорим об этом, поскольку знаем, что владельцы квартир постараются просто договориться на ранней стадии как с соседями, так и со все понимающим малооплачиваемым участковым. Так что проверку Известий на некоррупционность данная инициатива в настоящее время не проходит. Намерение ФНС правильное, но несвоевременное. К инициативам надо готовиться.

Личный опыт

Скажите милиции, что вы - бедный родственник
Милиция нагрянула ко мне лишь однажды - когда я в первый раз сняла квартиру в Москве. Грешным делом подозреваю, что время моего пребывания дома - а из-за плотного графика работы это было большой редкостью - участковые вычислили не без помощи всезнающих (они даже притащили однажды мне чужого кота, заявив, что я потеряла своего) старушек-вахтерш. Хотя хозяин моей квартиры заранее представил меня чуть ли не половине дома.

Как бы там ни было, зимним вечером я сидела на полу и болтала по телефону. Вдруг звонок: Откройте - милиция. В глазок общей с соседями входной двери я узрела двух здоровенных товарищей в форме. Ну, форму сейчас может надеть каждый, а потом поминай как звали - эти соображения показались мне резонными. Поэтому пришельцам я вежливо напомнила, что не вызывала на дом милицию. Тогда в ответ на мою вредность милиционеры применили хитрость. Через пару минут мне снова позвонили в квартиру. Не успела я выйти за порог, как ко мне в квартиру вломились те самые непрошеные гости: добрые соседи открыли им дверь в наш общий коридор.

Стреляя глазами по прихожей и комнате, товарищи в форме начали выяснять, кто я и откуда да кем прихожусь владельцу жилья. Я, наслушавшись историй про налоги, представилась его родственницей, приехавшей погостить. Они проверили паспорт: никаких упоминаний о родственных связях с владельцем там, конечно, не было. Но участковые отдали честь, визитную карточку и, заявив: Мы охраняем ваш покой, гордо удалились. Больше они ко мне никогда не приходили. Подозреваю, что в тот момент они боролись с террористами, а не с налоговыми уклонистами.

Иностранцы предпочитают арендовать по-белому
Самые капризные съемщики жилья - иностранцы. Деньги за аренду они предлагает хорошие, но взамен требует заключить договор собственного образца. В нем четко описаны права и обязанности сторон. Особо оговаривается, что владелец квартиры обязан уплачивать налог с получаемой прибыли. Для иностранцев это считается само собой разумеющимся делом, - говорит замдиректора управления аренды компании МИЭЛЬ-Недвижимость Мария Жукова. Что же касается арендаторов, то они, как правило, не увиливают от уплаты налогов. Ведь плата за аренду часто происходит по безналу, то есть в поле зрения фискальных органов. Впрочем, это касается наиболее солидных клиентов, которым вряд ли понравится, если к ним внезапно нагрянет проверка из налоговой инспекции под предводительством участкового милиционера. На практике арендаторы зачастую заключают два договора: первый реальный, а второй - для налоговых органов.
В нем цена, естественно, ниже.