Ипотека и недвижимость - Инвестируем в землю

Производство строительных материалов - единственная отрасль в России, качество продукции которой абсолютно не контролируется государством. Если мы хотим иметь качественные материалы, нужно хотя бы определить государственный орган контроля, а лучше вернуть в Кодекс об административных правонарушениях статью об ответственности за нарушение госстандартов в этой области.

Такие предложения настойчиво звучали в ходе первой за постперестроечный период конференции Состояние и проблемы строительной индустрии Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Как выяснилось, усиленно муссирующийся в прессе вопрос о возможной нехватке стройматериалов для претворения в жизнь нынешних глобальных строительных планов специалистов не волнует. По оценке подавляющего большинства из них, мощностей в регионе хватает, при необходимости их можно нарастить.

Обеспокоенность специалистов вызывает другое. По словам ведущего специалиста службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Сергея Коноплева, отрасль строительных материалов никто не контролирует. Больше того, после внесения изменения в статью 9.4 Кодекса об административных правонарушениях производитель строительных материалов не несет больше ответственность за качество своей продукции. Теперь нет наказания за производство материалов, не соответствующих государственным стандартам. Есть только наказание за их использование. То есть крайним назначен строитель, с которого могут взять до 500 тысяч рублей штрафа, если используемые им материалы будут признаны строительным надзором несоответствующими по качеству.

Дело в том, что в 1992 году тогдашний Госстрой договорился с Госстандартом о передаче ему права утверждать строительные стандарты и контролировать их выполнение. То же касалось и производства строительных материалов. Однако после административной реформы оказалось, что в структуре Росстроя, вошедшего в министерство регионального развития, не осталось никакой контролирующей организации. За строительством опасных объектов надзирает Ростехнадзор, за жилищным - местные органы власти. А вот за производством строительных материалов - никто. По Закону О техническом регулировании правительство страны должно назначить для отрасли регулирующий орган. Для других секторов производства это, по утверждению Сергея Коноплева, сделано, а про стройматериалы забыли. Причем недавно вышли уже восьмые поправки к Градостроительному кодексу, но и в них ситуация не исправлена.

Считается, что делу должна помочь сертификация. Как она проводится, на конференции рассказал директор одной из компаний, производящих стеклопакеты, Евгений Бершицкий:

- Тот, кто хочет получить сертификат, покупает стеклопакет кого-нибудь из известных производителей и несет его в сертифицирующий орган. Ведь никаких опознавательных знаков на товаре нет. Там проверяют, видят, что продукция качественная, и выдают сертификат. И дальше можешь делать то, что хочешь.

Между прочим, оконные блоки хотя бы попали в список материалов, подлежащих обязательной сертификации (в нем, утвержденном правительством страны и Росстроем, всего около десятка позиций). Остальные же стройматериалы их производители могут сертифицировать, а могут и нет. Кстати, добровольной сертификации, которую по идее должны проводить саморегулирующиеся организации, строительные материалы тоже, похоже, подлежать не будут. Ведь в проекте закона о саморегулировании в строительстве, по словам заместителя директора Союза строительных компаний Санкт-Петербурга по информационно-аналитической работе Евгения Каплана, говорится о проектировании и строительстве, а о производстве ничего нет.

Да и вообще, говорят представители бизнеса, сертифицировать нужно не товар, а производство. В противном случае можно сделать партию специально для сертификации, а потом гнать совершенно иную продукцию.

Между тем проблема качества в строительной индустрии остается самой больной. К примеру, по словам генерального директора объединения, занимающегося производством асфальтобетона, Владимира Калинина, на петербургском рынке дефицита асфальта нет, а вот качественного асфальта не хватает. Как утверждает начальник отдела развития строительной индустрии комитета по строительству Ленинградской области Георгий Вязников, только одна компания в регионе делает панели без включения в них полистирольной плиты. А ведь полистирол - материал горючий. В общем, как резюмировал Евгений Каплан, рынок наводнен низкокачественными, контрафактными, а иногда и экологически вредными строительными материалами. Потому и требуют добросовестные производители от государства восстановить надзор и контроль.

Самое забавное, что в России теперь строительной индустрии как отрасли ... нет. По новой классификации видов экономической деятельности производства, которые раньше относились к промышленности строительных материалов, оказались разнесены по 29 подотраслям промышленности.
Рынок земли предоставляет частному инвестору не меньше возможностей заработать, чем рынок жилья. В том, как с выгодой преумножить свой капитал за счет земельных вложений, разбирался D’.

Сделки по покупке-продаже земли давно не редкость, однако этот рынок пока лишь формируется. До сих пор нет единого кадастра земли, что оставляет ценообразование в этом сегменте непрозрачным, остаются туманности в законах, что заметно повышает риски при заключении сделок. С одной стороны, все это снижает доверие и интерес частных инвесторов к покупке земельных участков, с другой доходность на этом рынке уже сейчас может в разы превышать прибыль от сделок с городским жильем.

Три пути к богатству
Для частного инвестора существует три основных способа заработать на земле. Первый прямые спекулятивные инвестиции, то есть приобретение земельного участка с целью перепродажи по более высокой цене. По расчетам управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, доходность таких операций составляет около 25 30%. Но, по мнению специалистов УК Масштаб, сегодня спекулировать землей имеет смысл только на территориях западных направлений, от Калужского до Новорижского шоссе в пределах 30 км от Московской кольцевой автодороги (МКАД). По их прогнозам, до конца 2007 года стоимость сотки на этих направлениях вырастет на 30 40%. В то же время цена земельных участков на востоке, а также находящихся за пределами 50−километровой зоны будет повышаться куда более скромными темпами. По непопулярным направлениям (Егорьевскому или Горьковскому) еще в течение двух-трех лет ничего развиваться и строиться активно не будет, поскольку есть большое количество неразвитых земель в 50−километровой зоне и далее на более престижных направлениях, таких как Калужское и Новорижское, полагает начальник отдела маркетингового анализа департамента маркетингового анализа УК Масштаб Игорь Лебедев. Однако у Константина Ковалева совершенно иной взгляд на ситуацию. По его мнению, цены на земли в ближнем кольце уже достигли своего психологического максимума и почти не представляют интереса с точки зрения инвестиций. Наоборот, в третьем кольце земель Подмосковья (за 30 50 км от МКАД в зависимости от направления) рынок характеризуется низкой ликвидностью, соответственно, цена зачастую в десятки раз ниже стоимости аналогичного участка, расположенного на 20 км ближе к Москве. Следовательно, человек, вложивший деньги в покупку земли здесь, может рассчитывать на рост своих вложений на сотни процентов уже в течение трех-четырех лет, предсказывает он.

По мнению специалистов компании RIGroup, такой вариант подходит для профессиональных инвесторов, поскольку предполагает хорошее знание рынка и чутье на недооцененные активы. По данному варианту можно получить большую доходность до 100% годовых и выше. Можно порекомендовать инвесторам следить за развитием и реконструкцией автомагистралей Подмосковья. Так, например, мы ожидаем бурного роста цен на земельные участки по Киевскому шоссе, реконструкция которого завершится в 2009 году, говорит начальник отдела жилой недвижимости компании RIGroup Александр Винокуров.

В любом случае эксперты считают, что сами спекулятивные операции с землей отходят в прошлое и становятся все менее прибыльными. В связи с принятым законом, который позволяет строить на землях сельхозназначения, скорее всего, их стоимость будет расти, а цена на земли поселений падать. Кроме того, если земельный налог будет повышен, то он очень сильно ударит по крупным землевладельцам. Многие из них будут либо развивать и осваивать земли, которые у них есть, либо избавляться от них. Если они изберут первый путь, это приведет к увеличению предложения и, как следствие, к уменьшению стоимости конкретных объектов. Если же они решат продавать, то это приведет к затовариванию рынка и снижению стоимости земли, уверяет Игорь Лебедев.

Второй путь купить участок с домом в организованном поселке на ранних этапах строительства и затем перепродать его по более высокой цене. Если в сегменте городского жилья покупка квартиры на этапе котлована одна из самых распространенных схем, то в случае с загородными домами и таунхаусами она применяется пока редко: все дело в дефиците качественных и недорогих поселков, а те, что есть, разбираются покупателями моментально, чаще всего для собственных нужд. Этот путь является наименее рискованным вложением. Порог входа от 200 тыс. долларов для поселка экономкласса, от 400 тыс. для нижнего сегмента бизнес-класса. Наиболее перспективными объектами для таких инвестиций являются дома и участки на Киевском и Калужском направлениях, считает Александр Винокуров. Здесь следует смотреть на направление, транспортную доступность, инфраструктуру и многие другие факторы, которые влияют на цену. Ошибка в выборе объекта инвестиций может привести к убыткам, тогда как удачное вложение даст до 20 30% прибыли, уверяют участники рынка.

Строим сами
Третий путь покупка земли без подряда. То есть приобретается участок в организованном коттеджном поселке и затем на нем на собственные средства строится дом, который впоследствии реализуется по более высокой стоимости. По мнению экспертов, наиболее высокую прибыль инвестору приносит именно такая схема.

Самостоятельное привлечение инвестором подрядной организации для строительства дома обойдется в среднем на 20% дешевле, чем подрядные работы от девелопера поселка, утверждает начальник отдела загородной недвижимости компании Пересвет Реал Эстейт’ Василий Цап. Экономия может доходить до 40%. Кроме того, важно, что расходы рассредоточены по времени. Условно говоря, сегодня вы покупаете землю, а завтра вкладываете деньги в строительство дома. Земля с подрядом и без стоит одинаково, прибыль же, по словам экспертов, получается за счет оптимизации расходов на строительство. Вы можете выбрать менее затратные проекты, тогда как девелоперы поселков экономкласса предлагают ограниченный выбор вариантов домов и, как правило, несколько больше по площади, чем рассчитывают покупатели, поясняет гендиректор Vesco Consulting Алексей Аверьянов. К примеру, сотка земли в 30−километровой зоне стоит около 10 тыс. долларов, и за участок 15 соток вы заплатите 150 тыс., строительство обойдется еще в 200 тыс. долларов. Продать такой дом можно за 500 тыс. долларов, правда, спрос будет зависеть от ликвидности направления (наиболее востребованы дома и участки, расположенные на Новорижском, Калужском, Рублево-Успенском, Дмитровском и Киевском направлениях), месторасположения дома и самого поселка, качества проекта. При удачном сценарии инвестор заработает около 30 35%, правда, здесь мы не учитываем инфляцию и налог, который придется выплатить с суммы, вырученной от продажи дома, добавляет руководитель направления загородной недвижимости агентства недвижимости МИАН Светлана Кондачкова. В то же время, если проект дома выбран неудачно, такой экземпляр можно безуспешно продавать два-три года, в этом случае инвестор вместо прибыли будет подсчитывать убытки. Все чаще потребители хотят иметь дом в организованном поселке с единой концепцией. Время архитектурной солянки в поселках, когда каждый строил дом в соответствии с собственными представлениями о красоте, прошло, утверждают риэлтеры. Кроме того, потенциальному покупателю может не понравиться и тот факт, что он будет жить не в ухоженном и полностью застроенном поселке, а по соседству с вечной стройкой ведь на участках без подряда возведение домов может продолжаться много лет.

Что, где, почем?
Наиболее дефицитный и востребованный товар на рынке Подмосковья дома эконом-класса. По данным УК Масштаб, 70% потребителей рассчитывают на приобретение недвижимости данной категории. Большинство земель под такие поселки расположены на северо-восточном, юго-восточном и восточном направлениях, в переделах 30−километровой зоны от МКАД, а также на западном и северо-западном (до 60 км от столицы). По данным аналитика компании Villagio Estate Романа Попова, доля поселков, где покупатель имеет возможность приобрести участки без подряда, не более 15 20% от общего числа представленных на рынке. Цены на них начинаются от 5 6 тыс. долларов за сотку на восточном и юго-восточном направлениях и могут достигать 70 тыс. долларов и выше на западном.

Как рассказали в УК Масштаб, по стоимости сотки земли в организованных коттеджных поселках сейчас лидирует Новорижское направление (30 тыс. долларов за сотку), второе место делят Минское и Калужское шоссе (20,4 и 20,2 тыс. долларов соответственно). За ними с небольшим отставанием следует Дмитровское и Киевское шоссе по 18 тыс. долларов за сотку. Самое дешевое предложение земли на Егорьевском шоссе, здесь средние цены составляют около 1,7 тыс. долларов за сотку. Основным фактором, влияющим на цену земли, в первую очередь является направление, по которому располагается поселок и удаленность участка от Москвы. В зависимости от категории земли также происходит коррекция цен. Сегодня стоимость участка, относящегося к земельным поселениям, может в два раза превышать цену на землю сельхозназначения. Необходимо учесть и дополнительные коммуникации, при наличии которых (электро-, газо-, теле-, водоснабжение и др.) цена на участок возрастает. Стоимость земли в поселке зависит и от природных характеристик отсутствия или наличия водоемов, лесопарковых зон, а также промышленных предприятий.

Следует помнить, что степень риска при приобретении земельного участка гораздо выше, чем при покупке жилой недвижимости. В процессе сделки следует проверить юридическую чистоту документов: свидетельство о государственной регистрации права собственности или аренды, пакет документов землеустроительного дела. Необходимо установить законность всех ранее проведенных сделок: оформления договоров купли-продажи, дарения, наследства и т. д. Если после заключения сделки обнаружатся нарушения, а также в случае судебного иска к новому владельцу, сделку могут признать недействительной. По мнению специалистов компании Пересвет Реал Эстейт, высокие риски сопровождают сделку купли-продажи земельных участков бывших колхозов или совхозов. Следует соблюдать осторожность при покупке участков, ранее принадлежавших государственным органам и имевшим иное целевое назначение. Прокуратура может посчитать, что в свое время госорганы распорядились землей неправомерно, и оспорить права новых владельцев, отмечает Константин Ковалев.