Ипотека и недвижимость - Подземный ресурс петербурга

На недавней международной специализированной выставке Инвестиции. Строительство. Недвижимость-2007, которая состоялась в Экспоцентре на Красной Пресне, особенно бросалась в глаза международная составляющая экспозиции - 202 компании из 21 страны. Австралия, ОАЭ, Кипр, Хорватия, Великобритания, Австрия, Болгария, стенды Германии, Египта, Латвии, Польши, США, Турции, Швейцарии... - есть из чего выбрать.

Специалисты рынка четко разделяют три вида покупателей зарубежной недвижимости в зависимости от цели приобретения. Первый - это те, кто приобретает недвижимость для отдыха, - таких большинство. Второй - те, кто намерен таким образом заработать деньги. В третью, самую немногочисленную, группу входят те, кому крыша за рубежом необходима для проживания, работы или и того, и другого.

Наиболее популярный сегодня сегмент рынка - курортная недвижимость. Особенно широко на выставке была представлена недвижимость на курортах Болгарии и Турции. Болгары, кстати, занимали едва ли не половину международного отдела краснопресненской выставки, причем предлагали не только домики и виллы в приморских регионах, но и вблизи горнолыжных трасс. Связано это с относительной дешевизной такой собственности. Квадратный метр жилья в новостройках стоит здесь порядка $1000-1500. На вторичном же рынке цена падает до $300-500 за квадратный метр.

Недвижимость в Турции вообще поражает доступными ценами. К примеру, арендовать небольшую симпатичную квартиру на анталийском побережье можно за $350 в месяц. А пятикомнатные апартаменты, меблированные по высшему разряду и с видом на море из всех окон, потянут на $2800. В российской столице столько стоит аренда не самой шикарной трешки в районе Садового кольца.

Но лучше даже не арендовать в Турции недвижимость, а покупать - пока страна не вступила в Евросоюз и цены не подскочили раза в три, как это обычно бывает. Сегодня в Турции вполне реально приобрести на вторичном рынке квартиру за $20 тыс. Все специалисты уверены, что покупка недвижимости в Анталье, Измире или Бодруме - очень удачное вложение средств. Ведь жизнь в Турции значительно дешевле, чем в Европе или даже в России.

Ясно, что, купив недвижимость в Турции, нет необходимости проводить там весь год. Агентство, которое продало вам квартиру, или туристическое агентство - зачастую компании эти функции совмещают - возьмет квартиру или дом в доверительное управление за 10% комиссионных от годового дохода.

Сейчас в Болгарии за 100 тыс. евро можно приобрести двухэтажный дом. Вилла площадью 300-350 квадратных метров с бассейном обойдется в два-три раза дороже - в зависимости от престижности места. Еще больше за подобный дом попросят на Острове любви - Кипре - 215 тыс. местных фунтов, то есть $420 тыс. За апартаменты - приблизительно $100-140 тыс. Это цены первичного рынка, на вторичном рынке цены ниже - $80-90 тыс.

Желающим пожить в Испании придется выложить 100-150 тыс. евро за бунгало площадью 100 квадратных метров на Коста-Брава или Коста-дель-Соль. Но самые высокие цены в Средиземноморье -- это Лазурный Берег Франции. Сравните: самые дешевые квартиры здесь стоят около 250 тыс. евро. Впрочем, неудивительно, когда цены на роскошные виллы пишутся и с семью нулями.

Спектр предложений широк. Есть компании, предлагающие недвижимость в Доминиканской Республике, в США, на Мадагаскаре, на Маврикии, в Объединенных Арабских Эмиратах - восточная ярмарка тщеславия недавно разрешила продавать жилье иностранцам. Само собой разумеется, востребованы Великобритания и Швейцария.

Особо интересно поговорить про Австралию. Предлагающие Зеленый континент находят весьма любопытные доводы. Оказывается, менталитет жителей Австралии очень напоминает наш, но в то же время это правовое государство с реальной демократией. Отмечается, что в стране иммигрантов вы с первого дня чувствуете себя местным жителем. Ну и наконец - в наше неспокойное время можно чувствовать себя в полной безопасности от всех возможных европейско-азиатских конфликтов. Плюс необычная природа и качественная экология. В жилом комплексе Центрум на Золотом Берегу близ Брисбена квартира площадью 81 квадратный метр - спальня, студия, санузел и балкон - стоит $292 тыс. Если количество спален и санузлов, а также величину балкона увеличить вдвое, то цена составит $368 тыс.

А тех наших соотечественников, кто намерен не жить в приобретенной за рубежом недвижимости, а получать с нее доход, эксперты предупреждают о достаточно низкой окупаемости такой собственности - в среднем 15 лет при доходности инвестиций 3-5% в год. Большей прибыльности способствует только покупка многоквартирного дома - доходность инвестиций возрастает до 12-15% в год.

Также следует учитывать, что в большинстве европейских стран спекуляции с недвижимостью не приветствуются. К примеру, во Франции в случае продажи квартиры в течение года после приобретения нужно заплатить треть ее стоимости в качестве налога. Каждый следующий год несколько снижает эту сумму. В Турции подобный сбор составляет 25% стоимости недвижимости, в Германии он колеблется в размере от 10 до 15%.
Петербургские девелоперы все больше задумываются об освоении подземного пространства северной столицы. Несмотря на дороговизну этого решения, слабые грунты и протесты жителей, иных путей построить торговый комплекс в центре Петербурга не остается. Подводные камни подземного строительства исследовал наш корреспондент в Санкт-Петербурге.

Как отмечают эксперты, сейчас мест, пригодных для нового строительства, в историческом центре Санкт-Петербурга практически не осталось, а плотность населения здесь (1.1-1.4 тыс. человек на гектар) в два раза превышает населенность спальных районов. В этих условиях, признают эксперты, освоение подземного пространства - самый оптимальный путь развития городской среды.

По мнению Максима Гасиева, регионального директора по торговой недвижимости Colliers International, среди преимуществ подземных объектов - возможность создания новых площадей в условиях исторической застройки, возможность строительства на существующих пешеходных потоках и высокий доход для торговых центров, расположенных в центральной части города.

Для Петербурга, музея под открытым небом, такие проекты имеют дополнительную привлекательность, так как здесь действуют очень жесткие охранные нормы, - уверен Вал Жердес, руководитель отдела консалтинга Praktis Consulting Brokerage. Создавая в центральной части города подземные комплексы, можно избежать вмешательства в исторический вид.

Наибольший интерес у инвесторов вызывает площадь Восстания. Так, сначала возможность строительства под площадью многофункционального подземного торгового комплекса исследовала близкая к Интерросу компания Открытые инвестиции-Санкт-Петербург. Эта компания планировала углубиться под землю на четыре-пять уровней. Но эксперты сделали неутешительные выводы. Выяснилось, что строительство подземного комплекса приведет к подвижке грунтов и зданий на расстоянии до 100 метров от стройплощадки. Поэтому компания отказалась от реализации проекта.

Новым инвестором строительства многофункционального комплекса под площадью Восстания стала компания Адитум. Генеральный директор фирмы Александр Дымов считает, что этот проект можно реализовать. К разработке проектной документации застройщик привлек голландскую фирму Witteveen + Bos.

В городе нет ни одного места с такой проходимостью и пешеходными потоками. Мы считаем, что развитие данной территории очень перспективно, несмотря на все геологические сложности. Петербург - уникальный город как с точки зрения архитектуры, так и с точки зрения коммерции. Но активно развивать ритейл в центре города очень тяжело в связи с тем, что новое строительство сопряжено со многими ограничениями. Впрочем, проекты, связанные со строительством под землей, еще более сложные. В Петербурге слабые и тяжелые для освоения грунты, существует опасность повредить находящиеся поблизости памятники архитектуры. Тем не менее новые технологии позволяют избежать проблем, - поясняет Александр Дымов.

Эксперты отмечают, что строительство подземных торговых комплексов как минимум вдвое дороже проектов по возведению высококлассных надземных объектов. По словам управляющего партнера Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Игоря Горского, заглубление на 1.5 м увеличивает стоимость 1 кв. м объекта на $1.5 тыс., уход под землю на 3 м - на $3 тыс. при средней стоимости строительства квадратного метра на поверхности $0.9-1.2 тыс. С ним согласен и Вал Жердес. Первый уровень под землей дороже на 10%, второй - на 20-30, а третий - на 60-70%. Соответственно значительно возрастают сроки окупаемости проекта, - говорит он.

Но президент группы компаний БестЪ Андрей Лушников считает, что в случае с площадью Восстания эти затраты оправданны. Проект на таком месте не может не быть прибыльным. Возможно, пока это единственное место, где подземный торговый комплекс в Петербурге выйдет в плюс. Но вообще-то уход торговли под землю в крупных мегаполисах - нормальное явление, - говорит господин Лушников.

Как отмечают девелоперы, основных препятствий, которые могут помешать освоению подземного Петербурга, два - это слабые грунты и протесты жителей. Глинистые грунты под центром города обладают одним крайне неприятным свойством: неосторожное воздействие может нарушить их структуру и превратить грунт в подобие киселя. Тем не менее при правильном, научном подходе к проектированию и строительству с ними вполне можно работать, тем более в городе накоплен богатый опыт подземного строительства - при прокладке метрополитена, создании сети канализационных коллекторов, тоннелей, - считает доктор технических наук, профессор, заведующий кафедрой оснований и фундаментов Санкт-Петербургского государственного университета путей сообщения Владимир Улицкий.

Вторая по значимости проблема - протестный электорат. Беспокойство жителей вызывают в первую очередь глубина и объем котлована, его влияние на соседние дома и вероятность потревожить неизвестные захоронения времен войны. Серьезные девелоперы обычно хорошо подготовлены к жестким спорам с общественностью в процессе строительства подземных галерей или паркингов, - говорит Владимир Пашковский, руководитель Петербургской консалтинг-группы, которая специализируется на разрешении конфликтов между строителями и жителями.

Мы рекомендуем девелоперам приступать к расчету технико-экономических обоснований подземного проекта после оценки так называемого протестного потенциала территории. Он определяет готовность жителей Петербурга провалить или поддержать проект. Это заблуждение, что общественность отвергает всякую подземную стройку. Поддержка проекта паркинга или галереи реальна, если они совпадают с представлениями жителей о безопасности и приоритетах развития территории, - уверен Владимир Пашковский.

Тем не менее все опрошенные эксперты уверены, что перспективы у подземного строительства есть. В свое время Подзeмcтpoйпpoeкт (который был создан при первом мэре Петербурга Анатолии Собчаке) разработал около 20 проектов. Например, планировалось построить несколько подземных переходов под Московским проспектом, у Витебского вокзала, под площадью Труда и Владимирской, у Технологического института.

Задумывался и масштабный подземный комплекс под площадью Искусств. Под землю должен был уйти вестибюль Русского музея, пространство под площадью могло иметь три уровня: верхний - пешеходный; два нижних - паркинг. Был еще проект строительства подземного комплекса около станции метро Озерки - с выходом к озерам. Но сменилась власть - закончились и деньги. В итоге институт прекратил свое существование. Но дело его оказалось более живучим.