Ипотека и недвижимость - Девелоперы не поспевают за спросом

Как стало известно Ъ, московские власти намерены увеличивать долю муниципального жилья, предназначенного для очередников, в общем объеме новой жилой застройки к 2009 году она может превысить 50%. Участники рынка считают, что чем больше площадей будет резервироваться для социальных нужд, тем быстрее будут расти цены на жилье.

О том, что к 2009 году доля муниципального жилья в общем объеме новой жилой застройки в Москве превысит 50%, Ъ рассказали начальник управления градостроительных программ департамента градостроительной политики и развития города Москвы Алексей Шепель и пресс-секретарь Комплекса экономической политики и развития города Москвы Леонид Браткин. В 2005 году из 4,6 млн кв. м построенных жилых площадей 1,6 млн кв. м, или 34%, были муниципальными, а в 2006 году объемы социалки выросли до 1,8 млн кв. м, что по-прежнему составляло 34% от общего объема застройки. В 2007 году планируется построить 2,23 млн кв. м муниципального жилья (46,5% от общего объема сданных площадей). В 2008 году, по словам Алексея Шепеля, около 1,5 млн кв. м будет построено только за счет средств городского бюджета. Еще около 1 млн кв. м, по данным Леонида Браткина, столичные власти получат от девелоперов в качестве доли города. Таким образом, город постепенно наращивает долю строительства муниципального жилья: в 2008 году она приблизится к 50%, а в 2009 году превысит этот порог. Только за счет средств городского бюджета, отметил господин Шепель, в 2009 году может быть построено 2,5 млн кв. м жилья. Сколько квадратных метров город получит от застройщиков, в стройкомплексе затруднились оценить, но предположили, что всего в Москве в 2009 году будет построено около 5 млн кв. м нового жилья.

Наращивая строительство социального жилья, город планирует решить проблему очередников, заявил господин Шепель. Сегодня, по данным департамента жилищной политики и жилищного фонда (ДЖПиЖФ), в столице насчитывается 192 тыс. семей очередников. За счет того, что очередь ежегодно пополняется новыми семьями, она практически не сокращается последние годы находится на уровне 190 тыс. семей, а квартиры сейчас получают очередники 1984-1985 годов. К 2010 году ДЖПиЖФ намерен сократить максимальный срок ожидания до десяти лет за счет увеличения объемов строительства. По оценкам Алексея Шепеля, для обеспечения нынешних очередников требуется 14 млн кв. м площадей. Для строительства этого жилья будут использованы земли промзон, добавил он.

По данным источника в стройкомплексе, себестоимость строительства находится в диапазоне 19-30 тыс. руб. за 1 кв. м в зависимости от серии дома. Самая дешевая серия П-44Т, дома которой строит ДСК-1. Ее себестоимость оценивается в 19,3 тыс. руб. за 1 кв. м. Самые дорогие дома по 30 тыс. руб. за 1 кв. м будут строиться по индивидуальным проектам. Общие затраты бюджета на строительство он оценивает в 37 млрд руб. ($1,4 млрд) в 2008 году и в 63 млрд руб. ($2,4 млрд) в 2009-м. Это значительная часть городского бюджета, доходы которого на 2007 год прогнозируются в размере 649,2 млрд руб., а расходы около 715 млрд руб.

Резервирование квадратных метров для очередников может уменьшить предложение на открытом рынке, что подогреет спрос и, соответственно, цены, констатирует руководитель отдела новостроек бюро Агент 002 Дмитрий Иванов. По оценке руководителя аналитического консалтингового центра Миэль Владислава Луцкова, цены на жилье в строящихся домах в ближайшие годы будут расти в среднем на 12-15% в год. Но в первую очередь от увеличения строительства социального жилья выиграют близкие к городу компании, указывают девелоперы: для них это дополнительные заказы, позволяющие загружать мощности домостроительных комбинатов, например ДСК-1, СУ-155, Главстрой, С-Холдинг и ПИК. Директор по связям с общественностью Главстроя Иван Слепцов согласился с этой версией, но отметил, что участие в строительстве по горзаказу не самый высокодоходный сегмент бизнеса.
Новые бизнес-центры пока никак не покроют дефицита на офисном рынке Санкт-Петербурга. Эксперты надеются на удвоение площадей класса А к концу текущего года, однако говорят, что рынок продавца сохранится даже в условиях столь бурного роста.Это гарантирует инвесторам высокую доходность при минимальных рисках участия в офисных проектах еще как минимум пару лет.

По данным Colliers International, за I квартал 2007 г. было введено около 56 000 кв. м офисных площадей классов А и В. Еще около 101 000 кв. м планируется к вводу по итогам II квартала, в этом случае объем рынка качественных офисных площадей составит около 577 000 кв. м. Запрашиваемые ставки на офисные помещения в бизнес-центрах класса А, по данным Colliers International, находятся в диапазоне $500-940 за 1 кв. м в год, включая эксплуатационные расходы, без НДС. Арендные ставки для офисных центров класса B варьируются от $300 до $580.

Лидирует по вводу площадей класс В к нему относились девять из 10 офисных центров, открытых в I квартале этого года. В результате в общем объеме предложения доля офисов класса В выросла с 39,2% до 42,5%, потеснив класс А (его доля сократилась с 9,5% до 8,9%) и класс С (доля которого снизилась с 51,3% до 48,6%), говорится в материалах компании Becar. Commercial Property.

Застройщики предпочитают работать в сегменте высококлассных офисов, отмечает Алексей Чижов, директор департамента офисной недвижимости Becar. Commercial Property. Строительство зданий класса А является наименее рисковым, таких центров на рынке пока мало, поэтому их можно выгодно продать институциональным инвесторам, объясняет он.

Любовь девелоперов к классу А очевидна. Хотя разница в доходности сегментов А и В не столь велика, говорит руководитель департамента офисной недвижимости Praktis CB Елена Афиногенова. На 2007 г. Praktis CB прогнозирует в классах А и В доходность на уровне 11-12% и 10-11% соответственно. Афиногенова отчасти объясняет предпочтения девелоперов их честолюбием: в выборе класса А играют роль определенные здоровые амбиции девелоперов сделать качественный продукт. К тому же, добавляет она, грамотный проект класса А легче продать на любой стадии реализации.

К концу мая в Петербурге действовало 15 таких объектов общей площадью 103 800 кв. м. БЦ класса А традиционно располагаются в исторической части города: в Адмиралтейском районе и на Петроградской стороне, в старой части Васильевского острова, в Центральном районе.

Невский проспект остается наиболее престижным местом расположения высококлассных офисов. Сейчас здесь находятся четыре бизнес-центра класса А: Строгановский, Genium, Невский, 25, Невский, 38. В ближайшее время этот список пополнит Дом Зингера (6000 кв. м, девелопер компания Петербургское агентство недвижимости), ввод которого запланирован на III квартал 2007 г.

В более отдаленной перспективе на главном проспекте города появится еще Невский Плаза (14 000 кв. м, девелопером выступает отель Коринтия Невский Палас, расположенный в соседнем здании). Пока что дата его ввода неизвестна.

Дефицит качественных офисов может снизиться к концу года, надеются аналитики. По данным Becar. Commercial Property, к этому времени девелоперы планируют сдать в эксплуатацию еще 15 бизнес-центров класса А общей площадью около 196 000 кв. м. Если предположить, что реально к концу текущего года будет сдана в эксплуатацию хотя бы половина объектов, предложение в сегменте класса А более чем удвоится, говорится в отчете компании. Всего, по ее данным, до конца года в строй планируется ввести около 60 БЦ и МФК общей площадью более 505 000 кв. м, из которых без опоздания может быть введено около 70% объектов.

Увеличение объема рынка [в классе А] сыграет на руку арендаторам, у которых появится больше возможностей для выбора, говорит руководитель отдела офисной недвижимости компании Knight Frank Санкт-Петербург Полина Макаренко. Однако при существующем высоком спросе даже двойное увеличение объема рынка не сможет повлиять на арендные ставки, считает она. Арендодатели еще несколько лет смогут повышать ставки без потери заполняемости примерно на 5-7% в год, прогнозирует эксперт.

Новые объекты, как правило, представляют собой качественные здания с хорошей транспортной доступностью. Арендаторы будут согласны платить за эти удобства, и это не позволит ставкам снижаться, считает Афиногенова.

Управляющий компании Теорема Игорь Водопьянов говорит, что среднее повышение ставок в его компании составляет около 7% в год. Вероятно, предел для повышения цен существует, но похоже, что еще несколько лет высокий спрос позволит поднимать цены, полон оптимизма Водопьянов.

Не только сегмент класса А, но и весь рынок в целом останется ненасыщенным еще до 2009 г., соглашается управляющий партнер Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Игорь Горский. Существующий рынок офисов (включая встроенные помещения, а также площади в административных зданиях) АРИН оценивает в 3,4 млн кв. м, из которых на бизнес-центры приходится около 1,065 млн кв. м.

Горский прогнозирует сохранение дефицита на уровне 650 000-750 000 кв. м до конца 2008 г. Ситуация, когда предложение отстает от спроса, дает большие возможности заработать и собственникам уже действующих, и девелоперам строящихся объектов, повторяет прописную истину Макаренко. Инвестиционные проекты в сфере офисной недвижимости сейчас могут быть реализованы с минимальными рисками, говорит она. По ее мнению, такая ситуация сохранится до 2010 г., пока не начнут вводиться в эксплуатацию крупные многофункциональные проекты площадью от 100 000 кв. м, как, например, БЦ Новый квартал (девелопер УК Теорема).

Важно, чтобы эти офисы соответствовали ожиданиям иностранных компаний. В качественных зданиях большие открытые площади по 500-1000 кв. м с возможностью планировки пространства будут, безусловно, востребованы, считает Водопьянов. В остальном благодаря высокому спросу в ближайшие годы еще можно особо не задумываться, как сделать проект успешным, и проекты будут реализовываться без особых рисков, резюмирует он.