Ипотека и недвижимость - Семь лет без права ремонта и пахоты

Олимпийские амбиции российских чиновников набирают с каждым днем все больше оборотов. И хотя Олимпийские игры-2014 состоятся еще совсем не скоро и даже не определен город, в котором они будут проводиться, российские чиновники ведут себя так, как будто дело в шляпе и Сочи уже победил. Министр экономического развития и торговли Герман Греф, например, на днях заявил, что строительство всех олимпийских объектов будет завершено уже в 2013 году, то есть ровно за год до открытия Олимпиады.

До 4 июля - дня икс, когда Международный олимпийский комитет назовет столицу зимней Олимпиады-2014, осталось уже совсем чуть-чуть. Вчера с символического цветочного календаря, открытого в Сочи напротив Морского вокзала за 100 дней до голосования МОКа, был оторван уже 51-й лепесток.

Тем временем в Москве у чиновников, ответственных за развитие Сочи и подготовку города к Олимпиаде, амбиций с каждым оторванным лепестком становится все больше. И хотя ранее многие из них клялись, что Федеральная целевая программа (ФЦП) развития города не будет прекращена даже в случае поражения Сочи в борьбе за право принять Олимпиаду 2014 года, у стороннего наблюдателя уже может возникнуть ощущение, что чиновники практически не сомневаются в победе.

Наша задача - завершить все работы по подготовке объектов за год до начала Олимпиады, чтобы они прошли все испытания к моменту проведения Олимпийских игр, - заявил на днях глава Минэкономразвития Герман Греф на очередном заседании координационного совета по реализации ФЦП Развитие Сочи как горноклиматического курорта. И в том, что эта задача будет выполнена, у министра практически нет сомнений. Ведь только за один 2007 год будет, по его словам, реализовано 170 мероприятий программного плана ФЦП, в частности будет завершено проектирование 13 олимпийских объектов и 23 объектов инфраструктуры. И это только то, что собирается сделать федеральный центр за счет казны. А ведь еще и частный бизнес начинает подтягиваться к этой гонке по строительству. По данным Грефа, его участие на сегодняшний день уже оценивается в более чем 3 млрд. рублей.

Так что, подвел итог министр, набранный темп работ позволяет рассчитывать, что они будут завершены с опережением графика. Я думаю, мы можем выйти к финишу примерно на год раньше. Мы сможем подготовить все объекты за год до начала Олимпиады, - пообещал глава Минэкономразвития напоследок.

Напомним, что соперниками легендарного российского курортного города Сочи являются австрийский Зальцбург и южнокорейский Пхенчхан.
Сегодня мы публикуем долгожданный закон о резервировании земли для государственных и муниципальных нужд. Ожидается, что он внесет порядок в такое склочное дело, как изъятие земли у собственника ради строительства какого-либо объекта. Правда, о собственно изъятии будет толковать другой закон (он еще разрабатывается). Но первая фаза изъятия - это резервирование, о чем, собственно, и толк.

Итак, государство в лице центральной власти или местного органа объявляет, что на таких-то землях будет построено то-то. С этого момента земли оказываются зарезервированными. Что это означает? С ними нельзя проводить сделки, чтобы не было спекуляций, а главное, нельзя ничего на земле улучшать (и саму землю, и строения на ней модернизировать). Правда, государство может и раздумать, статус резервирования снять, а собственнику по идее компенсировать причиненные неудобства. Если не раздумает - землю выкупят. По какой цене? Механизм будет определен уже другим законодательным актом.

Самое интересное - как раз насчет обреченности жить в халупе без права. Поскольку статус резервирования может продолжаться долго, то у собственника возникает дилемма: либо сидеть и ждать в надежде на переезд, пока крыша окончательно протечет, либо все-таки заняться ремонтом. Закон на этот счет говорит, что все улучшения собственник производит на свой риск.

Значит ли это, что он все-таки сможет добиться у суда повышенной компенсации, или такая формулировка закрывает подобную возможность? Как пояснил корреспонденту РГ начальник отдела земельного законодательства минэкономразвития Михаил Бочаров, лазейка и в самом деле существует. Только собственнику придется доказать, что без улучшения жить было совершенно невозможно. Данный пассаж означает возможность возмещения убытков только тем лицам, которые действовали добросовестно и (или) в состоянии крайней необходимости, произвели улучшения, которые были вообще-то запрещены, - поясняет он. Вероятно, на практике собственник чего-то добьется, если только докажет, что без ремонта на него упала бы крыша.

Другой серьезнейший вопрос - какая нужда является государственной? Если помните, именно на этом строилась интрига конфликта в Южном Бутове: адвокаты потерпевших настаивали, что строительство жилья не является госнуждой, минэкономразвития их поддерживало - нельзя просто так ломать дома ради строительства других домов. И ссылалось на нормы Земельного кодекса, где под госнуждой понимались дороги, трубы, рельсы и аэропорты вкупе с объектами обороны, но никак не многоэтажки. Причем было известно, что за признание муниципальных потребностей государственными шла серьезная борьба. Содержание государственных или муниципальных нужд в законодательстве не раскрывается, - говорит г-н Бочаров. - Однако это никакого значения не имеет при определении допустимости изъятия или резервирования земель - все случаи и основания поименованы в Земельном кодексе. Таким образом, с точки зрения минэкономразвития, ничего не изменилось. Вероятно, только практика покажет, так ли это.

В законе также бросается в глаза такая норма, как очень большие сроки, отпущенные на режим резервирования. Если речь идет о чьей-то земле, максимум - 7 лет, а если земля государственная (муниципальная) - даже 20! И ведь все эти годы собственник висит в воздухе, а ничья земля оказывается исключенной из оборота. При том, что вовлечение земли в оборот долгое время декларировалось как мощный источник пополнения казны.

В минэкономразвития и тут не видят проблемы. По словам г-на Бочарова, проработка инвестиционных проектов занимает порой долгие годы, так, БАМ строили 30 лет. Более того, г-н Бочаров сетует, что из закона ушла норма (она была в первом чтении) о возможности повторного резервирования. В то же время в минэкономразвития сожалеют, что закон не прописал основания, по которым срок резервирования может быть установлен ниже предельного. Видимо, констатирует г-н Бочаров, ставка сделана на то, что местные власти не будут действовать себе во вред (держать землю, когда строить особо нечего, зато землицу можно продать и получать с нее налоги).

Ну и самое интересное - это компенсации. О них в законе ничего не сказано. И не должно быть сказано, уверены в минэкономразвития. Существует общий порядок (57-я статья Земельного кодекса), по которому орган власти, вынесший решение, ограничивающее права на землю, обязан возместить убытки, причиненные данным ограничением. При этом обязанность доказывания размера убытков лежит на истце, - говорит г-н Бочаров. Иными словами, это вам придется идти в суд (соответственно тратиться на адвокатов) и доказывать, что вы хотели продать участок, а вам не позволили, в результате чего вы не сумели, скажем, открыть собственный бизнес на вырученные средства. Как говорят эксперты, доказать сие будет крайне сложно, и ситуация упростится лишь после появления значительного числа прецедентов, которые сформируются после неоднократных походов в суды разных инстанций.