Ипотека и недвижимость - Хотите воспользоваться ипотекой? учитесь считать

Делая обзоры рынка новостроек Юго-Западного административного округа, мучаюсь одним и тем же вопросом: почему все риэлторы считают этот район элитным или по крайней мере пытаются его так позиционировать? Хорошо, не элитным, но верхним сегментом бизнес-класса уж точно.

Что бы ни говорили наши многоуважаемые специалисты, консультанты и иже с ними, для меня Юго-Запад все равно был и остается самым обыкновенным и ничем не выделяющимся среди других округов. Он не лучше, чем тот же Северо-Запад или Север. Да даже Северо-Восток сегодня кажется гораздо более интересным и привлекательным для проживания.
Единственное, в чем стоит согласиться со специалистами, так это в том, что серьезный отпечаток на необъяснимо высокую стоимость жилья в ЮЗАО накладывает удобство выезда на раскрученные и модные загородные трассы Калужское и Киевское шоссе. Это плюс объективный и осязаемый, особенно в летний период. Но больше никаких достоинств на ум не приходит.

С историей на Юго-Западе проблема: практически все районы новые, а широко рекламируемые Новые Черемушки никогда престижным районом для проживания не считались. Можно с некоторой натяжкой назвать респектабельными районы около станций метро Профсоюзная и Академическая, в советские времена заселенные представителями интеллигенции, о чем, кстати, напоминают и названия станций.

Инфраструктура в ЮЗАО и вовсе не соответствует уровню цен на квартиры в новостройках. Пафосных мест для отдыха тут попросту нет, торговые комплексы представлены в недостаточном количестве. Крупные и престижные офисные центры расположены лишь в пределах Садового кольца до них еще надо добраться.

А добраться не так уж и легко, поскольку транспортная проблема на Юго-Западе существует и, когда она будет решена абсолютно неизвестно. Более-менее приведен в порядок Ленинский проспект. Но его пропускной способности в часы утренних и вечерних нагрузок все равно недостаточно, поскольку Профсоюзная стоит наглухо, все автолюбители стараются ее избежать, используя в качестве альтернативы Ленинский. Сложность в том, что других вариантов в принципе нет.
Престижных по нынешним временам водоемов, хотя бы небольших прудиков, на Юго-Западе также не имеется. Зеленые зоны есть, но тот же Битцевский парк местом излюбленного воскресного отдыха местных жителей не стал. Причина, как они утверждают, заключается в его абсолютной неблагоустроенности по сравнению с другими московскими парковыми зонами, неприветливости и определенной опасности гулять по нему после захода солнца.

Конечно, я понимаю, что это субъективное мнение одного отдельно взятого человека. И пусть оно взято не с потолка, а подкреплено знанием истории рынка недвижимости в столице и общением с жителями ЮЗАО, менее субъективным оно от этого не становится.

Поэтому, на мой взгляд, нынешний созданный имидж престижного Юго-Запада просто результат хорошо спланированной и удачно проведенной PR-кампании. Такой же, какая в свое время позволила сделать из Остоженки самый элитный район столицы, ее Золотую милю. Вот и новостройки Юго-Западного округа с их ценами пока для меня остаются лишь плодом удачной рекламной акции, не подкрепленной реальным положением дел. Впрочем, именно так многие думали и об Остоженке. А оказались посрамлены. И я могу ошибаться. Чтобы лишний раз убедиться в том, что грамотная реклама в наше время способна творить чудеса.

Павел Епихин
Начальник отдела маркетинга компании Квартал:
Еще в прошлом году объем предложения жилья в ЮЗАО составлял порядка 60 новостроек, но сейчас наблюдается заметное сокращение вплоть до 30 объектов, что составляет в общей сложности около 1 млн кв. м.
Предложение жилья весьма разнообразно как по качеству, архитектуре, планировкам, так и по стадиям строительства и, соответственно, по цене.

Предлагаются довольно интересные проекты. Так, можно отметить проект Университетский компании Капитал груп: обладая не самой привлекательной архитектурой, он имеет вполне функциональные планировки. Любопытны предложения нового жилья на улицах Академика Волгина, Дмитрия Ульянова. Впрочем, большинство новостроек сейчас сконцентрировано в районе Новых Черемушек и Профсоюзной.

Что касается спроса, то он на протяжении значительного времени остается стабильным, поскольку ЮЗАО один из наиболее престижных и традиционно популярных московских округов.

Уровень цен по округу составляет в среднем $4650 за 1 кв. м. Колебания цен внутри района зависят от местоположения приближенности к центру, Тропаревскому парку, Ленинскому проспекту или ул. Профсоюзной. Основной плюс ЮЗАО экология района: здесь благоприятная роза ветров, несколько больших парков и почти нет промзон.
Цены на квартиры в Москве остаются неизменными уже более полугода. Казалось бы, чем не повод для того, чтобы спокойно, вдумчиво и внимательно, не боясь влипнуть в какой-нибудь квартирный аукцион, не следуя принципу хватай, пока не подорожало, выбрать себе жилье по вкусу. И по кошельку. Но вот с последним проблема.

Стоимость столичных квартир достигла таких высот (порядка $100 тыс. за обыкновенную однокомнатную квартиру в спальных районах), что без помощи друзей и знакомых потянуть всю сумму практически нереально. Впрочем, можно попытаться воспользоваться и ипотекой.

Что же следует знать тем, кто решил взять кредит? Сначала определитесь со своими желаниями и возможностями, т. е. соотнесите личные (семейные) доходы со стоимостью желаемой квартиры. Для этого попробуйте воспользоваться кредитным калькулятором, который есть на сайте практически любого банка. Введя данные о своих доходах, вы получите информацию о том, какую сумму готов выдать вам банк и какие ежемесячные платежи вас ожидают.

Всем сестрам по процентам
Так, калькулятор покажет, что для того, чтобы получить у банка в долг на десять лет $100 тыс., надо располагать совокупным доходом на семью, равным около $2,5 тыс. в месяц. При этом около $1,3 тыс. из своих заработков семья будет ежемесячно отдавать в счет погашения кредита. Увеличивая срок кредита и размеры первоначального взноса, можно уменьшить ежемесячные выплаты и требования к доходам. Но порядок сумм существенно не изменится, так что простор для маневра у большинства заемщиков невелик.

Вы все-таки решили, что располагаете достаточными средствами и готовы отдавать кредитору 40 60% своих заработков? Тогда следующий этап выбор банка и программы. Для начала можно изучить рекламно-информационные материалы. Они позволят отсеять заведомо не подходящие вам банки (например, не работающие с новостройками, если вы решили покупать жилье на первичном рынке). При этом помните, что декларированная в рекламных буклетах ставка отличается от так называемой эффективной.

Иными словами, к проценту, указанному в рекламе, прибавляются разнообразные сборы и комиссии (за рассмотрение заявления, проверку документов, аренду сейфа, ведение ссудного счета, обналичивание), которые в итоге заметно увеличивают выплаты банку.

Первое знакомство
Выбрав один или несколько банков, обратитесь туда за консультациями, в частности, выясните, какие документы нужно предоставить вместе с заявлением (комплекты в разных банках отличаются).

После подачи заявления вам придется пройти собеседование в кредитном комитете банка. Не удивляйтесь, если вам будут задавать несколько странные вопросы, прямо не касающиеся вопросов приобретения недвижимости. Банк дает заемщику крупную сумму и считает необходимым знать о нем и его привычках как можно больше, чтобы оценить риск невозврата. Специалисты советуют отвечать как можно откровеннее и ничего не скрывать.

Например, если был карьерный скачок вниз (дауншифтинг) или смена работы (в новой отрасли), то стоит рассказать, почему так произошло. Поскольку после собеседования кредитный комитет проведет собственную проверку предоставленных вами сведений, если обнаружатся нестыковки, шансы на кредит снижаются. Банк также откажет, если выяснится, что за вами числится невозвращенный предыдущий кредит. Размер его практически не играет роли: откажут однозначно, поскольку получить информацию о займе в любом из банков сегодня не проблема. Впрочем, современные заемщики, отваживающиеся на крупный кредит, как правило, достаточно осведомлены относительно условий его предоставления.

Существуют и менее предсказуемые случаи отказа. Известно немало историй, когда отказ в кредитовании получали соискатели со вполне солидными доходами. Такое может случиться с представителями творческих профессий и владельцами собственного небольшого бизнеса. Причина финансовая нестабильность, необходимая для регулярного многолетнего погашения задолженности.

О страховке и перестраховке
Отказы иногда поступают и со стороны страховых компаний. Как известно, большинство банков при оформлении кредита требует застраховать здоровье заемщика и приобретаемый им объект. Базовые тарифы унифицированы и зависят в основном от пола и возраста заемщика. Например, в компании Альфа-Страхование страхование жизни заемщика-женщины обходится в 0,2% стоимости недвижимости, заемщика-мужчины в 0,35%, в Ренессанс-Страховании соответственно 0,25 0,81% и 0,35 1,4%, в Стандарт-Резерве 0,25 0,35% и 0,4 0,5% и т. д.

Впрочем, если возраст заемщика не препятствует получению кредита, то это совсем не означает, что его быстро и однозначно застрахуют на условиях, предусмотренных конкретным банком. С большой вероятностью соискателю предложат пройти медицинское обследование, после которого будет принято решение; в ряде случаев возможно назначение повышающих тарифов. Если в результате исследования обнаружатся серьезные заболевания, вам дадут от ворот поворот. Такие случаи единичны, поэтому и отказы не слишком часты. Но даже незначительные отклонения становятся причиной повышения страховых тарифов.

Поиск квартиры на скорость
Если вы устраиваете банк в качестве заемщика, кредитный комитет называет вам сумму, которую готов выдать, и дает одобрение, которое действует три месяца. Это значит, что квартиру надо подобрать за данный срок, иначе разрешение банка придется получать заново.

Уложиться в срок не так уж и просто, поскольку на рынке имеется не слишком большое количество квартир, подходящих под ипотеку. Во-первых, банк откажется кредитовать покупку квартир с сидячей ванной, с газовой колонкой, с неузаконенной перепланировкой, а также жилье в пятиэтажках, домах с деревянными перекрытиями и зданиях, предназначенных под снос. Дело в том, что банки предпочитают кредитовать ликвидную недвижимость, т. е. такую, которую будет несложно продать, если банку придется реализовать свое право залога.

Во-вторых, отпадает вариант с недвижимостью, которая находилась в собственности менее трех лет. Банки неохотно идут на занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи, а продавцы предпочитают указывать в договоре сумму менее 1 млн руб., чтобы не платить налоги. При покупке за наличные таких сложностей у продавца не возникает, поэтому многие из них отказывают ипотечным покупателям. Причиной отказа со стороны продавца способно стать и нежелание ждать дополнительное время для оформления необходимых для совершения ипотечной сделки документов.

Можно, конечно, сначала подыскать подходящее жилье, внести аванс, а потом уже обращаться в банк. Но если вы не подойдете ему как заемщик или он согласится выдать меньшую сумму, чем та, на которую вы рассчитывали, или не примет выбранную вами квартиру, вы рискуете и остаться без кредита, и потерять аванс, который, как правило, вносится на ограниченный срок.

Существует и третий путь начать поиск квартиры и подбор банка одновременно. Правда, воспользоваться такой схемой самостоятельно сложно, вероятно, придется прибегнуть к услугам профессионалов ипотечных брокеров и риэлторов. Ипотечный брокер подбирает кредитную программу, а риэлтор, зная требования банка к кредитуемой недвижимости, ищет квартиру. Это самый надежный и комфортный вариант, но и он имеет свои недостатки лишние расходы на оплату услуг двух специалистов.

Финишная прямая
И вот, наконец, свершилось: квартира найдена в отведенные сроки, банк одобрил ваш выбор, можно заключать сделку купли-продажи. Вы вносите свою часть денег (если она предполагалась программой), банк переводит сумму кредита. Затем сделка регистрируется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), и вы официально становитесь собственником жилья. Одновременно квартира оформляется в залог банку.

Несмотря на кажущуюся громоздкость и сложность покупки квартиры на заемные средства, в действительности все не так уж и страшно. Более того, приобретение недвижимости при помощи банка по многим параметрам намного безопаснее, чем самостоятельная покупка: все особенности квартиры проверяются и перепроверяются кредитором, а сделка тщательно контролируется. Впрочем, если ипотечная схема кажется вам слишком запутанной, обратитесь к ипотечному брокеру, который за сравнительно небольшие деньги проведет вас по всему этому кредитному лабиринту.

Юлия Вербицкая
Директор по ипотеке МИЭЛЬ-Брокеридж:
При получении кредита возникает множество нюансов, и все они способны стать для заемщика не просто неожиданностью, а серьезной трудностью. К примеру, далеко не все потенциальные клиенты знают о том, что сегодня в России действует более 2 тыс. ипотечных банковских программ и, естественно, выбор оптимальной программы становится непростой задачей. На этом этапе следует обращать внимание не только на величину процентной ставки, но и на комиссионные сборы банков: к примеру, банк заявляет ставку 10%, но у него есть столько разных сборов, что в итоге расходы сравнимы с 12% других банках, у которых сборы ниже или отсутствуют (например, не все из них берут деньги за рассмотрение заявки на кредит).

При этом надо обязательно учитывать все требования банка к потенциальному заемщику у каждой кредитной организации есть свои тонкости. Например, кто-то требует поручителей, кому-то необходима постоянная регистрация в Москве, кто-то работает только с заемщиками с высокой белой зарплатой. Безусловно, одним из основных требований является возраст заемщика. Поэтому 45-летняя женщина вряд ли сможет получить ипотеку на 15 лет в отличие от мужчины, поскольку пенсионный возраст у женщин наступает раньше. Все эти моменты влияют как на процентную ставку, так и на срок кредитования. При этом несоответствие каким-либо из перечисленных требований не означает, что человек не получит ипотечный кредит ни в одном из банков в случае отказа в одном кредитном учреждении стоит обратиться в другое.
Наиболее опасной ошибкой потенциальных заемщиков безусловно является обращение к услугам так называемых черных брокеров. Они опасны тем, что ставят человека в положение обманщика, даже если он таковым не является и планирует добропорядочно воспользоваться услугами ипотечного брокера. То есть, сам того не зная, испортить себе кредитную историю, после чего очень сложно будет получить кредит. Кроме того, черные брокеры не в состоянии предложить наиболее выгодную для заемщика программу, так как пользуются программами лишь тех банков, где уровень проверки документов недостаточно высок. В итоге в результате деятельности черного брокера у человека могут даже возникнуть проблемы с законом.

Алла Цытович
Вице-президент по развитию бизнеса ДельтаКредит банка:
Сегодня на рынке появилось огромное количество банков, предлагающих ипотечное кредитование. При выборе, с кем в итоге сотрудничать, кроме условий кредитования надо учитывать качество и уровень обслуживания. С ипотекой вам предстоит жить достаточно долго, поэтому все детали очень важны для комфортного сосуществования. Скрытый нюанс это досрочное погашение. По опыту знаю, что многие клиенты интересуются возможностью закрыть кредит как можно раньше, и большинство ипотечных программ предполагают такую возможность. Но мало кто понимает, что это экономически невыгодно: те средства, которые тратятся на досрочное погашение, могут быть реинвестированы.

Владимир Мильдзихов
Руководитель направления ипотечного кредитования МИАН-агентства недвижимости:
На начальной стадии клиенты часто пытаются сами выбирать банк, не прибегая к помощи профессиональных ипотечных брокеров. В результате заемщик лишает себя всех преимуществ, которые несет в себе сотрудничество с ипотечным брокером, таких, как экономия времени, выбор наиболее подходящей программы, получение со стороны банка преференций, предоставляемых только клиентам ипотечных брокеров.

Многие клиенты при выборе банка и ипотечной программы руководствуются исключительно процентной ставкой. Однако стоит обращать внимание еще и на удобство обслуживания кредита, размеры дополнительных затрат: комиссий банка, стоимости страховки, оценки и т.д. Если заемщик самостоятельно берет кредит, то он должен попросить сотрудников банка подробно рассказать обо всех дополнительных затратах.

Банки рассматривают заемщика до пенсионного возраста (т. е. 55 лет для женщины, 60 лет для мужчины). Но здесь есть свои нюансы. Некоторые банки готовы рассматривать и пенсионеров, особенно работающих или имеющих свой бизнес. Некоторые женщины в свои 55 лет являются единственными кормильцами в семье, имея свое дело.

Но, как правило, идеальный заемщик это женатый мужчина 30 45 лет, со стабильной белой зарплатой, стабильным карьерным ростом, наличием недвижимости и положительной предыдущей кредитной историей.

Дмитрий Шапочкин
Начальник управления продаж Городского ипотечного банка:
Наиболее распространенной ошибкой, которую допускают заемщики, на мой взгляд, является непредоставление банку информации о имеющихся обязательствах (например, автокредитах). Не секрет, что существует и функционирует институт кредитной истории, и заемщики, которые скрыли информацию, разоблачаются в 99% случаев.

В связи с этим я рекомендую разговаривать с менеджерами банка максимально открыто, что, с одной стороны, позволит сэкономить время, с другой сформировать сотруднику банка более широкую картину потребностей клиента и предложить оптимальное для конкретного заемщика решение.

Хочется отметить еще одну распространенную ошибку. Заключается она в последовательности действий. Как правило, люди, решившие купить квартиру с помощью ипотечного кредита, сначала обращаются в банк и получают его одобрение, после чего приступают к поискам квартиры. Это, на мой взгляд, правильно, поскольку намного проще ориентироваться в предложении жилья, зная, сколько у тебя есть собственных денег и сколько готов предложить банк. А теперь представьте ситуацию, когда человек нашел квартиру, а решения банка на руках у него нет. Внесен аванс или залог, начинается паника. Уже нет времени выбрать программу для кредитования. Этого можно избежать, если получать одобрение в банке заблаговременно.

Роман Воробьев
Член правления, руководитель дирекции по работе с физическими лицами Райффайзенбанка:
Важно отметить одну проблему, которая на первый взгляд неочевидна, но может сказаться на времени оформления сделки. Дело в том, что большинство заемщиков решают заниматься подбором будущей квартиры или дома самостоятельно. Им приходится объяснять условия своей сделки и требования своего банка продавцу и его агенту, что не всегда заканчивается успешно, поскольку всех нюансов проведения сделки клиент запомнить не в состоянии. Продавец или его агент, задавая различные технические вопросы, не получают четких ответов и могут отказаться от продажи.

Таким образом, покупатель-заемщик теряет достаточно много времени и сил на поиск нужного ему объекта, постоянно наталкиваясь на недопонимание со стороны контрагентов, и только после этого прибегает к помощи профессионального риэлтора. За это время цены на жилье в условиях быстро растущего рынка могут серьезно измениться, и объект, который рассматривался для приобретения два три месяца назад, уже будет сложно приобрести сейчас.

Выход из подобной ситуации один: сразу обращаться в агентство недвижимости после одобрения заявки на кредит, а наиболее, на наш взгляд, эффективный подход обратиться к риэлтору за предварительной консультацией, когда принимается решение о кредите. Это позволит исключить многие технические проблемы сделки или завышенные ожидания клиента и сократить срок приобретения жилья с ипотекой.

Другой проблемой может стать расхождение между стоимостью объекта, предложенной продавцом, и стоимостью, определенной независимым оценщиком. Если покупатель понимает, что цену завышают, необходимо заранее подготовиться к компенсации подобной разницы, поскольку ипотечные кредиты предоставляются в сумме, которая является процентом (обычно 70 100%) от меньшей из этих двух величин. Например, запрошенная продавцом стоимость квартиры составляет $200 тыс., а оценочная $195 тыс. Банк предоставит 80% стоимости. Соответственно, взнос заемщика 20%, или $40 тыс. Но из-за расхождения стоимостей появляется некая сумма, которую покупателю надо иметь заранее. Она составит (200 195)x0,8= $4 тыс., то есть взнос клиента составит на деле не $40 тыс., а $44 тыс., или 22%, вместо первоначальных 20%.