Ипотека и недвижимость - Москва как европейский город будущего

Российский рынок недвижимости привлек еще одного крупного иностранного инвестора британский фонд Aberdeen Property Investors. Он намерен приобретать офисы, склады и торговые центры. На эти проекты фонд может потратить около $1 млрд.

Фонд инвестиций в недвижимость Aberdeen Property Investors входит в британскую инвестиционную группу Aberdeen Asset Management ALC. Группа управляет 11 инвестфондами с общей стоимостью активов под управлением свыше $157 млрд. Около 2% Aberdeen Asset Management ALC принадлежит менеджменту, остальное в свободном обращении на Лондонской фондовой бирже (LSE). Капитализация группы на LSE вчера составила $2,5 млрд. Стоимость активов под управлением фонда Aberdeen Property Investors по итогам финансового года, завершившегося 30 сентября 2006 г., составила 9,8 млрд евро. Помимо Великобритании фонд инвестирует в недвижимость в девяти странах Европы: в Бельгии, Дании, Финляндии, Франции, Германии, Люксембурге, Нидерландах, Норвегии, Швеции.

В пятницу фонд Aberdeen Property Investors объявил о создании отделения в России. Управлять активами российского отделения фонда будет команда финансистов, ранее работавших в датской инвесткомпании Baltic Property Trust, говорится в сообщении на сайте Aberdeen Property Investors. Инвесторы разочаровались в низких темпах роста на зрелых рынках недвижимости в Великобритании, Франции и Испании, говорит пресс-служба Aberdeen Property Investors. И сейчас их интересы сдвигаются на восток, в такие страны, как Россия, Турция и Украина.

Представительство фонда будет базироваться в Петербурге, возглавит его датский инвестбанкир Оле Дол-Хансен, ранее занимавший пост директора по связям с инвесторами Baltic Property Trust. Оле Дол-Хансен подтвердил это Ведомостям. По его словам, российское представительство фонда будет сформировано до октября. В первую очередь фонд интересуют инвестиции в готовые объекты офисную, складскую недвижимость, торговые центры, а также в депелоперские проекты, добавил он. Называть объем инвестиций в Россию он не стал: Этот вопрос сейчас в стадии обсуждения.

Партнер компании S. A. Ricci / King Sturge, консультирующей Aberdeen Property Investors в России, Владимир Авдеев говорит, что фонд планирует потратить около $1 млрд на покупку готовой недвижимости в России. У фонда уже есть несколько потенциальных объектов для покупки в России, они находятся в Москве и Санкт-Петербурге. Также Aberdeen Property Investors интересуется покупкой недвижимости в регионах, говорит Авдеев. Среднерыночный уровень доходности инвестиций в торговую и офисную недвижимость в Москве составляет 9% годовых, в регионах 12%, объясняет эксперт. Это очень привлекательный показатель для западных инвесторов. Особенно если учесть, что в российских крупных городах наблюдается острый дефицит торговых центров и складской недвижимости.

Интерес европейских фондов к российскому рынку неудивителен, отмечает старший вице-президент компании Knight Frank Андрей Закревский. В Европе инвестиции в недвижимость приносят 3-5% годовых, поэтому даже самый низкий показатель доходности в России 8% очень высокий для европейских инвесторов. По оценкам Закревского, емкость рынка торговой, офисной и складской недвижимости в России составляет порядка $100 млрд, а существующие показатели доходности будут сохраняться еще на протяжении 5-7 лет. Так что $1 млрд вполне адекватный размер инвестиций, заключает эксперт.

Крупные иностранные инвесторы уже оценили потенциал российского рынка недвижимости. Так, вчера Morgan Stanley объявил о завершении формирования фонда Morgan Stanley Real Estate объемом $8 млрд, который впоследствии планируется увеличить до $30 млрд. Эти средства будут направлены на покупку недвижимости на растущих рынках, включая Россию, Китай, Индию, Турцию и Латинскую Америку. Ранее компания Limitless (девелоперское подразделение Dubai World, ОАЭ) и российская Coalco предпринимателя Василия Анисимова объявили о намерении инвестировать $11 млрд в проект Большое Домодедово. В ходе реализации проекта планируется на 18 000 га земли под Москвой построить более 12 млн кв. м жилья, торговых центров и социальных объектов. Американский девелопер Developers Diversified и немецкая ECE Projektmanagement хотят вложить в российскую и украинскую недвижимость около 1 млрд евро. Американская компания JER Partners и российская Alfa Capital Partners учредили совместный инвестфонд недвижимости и планируют в течение трех лет вложить в этот сегмент более $800 млн.
Во что инвестирует город? Как решает город проблему дефицита свободных территорий под новое строительство? Какие проекты ждут своего инвестора? Что получат москвичи в результате реализации инвестиционных проектов? Ответы на эти вопросы знают первый заместитель мэра в Правительстве Москвы Ю.В. Росляк, заместитель мэра в Правительстве Москвы И.Н. Орджоникидзе, главный архитектор Москвы А.В. Кузьмин, президент Ассоциации инвесторов Москвы А.Б. Фролов. Их слова подтвердила Международная выставка-конференция Инвестиции. Строительство. Недвижимость, которая прошла в Экспоцентре в апреле.

Более 200 компаний из 19 стран мира вместе с российскими партнерами предложили для инвесторов разного уровня престижные инвестиционные программы и проекты. Среди участников выставки - комитеты и департаменты Правительства Москвы, крупнейшие проектные, строительные и производственные компании столицы, Подмосковья, других регионов. Их география обширна - от Красноярска до Подмосковья, от Санкт-Петербурга до Сочи. На стендах отечественных фирм - готовые к реализации проекты деловых, гостиничных, жилых, складских и производственных комплексов, загородная недвижимость и земельные участки, услуги по кредитованию и ипотеке, у зарубежных коллег - предложения по реализации недвижимости в Швейцарии, Турции, Испании, Франции, Болгарии, Египте, странах ближнего зарубежья.

Во время пресс-конференции Ю.В. Росляк подчеркнул важное отличие экспозиции этого года от выставок прошлых лет, а главный архитектор - возросшее качество представленных на суд потенциального инвестора проектов. Москва в большинстве своем показывает то, что уже реализует на своих площадках. При этом актуальной задачей остается интенсификация использования столичной земли. Среди выставленных объектов - экспериментальные архитектурные решения, помогающие решить проблему дефицита свободных под застройку площадок за счет освоения технических зон, в том числе - зон над железной дорогой и автомагистралями. Проект размещения торгово-делового комплекса над развязкой дорог был представлен на выставке. И таких проектов будет со временем все больше.

Москва активно развивает экономические и культурные связи с регионами, инвестируя в развитие их территорий, в развитие гостиничного бизнеса в Ростове Великом, Угличе, Ярославле. Программа продолжается: гостиницами уже заинтересовались крупные сетевые компании, которые будут обслуживать гостиничные комплексы. Правительство Москвы поддерживает программу развития сети воздушного транспорта для связи Москвы с городами Центрального федерального округа, где реализуются инвестиционные проекты, для обеспечения оперативной доступности к ним иностранного инвестора.

По программе Новое кольцо Москвы на выставке был представлен проект высотного комплекса на улице Серебрякова, где работают московские и американские архитекторы. Как известно, практически завершено строительство высотки на Семеновской площади, начаты работы по возведению высотного здания на Преображенской площади.

Как прокомментировал тему высотного домостроения А.В. Кузьмин, две программы, реализуемые в Москве, отличаются по своей экономической составляющей: есть проекты, где инвесторы ведут застройку, используя свои территории, и есть другие, когда город выставляет на конкурс объект на городской территории.

Вместе они вписываются в единую градостроительную концепцию развития города, которая заложена в Генеральном плане развития Москвы.

В разработке находится около 130 проектов, другие уже реализуются, как, например, Москва-Сити» или представленный на выставке комплекс на Мосфильмовской улице. Высотки появятся во всех округах столицы за исключением ЦАО, на их возведение здесь наложен запрет.

В целях повышения инвестиционной привлекательности город вкладывает почти половину своих инвестиционных средств в развитие городской инфраструктуры - транспорта, инженерных коммуникаций, систем водоснабжения, канализации, отягощая эти инвестиции вложениями в создание новых энергетических мощностей, что вызвано растущим энергопотреблением.

В прошлом году Москва вошла в десятку самых посещаемых городов мира, а на выставке в Мюнхене Экспо-2006 была номинирована как европейский город будущего. Представленные на выставке новые жилые дома модернизированных серий, комфортное элитное жилье, системы социальной ипотеки, проекты реконструкции центра с созданием 17 пешеходных зон, строительства самых современных досуговых, спортивных центров подтверждают справедливость этой номинации. Каково будет соотношение социальной и инвестиционной составляющей в жилищном строительстве Москвы?

Несмотря на то, что в портфеле у Правительства Москвы ежегодные объемы строительства составляют более 7 миллионов квадратных метров, принято решение ограничить объемы возведения коммерческого жилья и в течение ближайших трех лет довести объемы жилья по городскому заказу до 2,5 миллиона квадратных метров. Реализация этих проектов предусматривает завершение инвестиционных контрактов с имущественным разделом. Уже в этом году будет построено 1,9 миллиона квадратных метров социального жилья.

Предстоит активно развивать гостиничный бизнес. С 70 000 гостиничных мест до 180 - 200 000 должны к 2010 году увеличиться гостиничные площади. 30 гостиниц уже построены, в этом году будет введено 20. Реконструкция многокорпусных гостиниц, которые сегодня составляют около 30 процентов гостиничного фонда (гостиницы Турист, Алтай и другие), позволит утроить количество мест и предоставить новое качество сервиса.

Отвечая на вопрос о затратности подземного строительства, А.В. Кузьмин ответил, что оно привлекательно для инвестора, и потому в каждом случае должно вестись комплексно, тем более что освоение подземных пространств сегодня подкреплено и нормативно, и техническими возможностями. В стесненных условиях производилась реконструкция клиники доктора Рошаля, где в подземном уровне предусмотрены операционные и конференц-зал. В Царицыно появится подземное сооружение для размещения уникальных музейных коллекций.

Одним из перспективных секторов рынка недвижимости в Москве станет рынок арендного жилья. Сегодня формируется его экономика, город будет строить по 50 - 60 тысяч квадратных метров доходных домов, чтобы показать доходность этого бизнеса, в том числе для потенциальных частных инвесторов.