Ипотека и недвижимость - Нет денег на квартиру? купите комнату

Уж сколько раз бывало: купили нужную вещь по высокой цене, а она раз, и подешевела. Обидно! То же самое с ипотекой. Каких-то 57 лет назад ее давали под 1320% годовых. Но в последнее время ипотечный рынок вырос и окреп, банки толкаются локтями, спеша привлечь внимание долгожданного клиента, и предложение кредита под 911% уже не редкость. Как тут не разлюбить свою старую ипотеку: процент высок, валюта неудобна, цены на недвижимость выросли, и под залог уже имеющейся квартиры можно бы получить совсем другие суммы. Если обида мучит так, что невмоготу, а до полного погашения долга еще далеко, можно воспользоваться новой, недавно проникшей на наш финансовый рынок услугой перекредитованием или, как его еще называют, рефинансированием кредита.

В чем его суть? Вы берете новый, более дешевый кредит, чтобы погасить старый. То есть фактически вы перезакладываете свою квартиру. Таким образом можно продолжать выплаты по тому же (или по другому) графику, но со значительной экономией средств (см. пример-калькуляцию). Однако это не единственная выгода. Новый кредит можно взять как на остаток, так и на большую сумму, составляющую до 90% от нынешней стоимости вашего жилья. Например, вы купили квартиру за $100 000, а теперь она стоит $300 000. Получаете под ее залог около $270 000, частично используете эти деньги для погашения старого кредита, а остальное вкладываете в увеличение жилплощади, ремонт, строительство дачи и т. д. При этом надо понимать, что, по сути, вы ввязываетесь в повторную ипотеку, не успев передохнуть после предыдущей. Кстати, нельзя сказать, чтобы эта схема была абсолютно революционной: еще пару веков назад помещики активно закладывали и перезакладывали имения, получая все новые оборотные средства. Тут важно правильно ими распорядиться, чтобы не попасть в долговую яму, а, напротив, приумножить капитал.

Итак, вы решили пойти на рефинансирование. Не надо сразу глядеть на сторону, считают эксперты. Для начала нужно обсудить с собственным банком возможность снижения ставок. Не исключено, что он не захочет терять добросовестного клиента, трезво взглянет на рынок и пойдет на уступки. А может, и откажет, но, скорее всего, не из вредности. Возможно, накладные расходы велики, или не хочется возиться с переоформлением документов. Ведь для того чтобы провернуть процедуру перекредитования, нужна хорошо отлаженная схема, что при разовых акциях по рефинансированию не всегда возможно. Именно поэтому крупные игроки рынка работают над перекредитованием как над отдельным финансовым продуктом. Так, например, ВТБ 24 предлагает базовую ставку рефинансирования ипотеки около 10%, Райффайзен активно перекупает долларовые кредиты под 9,5%, а Альфа-Банк облюбовал рублевую ипотеку и просит за нее 11% в год.

Нельзя сказать, что подсчитанные нами в примере $25 000 представляют собой чистую экономию. Существует множество сопутствующих трат, которые каждый кредитор придумывает для своих подопечных. Придется снова платить ряд банковских комиссий, нередко (хотя и не всегда) требуется повторно страховать жизнь, трудоспособность, потерю прав на перезакладываемую квартиру. Кто-то ставит ограничения по срокам: Даем рефинансированную ипотеку не больше чем на пять лет; кто-то по суммам: Остаток меньше $10 000 не рефинансируем.

Но в одном сходятся все: рассмотрение документов на перекредитование гораздо более быстрая и простая процедура, чем получение ипотеки в первый раз. Да и самих документов надо меньше.

Однако сложность не в том, чтобы повторно собрать справки. Скорее трудно выбрать из имеющихся предложений оптимальное именно для ваших ипотечных обстоятельств. И тут могут помочь посредники кредитные брокеры. Они в деталях знают тонкости процедуры и скрытые комиссии разных банков и быстро смогут подобрать нужный вариант. Запишите в минус взимаемую ими комиссию за сопровождение сделки (нередко это 1,52% от суммы перекредитования, но сейчас в моду все больше входит фиксированная плата 300500 у. е.). В плюс кредитным брокерам можно поставить широкий спектр консультаций и услуг, которые они оказывают: и поиск нового банка, и улаживание всех дел со старым, оформление заявок и помощь в сборе бумажек. И даже дают советы по недвижимости нередко у них имеется база квартир, на которые предоставляется новая ипотека. За риелторскую поддержку, конечно, надо будет отдельно платить. Однако решать весь комплекс вопросов в одном офисе все-таки очень удобно.

Пример-калькуляция
Чаще всего ипотека оплачивается по аннуитетной схеме, то есть равными ежемесячными выплатами со сложной структурой. Каждый месяц доля суммы идет на погашение основного тела кредита, а другая на погашение процентов. Итак, сумма каждый месяц одна и та же, но вначале вы выплачиваете преимущественно процент, а потом баланс меняется. Расчеты производятся по сложной формуле, поэтому мы не будем считать вручную, а воспользуемся кредитным калькулятором на сайте credit-calc.ru*

Дано: в январе 2002 г. вы взяли ипотеку размером $100 000 на 10 лет под 15% годовых. Калькулятор рассчитал, что ежемесячная сумма выплат составит $1 613 и к концу срока вернуть банку придется $193 602 (то есть переплата составит $93 602).

Прошло пять лет: на декабрь 2006-го сумма выплат достигла $96 780. Значительная часть процента уже погашена, и, если вы разом хотите закрыть ипотеку, вам придется погасить остаток: согласно калькулятору он составляет $57 970.

Обмен кредита: в январе 2007-го берем новый кредит (на этот самый остаток суммы и на остаток срока пять лет) и одним махом гасим первую ипотеку. Сколько же придется платить дальше? Калькулятор сообщает, что выплаты в течение пяти грядущих лет составят $72 202. Ежемесячный платеж будет равен $1 203 (уже не $1 613!), а общая переплата по этому кредиту будет $14 232.

Во что в результате обошелся весь кредит: прибавляем к тому, что выплатили на конец 2006 г., общую сумму по второму кредиту. $96 780 + $72 201,71 = $168 982. Столько стоила нам ипотека вместе с перекредитованием и без изменения общего срока и графика выплат ведь свобода наступила, как и предполагалось, через 10 лет.

Сколько удалось сэкономить: если бы мы не предприняли усилий по рефинансированию кредита, а платили бы по изначально выбранной схеме, то потратили бы лишних около $25 000: $193 602 $168 982 = $24 620.

* В расчетах не учтены банковские комиссии и сборы на страхование.
Разумеется, инвестировать средства лучше в полноценную квартиру пусть малогабаритную, но отдельную и свою. У инвестиционной привлекательности комнат на каждый плюс есть свой минус.

Главное достоинство в том, что это действительно выгодное вложение средств, а не просто крупная покупка, как, например, автомобиль, в цене комнаты растут пропорционально квартирам. Главный недостаток стоимость квадратного метра у комнаты сопоставима или даже выше, чем у квартиры. 18 кв. м в квартире, расположенной не в центре Москвы, оцениваются примерно в $70 000 (поделите общую стоимость квартиры на метраж), отдельная комната того же размера в том же районе будет стоить на несколько тысяч больше. Если вся сумма у вас на руках, брать комнату нет никакого смысла разве что вскоре вам гарантированно достанется квартира целиком: собственники будут не против отдать вам свою жилплощадь безвозмездно или за бесценок. В противном случае поищите малогабаритную квартиру в ближайшем Подмосковье или вложитесь в ипотеку имеющихся денег хватит на первый взнос, и сроки кредита будут гуманными.

Вариант с комнатой хорош для тех, кто:
- не обременен поисками жилья, при этом намерен выгодно инвестировать внезапно свалившееся небольшое богатство;
- устал отдавать треть зарплаты чужому дяде и хочет свой угол но не где-нибудь, а поближе к центру; квартира в Подмосковье за те же деньги не подходит;
- накопил тысяч десять, на квартирную ипотеку не хватает, остается купить в кредит комнату, жить же где-то надо.

Крупные банки, в которых можно взять кредит на покупку комнаты:

- ВТБ24
- Райффайзенбанк
- Уралсиб
- Сбербанк
- Банк Зенит

Что с ней делать?
Чтобы комната не превратилась со временем в чемодан без ручки, продумайте, чем она может быть вам полезна, прежде чем решитесь на такую неоднозначную сделку.

- Аренда
В большинстве из них обязательным условием является покупка последней комнаты в коммуналке то есть кредит вам выдают под целую квартиру, собственником которой вы станете, когда выкупите последнюю комнату.

Во-первых, комнату можно сдавать (разумеется, это актуально для тех, у кого над головой своя, не арендованная, крыша). В Москве комнаты сдают в среднем за 250500 у. е. в месяц. То есть кроме того что комната растет в цене сама по себе, она еще приносит дополнительный ежемесячный доход. Однако заселить в свои 10 кв. м семью из Молдавии и каждые два месяца кататься на их деньги в Европу мало. Нужно получить от собственников других комнат письменное согласие, зарегистрировать постояльцев и заплатить подоходный налог по итогам года. Конечно, вы можете убедить соседей, что эти загорелые курчавые ребята ваши дальние кавказские родственники, или заключить с арендаторами договор безвозмездного пользования квартирой (договор ссуды) в простой письменной форме. Если договор заключен на срок менее года, госрегистрация в Управлении Федеральной регистрационной службы не требуется. Если арендаторы согласятся полностью оплачивать коммунальные услуги, возможно, удастся избежать проблем с соседями. Однако лучше не испытывать их терпение, а оформить постояльцев официально. К тому же, если вы купили комнату по ипотеке, могут возникнуть проблемы с банком: некоторые из них прописывают в договоре, что никто, кроме зарегистрированных владельцев комнаты, не имеет права в ней проживать. Как это вообще можно проверить, банки не объясняют. Если вы селите на своей жилплощади иностранцев (с Украины, из Таджикистана, Швейцарии, Китая, Новой Зеландии, не важно) без регистрации, вам грозит штраф на 5002 000 руб.

Личный опыт
Николай получил в наследство комнату. У него была отдельная квартира, поэтому наследство он решил сдавать. Сосед просил его продать комнату, однако при сумасшедшем росте цен Николай на это не решился. Сосед в отместку пообещал устроить ему веселую жизнь. Поначалу он ссорился с жильцами (семейной парой с Украины) по мелочам, но через несколько месяцев выяснений отношений все вроде бы устаканилось, сосед перестал их доставать придирками и вопросами. В конце года вопросы возникли у налоговой службы: оказалось, сосед исполнил, так сказать, свой гражданский долг и доложил куда следует. Имея статус индивидуального предпринимателя, Николай мог сдавать квартиру и при этом платить налог всего 6%. Но неугомонный сосед добился-таки наказания через миграционные службы. По закону мигрант должен проживать по месту регистрации, а арендаторы были зарегистрированы в другом месте. Впрочем, отделался Николай предупреждением.

- Перспектива
Комната может быть зернышком и через какое-то время вырасти в отдельную квартиру. С ужесточением Жилищного кодекса провернуть подобную операцию стало труднее, однако кое-какие варианты есть.

Выкупить Вы со временем покупаете у собственников других комнат их жилплощадь и становитесь владельцем целой квартиры. Если это ваш случай, не совсем ясно, почему вы сразу не купили квартиру, а начали с комнаты и затеяли всю эту возню с выкупом Видимо, эта конкретная квартира ваш любимый цвет, любимый размер, и ни на что другое вы не согласны. А может, в этом доме живет вся ваша семья в трех поколениях, и вам не хотелось бы перебираться на другую улицу. Если вы купили комнату в коммунальной квартире, соседей, кроме собственно цены, можно заинтересовать переселением в другую коммуналку (естественно, заняться этим придется вам) тогда они смогут сохранить свою жилищную очередь. Сделать это будет непросто, какое-то время назад в центре Москвы коммуналки расселяли, все лучшие варианты уже разобраны. Сейчас в коммуналках в основном живут или самые принципиальные граждане (здесь родился, здесь и останусь), или те, кто хочет почти невозможного, скажем переехать из коммунальной квартиры на Пушкинской в трехкомнатную на Арбате.

Подождать и выкупить Если ваш сосед по коммуналке выезжает по ордеру, дождавшись своей очереди на новую квартиру, у вас появляется преимущественное право выкупа освободившейся комнаты. Однако если раньше комнаты продавали за копейки, нынешняя оценка БТИ ниже среднерыночной всего на 3 0005 000 у. е.

Подождать
Старое здание снесут или отдадут на реконструкцию, а его жителей переселят в новые квартиры. Раньше предприимчивые граждане именно для этого покупали комнаты в коммуналках прописывали в них 25 родственников и получали 25 квартир. Сейчас Жилищный кодекс обещает собственнику приватизированной площади квартиру не меньшего размера независимо от количества прописанных. То есть со своей комнатой в коммуналке вы можете рассчитывать на однушку сильно не в центре.

Личный опыт
Лариса приобрела комнату в центре города. Когда центральная недвижимость стала расти в цене, несмотря на отсутствие капремонта, урчащие газовые колонки и грязные санузлы, к жильцам стали приходить люди с обещанием помочь в расселении. Лариса была только за, она соглашалась на однокомнатную квартиру подальше от центра, но у метро, однако жильцы остальных четырех комнат Бабушка Маня доверяла только государству и ждала квартиру от него. Олег и Татьяна медлили с ответом, опасаясь пропустить более выгодные предложения, алкоголик Николай требовал коттедж на Рублевке Лариса со временем продала свою комнату и по ипотеке купила квартиру в Подмосковье.

Решено, берем!
Не желаете ждать у моря погода, то бишь квартиры, решили купить комнату. С чего начать?
Начнем с идеальных обстоятельств. У вас есть хороший вариант, деньги и письменное согласие других собственников, которые, к слову, милые интеллигентные люди. То есть можно купить и радоваться жизни в своем собственном углу, пока не подвернется случай расширить жилплощадь. Прежде всего жилье должно быть приватизировано. Продавец предоставит вам архивную выписку из домовой книги за 15 лет. Вы должны убедиться, что не будет претензий со стороны третьих лиц. Выписка из ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним) подтвердит, что комната не оспаривается в суде другими потенциальными собственниками и не находится под арестом. Вы вправе потребовать у продавца справки о том, что он не состоит на учете в наркологическом и психоневрологическом диспансере, чтобы удостовериться, что перед вами вменяемый дееспособный человек, который может совершать сделки с имуществом. Если комната была приобретена до брака, согласие супруга собственника теоретически не нужно но на всякий случай не помешает: вдруг муж/жена впоследствии решит оспорить сделку на том основании, что вложил/а миллионы в ремонт этой самой комнаты. В целом пакет документов немногим отличается от квартирного.

Стоимость комнат в регионах России:

$40 00070 000 в Санкт-Петербурге
$20 00050 000 в Омске
$30 00060 000 в Екатеринбурге
$25 00040 000 в Нижнем Новгороде
$20 00045 000 в Новосибирске

По данным компаний Миэль-Недвижимость, гг. Санкт-Петербург, Омск; КБ Ярмарка, г. Екатеринбург; Адрес, г. Нижний Новгород; Жилфонд, г. Новосибирск, за март 2007.

Цены на комнаты в Москве колеблются от 65 000 до 110 000 у. е. в пределах МКАД. В самой привлекательной 30-километровой зоне Подмосковья цена ниже на 10 00020 000 у. е. Стоимость зависит от стандартных факторов (близости к метро, центру города, метража), а также от количества сособственников. Дело даже не в том, что с одним соседом легче жить, чем меньше народу, тем проще договориться о перспективах: разъезде, расселении И ликвидность возможность быстро продать у комнаты выше, если согласие придется требовать с одного соседа.

Ипотека для покупателей комнат в полном объеме начала работать только в прошлом году. До этого банки ставили перед заемщиком множество условий, в частности обязательный выкуп всей жилплощади. Сегодня банки без особого энтузиазма, но все-таки выдают кредит на комнату. Это по-прежнему сложно: банкам интересна ликвидная площадь, кроме того, коммуналки в большинстве своем ветхие. Если вы положили глаз на коммунальное жилье, в банк кроме основных документов потребуется принести еще справку из НИИ Генплана (эту информацию можно получить и в Управе района), где будет подробно расписана биография дома: когда построен, был ли на реконструкции, подлежит ли сносу в ближайшее время Срок службы дома должен с запасом перекрывать срок, на который выдается кредит. Получить ипотеку проще, если дом относительно новый, банк также охотнее пойдет вам навстречу, если вы возьмете кредит на максимально короткий срок.

Деньги найдены, документы собраны, осталось получить согласие сособственников. По закону люди, которые уже проживают в квартире, имеют преимущественное право выкупа перед случайным прохожим, заинтересовавшимся симпатичной комнатой. Продавец обязан получить у них официальный отказ от приобретения комнаты и лишь потом искать покупателя на стороне. Причем продавать комнату за сумму меньшую, чем он предложил соседям, собственник не может. Если вам предлагают комнату без согласия других жильцов, вы сильно рискуете сделку могут попросту не засчитать. В идеале все собственники собираются вместе, идут к нотариусу и дружно подписывают у него бумажку. Практика так же далека от идеальных вариантов, как средний житель столицы с зарплатой $1 500 от покупки квартиры. То есть, скорее всего, он ее не купит, а жильцы по разным причинам откажутся подписать документ. Кого-то просто нет в городе, кто-то слишком вредный Тогда продавец может пойти к нотариусу и отправить запрос с уведомлением о том, что комната продается за такую-то цену. Если в течение месяца после того, как письмо вручили, собственник не изъявит желания купить комнату считайте, отказался.

Если хотя бы один собственник не уведомлен официально, покупать комнату не стоит: обделенный жилец может потребовать перевести права покупателя на него. Это значит, что он вернет вам сумму, прописанную в договоре о продаже, и станет владельцем комнаты. Расходы на риелтора и оформление документов он компенсировать не обязан.
Многие идут на хитрость и реализуют жилье через договор дарения мол, я вас впервые вижу, но примите от меня в дар эту комнату. Согласие собственников для этого не требуется. Но и расписку от продавца о том, что он получил деньги и претензий к вам не имеет, вы не получите. А если дарение будет оспорено?.. Вы останетесь без денег и без комнаты.

Личный опыт Два года назад Алла решила приобрести комнату у своей подруги. Ее устраивала и цена, и обстановка, и тихая соседка во второй комнате. Была одна загвоздка: собственник третьей комнаты отбыл в Канаду, и найти его не удалось. В квартире он не появлялся лет пять и, похоже, забыл о ней, где искать его в Канаде, никто не знал. За два года цены взлетели, Алла радовалась, что так вовремя подсуетилась с комнатой: купила за $28 000, а цена выросла до $75 000! Но тут неожиданно появился канадский сосед и заявил свои права. По суду канадец выиграл, честно выплатил Алле ее $28 000 и сразу выставил обе комнаты на продажу.

Возьмете в долю?
Важный момент: доля в квартире и комната суть две большие разницы. Доля не считается жилой площадью. Если вы купили долю для того, чтобы фактически пользоваться помещением (жить, сдавать и т. д.), нужно официально назвать долю жилым пространством и таким образом превратить квартиру в коммуналку. Сделать это можно в ЕИРЦ (Единый информационно-расчетный центр) с согласия всех собственников или через суд. Однако дело это хлопотное: государство не стремится увеличивать число коммуналок. Покупая комнату, проверьте, чтобы в свидетельстве о собственности был указан объект: комната № и размер жилой площади. В справке об оценочной стоимости из БТИ должны быть прописаны все владельцы коммунальной квартиры.

Личный опыт Семен совершенно законно купил 1/3 долю в трехкомнатной квартире. Продавцом выступил сын умершего собственника. Две другие доли по наследству получили дочь и жена. Семен решил поселиться в квартире, однако это оказалось непросто. Дочь умершего в квартире не жила, но на одну из комнат повесила замок. А в двух других поселилась бывшая жена и отказывалась их освобождать. Требовала, чтобы Семен взломал замок и занял комнату ее падчерицы. Действительно: свидетельство о собственности на долю не говорит о конкретной комнате. Проходил Семен в квартиру с милицией (зарегистрироваться в ней он смог). Пришлось подавать в суд. А пока дело тянулось, жить в квартире было невозможно. До решения суда собственник доли в практически новой просторной квартире снял комнату в ветхой коммуналке.

Консультанты: Наталья Арчакова, ведущий специалист ООО Группа компаний Проспект, Павел Косов, директор отделения Центральное МИАН-агентства недвижимости.