Ипотека и недвижимость - От «ракушек» до подземных гаражей

Дом поросенка должен быть крепостью, учил братьев мудрый Наф-Наф. От себя добавим, что крепостью должен быть дом не только для поросенка. А крепким его делают стены вернее, материалы, из которых они построены.

Кирпич
Один из старейших строительных материалов, применявшийся еще в древнем Египте.

Из чего
* Классический красный (он же керамический) кирпич это, по сути, красная глина, обожженная при температуре 8009000 C.
* Клинкерный специально пережжен по сравнению с красным его спекают при температуре 1200 0 C. Он более хрупок, зато в нем выжжены все примеси и нет пустот, поэтому он долговечнее. Для строительства коробки, то есть стен дома, слишком дорогое удовольствие. Его стоит использовать для украшения: на фасад, обрамление окон и дверей, колонны, дорожки. Клинкерный кирпич может быть матовым, глянцевым, иметь различный цвет: голубой, ярко-зеленый, бирюзовый, кремовый.
* Силикатный (белый) кирпич делают не из глины, а из кварцевого песка и извести. Он менее водостоек, чем обычный, но лучше поглощает звук. Поэтому его хорошо использовать для перегородок, можно даже заложить внутрь несущих стен при условии, что они буду надежно изолированы от внешней среды со всех сторон, включая верх и низ.
Далее речь пойдет об обычном керамическом кирпиче.

Каким бывает
Одинарный стандартный кирпич имеет размер 250х120х65 мм, весит около 3 кг, стоит от 6 руб. за штуку. Широко применяется также полуторный 250х120х88 мм, от 9 руб. за штуку. И двойной 250х120х138 мм, от 10 руб. за штуку. Если вы делаете полноценную толстую стену, полуторный или двойной может оказаться удобнее: меньше швов, меньше расход связующего раствора (цементной смеси).

По назначению кирпич делится на рабочий (строительный) и облицовочный. Первый ничем не хуже по качеству, но некрасив, у него неровная поверхность, поэтому его приходится закрывать декоративным покрытием. Снаружи можно оштукатурить и покрасить или отделать сайдингом, или облицевать плиткой, или покрыть декоративным фасадным покрытием. Самый экономичный вариант штукатурка на цементной основе плюс покраска добавит к цене стен примерно 10%.

Облицовочный кирпич сразу имеет аккуратную (гладкую или рельефную) поверхность, закрывать отделочными материалами его необязательно. Однако использование красивого кирпича удорожает коробку примерно на 50%.

По структуре кирпич может быть щелевым и полнотелым. Полнотелый строго необходим для фундамента: он лучше выдерживает нагрузку. Для стен предпочтительнее щелевой: коробка будет легче, то есть меньше нагрузит фундамент. А внутренняя воздушная прослойка в каждом кирпиче уменьшит теплообмен между пространством дома и улицей, то есть дом будет хорошо держать тепло зимой.

Нюансы
Раньше считалось, что наружная стена дома должна иметь толщину 50 см (в два кирпича), тогда он будет нормально держать тепло зимой. Однако в частной застройке с успехом делают стены тоньше 37 см (в полтора кирпича) и дополняют их утеплителем (минеральное или стеклянное волокно). Еще один интересный вариант: дом из бруса, обложенный снаружи в полкирпича (то есть 120 мм).

Цвет керамического кирпича зависит от глины и может варьироваться от стандартного красно-коричневого до абрикосового и даже желтого. Как правило, у продукции каждого завода свой оттенок, да и размер может отличаться на несколько миллиметров. Поэтому на дом или печь кирпич лучше покупать сразу весь, иначе потом может возникнуть проблема: как найти и докупить точно такой же.

Заметили в кирпиче посторонние примеси, например вкрапления камней? Значит, материал некачественный. Горчичный цвет и издаваемый при ударе глухой звук признак недожженного кирпича, от такого тоже лучше отказаться.
Самый дешевый кирпич тот, который произведен в Белоруссии, самый дорогой из Европы.

Стоимость
Коробка (без фундамента, отделки и крыши) 6х9 м, 2 этажа, потолки 2,5 м первый этаж и 2,2 м второй этаж, общая площадь двух этажей 85 кв. м, толщина в полтора кирпича от 250 000 руб.

Коробка 12х12 м, 2 этажа, потолки 2,5 м первый этаж и 2,2 м второй этаж, общая площадь двух этажей 220 кв. м, толщина стен в полтора кирпича от 400 000 руб.

Блоки
Возводить стены из монолитного бетона частный застройщик, как правило, не решается: слишком дорого и технологически сложно при малом объеме строительства. Зато на рынке есть богатый выбор блоков из так называемого легкого бетона, который к тому же дешевле. Кроме цемента и песка в них, как в йогуртах, присутствуют различные наполнители.

Из чего
* Керамзитобетон смесь вспененной и обожженной глины (керамзита), кварцевого песка и цемента.
* Опилкoбeтoн делают из древесных опилок, песка и цемента.
* Пoлиcтиpoлбeтoн похож на предыдущие, только роль наполнителя в нем играют пенопластовые шарики.
* И, наконец, пенобетон, для получения которого в специальный раствор пенообразующей жидкости добавляют все тот же цемент, то есть никакого наполнителя нет, вместо него пузырьки воздуха.

Какими бывают
Полученные по описанным выше технологиям заготовки прямо на заводе режутся на блоки. Они имеют стандартные размеры: 200х200х400 мм, 200х300х600 мм, 100х300х600 мм. Стоимость 2 3005 000 руб. за 1 кв. м в зависимости от материала.

Нюансы
Блоки из легкого бетона сейчас активно используются в строительстве коттеджей и таунхаусов. Им в заслугу ставится то, что постройка из них легче кирпичной или бетонной, блоки проще монтировать, они требуют меньше связующего раствора. Себестоимость такого строительства на 3040% ниже, чем кирпичного. Кроме того, стены из легкого бетона хорошо аккумулируют тепло, так что зимой дом легче протопить. Блоки легко пилить, сверлить и резать, плюс к этому они плохо горят. Но

Считается, что легкий бетон так же долговечен и комфортен, как кирпич. Тем не менее этому материалу едва ли 30 лет от роду, поэтому сравнивать его с кирпичом некорректно: слишком мало времени прошло. И что бы ни говорила реклама, постройки из бетонных блоков получаются душными, в них тяжело дышать. То есть, если вы решили строить загородный дом из блоков, придется прокладывать разветвленную систему вентиляции.

Стоимость
Коробка 6х9 м, 2 этажа, потолки 2,5 м первый этаж и 2,2 м второй этаж, общая площадь двух этажей 85 кв. м, толщина стен в полтора кирпича от 150 000 руб.

Коробка 12х12 м, 2 этажа, потолки 2,5 м первый этаж и 2,2 м второй этаж, общая площадь двух этажей 220 кв. м, толщина стен в полтора кирпича от 300 000 руб.

Дерево
Жилища из дерева на Руси строили испокон веков. И до сих пор это самый доступный в финансовом плане материал.

Каким бывает
Длина любого пиломатериала обычно стандартная 6 м. Цену назначают за 1 куб. м, который в просторечии называют куб.

Самый распространенный материал обычный четырехугольный брус с сечением 150х150 мм, 150х200 мм или 200х200 мм. Между венцами (венец один ряд бруса или бревен) обязательно прокладывают паклю или иной уплотнитель. Стоимость обычного бруса от 4 000 руб. за куб.

Более дорогой вариант клееный брус, то есть не выпиленный из целого бревна, а скленный из отдельных уже просушенных, обструганных и обработанных антипиренами и антисептиками -брусков или досок (ламелей). С одной стороны, такая технология повышает прочность, делает брус более устойчивым к растрескиванию и усадке. Он профилирован так, чтобы верхний венец ложился на нижний как в паз. Да и внешний вид хоть куда стены из клееного бруса можно не отделывать ничем, так как материал уже покрыт специальным составом. С другой стороны, если технологические требования на каком-то этапе оказались нарушены, брус начнет расклеиваться, а это чревато перекладкой стен. Максимальный размер сечения 240х240 мм, цена от 10 000 руб. за куб.

Оцилиндрованное бревно ближе всего к цельному стволу. Главное его достоинство то, что относительно нежная и рыхлая сердцевина наверняка будет закрыта надежной толстой древесиной. При получении бруса, а тем более клееного, сердцевина может оказаться открыта всем ветрам и дождям. Однако обычное бревно обязательно с одной стороны (у комля) толще, а с другой (у вершины) тоньше. Оцилиндрованное же бревно выровнено по всей длине под один диаметр, плюс в нем сразу сделана выборка снизу, чтобы венцы плотно ложились один на другой и можно было не прокладывать их паклей. Диаметр 180360 мм, наиболее ходовой 200260 мм, цена от 5 900 руб. за куб.

Оцилиндрованный брус пока что является наименее распространенным материалом. Его получают примерно так же, как и оцилиндрованное бревно, но станок придает боковым сторонам не округлую, а почти прямую форму. Верх и низ обработаны под стандартный полукруг, чтобы один брус плотно ложился на другой без дополнительной подгонки или прокладки паклей. Размеры сечения от 150х200 мм, цена от 8 000 руб. за куб.

Нюансы
Конечно, дерево не так устойчиво к огню и воде, как кирпич и бетон. Однако пожар проще не тушить, а предотвратить. Для этого достаточно грамотно спроектировать электропроводку. К тому же существуют специальные огнезащитные пропитки, после обработки которыми дерево даже при высокой температуре будет только тлеть, но не гореть.

Дерево в полтора раза легче кирпича, при этом собирать его примерно так же просто, как блоки из легкого бетона. Для скрепления деревянных конструкций применяют деревянные нагели, болты, шпильки, скобы, анкера, между венцами иногда прокладывают паклю. При этом деревянные дома самые теплые: 20-сантиметровая стена из бруса сохраняет тепло зимой так же хорошо, как 35-сантиметровая из кирпича и штукатурки.

И у древесины не отнять ее главного качества: этот материал произведен самой природой, поэтому внутри него на клеточном уровне происходит постоянный воздухообмен и система вентиляции или кондиционирования в таком доме не нужна. В нем не бывает душно или влажно, чем частенько грешат бетонные постройки. Дерево обеззараживает воздух, поэтому здесь всегда легко дышится. И даже неэмоциональные люди отмечают удивительную, ни с чем не сравнимую атмосферу комфорта и уюта, присущую постройкам из дерева.

Что касается надежности и долговечности, достаточно вспомнить деревянные избы наших дедов и прадедов, которые стояли по 60100 лет. И это при том, что люди тогда не знали про гидроизоляцию от земли, про бетонные фундаменты и про современные способы обработки древесины! По соотношению плотности и прочности древесину сравнивают с металлами. Дома из бруса или бревен обладают почти абсолютной сейсмоустойчивостью: они выдерживают землетрясение до 9 баллов.
Дом, построенный из стандартного бруса, требует обязательной отделки снаружи, чтобы оградить древесину от внешней среды. Да и изнутри придется обшивать стены, так как смотрится он некрасиво. Постройку из оцилиндрованного бревна и бруса отделывать необязательно этот материал достаточно обработать антисептиком.

Обычный брус всегда трескается, поэтому сруб из него должен простоять год до того, как в нем можно делать отделку. В оцилиндрованных бревнах делают вертикальные пропилы, чтобы они трескались только в этих местах.

Стоимость
Коробка 6х9 м, 2 этажа, потолки 2,5 м первый этаж и 2,2 м второй этаж, общая площадь двух этажей 85 кв. м, из оцилиндрованного бревна диаметром 26 см от 250 000 руб.

Коробка 12х12 м, 2 этажа, потолки 2,5 м первый этаж и 2,2 м второй этаж, общая площадь двух этажей 220 кв. м, из оцилиндрованного бревна диаметром 26 см от 440 000 руб.

Итого, самый дорогой вариант кирпичные стены, затем идут деревянные. Самые дешевые из легкобетонных блоков, но именно этот материал вызывает наибольшее количество нареканий у пользователей. Впрочем, эти недостатки поддаются компенсации, что, правда, потребует дополнительных вложений. Очевидно, что при выборе материала стоит учитывать не только цену, но и личные предпочтения в конце концов, вам жить в этом доме, и он должен радовать глаз и душу.
Напоследок напомним, что к стоимости строительного материала придется приплюсовать 1020% на транспортные расходы и погрузочно-разгрузочные работы и 70100% на проведение собственно строительных работ.
На смену ракушкам приходят благоустроенные многоместные гаражи, однако их дефицит, приводящий к высоким ставкам аренды, очевиден. Рост цен на машино-места в этом году не столь стремителен, как в прошлом, однако ожидать серьезного улучшения ситуации с парковкой в столице пока что не приходится.

Дефицитные места
Последнее время в московских дворах можно наблюдать необычные залежи мусора, явно накопленные не месяцами, но годами. Появляются эти поражающие размерами кучи на месте сносимых ракушек. Правда, мусорный ветер, гуляющий в переулках, в том числе в непосредственной близости от современных торговых и деловых центров, проблема не столь серьезная: от залежей вполне можно избавиться всего за несколько дней. Гораздо больше волнует проблема самих гаражей, которые должны прийти на смену сносимым конструкциям.

С тем, что ракушки давно уже перестали справляться с возложенными на них задачами и только уродовали внешний вид города, трудно поспорить. На смену гаражам-одиночкам активно приходят массовые автостоянки, с гораздо более высоким уровнем комфорта, появляющиеся, прежде всего, в новых бизнес-центрах и элитных жилых домах.

Однако, несмотря на существующие темпы строительства, в настоящее время потребность москвичей в гаражах обеспечена примерно на треть: так, по словам Аллы Ефремовой, PR-директора агентства недвижимости DOKI, сейчас в Москве на 3 млн. машин приходится примерно 1 млн. машино-мест в гаражах и на автостоянках. При этом автопарк столицы ежегодно пополняется примерно на 200 тыс. машин.

Строительство новых подземных и наземных автостоянок при таком раскладе даже в лучшем случае может лишь частично удовлетворить потребность, но не отвечать полностью запросам автовладельцев. И даже если представить ситуацию, в которой городские программы гаражного строительства будут реализованы в полном объеме (по 60-100 тыс. новых машино-мест в год), то на фоне прироста столичного автопарка гаражная проблема в Москве сможет быть закрыта в обозримом будущем лишь на 30-50%.

Откровенно говоря, даже владельцам и арендаторам офисных зданий машино-мест зачастую не хватает. Собственники офисных зданий класса А и В+ стремятся обеспечить 1 машино-место из расчета на 100 кв. м арендуемой площади, но и этого уже становится недостаточно, рассказывает Сергей Лобкарев, руководитель направления коммерческой недвижимости МИАН агентство недвижимости. Невыполнение этого норматива может существенно снизить привлекательность офисных помещений для потенциальных арендаторов, и, несмотря на качество остальных технических составляющих объекта, может понизить класс бизнес-центра. Многие новые бизнес-центры едва укладываются в существующие параметры. Наземные парковки предусматриваются, как правило, в офисных центрах более низкого класса, поскольку само строительство подземного гаража предполагает вложение серьезных средств, что увеличивает стоимость объекта и, соответственно, сроки его окупаемости.

Ирина Черникова, маркетолог отдела консалтинга компании DeltaRealty, объясняет недостаточность машино-мест в офисных центрах и новых жилых комплексах особенностями расчета: В офисных центрах класса А и В машино-места предоставляют из расчета одно машино-место на 60-100 кв. м арендуемой площади, хотя на сотрудника предполагается в среднем 10-15 кв. м. В жилых комплексах парковочные места предлагаются на одну квартиру одно машино-место. Однако уровень благосостояния жильцов элитных жилых комплексов позволяет семье иметь несколько машин. В такой ситуации места, предназначенные для арендаторов офисных зданий, редко сдаются на сторону, однако бывают случаи, когда владельцы автомашин договариваются об аренде свободного машино-места.

Стоимость аренды и продажи
Очевидно, что в гаражах нуждаются не только жильцы элитных домов, арендаторы офисных центров и посетители крупных торговых точек. Именно поэтому наиболее актуальными центрами строительства становятся многоместные гаражи, упомянутые в городской программе гаражного строительства. В частности, такие гаражи предусмотрены в районе станций метро Бауманская, Курская, Павелецкая, Чистые Пруды, Киевская, Ленинский Проспект, а также в других оживленных местах города. Часть мест планируется сдавать в аренду, часть продавать, в том числе местным жителям по льготным ценам.

В зависимости от категории гаража арендовать машино-место в настоящее время можно за $150-300 в месяц. Разумеется, эта цена корректируется в зависимости от общей стоимости жилья в данном районе. К ключевым факторам стоимости парковочного места, кроме расположения, также относится стоимость строительных работ; наличие дополнительных инженерных систем (кондиционирования, удаляющих выхлопные газы, противопожарных систем, освещения и т. д.), а также дополнительных сервисных услуг. Себестоимость подземного гаража гораздо выше, чем надземного, из-за стоимости грунтовых работ. Так, место в подземном паркинге в ЦАО может доходить и до $100 тыс., а на окраине отдельный гараж можно купить за $3 тыс.

Для частных инвесторов данный бизнес становится очень прибыльным. Стоимость аренды одного машино-места подземной парковки в новых бизнес-центрах класса А и В+ составляет в месяц порядка одной трети арендной ставки по офисной площади, что в среднем выражается в $200-500. Если говорить о почасовой оплате места, то торговые центры, гостиницы и бизнес-центры предлагают наземные паковки от 60 до 100 руб. в час.

По словам Ирины Черниковой, инвесторы заинтересованы в строительстве многоэтажных паркингов из легких металлоконструкций в жилых и деловых районах Москвы. Стоимость такого гаража будет рассматриваться от $5-6 тыс. При этом наиболее острым вопрос парковки остается в центральной части города.

Скачущий рост цен
Как известно, в 2004 году правительством Москвы была сформирована программа Народный гараж, в рамках которой планировалось построить к 2007 году до 330 тыс. машино-мест вместо ракушек, ликвидация которых активно осуществляется властями. Однако реализация программы идет настолько медленно, что мэр Москвы внес предложение продлить ее реализацию до 2020 года.

Рынок не замедлил отозваться повышением цен на ставки аренды. Стоимость машино-места в подземных паркингах, особенно это касается домов бизнес-класса и элитных, в 2006 году выросла почти в 2 раза. Например, на начало 2006 года в жилом комплексе Шуваловский стоимость стандартного машино-места (2,3 х 5 м) в подземном паркинге составляла от $45 до 50 тыс.

На сегодняшний день его стоимость уже составляет от $70 до 100 тыс. Подобный рост, рассказывает Сергей Лобкарев, обусловлен как ростом цен на недвижимость в целом, так и большой нехваткой парковочных мест (не только в самом доме, но и в разрезе прилегающей территории). При этом рост стоимости машино-места в 2006 году наблюдался не только в сегменте жилья бизнес и элитного классов, но и в домах эконом-класса. В качестве примера можно привести стоимость парковочных мест в подземном паркинге в Солнцево. На начало 2006 года цена реализации составляла $23-25 тыс., на конец года $35-40 тыс.

Скорее всего, 2007 год уже не будет ознаменован таким буйным ростом цен на аренду, однако преждевременно и ждать понижения ставок, поскольку дефицит ликвидирован не будет. В то же время, по словам Аллы Ефремовой, на аукционных торгах стоимость машино-мест даже не в центре доходит до 100 тыс. у. е. и выше. Ожидается также и вымывание дешевых мест в современных бюджетных паркингах по 5-10 тыс. у. е.