Ипотека и недвижимость - Загородное жилье станет доступным и деревянным

На сегодняшний день Москва остается единственным городом России, где принята и выполняется на практике широкомасштабная программа по сносу пятиэтажек. На месте кварталов, застроенных морально и физически устаревшими хрущевками, возводятся новые красивые современные здания. К настоящему времени столица уже избавилась от почти 5 миллионов квадратных метров пятиэтажного и ветхого жилья. Сегодня в городе осталось ликвидировать еще 3 миллиона подобных квадратов, так что можно считать эту программу завершенной. Но не все пятиэтажки идут на слом. Часть из них планируется реконструировать.

В 2006 году в Москве снесено 690 тысяч квадратных метров пятиэтажного и ветхого жилья. Наибольшее количество кварталов пятиэтажной застройки сосредоточено в Северном, Западном, Юго-Западном и Северо-Восточном округах. Большая часть пятиэтажек исчезнет здесь к 2009-му, остальные - к 2010 году. Центральный и Южный округа Москвы программу уже выполнили. Но и здесь еще в большом количестве остаются крепкие пятиэтажки - блочные и кирпичные, которые не относятся к сносимому фонду. Что будет с ними? Единого решения по этим домам нет. Сказать, что все их сломают или реконструируют, не может никто.

Большинство девелоперов считают, что реконструкция, по сути, - это новое строительство. Она подразумевает не только надстройку существующего дома, но и замену всех инженерных коммуникаций, пристройку лифта, мусоропровода, утепление наружных стен, замену окон, сооружение пандусов для инвалидов. Поэтому, прежде чем приступить к процессу реконструкции, требуется серьезное экономическое обоснование. В некоторых случаях целесообразнее снести пятиэтажку, а не надстраивать ее.

Проблема состоит в том, что пятиэтажные дома, которые были построены в 1960-х годах, сегодня морально устарели. В них небольшие размеры комнат, низкие потолки. Сейчас условия проживания в этих домах многих людей не устраивают. Поэтому эти пятиэтажки надо сносить, - считает генеральный директор СУ-155 А.С. Мещеряков.

Такого же мнения придерживается префект Центрального округа Москвы С.Л. Байдаков: Инвестиционная привлекательность в таких проектах практически нулевая, а бюджетные вливания требуются серьезные. Именно по этой причине Москва не может позволить себе такие проекты в массовом количестве, - поясняет чиновник и добавляет, что в центре Москвы, возможно, следует подумать о реконструкции домов, представляющих для города историческую и градостроительную ценность, а все другие дома, в том числе так называемых несносимых серий, - сносить.

Впрочем, у реконструкции методом надстройки есть и свои сторонники. Реконструкцию домов несносимых серий проводить можно, но только с отселением жителей. Это необходимо по технике безопасности и, кроме того, исключает неудобства для его жильцов, - убежден главный инженер Московского научно-исследовательского и проектного института типологии и экспериментального проектирования (МНИИТЭП) Е.Е. Никитин. Перспективным это направление называет и генеральный директор Домостроительного комбината №3 Д.А. Капырин. По его словам, в настоящее время ДСК №3 совместно с МНИИТЭП работает над проектами реконструкции пятиэтажного жилого фонда. В пятиэтажках возможна перепланировка, потому что большая часть перегородок здесь не является несущими стенами. Поэтому данные проекты являются перспективными. Люди получают возможность остаться на своем месте, а для города это рентабельно с точки зрения увеличения жилой площади, - отмечает он.

Кто станет решать судьбу конкретного дома? Если планируется провести реконструкцию всего квартала (а именно за комплексный подход выступают столичные власти), то весь район с этим обременением будут выставлять на конкурс. Инвесторы, выигравшие его, и получат право определять, какие дома сносить, какие - реконструировать, а в каких просто сделать капитальный ремонт. Безусловно, пожелания города будут при этом учтены. Кроме того, каждый проект нужно согласовать с жителями района.

Сегодня в Москве взяли на вооружение зарубежный опыт. Недавно мэр столицы Ю.М. Лужков подписал распоряжение о проведении эксперимента по реконструкции пятиэтажных домов серии I-515 без отселения жителей. Для участия в пилотном проекте выбраны дома по адресам: улица Юных Ленинцев, 54, корпус 2; дома 56, 58, 60 и 64. Реконструкция будет проводиться по технологиям, применяемым в строительной отрасли Берлина, а все работы выполнят за счет средств частных инвесторов Германии. Остается только подождать результатов эксперимента.
На днях мы получили очередной вариант ответа на вопрос: каким же будет доступное жилье? Как заявил первый вице-премьер Дмитрий Медведев, проблему решит малоэтажное деревянное строительство, осуществленное в промышленных масштабах. Как эти планы могут быть реализованы в Подмосковье?

Коттеджный конвейер
В развернутом виде идея Медведева звучит так: в России нужно развивать малоэтажное домостроение на основе отечественных материалов и довести его до индустриального уровня. 50% от вновь вводимых объемов жилья это малоэтажная застройка, в принципе, это хорошие цифры. Мы должны принять решение, в том числе губернаторы, чтобы эту тенденцию закрепить, так заявил первый вице-премьер, имея в виду результаты первого квартала 2007 года. Одной из основных мер в этом направлении Медведев назвал комплексное развитие деревянного домостроения, что, в свою очередь, сделает возможным снижение себестоимости строительства и цены на собственно дома. Такими планами вице-премьер поделился в ходе поездки в Ленинградскую область, где посетил, в частности, открытый недавно домостроительный комбинат Славянский (предполагается, что этот ДСК будет производить порядка 3 тыс. комплектов быстровозводимых деревянных домов ежегодно).

Славянский это далеко не единственное предприятие, созданное буквально в последние месяцы для нужд деревянного строительства. В начале апреля было подписано соглашение между ЗАО Малоэтажные комфортные дома и Ханло Хаус Экспорт ГмбХ о поставке оборудования и технологий для создания четырех малоэтажных ДСК в Нижегородской области (совокупной мощностью 3 тыс. домов ежегодно; ввод в эксплуатацию 2007-2008 годы). Несколько дней назад было заявлено и о планах московской корпорации Главстрой о вводе в эксплуатацию уже в мае завода по производству клееного бруса в Кировской области. Одним словом, создается впечатление, что деревянному домостроению действительно готовится большое будущее.

Подмосковье: позади России всей?
По неискоренимой столичной привычке первый же вопрос, который приходит в голову: а как все это может быть применимо к столичному мегаполису? Начнем с цифр: если 50% введенного жилья по России малоэтажное, то каков процент для отдельно взятого Подмосковья? Бытовая логика подсказывает, что цифра заметно меньше.

Как отмечает генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов, в среднем на подмосковный рынок при нынешних темпах выводится 50 поселков в год, площадь их можно приблизительно оценить как 20-25 тыс. кв. м на поселок. Таким образом, в год мы получаем чуть более миллиона квадратных метров по всем поселкам. Впрочем, эта цифра во многом условна, говорит Аверьянов. Сроки сдачи постоянно затягиваются и переносятся, поэтому реальная цифра будет как минимум процентов на 30 меньше скорее всего, это 500-600 тыс. кв. м ежегодно. Делим на 4, получаем от силы 150 тыс. кв. м.

Учитывая же, что, по данным Росстата, за 1-й квартал в Подмосковье введено 1,086 млн кв. м жилья (в Москве 1,183 млн кв. м), видим, что, для того чтобы соответствовать озвученному Медведевым показателю, за квартал необходимо будет ввести годовую норму Подмосковья по малоэтажному жилью. По нашим данным, процент малоэтажной застройки в Подмосковье более 20%, так оценивает ситуацию специалист отдела экспертизы проектов управления загородной недвижимости холдинга Миэль Алексей Вилков.

В Ленинградской области, для сравнения, по самым радужным прогнозам, в текущем году будет построено 400 тыс. кв. м малоэтажного жилья; к 2010 году планируется 750 тыс. кв. м (что, тем не менее, составит 60% от общего объема введенного жилья в регионе). А вот в третьей столице Нижнем Новгороде цифры пока несопоставимые: всего 2 готовых поселка и 5 строящихся, причем ситуация практически не меняется с 2005 года.

Деревянные минусы
В любом случае, если тенденция увеличения доли малоэтажной застройки в общем объеме строительства и будет закрепляться, то вряд ли за счет Подмосковья. Эконом-сегмент в Подмосковье сейчас действительно оживился, рассказывает Алексей Аверьянов. Но для того, чтобы назвать развитие малоэтажного доступного строительства тенденцией, думаю, понадобится еще 2-3 года. По словам эксперта, не ранее чем к 2010 году загородное жилье эконом-класса сможет стать реальной альтернативой квартире в Москве.

Что до собственно деревянного домостроения, как отмечает пресс-секретарь группы компаний МИАН Светлана Фуфаева, рынок деревянных загородных домов к настоящему времени составляет около 15% всего загородного рынка, в то время как спрос на деревянные коттеджи 35% от общего объема. Причем, считает эксперт, если сравнить итоговую себестоимость всего объекта, то можно сказать, что стоимость метра деревянных и кирпичных домов примерно одинакова. По мнению же Аверьянова, промышленно построенные деревянные дома могут быть дешевле кирпичных, кирпично-монолитных на 30-40%.

При этом стоит отметить, что технологии возведения дома из дерева являются более сложными, уточняет Фуфаева. К тому же дерево имеет и свои минусы, среди которых меньший, чем у кирпича, срок службы. Средний срок жизни деревянного дома 100-150 лет, кирпичного не менее 200.

Где появятся доступные дома
Перспективы деревянного (а точнее, панельно-каркасного) домостроения в Подмосковье довольно радужные с учетом значительно растущего спроса на дома эконом-класса, и, действительно, для постановки на поток производства таких домов необходим индустриальный уровень, считает Алексей Вилков. Малоэтажное деревянное домостроение может вполне иметь шансы на бурное развитие в дальнейшем и стать альтернативным решением квартирного вопроса в столице, соглашается Светлана Фуфаева. В то же время очевидно, что пример Запада в данном случае не годится: вокруг Москвы вряд ли получится сформировать глобальный малоэтажный пригород. В крупных западных городах малоэтажная пригородная застройка складывалась постепенно начиная с 50-х годов, а Москва в это время прирастала городами-спутниками, застроенными типовым жильем.

Где же появятся первые реальные проекты в области подмосковного малоэтажного доступного жилья? Официальных данных пока нет, что неудивительно: строительство такого жилья еще не оформилось в отчетливую тенденцию. Впрочем, опрошенные Собственником участники рынка не расходятся во мнениях по этому вопросу. Очевидно, мало шансов, что такие проекты появятся на Рублево-Успенском шоссе, Новой Риге, Калужском или Дмитровском направлениях, говорит Алексей Аверьянов. Думаю, это будут южные, восточные направления, ну а удаленность от Москвы составит не менее 30 км. С Аверьяновым соглашается и Алексей Вилков: Юг, юго-восток и восток Подмосковья на удалении более 30 км от МКАД может вполне подойти для реализации концепции малоэтажного строительства доступных деревянных домов.