Ипотека и недвижимость - Московская кольцевая альтернатива

На столичном рынке жилищного строительства сейчас нет ни одного иностранного инвестора. В то же время зарубежные инвестиции в ипотечный бизнес России исчисляются сотнями миллионов долларов. Дисбаланс между строительными инвестициями и вложениями в ипотечные программы является одним из факторов ежегодного роста стоимости квартир на 15-20%. Через два года иноинвестиции в ипотечный бизнес, возможно, будут составлять миллиарды долларов. Если при этом зарубежные инвестиции в индустрию жилищного строительства по-прежнему останутся на нуле, ежегодный рост цен на квартиру будет составлять уже десятки процентов.

Формальным препятствием для участия иностранных компаний в жилищном строительстве Москвы и других российских городов является невозможность оформления прав собственности на земельный участок. Земельный кодекс РФ, предусматривающий право частной собственности на землю, был принят почти два года назад. Но в российских городах, в том числе и в Москве, частная собственность на землю до сих пор не введена. Формально – из-за отсутствия соответствующих местных законов, на деле – из-за нежелания городских властей приватизировать землю. Как не раз говорил журналистам первый заместитель мэра в правительстве Москвы Олег Толкачев, в ближайшее время столичные власти не собираются передавать в частную собственность более 10% городской земли.

Но даже если приватизация земли приобретет массовый характер, собственникам земельных участков это ничего не даст. Хотя бы потому, что застройка городских земельных участков в любом случае должна утверждаться структурами столичного правительства. Именно по этой причине турецкая ENKA до сих пор не может получить согласования от городских властей на строительство торгового, бизнес- и гостиничного центра на Кутузовском проспекте Москвы, несмотря на то что занимается этим более двух лет. И это учитывая тот факт, что большей частью планируемого под застройку участка распоряжаются не городские, а федеральные власти, уже санкционировавшие строительство.

Генеральный директор корпорации "Конти" Владимир Демура приводит и другие причины отсутствия иностранных инвесторов в сфере жилищного строительства, в том числе и тот факт, что "порядок получения согласований строительства очень долог, но главное – непрозрачен со стоимостной точки зрения прежде всего". На самом деле эта причина не мешает иностранным компаниям инвестировать, например, в офисное строительство. Просто прибыльность этого бизнеса, по оценке консалтинговой компании Jones Lang LaSalle, почти в два раза ниже, чем в жилищном строительстве. Соответственно, значительно ниже конкуренция со стороны российских компаний, которых никогда не смущала "непрозрачность" согласования проектов.

Иностранных инвесторов на стройках заменяют иностранные строители.

Иностранные компании, довольствующиеся выполнением подрядных работ, неофициально соглашаются с невозможностью конкуренции в жилищном строительстве с российскими компаниями, но официально, как, например, шведская Skanska, на вопрос об инвестициях в жилищное строительство предпочитают давать ответы, в которых не исключают, что когда-нибудь выйдут на этот рынок как самостоятельные игроки. "Наш московский опыт пока ограничивается строительством жилого комплекса в Кунцеве (его заказчиком являлась группа 'Тема'.– 'Ъ-Дом'). Дальнейшая активность зависит от результатов исследования рынка и эмпирических шагов",– говорит начальник отдела маркетинговых коммуникаций финской компании Skanska East Europe Oy Вера Ваурамо.

На фоне отсутствия иностранных инвестиций в жилищное строительство Россию ожидает колоссальный приток зарубежных денег в ипотечное кредитование. По крайней мере потому, что с прозрачностью этого бизнеса проблем не существует. Уже сейчас, по оценкам Госстроя РФ, до 5% российского населения имеет реальные возможности для погашения ипотечных кредитов даже по действующим процентным ставкам. По прогнозам руководителя Ипотечной комиссии Госдумы РФ Ивана Грачева, через пару лет объем иностранных ипотечных инвестиций станет "пиковым", в результате чего кредитные ставки ипотечных кредитов резко упадут с 12-15% годовых в валюте до 7-9%.

Несмотря на это, поток иностранных инвестиций в ипотечный бизнес РФ не ослабнет просто потому, что в Западной Европе и США проценты по ипотечным ставкам значительно ниже. Кроме того, притоку денег из-за рубежа будут способствовать правительственные гарантии под ипотечные программы зарубежных агентств (предварительные согласования с американскими и европейскими банками у российского правительства на этот счет уже имеются). В результате на Россию будет обрушена огромная масса ипотечных денег.

Среди столичных застройщиков в дальнейшем росте цен и на московскую, и на российскую недвижимость уже никто не сомневается. При этом руководители строительных компаний, например глава S. Holding Алексей Шепель, считают одной из основных причин подорожания именно приток ипотечных денег. Дисбаланс между ростом ипотечных и инвестиционных вложений в жилищное строительство в России в ближайшее время почти неизбежен. Следовательно, неизбежен и рост цен на квартиры. В какой-то степени эти ожидания подогревают и высокие цены на одну из основных статей российского экспорта – нефть.

Конечно, возможен и другой сценарий: западные компании, банки и инвестфонды начнут инвестировать в жилищное строительство. Но это маловероятно. В интервью Ъ Ричард Стронг, глава одного из ведущих американских инвестфондов Strong Investmens, распоряжающегося более $40 млрд средств своих пайщиков, заявил, что западные инвесторы российский рынок жилищного строительства, в отличие от ипотеки, и сейчас, и в ближайшее время будут относить к рискованному объекту капиталовложений и инвестировать средства в этот бизнес скорее всего не будут.
Новостройки Подмосковья не только захватывают свободные территории, но и перехватывают покупателей, ранее ориентированных на московское жилье. Больше всего это проявляется в отношении недвижимости в организованных жилых комплексах, зачастую малоэтажных, где качество жизни выше, чем во многих новостройках Москвы. Что строится за пределами столицы и сколько это стоит, изучала обозреватель Денег Евгения Дмитриева.

Количество строительных площадок в городах близ Москвы растет небывалыми темпами, и задумывающимся о покупке жилья стоит к ним присмотреться. Дело не только в пресловутой цене квадратного метра, которая в области пока еще в полтора-два раза ниже, чем в Москве. Дело в качестве жизни, которое сегодня предлагает пригород. Конечно, речь не идет об одиночных домах-новостройках. Речь о жилых комплексах, городах в городах, где еще на стадии проектирования закладываются основные компоненты инфраструктуры. Если побывать на строительных площадках малоэтажных комплексов, то сомнений в качестве как самих домов, так и прилагающейся к ним инфраструктуры не остается.

По данным аналитического центра агентства недвижимости Домострой, в новостройках Подмосковья средняя цена предложения составляет $1100-2486 за квадратный метр. На стоимость жилья в новостройке значительное влияние оказывают два ключевых фактора: расположение и тип дома. В 2006-2007 годах наблюдается тенденция вытеснения панельного строительства монолитным и переход от точечной застройки к возведению целых жилых микрорайонов. Качество строительных работ ни в чем не уступает московскому, а иногда даже выше,-- говорит директор департамента продаж агентства недвижимости Домострой Наталья Козлова.

Первые малоэтажные дома появились еще в 90-х, однако у этих объектов, как правило, не было ни собственной территории, ни гаражей, ни инфраструктуры. Сегодня строительство ведется без этих недочетов. Разрабатываются не только подземные парковки, но и гостевые стоянки, детские площадки и песчаные пляжи для барбекю. Поселки строятся в едином, но индивидуальном архитектурном стиле.

Строительство малоэтажных загородных комплексов -- это, безусловно, тенденция. Причем показательно демонстрирующая, что потребители жилой недвижимости пусть медленно, но верно идут к европейским стандартам в понимании комфорта проживания. Покупатели все чаще выбирают жилье, ставя во главу угла экологическую составляющую, а не только возможность быстро доехать до работы. Ведь по стоимости квартиры в малоэтажных жилых комплексах бизнес-класса сопоставимы с квартирами в Москве. Естественно, стоимость квадратного метра ниже, чем в столице ($1300-3500). Однако площади квартир больше, поэтому общая цена за однокомнатную или двухкомнатную квартиру сопоставима со стоимостью квартиры в Москве с тем же количеством комнат.

Например, средняя площадь двухкомнатной квартиры в многоквартирном доме составляет 55-65 кв. м, а в малоэтажном комплексе -- 75-90 кв. м. Кажущаяся ценовая доступность этого вида жилья на самом деле обманчива. Из-за больших площадей цена покупки может приближаться к миллиону, а иногда и превышать его в зависимости от направления,-- уверена Наталья Козлова.

Между тем у квартиры в малоэтажном комплексе есть ряд преимуществ. В отличие от коттеджа и таунхауса ее можно запереть и спокойно уехать, ни о чем не беспокоясь. То же касается и уборки территории -- как от листьев осенью, так и от снега зимой: это забота сугубо эксплуатационной службы. Кроме того, проблема живого муравейника остается в прошлом -- новые жилые комплексы малоэтажного строительства, как правило, оснащены подземной парковкой из расчета два машиноместа на квартиру. Немаловажный момент -- охраняемая территория. А еще в подобных комплексах, как правило, есть детские площадки и садики.

В поселке или жилом комплексе дома строятся обычно на территории минимум 1-2 га и состоят из нескольких корпусов по три-семь этажей каждый. Существенное отличие от типовых московских квартир -- высота потолков не менее трех метров и никаких проблем с экологией. И если местоположение комплекса не самое удачное, то это компенсируется другими плюсами. Например, ЖК Семь звезд и Семь звезд-2 расположены по непрестижному горьковскому направлению, но этот недостаток с лихвой перекрывается наличием подземных гаражей, террас, высокими потолками, собственной территорией более 4 га, обширной инфраструктурой и собственным пляжем у реки.

Во многих случаях в рамках одного комплекса существуют и коттеджи, и таунхаусы, и многоквартирные дома. Это так называемые мультикомплексы, где территория измеряется десятками гектаров. Масштабных проектов не очень много, однако все же есть из чего выбрать. Например, Зеленый квартал в Ивантеевке, ЖК Эдем по Пятницкому шоссе, ЖК Жемчужина по Минскому шоссе, ЖК Сосновый бор в Королеве, уже упоминавшиеся Семь звезд и Семь звезд-2, где стоимость квадратного метра пока держится на уровне $1600-1700.

Однокомнатную квартиру общей площадью 44,6 кв. м в жилом комплексе Лукино можно купить за $60 тыс., а трехкомнатная квартира общей площадью 86 кв. м обойдется минимум в $109 тыс. Комплекс расположен в северо-восточной части города Балашиха, в непосредственной близости от реки Пехорка. На севере района расположен национальный парк Лосиный остров, на востоке -- рекреационные территории Озерного лесопарка. Инфраструктура района включает школу, детский сад, библиотеку, супермаркеты и рестораны. Туда также входят отделение связи, банк, поликлиника и аптека.

Другой проект, на который также стоит обратить внимание,-- жилой комплекс Наташинский парк в городе Люберцы. Вблизи домов этого комплекса находится исторический памятник -- Свято-Троицкий храм и Наташинские пруды. На придомовой территории будут оборудованы пешеходные зоны, зоны отдыха, детские площадки. Минимальная стоимость однокомнатной квартиры общей площадью 45 кв. м с 10-метровой кухней -- $90 тыс. А минимальная цена двухкомнатной квартиры общей площадью 70 кв. м с 12-метровой кухней -- $127 тыс.

Еще один загородный комплекс, состоящий из 12 трехэтажных домов, носит название 12 месяцев. Он находится в трех километрах от МКАД между Сколковским и Боровским шоссе, рядом с Баковским лесопарковым заповедником и бывшими дачами партийной элиты. Не менее интересны поселок экономкласса Полянка, расположенный в 15 км от МКАД по Ярославскому шоссе, а также уже запущенный проект Рублевское предместье в районе деревни Глухово Красногорского района. В настоящий момент проектируется еще несколько загородных жилых комплексов подобного формата в районе Королева, а также в Химкинском районе.

В качестве варианта также можно рассмотреть жилой комплекс Солнцеград по Горьковскому шоссе. Там двухкомнатную квартиру можно приобрести по $1700-1800 за 1 кв. м. В проекте предусмотрен инфраструктурный комплекс, ориентированный на семьи с детьми: школа, детский сад, сад-ясли, а также поликлиника, библиотека и спортивно-тренажерный зал. 'Солнцеград' благополучен с точки зрения экологии, так как он расположен между двумя лесными массивами -- Балашихинским лесом и Горенским лесопарком -- и соседствует с Лосиным островом. Сейчас проект находится на этапе строительства, завершение первой очереди которого намечено на 2008 год,-- говорит директор отделения На Ленинском компании Миэль-Новостройки Юлия Гераськина.

Если же сроки поджимают и квартира нужна уже сегодня, имеет смысл обратить внимание на микрорайон Центральный в Долгопрудном. Хотя цены здесь составляют порядка $2300-2400 за квадратный метр, этот вариант нельзя сбрасывать со счетов, поскольку квартиры в этих домах предлагаются уже с отделкой. Помимо этого потенциальным клиентам доступен широкий ряд ипотечных программ. Также интересный вариант есть в 5-м микрорайоне города Видное, где стоимость квадратного метра колеблется от $2075 до $2500. По этой цене можно приобрести двухкомнатную квартиру общей площадью от 44 до 51 кв. м со специальной планировкой. В этих квартирах кухня совмещена с гостиной. По сравнению со стандартными однушками квартиры европейского типа имеют очевидное преимущество -- покупатель наряду с кухней получает дополнительное жилое пространство, которое можно организовать по собственному усмотрению.

Вместо квартиры в малоэтажном комплексе можно приобрести и таунхаус, который по основным характеристикам и цене сопоставим с квартирой. Например, в поселке таунхаусов Мечта, расположенном в 23 км от МКАД по Ленинградскому шоссе, стоимость квадратного метра составляет $1400. Покупка таунхауса (около 190 кв. м) в этом поселке обойдется в $260 тыс. В поселке предусмотрено строительство детского сада, школы, бассейна. Планируется открытие музыкальной и художественной школ и библиотеки. В ЖК Новая Опалиха, в одном из старых и наиболее известных дачных поселков ближайшего Подмосковья, также продаются таунхаусы площадью от 279 кв. м по цене $1700 за метр.

За последние год-два наметилась явная тенденция ведения масштабной застройки территорий ближайшего Подмосковья. На рынок планируется вывод крупных проектов, они заявлены в новом формате -- застройка города. Планируется строительство жилья в широком диапазоне классности от 'эконом' до 'элит'. К таким проектам относятся А101 в Ленинском районе Московской области (на 300 тыс. человек), проект строительства элитного города 'Рублево-Архангельское' и 'Большое Домодедово',-- рассказывает руководитель аналитической службы МИАН -- агентство недвижимости Алексей Кудрявцев.