Ипотека и недвижимость - Дачная лихорадка

Под влиянием моды люди часто поддаются порыву, лишь потом выискивая доводы в пользу своих поступков. Так, миллионы россиян делают подчас самые нелепые приобретения, считая их насущно необходимыми. Обоснование не проблема было бы желание. Такая логика есть и в расхожем утверждении о том, будто Москве, пережившей бум на рынке торговой недвижимости, нужно дальнейшее развитие этого сектора.

Доказательства? Пожалуйста: в Лондоне или Париже на одного горожанина приходится в пять раз больше торговых площадей, чем в российской столице. Но правомерно ли подобное сравнение? Может, разумнее оглянуться на опыт других городов, более сопоставимых с Москвой по уровню развития, таких, как Варшава, Будапешт или Прага?

Как учит опыт, достижение вершинных показателей повод для остановки, анализа ситуации. Если верить статистике, за семь лет активного строительства объемы торговых площадей увеличились в десять раз. Особенно важным стал 2006 год, когда инвестиции в торговые центры сравнялись с суммарными вложениями во все остальные секторы коммерческой недвижимости. Дальнейшее развитие предопределено: все больше иностранных и отечественных инвесторов примериваются к московскому рынку, сулящему прибыли, которые почти вдвое превышают показатели рынков большинства европейских стран. Все сказанное относится к рынку так называемых качественных площадей единственному, о котором можно судить, опираясь на данные статистики. Да, спрос на торговые центры в Москве по-прежнему велик, ибо для многих его жителей и гостей нет большего удовольствия, чем шопинг.

И дело даже не столько в реальных потребностях, сколько в психологическом аспекте. Люди стали ходить в новые магазины, как раньше посещали кино, музеи и театры. Словом, шопинг это мода, изменчивее которой, как известно, ничего нет. Но от надоевшего платья легко отказаться. А каковы будут последствия охлаждения к бесконечному хождению по магазинам, ради которых выделяются все новые площадки, сужаются и без того узкие проезды, отвоевываются территории у парков и скверов, сносятся исторически ценные здания?

Чужой пример другим наука... Но чей пример?
Москва, как и любой современный мегаполис, уникальна, рассказывает заместитель директора отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева. При желании здесь можно найти элементы других городов: экономическое значение Франкфурта или Лондона, архитектурную эклектику в духе Берлина, такое же значение для транспортной инфраструктуры страны, как Парижа для Франции. По бурным темпам роста в последнее десятилетие российскую столицу можно сравнить с Варшавой или Прагой, но по потенциалу правильнее сравнивать с Лондоном по ряду показателей эти два города сегодня идут ноздря в ноздрю, хотя в ближайшее время не надо ждать, что Москва будет реально конкурировать с Лондоном, остающимся мировым центром финансов.

Другая точка зрения, высказываемая специалистами: незначительный опыт, накопленный Москвой за полтора десятилетия, низкий уровень организации нашей жизни, груз нерешенных политических, экономических и социальных проблем не оставляют оснований для больших прожектов. А если так, все-таки более правильно оглянуться на опыт тех городов и государств, которые прошли похожий путь развития. Например, рынок Варшавы или Будапешта, которые тоже пережили период активного становления.

Согласно данным компании CushmanWakefield StilesRiabokobylko, показатель насыщения в Польше составляет 128 кв. м, а в Венгрии 99 кв. м на 1 тыс. человек. Это усредненные цифры, как модно сегодня говорить, средняя температура по больнице.

Если же брать показатели насыщения рынка крупных европейских городов, то они находятся на уровне 300 400 кв. м на 1 тыс. человек, т. е. в два с небольшим раза отличаются от московских. Видимо, от них и стоит отталкиваться, планируя дальнейшее развитие торгового сектора недвижимости. И в любом случае не приходится равняться на Лондон, насыщение рынка которого по известным причинам в разы перекрывает показатели большинства европейских столиц.

Вопрос о том, почему мы хотим уподобиться не Праге, не Будапешту, а мировой столице финансов Лондону, очень интересен. По словам многих аналитиков, все дело в амбициях. Рискнем утверждать, что именно они самым плачевным образом сказывались на судьбе нашей столицы, крайне падкой на новые веяния моды. Они же заставляли коренным образом ломать сложившийся жизненный уклад.

Менталитет и торговля
Покупательская активность москвичей намного превышает показатели, существующие в большинстве европейских стран таков основной аргумент аналитиков, которые обосновывают необходимость развивать сети магазинов в нашем городе. Попробуем разобраться, в чем причины болезненной тяги к шопингу?

Итак, причина экономическая: горожане лишены многих доступных европейцам способов сохранения и приумножения доходов: банковские вклады не перекрывают инфляции, возможности для инвестиций ограничены. Причина социально-культурная: значительная часть москвичей (в основном обосновавшихся в городе сравнительно недавно) не имеют необходимых атрибутов удобства: бытовой техники, мебели, предметов интерьера.

Работает и множество психологических факторов, благодаря которым редкое занятие оказывается столь же привлекательным, как шопинг. Пожалуй, никогда в Москве не существовало такого изобилия товаров, разжигающих страсть покупателей. Известно немало историй, когда люди правдами и неправдами добиваются получения кредитов, чтобы потратить их на приобретение далеко не самой нужной бытовой техники или мебели. Наконец, высокая покупательская активность это и результат многочисленных маркетинговых уловок. Наши соотечественники еще не успели выработать иммунитет против них. Конечно, все современные инструменты, способствующие торговле, активно используются на Западе, но там покупатель намного искушеннее, а потому спокойнее и независимее в принятии решений о покупках.

Власть социального фактора
Потребности города в новых торговых площадях зависят от множества факторов, а не от одного двух, как это нередко утверждают представители компаний, которые занимаются коммерческой недвижимостью. Необходимость создавать все новые площади обычно обосновывают соотношением количества квадратных метров и численности городского населения. Конечно, такая статистика говорит о том, что наш отeчественный рынок значительно отстает не только от лондонского, но и от рынков многих европейских стран.

Но надо задуматься, насколько логична такая привязка. Существует совершенно очевидный факт: доля состоятельного и даже платежеспособного населения Москвы совсем не сопоставима с той, что существует в столицах стран с развитой экономикой. Большая часть населения Москвы зарабатывает значительно ниже среднего, что не позволяет регулярно совершать покупки. Те бешеные показатели активности, о которых принято говорить, получаются за счет меньшей, зато очень хорошо обеспеченной части населения.

В таком случае не разумнее было бы, определяя индикатор насыщения рынка, рассматривать не все население города, а лишь его состоятельную часть, в которую явно не войдут пенсионеры, представители обнищавших бюджетных организаций, приезжие, вынужденные тратить львиную долю своих доходов на съемное жилье?

Индикатор ставки аренды
Рынок торговой недвижимости Москвы достиг знакового уровня. Один из красноречивых показателей такого состояния ставки аренды. Как видно из оценок компании CushmanWakefield StilesRiabokobylko, последние шесть лет наблюдалось неуклонное и стремительное повышение арендных ставок. Фактически их размер увеличился вдвое и сегодня составляет чуть более $2 тыс. за 1 кв. м.

Но уже в этом году аналитики прогнозируют не просто остановку, а постепенное снижение. Если предположения оправдаются, это будет свидетельствовать о том, что рынок торговых площадей достиг нового качественного уровня. Но как такое обстоятельство увязывается с неизменными уверениями, будто бы площадей решительно не хватает?

Объяснений несколько. Во-первых, не выдерживает критики качество современных московских торговых комплексов, не способных привлечь достаточного количества покупателей. Во-вторых, многие магазины плохо учитывают потребности покупателей. Этот означает, что нам нужны не любые торговые предприятия, а те, что будут пользоваться популярностью, только в этом случае новое строительство оправдано.

Строим, где выгодно, не строим, где нужно
Место будущего строительства важнейший вопрос, без учета которого грамотный подход к решению проблемы в принципе невозможен. По словам Ю. Никуличевой, в Москве на любой тип торговой недвижимости найдется спрос, но будущее, безусловно, за крупными объектами к этому подталкивает как география расселения (наличие густонаселенных районов, а не их размазанность, как в ряде городов США или Европы), а также сформировавшиеся предпочтения москвичей. Действительно, возведение зданий-гигантов стало тенденцией коммерческого строительства. Это выгодно, удобно и относительно дешево (если речь идет о проектах за МКАД).

Попробуем подойти к оценке этих построек с другой, покупательской точки зрения. Много ли наших сограждан имеет личный автотранспорт для поездки за МКАД? Число таких счастливцев разнится в зависимости от района, но в любом случае это меньшая часть населения. Да, современные гипермаркеты предусматривают бесплатный транспорт для покупателей, но одной поездки на городскую окраину с рюкзаком в переполненном автобусе хватает для того, чтобы навсегда разлюбить такой способ проводить выходные.

Более того, как подсчитали профессионалы, люди хотят выбирать покупки в удобное время. Получается, что большинство москвичей никак не охвачены модным поветрием приобретать товары в огромных торговых комплексах.

Что предлагается в качестве альтернативы? Например, сетевые магазины Перекресток, Рамстор, Копейка, Пятерочка, Седьмой континент, ассортимент которых различается в зависимости от социальной направленности. Проще говоря, пенсионер пойдет в Копейку, учитель в Пятерочку, бизнесмен в Рамстор. Каждый из этих магазинов достаточно удален от своего сетевого собрата, так что для представителя каждой из социальных групп подчас малодоступен.

За рамками предлагаемого этими магазинами ассортимента остается множество товаров: например, практически перевелись канцелярские и многопрофильные спортивные магазины. Почти не стало универмагов их переоборудовали под автомобильные и мебельные салоны.

Движение альтернативной торговли
Прогнозируя будущее, аналитики подчас не учитывают и того обстоятельства, что магазины, столь популярные сегодня в Москве, вовсе не обязательно сохранят свое высокое положение в будущем. И дело даже не в том, что пройдет мода на непрерывные и неоправданные покупки.

Иногда мы забываем о том, что для современного человека магазин далеко не всегда является единственным местом для приобретения. Как подсчитали аналитики CushmanWakefield StilesRiabokobylko, существует около 30 различных каналов сбыта: доставка почтой, рынки, магазины, Интернет, киоски, магазины при фабриках и прямые продажи.

Пока они не получили должного распространения. Но во многих европейских странах роль альтернативных каналов сбыта значительно выше. Например, в Исландии, Швеции, Норвегии и Португалии более 70% покупок совершается через Интернет, в то время как в России этот показатель не превышает 15%, являясь едва ли не самым низким в Европе. Логично предположить, что перечисленные тенденции рано или поздно проявят себя и в России, тем самым снизив интерес к традиционным магазинам.

Что изменят новые концепции?
Наконец, стоит сказать и о новых покупательских привычках, влияющих на концепцию современной торговли. Некоторые из них только наметились в Европе, другие уже постепенно приходят в Россию.

Например, еще несколько лет назад москвичи готовы были потратить немыслимое количество времени на поиски товара по более низкой цене. Сегодня, когда ритм современной жизни стал более напряженным, лишь пенсионеры и домохозяйки позволяют себе потерять день ради экономии 100 200 руб.

Другой пример: лет пять назад, в эпоху уличных рынков, мало кто задумывался о том, чтобы совершать покупки с комфортом. Теперь на одном пятачке подчас соседствуют Азбука вкуса и Копейка. И можно с уверенностью сказать: человек среднего достатка предпочтет более дорогой магазин только потому, что там приятнее находиться и удобнее выбирать товары.

Другое веяние связано с полным пересмотром функций торгового помещения. Традиционно оно служило складом, но сейчас покупатели приходят в магазин не для покупки, а для оценки достоинств того или иного товара, сравнения его с подобными. Так, постепенно торговая точка превращается в демонстрационный зал. Связано это с появлением уже описанной и далеко не новой формой продаж через Интернет. Учитывая все большую популярность такого способа покупки, рискнем предположить, что в будущем едва ли окажутся столь востребованы высоченные девятиметровые залы, служащие сегодня одновременно и складом, и магазином.

Конечно, в данный момент невозможно сказать точно, какие тенденции будут определять спрос в будущем. Но они появятся, и это надо учитывать, создавая новые помещения не по старинке, тиражируя старые ошибки, а учитывая потребности современных покупателей.

Айдар Галеев
Директор департамента консалтинга и исследований управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании МИЭЛЬ:
Сравнивать количество торговых площадей в Москве и других странах не совсем корректно. Если на Западе большинство покупок осуществляется в торговых центрах, то даже в российской столице в торговых центрах покупается не более 30 35% всех товаров и услуг. В России издавна сложилась своя культура покупок, в которую торговые центры только недавно стали постепенно внедряться. Если учитывать всевозможные точки продаж, включая павильоны и ларьки на рынке, то велика вероятность того, что на душу населения нашей страны придется квадратных метров даже больше, чем на западного покупателя.

Михаил Гец
Вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood:
Москву правомерно сравнивать с Лондоном, Парижем и другими западноевропейскими столицами только по одной простой причине: стоимость недвижимости в российской столице почти такая же высокая, как и недвижимости в Западной Европе. При этом сравнение с Восточной Европой также приводится специалистами и экспертами рынка. При сегодняшнем развитии торговой недвижимости данный показатель поможет спрогнозировать ближайшее будущее коммерческой недвижимости в Москве, так как по количеству торговых площадей столица сегодня отстает от Восточной Европы в 2 2,5 раза, в то время как два три года назад в Москве было в четыре раза меньше торговых площадей на душу населения, чем, например, в Праге.

Павел Лебедев
Вице-президент RIGroup:
Говорить о насыщении рынка торговой недвижимости Москвы еще рано. И дело не только в количестве квадратных метров на одного человека. На российском рынке еще очень мало объектов, соответствующих международным стандартам. Сравнение рынка торговой недвижимости Москвы с аналогичными рынками таких городов, как Лондон и Париж, закономерно. На сегодняшний день Москва крупнейший европейский город с населением 10,5 млн человек (сравнить с той же Варшавой около 2 млн). Основную часть своих доходов москвичи тратят на продукты питания, товары повседневного спроса и развлечения, которые и являются основными в стандартном торгово-развлекательном центре. Подтверждением вышесказанному служит тот факт, что в российской столице в последние годы наблюдаются высокие, даже рекордные товарообороты. Все это говорит о том, что у московского рынка торговой недвижимости очень большой потенциал. Поэтому и ориентироваться Москве можно и нужно на передовые столицы.
Накануне летнего сезона рынок аренды загородной недвижимости заметно оживляется. Причем начинается этот процесс в то время, когда еще не стаял снег. Уже в феврале-марте наиболее предусмотрительные клиенты подыскивают подходящее жилье для летнего загородного отдыха. Удивляться этому не стоит: в последнее время спрос на аренду дач и коттеджей стабильно превышает предложение, и многие предпочитают не откладывать поиск оптимального варианта.

Аренда по праздникам
В прошлом осталось то время, когда родители с трудом покупали клочки земли в шесть соток с маленькими домиками без особых удобств, для того чтобы на лето отправить своих детей с бабушками и дедушками за город. Сейчас для летнего отдыха намного удобнее и выгоднее просто снять жилье. Таких желающих немало. Одной из основных тенденций прошлого и этого года стало резкое повышение спроса на аренду загородных домов в охраняемых коттеджных поселках, либо городках таунхаусов. При этом предложение по сравнению с прошлым годом почти не увеличилось. Общее количество поселков, предназначенных для сдачи в аренду, пока не превышает и тридцати.

Главная достопримечательность этих поселков хорошо развитая инфраструктура: гольф-клубы, спортивные площадки, теннисные корты, кинозалы, рестораны, магазины, службы быта, салоны красоты, медицинские центры, детские площадки, прогулочные зоны, охрана, парковочные места, комментирует Антон Гололобов, руководитель пресс-службы компании ИНКОМ-Недвижимость. Список самых дорогих направлений давно известен и не меняется вот уже несколько лет. Это Рублевка, Новорижское и Можайское шоссе. Ненамного дешевле Калужское, Киевское, Боровское, Сколковское. Самые доступные по цене дома для аренды можно найти на Горьковском, Волоколамском, Рязанском, Ленинградском и Каширском шоссе.

По словам Елены Буравцевой, пресс-секретаря компании Домострой, в последнее время стала популярна аренда на праздники, такие как Новый год, майские, 8 Марта. В это время арендные ставки повышаются в несколько раз. Причем расстояние и направление в этом случае существенной роли не играют. Коттеджи премиум-класса на маленький срок сдаются редко. Как правило, их сдают посуточно, когда долго не могут найти постоянных жильцов. Хозяева идут на такой риск, понимая, что за два-три дня можно получить 100 200% месячной прибыли. Коттедж же всегда можно застраховать.

Доходные поселки
Рынок арендуемого жилья постоянно растет, появляются даже целые поселки для аренды (так называемые доходные поселки). Стоит отметить самые популярные места отдыха Семейный клуб, Рублево-1 и 2, Успех (Рублево-Успенское шоссе), Сновидово (Ильинское шоссе), Павловы родники, Новодарьино (Калужское шоссе), Росинка, Истра Holiday (Пятницкое шоссе), Moscow Country Club (Волоколамское шоссе) и Forestville (Дмитровское шоссе). По мнению руководителя департамента инвестиционного консалтинга компании Усадьба Ивана Шулькова, интерес инвесторов к этому сегменту увеличивается. Заметное оживление на рынке доходных поселков обусловлено, прежде всего, неудовлетворенным спросом. Большую роль играет высокая конкурентность и снижение рентабельности проектов на рынке купли-продажи загородного жилья. И, конечно, появление длинных денег, что позволяет инвесторам примириться с относительно высокими сроками окупаемости проектов.

Также Шульков пояснил, что сегмент доходных поселков развивается стабильными и неторопливыми темпами, но по-прежнему будет отмечаться недостаток качественного предложения. Рост предложения сегодня невысок около 2 3 проектов в год. Дома под аренду, как правило, меньше домов для продажи от 180 до 250 кв.м, и строят их на больших участках в 10 15 соток. Зачастую дачные коттеджи располагаются на общей территории, между ними отсутствует ограждение. Количество спален не превышает трех-четырех. Если дом планируют сдавать, в нем делают ремонт и обязательно устраивают хотя бы кухню. Но при этом в дачных вариантах отсутствуют такие помещения, как бассейн, кабинет, домашний кинотеатр, гараж.

Алла Ефремова, эксперт агентства недвижимости DOKI, отмечает, что на рынке аренды престижного жилья наметилась любопытная тенденция состоятельные клиенты предпочитают снимать загородный коттедж и квартиру-студию в течение всего года. Как правило, постоянно за городом проживает семья, а ее глава в рабочие дни остается в квартире.

Наибольшей популярностью доходные поселки пользуются у иностранцев, которые проживают в коттеджах круглогодично, рассказывает Игорь Лебедев, начальник отдела маркетингового анализа компании Масштаб. Такие клиенты нарасхват у девелоперов: ведь намного удобнее заключить договор на длительный срок. Поэтому нередко заявки на сезонное проживание (летние месяцы) остаются невыполненными. С учетом из года в год растущего спроса существующих проектов на рынке рентных поселков явно недостаточно.

Пожалуйте в усадьбу
Усадьба это просто и аристократично. Русская дворянская усадьба представляла собой особый мир, обустроенный в соответствии со вкусами и возможностями владельцев. Сотни разбросанных по стране зданий были в некотором смысле островками европейской культуры в российской глубинке. В провинциальных усадьбах можно было увидеть постройки известных зодчих, сады с экзотическими растениями, предметы мебели, изобразительного и прикладного искусства, работы знаменитых столичных и зарубежных мастеров. По словам Марии Жуковой, заместителя директора управления аренды компании МИЭЛЬ, спрос на них для летнего времяпрепровождения пусть невелик, но все-таки есть. Как правило, такое жилье снимают иностранцы. Обычно это отдельно стоящие дома на участках от 500 соток, построенные с использованием ценных пород дерева, редких видов мрамора и т.п. по уникальному проекту. В загородных усадьбах можно встретить настоящий эксклюзив: кинозалы, оранжереи, специальные комнаты для горничных, винные и сигарные комнаты с системой контроля температуры и влажности воздуха, помещения для хранения антикварных книг и картин великих художников.

Цену повышает обустройство территории участка. Такие домовладения обладают полным комплексом собственной инфраструктуры это гараж на 5 и более машин, гостевой дом, открытый бассейн, помещение охраны, спортивная и детская площадки, ротонды, зоны отдыха и т.п. Не стоит забывать о ландшафтном дизайне изысканная простота чаще оказывается результатом кропотливого труда целого коллектива именитых дизайнеров, а не даром природы.

Цена вопроса
Разброс цен на подмосковную недвижимость достаточно большой в зависимости от предъявляемых условий к арендуемому дому. Усадебный участок земли с домом от 500 до 2000 кв.м с роскошным садом, несколькими гостевыми домами, конюшней, кинозалом и собственной оранжереей обойдется арендатору от $35 тыс. в месяц. Жилье от 300 до 600 кв.м со всеми удобствами, баней, бассейном и пятью-шестью спальнями будет стоить от $10 тыс. в месяц и выше. Дом бизнес-класса в коттеджном поселке, площадью 200 400 кв.м, со всеми коммуникациями, хорошей отделкой, сауной, камином и гаражом на участке 15 30 соток может стоить от $4 тыс. до $10 тыс. в месяц. Предлагаются такие варианты, как правило, по Калужскому, Пятницкому, Осташковскому, Киевскому или Минскому шоссе. Что касается построек экономкласса по цене от $1,5 тыс. до $3тыс., то к марту они уже все заняты.

Дачу экономкласса на лето можно снять и дешевле, но придется искать такой вариант на значительном расстоянии от Москвы (от 70 км) и самостоятельно, комментирует Ирина Бобко, руководитель отдела аренды жилья компании Вавилон. Московским агентствам заниматься арендой дешевых дач на лето неинтересно, так как не окупаются затраты фирмы. Более дорогие варианты, от $5 тыс. до $50 тыс. в месяц, сдаются не так быстро, но и выбирают их арендаторы более тщательно, предъявляя к ним свои требования.

Дома стоимостью от $8тыс. до $10 тыс. в месяц обязательно предполагают наличие охраны, расположены они на территории организованных коттеджных поселков. По словам Аллы Ефремовой, основными атрибутами подобных поселков является, как правило, незначительная удаленность от МКАД, большие участки земли и благоприятное природное окружение. Престиж стародачных поселков традиционно высок, что сказывается на ценах предложений. Причем в сегменте премиум-класса важны не только характеристики строения, но и статус соседей. Спрос в этом сегменте всегда превышает предложение. К тому же дома такого уровня, как правило, сдают на срок от года и более.

Общим для всех арендаторов, независимо от ценовой категории снимаемых ими домов, является требование к планировке: она должна быть гармоничной и комфортной, комментирует Галина Фабрицкая, менеджер отдела аренды компании Пересвет-недвижимость. Подавляющее большинство арендаторов ищут жилье с мебелью. Другое дело, что степень и качество обстановки зависит от цены арендуемого загородного дома. Вопрос наличия мебели будет принципиален в случае краткосрочной аренды (менее года).

Элитные коттеджи (от $10 тыс.) должны быть оснащены дорогой и качественной мебелью, равно как и полным комплектом бытовой техники. Без этих благ цивилизации они на 20 30% дешевле. Большое значение клиенты придают участку земли, на котором находится строение. Желательно, чтобы площадь его была не менее 15 соток, с садовыми или лесными деревьями. Обязательное приложение элитных коттеджей и бизнес-класса участки с ландшафтным дизайном.

С юридической точки зрения аренда коттеджа ничем не отличается от аренды городской квартиры: между хозяином дома и арендатором заключается письменный договор, в котором указываются права и обязанности сторон. Просто особенно четко стоит прописать финансовые взаимоотношения, а до уплаты денег арендатору следует проверить правоустанавливающие документы на недвижимость.

В целом же, для того чтобы снять дачу, прежде всего необходимо точно знать, что именно вы хотите получить. Причем чем четче будут выражены ваши желания, тем проще будет подобрать подходящий вариант.