Ипотека и недвижимость - Почему в россии продолжат дорожать элитное жилье и предметы роскоши

Бесспорно, по-настоящему доступного жилья не может быть без недорогого проекта для массового строительства. Чтобы разобраться в том, как же столичные власти справятся со столь масштабной социальной задачей, мы беседуем с ведущим специалистом страны, первым заместителем главного архитектора Москвы директором МНИИТЭП, академиком архитектуры Юрием Григорьевым.

Юрий Пантелеймонович, осенью Генеральный план развития Москвы был актуализирован для решения новых задач. В чем они заключаются?

Основная задача вернуть гуманистические принципы в концепцию градостроения.

Что это означает?

Прежде всего это создание комплексной комфортной среды для проживания и обеспечения потребностей горожан. Дороги должны служить для быстрого передвижения, а не для образования всемосковской пробки. Микрорайон должен стать маленьким городом со всем необходимым обслуживанием, со своими парками и пешеходными улицами. Нужно более четкое функциональное зонирование: здесь жилье, там лесопарковая зона, здесь деловой или культурный центр, а там промзона. Замечу, что не всю промышленность надо выводить из города, а создавать высокотехнологичные комплексы. Должны создаваться ансамбли, а не нагромождение штучности. Отдельных зон требуют столичные, властные функции города. В новом генеральном плане под руководством Александра Викторовича Кузьмина все проработано тщательно, но этот документ должен опираться на мониторинг общественного мнения и гласность.

Мы не должны из Москвы сделать Нью-Йорк. Москва не только деловой, но и культурный центр, и столица. Чикаго или Нью-Йорк действительно крупные, многонаселенные города, а в Вашингтоне едва наберется 900 тыс. жителей, но в то же время он имеет особый статус федерального округа. А наша столица живет гораздо более насыщенной жизнью. Совмещение в одном мегаполисе таких разных задач требует особого подхода и в градостроительном плане.

Что же раньше делали такого, что сегодня категорически исключается?

Ошибки, конечно, были. Но ведь город живой организм, где что-то отмирает, что-то рождается. В начале 90-х распродали под офисы и банки большую часть центра, не потребовав строительства стоянок. Теперь расхлебываем Давно нужно было делать хордовые трассы, которые пересекали бы город в обход центра. Не учли, что так резко возрастет загруженность дорог. А теперь по живому приходится прорезать новые магистрали. И когда строили Третье кольцо, городу пришлось выкупать производственно-складские территории, которые в период прихватизации перешли в частную собственность.

Но ведь актуализированный генплан учитывает транспортную проблему?

По крайней мере сейчас к ней очень продуманное отношение. Транспортная инфраструктура это кровеносные сосуды города, и генплан ставит задачу ускорения развития именно дорожного сообщения, в том числе метрополитена и других видов общественного транспорта, в частности скоростного трамвая. Но на это необходимы большие капвложения, как государственные, так и внебюджетные.

Вообще развитие столичного хозяйства от экстенсивного повернулось к интенсивному. Руководство города старается максимально использовать внутренние ресурсы, упорядочить зонирование, создать более комфортные пространства, поэтапно обновить всю инфраструктуру. Перед нами встают совершенно другие задачи, нужно на ходу перестраиваться и на все проблемы смотреть по-новому, а не так, как во времена безликого вала квадратных метров.

К вопросу об экстенсивном развитии говорят, что теперь вовсе не будут расселять ветхий фонд, а начнут надстраивать пятиэтажки прямо над головами жильцов. Вроде бы и опыт есть в домах, которые уже реконструированы, люди целых пять лет жили буквально на стройке. Так ли это?

Без согласия жильцов никто над ними ничего строить не станет. Один проект по санации пятиэтажки действительно воплощали непозволительно долго, почти четыре года. Но это вовсе не те проекты, которые мы разрабатываем и собираемся внедрять. А что касается расселения, то его вполне резонно заменить ротацией жильцов из пятиэтажек несносимых серий переселять в квартиры классом повыше, а отремонтированные использовать исключительно как социальное жилье. Это мое личное мнение.

Я тоже за снос пятиэтажек конца 50 60-х годов. Не стоит латать ветхое жилье глупо ставить золотую коронку на гнилой зуб. В городе планомерно осуществляется программа сноса и реконструкции ветхого жилого фонда. Есть целый ряд серий, которые нужно сносить, более 6 млн. кв. метров, а вместо них по новым нормам нужно построить около 18 млн. А ведь московская земля теперь на вес золота. Учитывая, что жильцы сносимых и расселяемых домов приумножаются с синергетическим эффектом, проблемы усложняются. Поэтому рассуждать категориями нравится не нравится в данной ситуации не уместно.

А как быть с 9 12-этажками, которые тоже устарели, по крайней мере морально?

Нужно искать пути разумного обновления жилого фонда постройки 60 70-х годов. Дома эти непозволительно энергорасточительны, значит, требуют городской дотации на содержание. В таких зданиях теряется около 30% тепла, а ведь рано или поздно придется платить коммунальные платежи в полном объеме. Такие дома должны сноситься или обновляться с учетом современных требований.

Мы разработали ряд новых проектных решений: нашли, где пристроить в пятиэтажках лифты, в 9 12-этажках установить еще один лифт, предложили, как надстроить этажи, сделать технический этаж, утеплить здания, включили в проект замену инженерных систем, стеклопакетов и т.д. НИИиПИ Генплана разработаны проекты планировок, по которым можно комплексно санировать целые кварталы и микрорайоны устаревшего жилья. Предусмотрели, как обновить соцкультбыт, как поменять квартальные инженерные сети, где размещать паркинги и как сохранить ценные деревья. Но все это надо тщательно просчитывать экономически.

А кто будет финансировать эти нововведения?

Рассчитываем не только на бюджетные средства, но и заинтересованность инвесторов. Нужны такие правила игры, чтобы выгодно было всем. И инвестору, и застройщику, и жильцам. Ведь в Германии получилось! Немцы реконструировали все дома, построенные в ГДР. Утеплили, частично надстроили, пристроили лифтовые шахты, обновили архитектуру и благоустроили территорию. Применялись различные схемы безвозвратного финансирования (до 50%) из федеральных и муниципальных источников, а часть затрат, но не более 11%, легла на плечи жильцов. Кроме того, жильцы на основании договора о терпении получали компенсацию за неудобства или проживание в другом месте в случае отселения. Недавно мы заключили договора с немецкими специалистами, надеемся внедрять их опыт в Москве. Планируется реконструкция четырех домов в Кузьминках, но свое согласие еще должны дать жильцы.

Кстати, в проектах комплексной реконструкции предусмотрены парковки?

Конечно. Только не подземные дорогущие, а такие, как на Западе, да и у нас их уже делают: надземные этажерки. В кварталах недорогого жилья это необходимо.

А главная проблема сегодняшнего дня доступное жилье как должна решаться? Есть ли у вас такой чудо-проект, где квартиры действительно доступны молодым семьям, малоимущим, одиноким пенсионерам?

Доступное жилье это важнейшее социальное, политическое и экономическое направление деятельности московского руководства и специалистов, участвующих в этом процессе. Москва является лидером в разработке и внедрении в массовое строительство прогрессивных проектных решений, в том числе разработанных коллективом МНИИТЭП. Все новые серии жилых домов, как крупнопанельных, так и сборно-монолитных по своим архитектурно-планировочным и техническим решениям отвечают всем требованиям, предъявляемым к современному жилищу.

Что касается жилья для людей, требующих социальной защиты, то площадь таких квартир должна строго соответствовать нормативам. И такие проекты, конечно, есть: это очень экономичное жилье небольшой площади. При этом квартиры тщательно продуманы функционально. В однокомнатных квартирах есть кухня-ниша, совмещенный санузел, жилая комната в соответствии с нормативом 18 кв. метров, прихожая и даже небольшая кладовая, остекленная лоджия, а высота потолков 2,65 метра. В двухкомнатной квартире общая комната 15 кв. метров, спальня 9,5 кв. метров, кухня 7,5 кв. метров. Это очень приличные квартиры. Но главное их достоинство экономичность и удобство. Ведь за большую квартиру приходится много платить, не только при покупке, но и за содержание.

Такие дома уже строятся?

Один экспериментальный дом построили, но кому-то было невыгодно, чтобы эксперимент признали удачным, навесив на него стоимость всего окружения. И вот появилась статья Лужковки хуже, чем хрущевки. Думаю, это акция против по-настоящему доступного жилья для людей, требующих социальной защиты. В погоне за деньгами некоторые заказчики и строители забыли о социальных задачах. Как можно дешевле построить и как можно дороже продать вот принцип сегодняшних рыночных отношений. И экономика строительства устаревшая: сколько стоит квадратный метр больше бизнес ничего не интересует. А ведь нигде в мире уже нет такого понятия: есть стоимость заселения, есть экономика содержания жилья.

Разумеется, в доме с небольшими квартирами квадратный метр стоит дороже. Зато по количеству квартир такой проект дает на 30% больше на тех же площадях. Это жилье дешевле и в эксплуатации, но у нас вообще никто не рассматривает эту категорию как рыночную, а это необходимо. Повышение этажности увеличивает стоимость эксплуатации, поэтому в Европе стараются строить дома не выше семи этажей, но с очень высокой плотностью застройки. Там давно отказались от пресловутого понятия инсоляция, из-за которого мы теряем много земли.

Каких стандартов вы придерживаетесь для массового строительства жилья?

Жилья должно быть много, на все вкусы и по любым средствам. От жестко нормированного социального до коммерческого индивидуального. Мы делаем жилье не для богатых, хотя я и Золотые ключи проектировал, и строил много других проектов, но не считаю их массовыми. Но для любого жилья должны соблюдаться принципы комфортной среды и достойного жизнеобеспечения. А огромные объемы массового строительства можно реализовать только на основе индустриального домостроения. Никогда не забуду впечатления от Москвы, когда меня пригласили сюда на работу из Минска в 1986 году. Первое, чему ужаснулся, типовой застройке в Крылатском. Великолепная зона, уникальное природное место, а застроили панельками тридцатилетней давности.

П-3, П-44? Приличные, кажется, по тем временам серии

Нельзя десятилетиями гнать вал одних и тех же серий без постоянного их улучшения. Многое надо было менять, например, я добился принятия норматива, требующего обязательного остекления лоджий на этапе строительства, чтобы не было самодеятельного хаоса. В городе еще слаба градостроительная дисциплина. Из-за моей активности возмущались заказчики и строители, что я срываю план по валу квадратных метров. В то время запросто строили здания с совмещенными крышами на домах повышенной этажности, с одним лифтом, с однослойными промерзающими панелями

Однако с помощью Юрия Михайловича Лужкова и Владимира Иосифовича Ресина мы изменили нормативную базу: жилье стало намного комфортнее, школы и детские сады стали в полтора раза больше. Сумели изменить конструкции панелей. Шаг сделали 3,6 и 4,2 метра, высоту в чистоте 2,85 метра, появились вестибюли, устройства для инвалидов, комнаты стали квадратные, лоджии спроектировали при кухнях, эркеры, абсолютно новое инженерное оборудование, кладовые, новые типы санузлов. Со всеми новшествами проект стал дороже только на 10%, а жилье получилось совершенно другого класса. Серии П-3 и П-44 мы изменили кардинально, но нельзя же останавливаться на достигнутом, иначе опять типовуха, когда одна и та же серия постоянно размножается по всему городу.

Комфортное проживание это не только современная квартира, но и благоустроенный район с необходимой инфраструктурой

Жилые микрорайоны это маленькие города со всем необходимым, что нужно человеку. В Минске, например, проектировалось в мое время так, чтобы каждый район имел свою большую воду, парк и свой маленький бродвей с общественным торговым центром. В центре города можно ловить рыбу и купаться. Это настоящий европейский город.

Столица России за последние 15 лет преобразилась. Многое сделано и продолжается колоссальная работа по развитию и обновлению городской инфраструктуры, повышению качества архитектуры, созданию комфортной среды обитания. Больше внимания уделяется благоустройству, колористике и т.д. Есть очень важный градостроительный аспект, который я пытаюсь применять, дома должны образовывать непроходные дворы по принципу мой двор моя малая родина. Это предусмотрено, например, в жилом комплексе Шуваловский на Мичуринском проспекте.

Уверен, что общими силами, а в Москве трудится большой отряд талантливых архитекторов и инженеров, проектировщиков и строителей, мы в состоянии решить любую задачу, связанную с национальным проектом Доступное жилье.

Я горжусь тем, что судьба подарила мне возможность активно участвовать в этом созидательном процессе по развитию и обновлению Москвы, и делаю все, чтобы не было стыдно за результаты моей творческой работы и моих коллег. Я убежден, что надо нам быть конкурентоспособными в постоянном движении к лучшему.
Быть богатым с каждым годом все дороже, особенно в развивающихся странах, подсчитали компания Knight Frank и Citi Private Bank. Быстрее всего цены на предметы роскоши растут в плутономиках странах, где непропорционально большой долей богатства владеет небольшая горстка людей. Россия относится как раз к их числу.

Международная консалтинговая компания Knight Frank основана в Великобритании более 100 лет назад, занимается агентскими и консалтинговыми услугами в сфере элитной недвижимости. Citi Private Bank подразделение Citibank.

По данным Росстата, в I квартале 2007 г. 10% богатейших россиян получили 30% всех доходов, в I квартале 2006 г. 29,7%.

В мире становится все больше богачей к ним авторы ежегодного Исследования богатства 2007 относят людей, чьи чистые активы (собственность минус долги) превышают $10 млн. Из-за них предметы роскоши дорожают гораздо быстрее предметов первой необходимости.

Так, в США за последние 30 лет предметы потребления богачей подорожали в 7,3 раза, а бедняков в 2,5 раза, рассчитал журнал Forbes. Та же ситуация в Великобритании: цены на жилье в среднем выросли за последние 23 года в 5,9 раза, а на элитную недвижимость в 7,8 раза.

Богатая часть населения богатеет быстрее, чем остальное население, говорится в докладе. Авторы объясняют это быстрым развитием финансовых рынков.

Например, в США 30 лет назад 1% самых богатых граждан получали чуть менее 9% совокупных доходов населения, а в 2004 г. уже 16%. Растет доля доходов, полученных богатыми, и в Британии и Канаде.

Есть, разумеется, и страны, где эта доля практически стабильна: Нидерланды, Швейцария, Франция, Япония.

Еще быстрее, чем в богатых государствах, богатеют богатые в развивающихся странах, большинство из которых Knight Frank и Сiti Private Bank относят к плутономикам странам, где самые богатые сосредоточили непропорционально большую долю национального богатства.

Классической плутономикой в докладе называется Россия, но никаких конкретных данных в нем нет. В ту же категорию попали Индия и Китай, следующие вплотную за Россией.

Развитие плутономики ведет к быстрому росту цен на предметы роскоши и особенно на элитную недвижимость.

Сейчас элитная недвижимость дороже всего в Лондоне 36 800 евро за 1 кв. м. На 2-м месте обосновался налоговый рай Монако (35 000), следом Нью-Йорк (25 600), Москву составители рейтинга поместили на 12-е место (12 300), а Санкт-Петербург на 14-е (10 400).

Через 10 лет Москва будет претендовать на первую строчку в этом списке, прогнозируют авторы доклада. Но в 2017 г. обе российские столицы на мировом рынке элитной недвижимости будут конкурировать не только с Лондоном и Монако, но и с Дели, Бомбеем, Гуанчжоу и Пекином.

Российские эксперты в этом прогнозе сомневаются. Для молодых быстро развивающихся экономик характерен как бурный рост, так и резкое падение цен на жилье, отмечает коммерческий директор СТ Групп Регион Дмитрий Шмелев: при оптимистичном макроэкономическом прогнозе реальное место Москвы в десятке.

В последние полтора года цены на элитную недвижимость в Москве росли на 100% в годовом исчислении, причем быстрее всего рос именно верхний сегмент рынка, говорит замгендиректора Kalinka-Realty Алексей Сидоров. То, как в докладе оценен московский элитный метр, кажется Сидорову неточным: На вторичном рынке есть предложения по $40 000, а минимальная цена 1 кв. м элитного жилья около $11 000.

Москва лидер по фактическому росту цен: в 2006 г., считают авторы доклада, они выросли на 75%, тогда как на мировом рынке всего на 10%. В 2007 г. в столицах Индии, Китая и России элитная недвижимость будет дорожать вдвое медленнее, чем в 2006 г., утверждается в докладе.

Опережающими темпами растет и спрос на автомобили Ferrari. Компания собирается увеличить производство на 300 авто и почти удвоить квоту для российского рынка. В Россию в 2007 г. отправятся 65 автомобилей, говорит директор салона Ferrari Maserati Москва Александра Фалина. Прошлогодняя квота составляла 35 авто, а за три года официальных продаж приобретено 130 автомобилей. Азию Москва по этому показателю пока не догнала: в ОАЭ в 2006 г. было продано 62 автомобиля, план на 2007 г. более 100, а в Китае 120, говорит пресс-секретарь компании Мариэлла Меноцци.