Ипотека и недвижимость - Надолго ли хватит «хрущевок»?

Московские чердаки освоены куда хуже парижских. На некоторых можно обнаружить студии художников или логова бомжей. В большинстве же своем это гигантские пустые площади. Если бы они были реконструированы, Москва без всякого нового строительства получила бы почти миллион квадратных метров жилья. Однако, хотя квартиры в мансардах стоят дешевле, чем расположенные под ними, спросом они не пользуются.

Строительство мансард получило зеленый свет в 1996 году, когда появилось распоряжение мэра "Об устройстве мансардных помещений под жилые цели в жилых домах". Городские власти, видимо, рассчитывали не только пополнить казну, но и отчасти решить проблему ремонта домов.

Вариантов надстройки может быть несколько: мансарда (одно-, реже двухэтажная), один полноценный этаж с мансардой, аттиковый (с полутораметровой кирпичной стеной) этаж с мансардой. Строительство мансард над помещениями, находящимися на последних этажах старых домов, позволяет получить квартиру на двух уровнях.

Резервов для надстройки старых сооружений у современных строителей было немало. Центр Москвы застраивали в дореволюционные, самое позднее – в довоенные времена. Поэтому почти все старые дома имеют запас прочности, достаточный для надстройки одного-двух этажей. В наше время возможности строительства мансард расширились благодаря новым легким строительным материалам.

Надстроенную мансарду способны выдержать даже кирпичные "хрущевки". Надстройка наряду с утеплением и перепланировкой квартир является частью наиболее популярного среди строителей варианта комплексной реконструкции "хрущоб", необходимость которой давно назрела. В последнее время мансарды появляются даже в панельных домах. К примеру, мансарды есть в домах серии П-44Т компании ДСК-1 на Рубцовской набережной и в Северном Бутове.

В мансарде дома в Староконюшенном переулке находится всего одна квартира.

Высота потолков на мансардном этаже, безусловно, меньше, чем на этажах, расположенных под ней. Другое неудобство мансардных помещений – "мертвое пространство" между полом и скатом крыши, где высота помещения меньше роста человека. Чтобы минимизировать его, в современных мансардах заменяют двух- или четырехскатную крышу вальмовой (с переменным наклоном). Минимальная высота мансарды при этом не менее 2,2 м.

К недостаткам мансардного помещения можно отнести и то, что большую часть года мансардные окна будут завалены снегом, опавшими листьями или залиты дождем. "Придется потратить немало сил на то, чтобы или очистить их, или научиться жить без естественного освещения".

По мнению пресс-секретаря агентства недвижимости МИАН Игоря Ладычука, сейчас мансарды популярны меньше, чем четыре-пять лет назад, когда идея переоборудования чердаков только проникла в массы. "Когда делать мансарды только начинали, это было модное, необычное жилье. Сегодня же есть более интересный вариант, который предполагает все достоинства мансарды и исключает ее недостатки. Это пентхаус. Может быть, именно поэтому спрос на мансарды невелик",– продолжает он.

В этом доме метр жилой площади в мансарде стоит на $400 дешевле, чем на любом другом этаже.

Наталия Тихоновская, директор управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", придерживается схожего мнения, хотя и обосновывает его иначе: "Квартиры с мансардами – это уникальные объекты, и их владельцы тоже люди незаурядные. Не многие решаются приобрести такое смелое с архитектурной точки зрения жилье. Пока на этом рынке предложение выше, чем спрос".

Обычно стоимость квадратного метра жилой площади в мансарде ниже стоимости метра обычного этажа. Для иллюстрации этого соотношения можно привести в пример дом с квартирой-мансардой на улице Зацепа. В этом доме всего десять квартир. Одна из них находится в мансарде и имеет площадь 150 кв. м. В остальных квартирах площадь меньше – около 100 кв. м. При этом стоимость квадратного метра в обычных квартирах – от $2500, а в мансарде – $2100.

Низкий спрос на мансарды, по мнению Натальи Тихоновской, отражается и на сроке экспозиции квартир: в среднем он длится год. По ее оценкам, в скором будущем ситуация в этом сегменте рынка не изменится. А Игорь Ладычук и вовсе считает, что в ближайшем будущем мансарды окончательно перейдут в разряд элементов, присущих жилью загородному, а не городскому.

Рекомендации по выбору мансарды

При обустройстве мансарды необходимо учитывать следующее:
уклон крыши должен быть в пределах от 35 до 55°;
на 2/3 площади мансарды высота от потолка до пола не может быть меньше 2,4 м;
должна иметься техническая возможность для подвода на чердак, который планируется переоборудовать под мансарду, водопровода, канализации и отопления; деревянные конструкции не должны быть повреждены гнилью и червоточинами – это снижает их несущую способность;
стропильные элементы должны быть рассчитаны на дополнительную нагрузку, возникающую при утеплении мансарды.
Однокомнатные квартиры небольшой площади традиционно считаются самым ликвидным товаром на рынке недвижимости. Причем бурный рост цен еще больше подогрел спрос на них. Правда, выбор сужается на смену сносимым пятиэтажкам приходят современные дома с не столь тесными квартирами. Какое будущее ждет привычное малометражное жилье? Что можно купить сегодня при ограниченном бюджете?

ЦК отменил излишества
История массового жилищного строительства в стране началась в 1956 году. Тогда были подписаны два эпохальных постановления ЦК О развитии жилищного строительства в СССР и Об устранении излишеств в проектировании и строительстве, благодаря которым граждане получили возможность въехать в малогабаритные квартиры.

Эти постановления кардинально изменили облик советских домов. На смену помпезным дворцам сталинской эпохи пришло дешевое массовое жилье. К числу излишеств были отнесены практически все элементы так называемой сталинской архитектуры портики, арки, шпили, скульптуры. Более того, в постановлении было сказано о том, что недопустимо завышение площади передних, коридоров и других вспомогательных помещений.

Перед архитекторами поставили задачу взамен дворцов к сентябрю 1956-го разработать типовые проекты максимально доступного жилья: с низкими потолками, без лифтов и мусоропроводов. Санузел должен быть совмещенным. Обязательными в таких квартирах были кладовые или встроенные шкафы, а в кирпичных домах даже холодильники (ниши под окном на кухне). От улицы их отделяла стена толщиной всего в полкирпича, за счет чего зимой там сохранялась минусовая температура. Электрический холодильник был тогда еще предметом роскоши.

Самую первую 507-ю серию перестали возводить в Москве только к 1972 году ее доля в пятиэтажной застройке к тому моменту достигала 25%. Панельные дома этой легендарной серии рассматривались как временное жилье, дававшее единственную возможность расселить коммуналки. В 1980-м срок их эксплуатации должен был закончиться: дома планировалось попросту снести.

При Леониде Брежневе, продолжая традиции советского массового строительства, проект слегка облагородили. Потолки стали чуть выше, а кухни в отдельных сериях достигали аж семи квадратных метров!.. Эти проекты легли в основу массовых серий, которые появлялись вплоть до конца 70-х.

Анекдоты забылись, квартиры остались
Большинство маленьких квартир сегодня сосредоточено на вторичном рынке. Это как раз те самые массовые дома, возведенные с середины 50-х.

Выставляемые на продажу маленькие квартиры расположены в основном в панельных пяти- и девятиэтажных хрущевках, а также в сталинских домах кирпичной постройки и характеризуются маленькими кухнями (шесть кв. метров), совмещенными санузлами небольшого размера (три метра) и высотой потолка 2,50, говорит директор территориального отделения Тверское МИАН-агентство недвижимости Инна Игнаткина. Общая площадь подобной однокомнатной квартиры не превышает 30 33 метров.

Современное панельное жилье характеризуется улучшенными планировками и большими размерами. Минимальная площадь однушки 39 42 метра.

Самые маленькие квартиры гостиничного типа, но их на рынке очень мало. Значительно более распространены традиционные небольшие квартиры в пяти- и девятиэтажных домах. В них однокомнатные квартиры примерно 30 32 кв. метра, двушки 38 39, рассказывает управляющая компании ХИРШ-Москва Елена Голубева.

Хрущевки вошли в историю, помимо прочего, и как тема для бесконечных шуток. Анекдоты про них почти позабылись, а вот сами тесные квартирки с неудобной планировкой востребованы по-прежнему, хотя на рынке можно теперь найти жилье на любой вкус. Объяснение этому парадоксу самое простое: малогабаритные квартиры дешевы. А потому при более чем скромных потребительских качествах пользуются неизменным спросом.

При всем том этот сегмент рынка постоянно сокращается, констатирует директор департамента вторичного рынка корпорации Рескор Вадим Мартыненко. Старые пятиэтажки сносят, а новых малогабаритных квартир, которые могли бы прийти им на смену, не строят.

По данным аналитиков, именно на пятиэтажки пришлось в прошлом году большинство сделок на вторичном рынке. Почти 80% объектов вторичного жилья, реализованных в столице в 2006-м, это типовые квартиры (пятиэтажные дома), 15% жилье эконом-класса. Сегодня на рынке Москвы и Подмосковья для тех, кто не может себе позволить купить новостройку, это единственная возможность приобрести жилье.

Есть и долгоиграющие
Количество таких зданий стремительно тает. Выработавшие по плану свой ресурс уже к 1980 году хрущевки, пусть и с опозданием, начали стремительно сносить.

По статистике, пятиэтажки занимают на столичном рынке жилья порядка 17%, при этом количество их неуклонно сокращается, говорит заместитель генерального директора по вторичному рынку жилья МИЭЛЬ-Брокеридж Алексей Шленов. К основным признакам (то бишь недостаткам) такого жилья, помимо прочего, относятся узкая лестничная клетка, высокий износ коммуникаций и конструктивных элементов здания. К достоинствам можно отнести то, что многие из них расположены в хороших, обжитых районах с развитой инфраструктурой.

По его словам, сносу подлежат далеко не все типовые дома тех лет. Некоторые пятиэтажки еще достаточно долго будут радовать москвичей низкими ценами. Ведь далеко не все панельные дома 1960-х годов постройки настолько изношены, что непригодны для жилья и требуют сноса. На ликвидацию обречены дома серий К-7, 1605-АМ, 1МГ-300, II-32, II-35 по статистике, это всего лишь каждая третья пятиэтажка в Москве. Серии I-510, I-515, I-511, согласно результатам проведенных экспертиз, могут прослужить еще более 50 лет: после реконструкции срок увеличивается на десятки лет, а жители пятиэтажек получают обновленное жилье. Впрочем, даже будучи обновленным, такое жилье привлечет лишь ту часть покупателей, которая при выборе квартиры смотрит исключительно на цену.

Клиентам, претендующим на жилье бизнес-класса, такие квартиры не интересны, считает PR-директор компании DOKI Алла Ефремова.

По данным ирн.RU, средняя цена кв. метра малогабаритной квартиры в панельном доме составляет порядка $3800, что на 10% меньше средних московских цен.

В том, что это одно из самых дешевых предложений на рынке, сходятся все риэлторы, хотя в оценке средней стоимости есть расхождения. Большинство экспертов считают, что цены на подобные квартиры варьируются в пределах $4000 6000 за кв. метр. Столь большой разброс связан с такими показателями, как этажность дома, местоположение, общее состояние квартиры. Традиционно чуть дороже стоят кирпичные хрущевки, которые считаются более качественными. Хотя, как утверждают специалисты, по большому счету разница исчерпывается только более презентабельным внешним видом.

Материалом для таких домов служил силикатный кирпич, который по своим характеристикам немногим лучше панели, разница лишь визуальная, считает президент компании Паллада Сурен Шабуров.
Меньше значит, дороже

Во время тотального господства хрущевок народ дружно мечтал о просторных квартирах, но времена переменились. Если раньше жильцы проклинали тесноту, то теперь начали критиковать слишком большие квартиры, которые не всем по карману.

Разговоры о том, что будут строить современные дома с маленькими квартирами, так и остались разговорами, подчеркивает первый вице-президент корпорации БЕСТ-Недвижимость Михаил Гороховский. Дело в том, что при сокращении жилой площади себестоимость строительства падает отнюдь не пропорционально. Квартира получится маленькой, но стоить будет не намного дешевле большой. А если пересчитать на квадратные метры то и значительно дороже.

Причины, по словам экспертов, кроются в том, что бюджетную панель вытесняет более качественный, но и более сложный в обращении монолит.

Монолитные технологии, объясняет руководитель филиала На Страстном бульваре компании Новый город Светлана Абелян, не предназначены для малометражного строительства: здание получается с небольшим количеством окон. Двухкомнатная квартира это три окна. В современной новостройке три окна приходятся на 100 кв. метров этим и определяются размеры квартиры. К тому же для маленькой площади квартиры нужна незначительная глубина дома.

Впрочем, говорить о том, что маленькие квартиры остались только на вторичном рынке, вряд ли правильно. Среди современных типовых домов можно найти варианты с однокомнатными квартирами небольшой площади. Прежде всего, это здания серий П-44Т, П-46С, П-3М, П-111М.

Самая скромная площадь среди новостроек у домов серии П-44Т. Квартира занимает порядка 37 кв. метров, при этом площадь кухни 7 метров. Наиболее ликвидные новостройки серии П-111М. Хотя площадь (а значит, и цена) здесь чуть выше, но затраты компенсируются хорошей планировкой. Однокомнатная квартира в таких домах 42 кв. метра, из которых 12 составляет прихожая.

Подобная квартира нередко покупается как альтернатива полноценной двухкомнатной, говорит начальник отдела продаж компании Паллада Геннадий Заяц. Кухня достаточно большая, чтобы смотреть на нее, как на отдельную комнату. Кстати, площадь кухни всегда очень влияет на ликвидность. Кухня первое, на что смотрят покупатели. При схожей площади квартиры значительно быстрее удастся продать ту, которая может похвастать просторной кухней. И наоборот, покупать квартиры с кухней всего в несколько квадратных метров, по понятным причинам, желающих не так много.

Словом, по уверениям экспертов, в домах серии П-111М покупатели эконом-класса имеют возможность приобрести жилье, близкое по характеристикам уже к бизнес-классу.

Из двух зол...
Тот факт, что новое жилье более комфортно, ни у кого сомнений не вызывает. Зато сюрпризом для покупателя может оказаться то, что новостройки обходятся порой даже дешевле квартир в домах исторических серий.

Цены на классические старые квартиры площадью 33 кв. метра колеблются уже на уровне $130 150 тыс. За эти же деньги можно приобрести квартиру в современном доме площадью порядка 40 квадратов, уточняет Геннадий Заяц. Порой старое жилье даже при худших характеристиках оказывается чуть дороже. Зато, покупая квартиру в старом доме, граждане могут сразу прописаться. Если же речь идет о новостройке на этапе строительства, то, разумеется, между покупкой квартиры и оформлением прав собственности пройдет определенное время. Вторичный рынок интересует в первую очередь людей с ограниченными доходами, которым срочно нужны крыша над головой и регистрация. Но, как показывает опыт, дешевле бывает купить квартиру в строящемся доме (даже если придется на время, пока строительство закончится, снимать жилье). Ведь такая квартира будет только дорожать, и уже после сдачи в эксплуатацию разница в цене с лихвой покроет расходы на аренду. Квартиры старой постройки, наоборот, если и изменятся в цене, то только в меньшую сторону ведь такое жилье давно морально устарело. Поэтому искушенный покупатель выбирает все-таки современную квартиру...

Резюме? Делая выбор между проверенными временем пятиэтажками и современными домами популярных серий, следует задуматься о том, во что превратится жилье через десяток лет. Ведь квартира, идущая уже сегодня по самым низким ценам, вряд ли подорожает в будущем.