Ипотека и недвижимость - Проект всплыл без архитектора

Банкир Сергей Пугачев нашел партнера для реализации проектов в сфере недвижимости. Межпромбанк вместе с ведущим международным инвестбанком готовится создать фонд недвижимости на $1 млрд. Как стало известно Ведомостям, партнером Пугачева, скорее всего, станет Merrill Lynch. С учетом кредитных средств фонд может привлечь для вложений в недвижимость около $3 млрд, подсчитывают участники рынка.

Объединенная промышленная корпорация (ОПК) управляет активами общей стоимостью $11,5 млрд в финансовом секторе (группа Международного промышленного банка), судо- и авиастроении, ТЭКе. Основные бенефициары ОПК Сергей Пугачев и члены его семьи. В недвижимости ОПК реализует проекты в Москве и области, Сочи, Санкт-Петербурге. Merrill Lynch международная инвестиционная компания с офисами в 37 странах, всего в компании занято около 56 200 сотрудников. Выручка в 2006 г. $34,7 млрд, чистая прибыль $7,5 млрд. Активы под управлением насчитывают около $1,6 трлн.

Международный промышленный банк совместно с ведущим международным инвестбанком до конца 2007 г. создаст фонд объемом $1 млрд для инвестиций в недвижимость, говорится в меморандуме к выпуску еврооблигаций Межпромбанка. Название западного партнера в документе не указано.

Топ-менеджер ОПК несколько месяцев назад рассказывал Ведомостям, что партнером компании в фонде для инвестиций в российскую недвижимость станет Merrill Lynch. В рамках фонда планируется привлечь инвесторов, которые до сих пор в России представлены не были, рассказывал топ-менеджер. Вкладывать партнеры, по его словам, планируют во все секторы недвижимости: жилье, офисы, торговые центры, гостиницы и склады.

Генеральный директор Меррилл Линч Секьюритиз Сергей Алексашенко эту информацию не подтвердил, но и не опроверг. Получить официальные комментарии в ОПК вчера не удалось.

Если партнером Межпромбанка действительно станет Merrill Lynch, это позволит фонду получить доступ к более дешевым западным средствам, считает старший вице-президент Knight Frank Андрей Закревский.

С ним согласен и партнер компании S. A. Ricci / King Sturge Владимир Авдеев: у Merrill Lynch, говорит он, есть возможность привлечь кредиты на готовые объекты под 7-9% годовых (в российских банках от 9%) и под 9-13% на девелопмент (в России около 15%). С учетом кредитных средств всего фонд сможет привлечь и больше около $3,3 млрд, подсчитывает он.

Зарубежный партнер поможет фонду создать хороший имидж, а ОПК хорошо знает российский рынок, имеет административный ресурс и великолепный портфель проектов, добавляет Закревский. Александр Гнусарев, председатель совета директоров ОПК, в интервью Ведомостям рассказывал, что портфель компании сейчас составляет 3,5 млн кв. м.

Самый грандиозный проект застройка территории Балтийского завода на Васильевском острове в Санкт-Петербурге. Там ОПК хочет возвести 2,2 млн кв. м жилья и инфраструктуры. Кроме того, в портфеле компании реконструкция центра Кремлевский на Красной площади, строительство комплекса Плещеево на площади 360 га на Рублево-Успенском шоссе, гостиничный комплекс на 260 номеров и торгово-офисный комплекс (15 300 кв. м) в Сочи.

Авдеев считает, что большую часть средств партнеры потратят на строительство объектов недвижимости, а не на покупку готовых зданий. Такого количества готовых объектов на $3 млрд в России просто нет, говорит он.

Израильское нашествие
Пример AFI Development и Mirland Development оказался заразительным.
Сразу три новые израильские компании объявили о выходе на российский рынок. Ashtrom Properties вместе со своим российским партнером собираются потратить около $100 млн на покупку готовых объектов. Они уже договорились о приобретении гостинично-офисного центра (33 000 кв. м) за $49 млн. Две другие Pangaea Real Estate и Electra Ltd приобретают земельный участок в Санкт-Петербурге за $100 млн. Об этом говорится в официальных сообщениях компаний.
Как стало известно Ъ, проект строительства нового здания Мариинского театра, отклоненный в декабре 2006 года, все же получил одобрение Главгосэкспертизы. После скандального отстранения от работы автора проекта знаменитого французского архитектора Доминика Перро российским специалистам, которые дорабатывали его проект, удалось найти общий язык с Главгосэкспертизой. Строительство Мариинки-2 обойдется федеральному бюджету в 9,5 млрд руб. Это в полтора раза выше сметной стоимости, представленной Домиником Перро.

Когда Главгосэкспертиза отказалась утвердить проект Доминика Перро, контракт с французским архитектором был разорван. Тогда архитектор предположил, что это позволит местному проектно-строительному комплексу воспользоваться результатом работы, выполненной международным коллективом. Глава Федерального агентства по культуре Михаил Швыдкой в ответ заявил: Перро не понял, сколько мы терпели и на какие уступки шли. Он архитектор с именем, а нам приходилось исправлять его ошибки. Доработку проекта Перро взяло на себя петербургское ЗАО Геореконструкция-фундаментпроект во главе с Алексеем Шашкиным, бывшим представителем господина Перро в России. Российским проектировщикам удалось провести проект через экспертизу.

Примечательно, что итоговое заключение Главгосэкспертизы, по данным Ъ, подписано без участия заместителя начальника этого ведомства Юрия Мельникова. Он в течение трех лет возглавлял работу экспертов по Мариинке-2, был жестким критиком проекта господина Перро, но буквально на днях перешел на другую работу. Сам господин Мельников прокомментировать свою отставку отказался.

Заказчик Мариинки-2 директор ФГУ Северо-Западная дирекция по строительству, реконструкции и реставрации Валерий Гутовский подтвердил Ъ, что виза экспертизы получена. По его словам, в соответствии с ранее полученными разрешениями Главгосэкспертизы площадка для строительства уже подготовлена и на ней уже ведутся работы нулевого цикла.

В течение лета СЗД определит схему выбора генподрядчика не исключено, что будут проведены конкурсы на реализацию отдельных этапов строительства. Строительство должны завершить в 2009 году, а в начале 2010 года провести пусконаладочные работы. Согласно утвержденной смете, строительство Мариинки-2 обойдется федеральному бюджету в €272,6 млн (9,5 млрд руб.). Это в полтора раза выше сметной стоимости €185 млн, представленной Домиником Перро в сентябре 2006 года, которая, в свою очередь, оказалась на €10 млн больше стоимости, заявленной на конкурсе в 2003 году.

По сведениям господина Гутовского, архитектурная концепция проекта полностью сохранена. Это подтвердил Ъ и Алексей Шашкин, уточнив, что корректировку претерпели лишь второстепенные элементы, имеющие отношение к архитектурной кухне. Наиболее существенным отклонением от проекта Доминика Перро, которое, впрочем, соответствует его собственным эскизным вариантам, стало появление незастекленной галереи на уровне земли вместо предполагавшихся витражей, для обеспечения пожарной безопасности. Все остальные изменения не отразятся ни на компоновке деталей проекта, ни на его эстетике, заверил господин Шашкин. По его словам, разработчики отстояли концепцию в результате активного диалога со специалистами Главгосэкспертизы, наладить который удалось при активной помощи петербургских властей.

Комментируя прохождение проекта, вице-губернатор Санкт-Петербурга Александр Вахмистров сообщил, что начальник Главгосэкспертизы Сергей Османов согласился с предложением городской администрации провести совместное техническое совещание проектировщиков и экспертов, в результате чего 70% претензий были сняты, а оставшиеся 30% исправлены в оперативном режиме. На вопрос Ъ, действительно ли для этого потребовалось личное вмешательство Валентины Матвиенко, господин Вахмистров заметил, что все крупные городские проекты находятся под контролем губернатора.

Самому Доминику Перро в феврале было сделано предложение осуществлять авторский архитектурный надзор за реализацией проекта. Пока никакого ответа на это предложение он не дал. Если условия господина Перро нас устроят, мы продолжим сотрудничество, заявил Ъ господин Гутовский.

Архитектор Доминик Перро узнал о судьбе своего проекта от корреспондента Ъ: У меня нет ни малейшего представления о том, что за проект прошел экспертизу. Хотя я несколько раз просил прислать мне материалы. Если мне покажут проект, и я его узнаю и смогу сказать, да, это проект Доминика Перро, который был выбран на конкурсе, появится предмет для разговора.