Ипотека и недвижимость - Магазинов больше, чем торговцев

Несмотря на планы Росевродевелопмента построить в новосибирском Академгородке более 160 000 кв. м офисных площадей в рамках создания технопарка, инновационные компании начали строить себе офисы самостоятельно. В компаниях полагают, что будущие офисы от Росевродевелопмента им будут не по карману.

По данным администрации Новосибирской области, в Академгородке работает более 100 компаний, занятых в инновационном бизнесе. По данным чиновников, к 2012 г. объем продаж продукции и услуг этими компаниями достигнет 20,7 млрд руб., в том числе 5,4 млрд руб. на экспорт. Ожидается, что к этому времени в новосибирском технопарке будет работать уже около 200 компаний, из них 10 крупных, 25 средних, 165 малых. В октябре 2005 г. Росевродевелопмент выиграл конкурс на право строительства новосибирского технопарка и планирует ввести там более 160 000 кв. м офисных площадей.

В феврале компания Алекта (разработчик программного обеспечения) ввела в строй офис на 7000 кв. м, сообщил Ведомостям президент компании Александр Жижин. Он рассказал, что решение о строительстве офисного здания было принято в 2002 г., когда начала расти численность персонала (сейчас более 270 человек), а арендодатель начал поднимать арендные платежи. Выбора коммерческой недвижимости в Академгородке нет, поэтому нам пришлось самим стать девелоперами, говорит Жижин. Сейчас мы занимаем половину здания, а остальные помещения сдаем арендаторам. Инвестиции в проект и арендную ставку Жижин не раскрыл. Управляющий партнер компании DSO Consulting Сергей Дьячков оценил их в $7 млн и 500-600 руб. за 1 кв. м в месяц соответственно.

Сейчас около 10 IT-компаний сообща инвестируют строительство семиэтажного офисно-производственного центра общей площадью 10 000 кв. м на ул. Николаева в Академгородке. Как рассказал гендиректор компании Модульные Системы Торнадо (МСТ, соинвестор проекта) Владимир Кузнецов, заказчиком проекта выступила компания Электроконнект (разработчик и изготовитель печатных плат), а подрядчиком Электропромстрой. МСТ станет владельцем 1700 кв. м. Центр планируется сдать в сентябре 2007 г. Сейчас мы арендуем производственные площади у Сибирского отделения РАН, и к инвестициям в офисы нас подталкивают нестабильные арендные отношения с академией, объясняет Кузнецов. Срок аренды, как правило, не превышает одного года, а ее стоимость за последние два-три года выросла в два раза. Заказчиков порой стыдно приводить на институтские площади, не обновлявшиеся десятилетиями. А делать ремонт не имеет смысла в условиях краткосрочной аренды.

Директор ассоциации Сибакадеминновация Андрей Ременный рассказал, что в 2007 г. около 20 компаний, входящих в ассоциацию, совместно профинансируют строительство офисно-производственного комплекса на ул. Инженерная. Площадь комплекса составит 15 000-20 000 кв. м, из которых 4000 кв. м пойдут под офисы, остальное под лаборатории и производственные помещения. Офисы, которые планирует строить Росевродевелопмент, для наших компаний слишком дороги, объясняет Ременный. Нас вполне устроят помещения среднего класса. Общий объем инвестиций в проект он оценил приблизительно в 400 млн руб. Компании будут вкладывать собственные средства или привлекать кредиты, уточнил он. По мнению эксперта одной из консалтинговых компаний Новосибирска, средняя ставка аренды в помещениях институтов СО РАН составляет 300 руб. за 1 кв. м.

Кузнецов говорит, что Росевродевелопмент не стал учитывать предложений компаний при разработке концепции технопарка. По его словам, строительство на ул. Николаева обойдется для компаний в полтора раза дешевле, чем по условиям, предложенным Росевродевелопментом. По данным Дьячкова, согласно концепции Росевродевелопмента стоимость аренды в его объектах планируется $1300-1500 за 1 кв. м.

Член совета директоров ассоциации Сибакадемсофт, объединяющей более 15 IT-компаний, Иван Голосов говорит, что несколько компаний Сибакадемсофта хотели бы стать соинвесторами в проекте Росевродевелопмента. У успешных софтовых компаний появились доходы для вложений в недвижимость, объясняет Голосов. Наличие собственной недвижимости значительно увеличивает стоимость компании, это всегда актуально для наших госзаказчиков.

Коммерческий директор новосибирского представительства Росевродевелопмента Виктор Зырянов пояснил, что инновационные компании, пожелавшие стать соинвесторами, предлагали вложения без учета затрат на строительство коммуникаций. Кроме того, привлечение мелких соинвесторов нарушило бы единую концепцию строительства и может сделать проект неуправляемым, заметил Зырянов.

Зампред президиума СО РАН Дмитрий Верховод не исключил, что СО РАН не станет продлевать арендные отношения с инновационными компаниями, поскольку институты академии развиваются и тоже расширяют свои площади. По мнению Дьячкова, для инновационных компаний вкладывать в девелоперские проекты рационально, поскольку это позволяет капитализировать прибыль в условиях повышенных рисков наукоемкого бизнеса. Девелоперские проекты Электроконнекта и Сибакадеминновации окупятся в течение 6-7 лет, полагает эксперт.
В 2007 г., как и в 2006 г., петербургские девелоперы собираются сдать около 1 млн кв. м торговых площадей. Количество магазинов начинает опережать рост товарооборота, тревожатся эксперты. Анонсируемые проекты страдают от недостатка новых брендов, которые могли бы привлечь покупателей.

По данным Colliers International, в 2006 г. появилось 39 новых торговых объектов общей площадью 1,175 млн кв. м. 14 из них были сданы в декабре. Таким образом, по их подсчетам, на конец 2006 г. в Петербурге функционировало 111 качественных торговых центров общей площадью 2,7 млн кв. м. Praktis CB приводит другие данные: за прошлый год было введено 48 торговых центров общей площадью 1,211 млн кв. м.

Прошедший год оказался хорош для продуктовых гипермаркетов и магазинов сегмента DIY (от английского Do It Yourself), отмечает руководитель отдела маркетинговых исследований компании Praktis CB Роман Уревич. В Петербург пришла сеть Auchan, открывшая два магазина в торговых центрах Мега площадью около 14 000 кв. м каждый. В сегменте DIY появились финская K-Rauta (компания провела ребрендинг шести магазинов сети Строймастер), британская Castorama и немецкая OBI, открывшие по одному объекту.

В начале 2008 г. свои первые магазины планирует открыть компания Leroy Merlin. Осенью 2006 г. компания подписала соглашение о сотрудничестве с петербургской девелоперской компанией Макромир. В соответствии с ним она займет по 12 000 кв. м в торговых центрах Сити Молл на севере Петербурга и Феличита на юго-востоке города.

По данным Colliers International, в 2006 г. общие площади в сегменте DIY-центров увеличились более чем в два раза до 230 000 кв. м, площади гипермаркетов выросли более чем в три раза до 315 000 кв. м. Тем не менее сегмент торговых центров остался лидером рынка по объему площадей за год они увеличились вдвое до 1,84 млн кв. м.

Российские и иностранные игроки активно заинтересовались петербургским рынком торговых комплексов, говорит Уревич. Средства инвесторов стимулировали его бурное развитие в 2007 г., по его прогнозу, будет введено до 1 млн кв. м торговых площадей. Рынок становится более прозрачен, объясняет Уревич активность инвесторов. Еще один фактор, по его словам, насыщение московского рынка ритейла и поиск новых точек приложения их интересов.

Бурный количественный рост магазинов привел к дефициту новых торговых марок, считает гендиректор компании Knight Frank Санкт-Петербург Олег Барков. За прошедший год на рынке появился термин клоны им называют торговые центры, как две капли воды похожие друг на друга, говорит он. В результате, отмечает эксперт, многие ТЦ, в том числе недавно открытые, работают вхолостую.

Барков считает наиболее важной проблемой для девелоперов поиск свежих идей и концепций для вновь открываемых торговых комплексов. Нужно изучать европейский рынок и привлекать новые марки, считает он. Только во Франции существует более 2000 марок одежды, ориентированной на экспорт. Пока что в России из них представлена десятая часть. По мере формирования среднего класса покупательная способность потребителей будет расти, а вкус развиваться. В ближайшие годы европейские производители прет-а-порте будут преобладать в наших магазинах, прогнозирует Барков. По оценке директора петербургского офиса компании Colliers International Бориса Юшенкова, пока в Петербурге представлено около 400 торговых марок.

Недостаток новых брендов характерная проблема девелоперов торговых центров во всем мире. Иностранные марки не выйдут на новый рынок только потому, что здесь открывается хороший торговый объект. Такое решение стратегическое для компаний-операторов, говорит Юшенков. Европейские марки очень настороженно относятся к выходу на российский рынок, объясняет Уревич. Их настороженность главным образом связана с тем, что рост объемов торговых площадей значительно опережает рост покупательной способности и, следовательно, товарооборота. Исключением, по словам Юшенкова, могут стать случаи, когда оператор является стратегическим партнером международной компании-девелопера. В качестве примера он приводит выход на петербургский рынок сетей MediaMarkt (магазины электроники) и Auchan, которые открылись в партнерстве с торговыми центрами Мега. Ежегодно, по его подсчетам, на петербургский рынок выходит 10-20 новых брендов.

Аналогичный дефицит новых идей наблюдается и в сегменте развлекательных зон торговых комплексов, считает Уревич. Операторы развлечений в подавляющем большинстве торговых комплексов представлены типовым набором кинотеатры, боулинг, игровые автоматы, фудкорт, говорит эксперт. По его словам, в прошлом году только три новых объекта представили уникальных якорных арендаторов: океанариум в первой очереди ТРК Планета Нептун, ледовые катки в двух ТРК Мега и аквапарк в ТРК Родео Драйв. Пока это еще нельзя назвать проблемой, проблема возникнет в ближайшие год-два, когда будут достроены крупные стотысячники, такие как Северный Молл или Колизей, говорит Уревич.