Ипотека и недвижимость - Инвестиции в недвижимость? шанс есть!

На заседании правительства Москвы вчера обсуждалась стратегия развития Москвы на период до 2025 года. По мнению мэра столицы Юрия Лужкова, основа развития мегаполиса заключается в обеспечении роста доходов граждан и их безопасности, строительстве новых дорог и социального жилья. Эксперты никакой стратегии в словах Юрия Лужкова не увидели и отметили, что москвичей волнуют совсем другие проблемы: наплыв мигрантов, рост цен и взяточничество чиновников.

Стратегия развития столицы на заседании правительства обсуждалась впервые. Как пояснил заместитель мэра Иосиф Орджоникидзе, такой перспективный проект нужен, так как к 2025 году Москва должна стать финансовым, международным, туристическим и научным центром. При этом Юрий Лужков призвал чиновников повысить комфорт и безопасность жизни москвичей. Для этого следует озаботиться ростом доходов горожан и пересмотреть систему строительства жилья в Москве в пользу молодых семей и малообеспеченного населения, а не жилья, которое строит инвестор и продает по бешеным ценам. Градоначальник призвал строить жилье на освобождающихся площадках, образовавшихся в результате вывода промышленных предприятий, и запретить строительство в природоохранных зонах. Юрий Лужков упомянул и транспортную проблему, на которой надо сделать особый акцент. Для ее решения мэр предложил взимать плату за въезд на территорию внутри третьего транспортного кольца и строить больше автодорог, используя для этого в том числе пространство над железнодорожными путями.

Способы решения остальных стратегических задач господин Лужков не предложил. Это должно быть сделано до октября 2008 года, когда мэрия планирует закончить разработку самой стратегии развития Москвы до 2025 года. По замыслу городских властей документ должен быть создан на конкурсной основе, а к его разработке планируется привлечь ученых.
Ученые в стратегии Юрия Лужкова пока не видят ничего содержательного. Повышать благосостояние и строить больше дорог это в каждом городе можно предложить без всякой стратегии, говорит эксперт Института экономики города кандидат географических наук Денис Визгалов. Сегодня шесть городов-миллионников уже имеют такие программы, например Казань, Ростов и Санкт-Петербург, говорит господин Визгалов. Из-за того что ее нет в Москве, образуются проблемы, например, социальной сегрегации в виде появления элитарных жилых районов и трущоб или застройки в центре города, которая уплотняется донельзя.

По словам Дениса Визгалова, городу нужен новый подход к пространственному планированию. В Москве сейчас все решается на уровне отдельных домов, захотели снесли, захотели построили новый. У Москвы есть генплан, но в реальности он не действует, поясняет эксперт Института экономики города. Во-вторых, говорит он, Москве нужно наконец решить, предназначена она для бизнеса, для туризма или для промышленности, и сделать ставку на что-то одно, главное. Москве следует также скорректировать и политическую стратегию, считает эксперт. Город страдает от отсутствия местного самоуправления. Чтобы в доме лифт поменять, нужно разрешение чуть ли не самого мэра, поясняет господин Визгалов. Наконец, городу нужен имиджевый ход, например развитие его как театральной столицы мира или как города старых храмов, что привлечет туристов, говорят в Институте экономики города.

Юрий Лужков провозгласил одной из основных задач развития города рост доходов населения. Однако москвичей, по данным социологов, беспокоят несколько иные проблемы. Так, согласно опросу, проведенному аналитическим Левада-центром в апреле, 43% горожан в первую очередь волнует наплыв мигрантов, 39% москвичей озабочены ростом коммунальных платежей, четверть ростом преступности и почти столько же нехваткой жилья. Отметим, что последняя проблема, по данным Левада-центра, в 2003 году интересовала москвичей почти в три раза меньше. Из-за роста цен на жилье большая часть оказалась просто отрезанной от улучшения жилищных условий, поясняет глава Левада-центра Лев Гудков. Рост коммунальных платежей также стал беспокоить москвичей гораздо больше, так как цены растут, а качество не улучшается, причем здесь играет роль и проблема безответственности властей перед населением, ощущение беспомощности людей перед властью.

Господин Гудков также указывает, что в 2003 году горожан вдвое меньше волновала проблема взяточничества московских чиновников. Коррупции способствует и соединение ветвей власти. В итоге решение административных и судебных проблем, которое декларируется властью, на самом деле население вынуждено оплачивать самостоятельно путем взяток, говорит глава Левада-центра. Лужков это, понятно, не упоминал, а ведь его политика это централизация управления, которая оборачивается коррупцией на низшем и среднем уровне.
Москва уже давно догнала и обогнала многие мировые столицы по ценам на приобретение и аренду недвижимости. Обогнала настолько, что самые дорогие апартаменты Америки, описания и цены на которые были недавно опубликованы в The Forbes, покажутся нашему покупателю элитной недвижимости весьма умеренными. Разумеется, подобная ситуация привела к тому, что на рынок устремились многочисленные непрофессиональные инвесторы.

Планировка, архитектура и инфраструктура повышают стоимость загородного дома

Кому-то из них повезло, как Аресу Агаларову, а кому-то - нет. Ведь даже с учетом постоянно повышающихся цен на квадратный метр и сотку земли, изначально проигрышный проект больших денег не принесет. К тому же, что в последнее время цены расти перестали и теперь все с нетерпением ждут, когда же они начнут ощутимо падать.

В подобной ситуации любому инвестору перед тем, как принимать решение относительно инвестиционной привлекательности тех или иных девелоперских проектов, стоит внимательно изучить обстановку на рынке и оценить основные тенденции последнего времени.

Офисы
Качественных офисных помещений в Москве по-прежнему катастрофически не хватает. Не хватает до такой степени, что многие крупные компании переносят свои центральные офисы в другие города (как это сделал недавно Газпром) или арендуют несколько офисов - небольшой представительский в центре и back-офис за МКАД в одном из новых зданий. Собственно основная проблема заключается даже не в самих офисных площадях, а в московских пробках. Если твой офис находится не в центре, ты просто не можешь сколько-нибудь точно рассчитывать время, назначать встречи и в итоге весь тайм-билдинг отправляется туда же, куда в нашем отечестве традиционно отправляется все разумное, доброе и вечное.

Казалось бы, такое положение вещей, делает офисную недвижимость лакомым кусочком для инвестора. Действительно, уже сегодня регистрируются совершенно невероятные сделки, когда клиент готов платить 2000 долларов за 1 кв.м. офисных площадей класса А в центре. Цена небывалая, даже по меркам Лондона или Токио. Однако, профессиональные девелоперы подобного оптимизма не разделяют. Так, например, известный инвестор, председатель совета директоров GVA Sawyer, Камерон Ф. Сойер утверждает, что только за последние три года объем финансовых потоков, устремленных на рынок офисной недвижимости Москвы, вырос в десятки раз.

При этом количество действительно выгодных проектов не увеличилось, а скорее даже сократилось - земли под застройку в центре становится все меньше, да и правительство Москвы упорно стремится вывести офисы за МКАД раньше, чем будут решены проблемы с транспортной доступностью в центре столицы. В этой связи конкуренция между инвесторами ничуть не меньшая, а может быть даже и большая, чем между арендаторами и покупателями недвижимости.

Цены на голубые фишки - новые офисные здания в хороших районах полностью отвечающие требованиям, предъявляемым к А-классу подчас настолько велики, что о сверхприбылях остается только мечтать. Сам Камерон Ф. Сойер утверждает, что возглавляемый им инвестиционный фонд в последнее время работает преимущественно с регионами и северной столицей, поскольку объекты, которые уже построены и могут быть построены там, обладают значительно большей инвестиционной привлекательностью.

Что касается комплекса Москва-Сити, который был призван решить проблемы с офисными площадями в столице, то уже сегодня большая часть офисов в нем зарезервирована, а цены аренды могут отпугнуть даже транснациональную корпорацию. Иными словами, произошло то же самое, что и с первым Макдоналдсом на Пушкинской, который был открыт якобы для того, чтобы избавить Москву от очередей в кафе и в итоге породил самую удивительную и беспрецедентную по тем временам очередь.

Загородные дома
С точки зрения инвестиционной привлекательности загородные дома и коттеджные поселки представляют не меньший интерес, чем недвижимость в городе. Однако, и здесь есть свои подводные камни. Впрочем, как правило, все неудачи на этом рынке связаны не столько с объективной ситуацией, сколько с некомпетентностью инвесторов. Так, например, не менее 70% домов и поселков, построенных в период с 1997 по 2005 годы, на сегодняшний день стоят ровно столько, сколько стоит земля и коммуникации. То есть, без учета самих зданий. Как правило, они не отвечают даже минимальным архитектурным запросам, а главное - современным требованиям к планировочным решениям.

Если для города основным секретом успеха девелоперского проекта является место, место и место, то в загородной недвижимости все обстоит несколько иначе. Местоположение объекта, разумеется, играет значительную роль, однако, планировка, архитектура и инфраструктура могут повысить ликвидность объекта, даже если он расположен в не очень престижном месте.

Собственно, в каждом посёлке высокого уровня должна присутствовать собственная инфраструктура. В первую очередь это супермаркет или минимаркет и медицинский центр (чтобы не думать, сколько продуктов ещё осталось, есть ли детское питание и не случится ли непредвиденных казусов со здоровьем). Обязательны хорошо освещённые аккуратные дорожки, газоны, ограды. Конечно, охрана. В посёлках высокого уровня это постоянная охрана с видео-наблюдением, в посёлке бизнес-класса - наёмная на въезд/выезд. Спортивный комплекс - вот ещё одна важная часть инфраструктуры посёлка высокого уровня, также как и развлекательно-культурный комплекс.

В ряду обязательных составляющих - гостевая автостоянка на территории посёлка любого уровня и детские площадки.Здание администрации как правило находится в посёлке, для того чтобы считаться самостоятельным и престижным. Сейчас 90% покупателей загородного жилья предпочитают именно организованные коттеджные посёлки, в то время, как ещё несколько лет назад этот процент составлял только 10%.

С увеличением спроса, безусловно, увеличивается и предложение на всех направлениях от МКАД. На современном рынке появляется всё больше посёлков на отдалении около 55 километров от МКАД. Это тенденция современного рынка коттеджных посёлков. Такие посёлки востребованы и становятся всё популярнее с каждым днём. Люди, живущие там, не ездят каждый день на работу в столицу, они находятся в своём загородном доме долгое время в любое время года. Ещё одна тенденция - всё больше востребованы готовые коттеджи. Покупатели экономят не деньги, а нервы и силы и именно поэтому всё чаще приобретают готовые дома в коттеджных посёлках.

К сожалению, удовлетворить требованиям современных покупателей загородной недвижимости на деле, а не на бумаге, удается далеко не всем инвесторам. В качестве иллюстрации инвестиционной привлекательности загородного девелопмента можно взять несколько объектов, расположенных в одном месте и провести анализ их доходности, с учетом роста цены на землю. Иными словами, из общей доходности проекта вычитается доходность, обусловленная ростом рыночной стоимости земли за период строительства. Это является принципиальным моментом для анализа загородного девелопмента. В последние годы происходил бурный рост стоимости земли, который фактически покрывал все ошибки и просчеты девелоперов.

Подобный анализ был проведен специалистами компании Терра на основании 106 объектов, реализованных на наиболее престижном Рублево-Успенском шоссе. Результаты исследования почти наверняка отпугнут непрофессионального инвестора. Средняя эффективная доходность девелопмента составила 10,8%, что является показателем, весьма далеким от массового представления о доходности девелопмента на Рублево-Успенском направлении.

При этом у значительной части реализованных проектов (37% от общего числа) эффективная доходность была отрицательной. Фактически это означает, что инвесторы получили бы больше прибыли, если бы вообще не занимались девелопментом. Такой инвестиционный парадокс, когда проекты, по сути разрушающие стоимость, тем не менее в целом становятся доходными из-за значительного роста цен на землю. Средний срок реализации также оказался неожиданно большим - 11 месяцев. При этом более половины домов (60% от общего количества) было реализовано в сроки более 6 месяцев. Учитывая, что нормальным рыночным сроком реализации считается 3-6 месяцев, можно сделать вывод, что большая часть проданных домов изначально была неликвидна.

Разумеется, никакие сложности не испугают настоящего финансиста, который хочет сделать деньги на недвижимости. Главное понимать, что время сверхприбылей для дилетантов заканчивается во всех секторах рынка. И недвижимость - не исключение.