Ипотека и недвижимость - Квартиры б/у: не хуже новостроек

У программы сноса ветхого жилья появится координатор

Столичное правительство планирует выбрать единого заказчика по городской программе сноса пятиэтажек. Как объяснил столичный мэр Юрий Лужков, данная структура будет выполнять функции генерального заказчика управления программой и финансовых потоков при наличии компаний-субзаказчиков. Мэр подчеркнул, что реконструкцию пятиэтажного ветхого жилого фонда необходимо вести за счет бюджетных, а не инвестиционных средств.

Когда снос ведет инвестор, мы теряем площадки, - объяснил мэр. - А в наше время это дорогое удовольствие. В ближайшее время Лужков планирует подписать постановление правительства Москвы № 968 о проведении конкурса по выбору единого заказчика, сообщает агентство Интерфакс, ссылаясь на анонимный источник в правительстве Москвы.

По плану завершить работы по сносу пятиэтажек в столице должны до 2011 года. Но, как считают чиновники, наличие единого заказчика поможет ускорить процесс и закончить работы примерно на год раньше.

С этим мнением согласны и участники рынка недвижимости. Сейчас подготовка документации в Москве - это один из самых сложных этапов любого строительного проекта, - рассуждает гендиректор ЗАО Пересвет-Инвест Олег Пронин. - Если она будет централизованно готовиться специалистами, имеющими большой опыт, то это только ускорит реализацию проекта и уменьшит издержки девелоперов. По мнению директора по связям с общественностью концерна Крост Екатерины Семихатовой, есть не более трех-пяти компаний, которые могут взять на себя функции координатора такой программы. Это должна быть крупная структура с государственной долей, - рассуждает независимый эксперт рынка Виталий Виленский. По его мнению, самая сложная часть работы координатора - переговоры с жильцами сносимого фонда. Это достаточно кропотливая и затратная часть работы в любом проекте, - объясняет он. В частности, в прошлом году было запланировано снести 104 дома, но (в основном из-за конфликтов с жителями) было снесено меньше половины таких зданий. Олег Пронин предполагает, что функции координатора будут переданы компании Москапстрой. Она всегда выполняла функции городского заказчика, - аргументирует он свою позицию.

Реализация программы сноса пятиэтажек началась в Москве в 1995 году. За это время в столице был снесен 881 дом (общая площадь - 3 млн кв. м). В двух московских округах - Центральном и Южном - снос пятиэтажек завершен. Что касается остальных округов, то, по информации стройкомплекса Москвы, до 2011 года в столице снесут еще 3,7 тысячи пятиэтажных домов общей площадью более 8,6 млн кв. м. В частности, на прошлой неделе столичные власти рассмотрели план масштабной реконструкции района Лефортово. В ближайшее время здесь снесут 133 тысячи кв. м жилья, а запланированная площадь нового строительства составит 476 тысяч кв. м.
Новых домов в Москве сейчас строится как никогда много, хороших и разных.Но, несмотря на это, большинство сделок совершается все же на вторичном рынке. По экспертным оценкам, в год в нашем городе продается примерно 100 тыс. квартир, и лишь примерно 40% из них – новостройки. Остальное – «вторичка».

Причин популярности ненового жилья много. Покупателей победнее привлекают более низкие цены, особенно с учетом того, что старые дома расположены в обжитых районах – квартиры в новостройках здесь будут стоить очень дорого. Немаловажно и то, что новые квартиры распродаются сегодня «на котловане» – от момента выплаты за квартиру до возможности вселиться в нее проходит год-полтора, и это неприемлемо для тех, кто не располагает свободными деньгами, а «вяжет цепочки» – продает свою квартиру и сразу же приобретает другую.

У более состоятельных покупателей свои резоны. В первую очередь, это возможность приобрести «кусочек истории»: в Центре многим домам лет по 100, а некоторым и значительно больше. А история – это не просто приятно, но и весьма денежно: чтобы понять это, достаточно вспомнить, сколько доходов извлекают владельцы недвижимости в городах старушки-Европы.

Панель – не лучший выбор

Подавляющее большинство вторичного рынка – это типовые, панельные дома. Пласт огромный, но, откровенно говоря, малоинтересный – прежде всего, из-за своей однообразности. Поэтому поговорим о том, что выше среднего – качественном жилье. Самое дешевое в этой категории – это квартиры в самых лучших домах панельных серий (П-44Т, КОПЭ) с отличным ремонтом и перепланировкой. На определенную часть покупателей производят должное впечатление гидромассажная ванна, полы с подогревом и потолки с пластиковой «лепниной», и цена такого жилья может достигать $1500–1600/кв.м (при средних по Москве ценах около $1200). Хотя, конечно, некоторые недостатки панельного домостроения – вроде плохой звукоизоляции – никаким ремонтом не спрячешь. И еще нужно учитывать, что «разогнать» можно далеко не всякую квартиру, а только расположенную недалеко от метро и в хорошем районе (Свиблово, Черемушки).

Наследие тоталитаризма

Следующая по мере нарастания цены категория – сталинские дома в западной части Москвы. Причем самыми лучшими являются дома не на основных магистралях (Ленинградском, Кутузовском и Ленинском проспектах и Профсоюзной улице), а в некотором удалении от них. Для окрестностей Сокола – это Песчаные улицы, для Университета – абсолютно тихая улица Крупской, спокойная улица Строителей, зона вокруг Дворца пионеров, улица Марии Ульяновой. В отличие от конца 80-х – начала 90-х, когда престижность района оценивали, прежде всего, в «привязке» к метрополитену, нынешняя Москва – главным образом автомобильная, и расстояние от работы до дома теперь измеряют не в километрах, а в минутах на машине. Ехать из перечисленных районов на Северо-Западе – Западе – Юго-Западе до Центра лишь на несколько минут больше, чем из окрестностей Садового кольца, но экологическая ситуация там значительно лучше, больше зелени, скверов. Этим и объясняются довольно высокие цены – они никак не ниже $2000/кв.м, в отдельных домах (Дом преподавателей МГУ на Ломоносовском проспекте, дом №50 на Фрунзенской набережной) – превышают $2500, т.е. их стоимость такова, как и в Центре.

Центростремительный вариант

Еще дороже – минимум $2500/кв.м – стоят дома уже собственно в центральной части Москвы. Здесь следует отметить, что Центр, несмотря на свои не очень большие размеры, неоднороден, и дороже всего ценится западная его часть: Остоженка и соседняя Пречистенка, Арбат, окрестности Никитской улицы, район Маяковской и Патриарших прудов, Цветной бульвар. Из восточной части ЦАО в перечень престижных мест попадают лишь Чистые пруды. Что касается других мест в Центре, то цены там уже заметно ниже. В районе Серпуховской и Добрынинской, например, они процентов на 15–20 ниже, чем в «топовых» районах. А «отрицательными лидерами» выступают окрестности Курской и Комсомольской – соседство с вокзалами и промзонами снижает цены на жилье в этих районах еще на 20–25%.

Дома в Центре – это сталинский ампир (вся Тверская, многие здания на Садовом кольце) и большое количество дореволюционной застройки (т.н. «доходные дома»). Цены впрямую зависят от технического состояния объектов, и самые лучшие в этом смысле здания будут стоить не ниже сталинского дома. Если хуже – то и цена чуть ниже, и это самое «чуть» определяется необходимыми для доведения дома до современного технического состояния инвестициями. В последние годы покупатели осознали огромные возможности, которые дают современные ремонтные технологии – выправляется все, включая неровности деревянных перекрытий, компоновка квартиры крохотными «клетушками»… Хороший ремонт можно сделать в отдельно взятой квартире (не говоря уж о подъезде), и стоить все это будет не так уж дорого – учитывая уровень цен на недвижимость в Москве.

В первые годы после появления у нас квартирного рынка огромной популярностью пользовались «дома ЦК» – кирпичные здания 70–80-х гг. постройки, предназначавшиеся для тогдашней советской элиты. Мнение о том, что такие дома великолепны, продержалось несколько лет, а потом тихо умерло. Сегодня «дома ЦК» сравнялись по цене со сталинскими – те же изрядно устаревшие коммуникации, и сами здания явно не являются архитектурным шедевром.

«Семь сестер» на выданье

И последнее, что нужно сказать о сталинской застройке – знаменитые московские высотки, «семь сестер». Хотя этих зданий семь, жилыми из них являются только два – на Котельнической набережной и возле метро «Баррикадная». Прежде жилье в высотках, как и в «домах ЦК», считалось однозначно дорогим и престижным, сейчас же проводят различия между центральными и боковыми подъездами. Шпиль высоток строился с соблюдением жесточайших стандартов – гранит из Германии, первоклассный железобетон. И квартиры там, особенно выше 10-го этажа, где открывается шикарный панорамный вид на Москву, пользуются большим спросом, зашкаливая за $3000/кв. м. Покупатели даже готовы смириться с изношенными коммуникациями, не самыми удачными планировками квартир. А вот боковые «крылья» высоток – 10–12-этажные секции – строились по совсем другим технологиям, в доме на Котельнической даже встречаются смешанные перекрытия. Так что это уже обычные сталинские дома – и цены там соответствующие.

Городская новь

Принципиально другая категория качественного жилья – новые дома, выстроенные в последние 10 лет. В них наличествуют все современные блага цивилизации вроде грузового лифта (если много этажей), подземного гаража и возможности командовать наполнением ванны по интернету. То есть если старое жилье предлагает покупателям исторический дух, то новое ставит во главу угла технические удобства. Соответственно, у них и принципиально разные покупатели.

Большинство современных зданий приобретаются на первичном рынке для собственного проживания. Но не всегда – в последнее время, в условиях постоянного удорожания жилья, стал набирать обороты бизнес по покупке квартир «на котловане» для последующей перепродажи их после завершения строительства. В последний год такая нехитрая операция приносила доход до 50% годовых. Есть и второй источник появления такого жилья на вторичном рынке – резкие потрясения, которые вынуждают владельцев квартир продавать их. Сейчас, говорят риэлторы, можно ожидать очередного всплеска предложения в связи с чисткой МВД…

Сторонники современных зданий подчеркивают их неоспоримые достоинства. Прежде всего, это сама новизна: в противоположность сталинским домам, где за полвека все изрядно поизносилось, здесь новехонькие и перекрытия, и коммуникации. Кроме того, существуют принятые на сегодня удобства, о которых наши предки не подозревали, и которые невозможно встроить в здание ни при каком ремонте – тот же подземный гараж, например. Много вопросов вызывают и перспективы старых домов: какими они будут лет через 15–20? Не начнут ли разрушаться? А технологии монолитного железобетона, применяемые при возведении современного качественного жилья, позволяют дать на эти строения гарантию лет в 200, просто снимая проблему долговечности. Добавим сюда и удобство планировки – в современных зданиях она «свободная», т.е. позволяет возводить межкомнатные перегородки практически где угодно. И, наконец, огромнейшую проблему для сталинских и подобных им домов составляет социальный состав жильцов. Одной сохранившейся коммуналки с пьяненькими «петровичами» вполне достаточно, чтобы отравить жизнь целого подъезда. В современных дорогостоящих домах подобной публике в принципе неоткуда появиться.

Минус на плюс…

Но есть у новых домов и недостатки. Пожалуй, главный – это высокая цена: в высотках эконом-класса, возводимых в спальных районах, цены давно перешагнули рубеж в $2000/кв.м, вплотную приблизившись к «сталинкам» в Центре. А если новый дом возводится в лучших районах, то цена может достигать $5–6 тыс., а иногда и $11 тыс. за «квадрат». Большой проблемой являются постоянные ремонты – это «болезнь» всех новостроек, элитные тут не исключение. Обычно работы тянутся первые два года после заселения, но в последнее время квартиры стали переходить из рук в руки неотделанными. Ремонт, соответственно, может начаться и через пять лет. Есть нарекания и к качеству строительства – особенно у тех инвесторов и подрядчиков, которые экономят на стройматериалах и привлекают неквалифицированных рабочих из стран СНГ.