Ипотека и недвижимость - Мнения специалистов

Аналитики рынка торговой недвижимости утверждают, что поволжские города-миллионники закрыты для новых девелоперских проектов. Спрос на качественные торговые площади будет удовлетворен с введением объектов, заявленных к вводу в ближайшие два года. Если, конечно, этому ничто не помешает. Операторы рынка полагают, что с ростом конкуренции на рынке реализация их проектов осложнилась.

Самарские инвесторы торговой недвижимости осторожничают - они опасаются, что проектов торговых центров в городе сейчас больше, чем ему может потребоваться

Торговые центры все чаще становятся объектом внимания органов госэкспертизы, пожарных, Росприроднадзора и прочих ведомств. Особый интерес у них вызвали проекты шведской IKEA, развивающей в российских регионах сеть моллов Мега. Помимо сложностей с получением площадок (например, в Самару IKEA пыталась зайти с 2002 года, а землю получила только год назад), компании не удается обойтись без скандалов и после ввода объектов в эксплуатацию.

Сейчас надзорные инстанции проверяют открытую в декабре 2005 года казанскую Мегу на соответствие правилам противопожарной безопасности и строительным нормам. Как сообщает новостной портал e-tatar со ссылкой на казанскую городскую прокуратуру, торговый центр до сих пор официально не принят в эксплуатацию. По этой же причине перед самым Новым годом грозились закрыть нижегородскую Мегу, работающую с августа 2006 года в Кстовском районе Нижегородской области. На таких мерах настаивала в суде нижегород-ская прокуратура, проверки которой выявили в торговом центре нарушения Градостроительного кодекса и правил противопожарной безопасности. В итоге объект простоял под замком 10 дней.

А в Самаре, где IKEA собирается открыть Мегу к следующему году, компании предъявили штраф за использование на стройке нелегальных мигрантов. По сообщению УФМС по Самарской области, на стройплощадке было задержано более 300 нелегалов, и теперь компании грозит штраф от 250 до 800 тыс. рублей за каждого такого работника.

Но проблемы с развитием проектов в регионах Поволжья испытывает не только шведский девелопер.

Держат рынок
Cамарская компания Молл Менеджмент, развивающая сеть моллов Парк Хаус, до сих пор не может оформить площадку в Нижнем Новгороде девелопер претендует на участок рядом с городским парком Дубки. А в Саратове подвис проект столичной AIM Property Development, собравшейся возвести там торговый центр OZ площадью более 120 тыс. кв. м. Строительство не начинается из-за проблем с подведением инженерных коммуникаций, о котором девелопер никак не может договориться с местными властями.

Сами операторы публично не комментируют возникающие сложности. Но в неформальной беседе высказывают мнение, что обязаны своими проблемами местному лобби и несовершенному законодательству, которое не позволяет быстро и без препон получить землю и оформить стройплощадку. Поволжские компании сейчас являются главными инвесторами и операторами регионального рынка торговой недвижимости, поэтому очень ревностно относятся к появлению на своем поле варягов. Во многом именно из-за этого федеральные инвесторы так медленно заходят на рынки поволжских миллионников. В частности, в Нижнем Новгороде столичные инвесторы начали активно получать площадки только с приходом московского губернатора Валерия Шанцева. А в Саратов во время губернаторства Дмитрия Аяцкова не удалось попасть ни одному федеральному девелоперу. Саратов в агломерации с его сателлитом Энгельсом можно считать миллионником. Для инвесторов коммерческой недвижимости он интересен наравне с другими крупными поволжскими городами. Но возможность получить там площадку появилась только после смены региональной власти, отмечает Нина Новикова, начальник отдела исследований торговых помещений Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis.

Торопись медленно
Но есть и другая причина того, почему инвесторы медлят со строительством своих региональных торговых центров: подобных проектов в поволжских городах сейчас больше, чем рынок может переварить. Так, руководитель центра консалтинга нижегородского Союза магазинов Вадим Носов считает, что для городов-миллионников порогом первоначального насыщения торговыми центрами можно считать количество площадей свыше 700 тыс. кв. м. До этого идет экстенсивное развитие, связанное, прежде всего, с освоением свободных площадок, а дальше вступает в силу конкуренция торговых форматов и концепций, говорит он. Сейчас в Нижнем Новгороде примерно 500 тыс. кв. м качественных торговых площадей. В 2007−2008 годах здесь будет введено еще 350 тыс. кв. м. Нина Новикова полагает, что этого вполне достаточно для удовлетворения спроса на торговые площади. В Нижнем заявлено как минимум о строительстве трех крупных торговых центров (каждый будет занимать более 100 тысяч квадратных метров) это OZ компании AIM Property Development, две дополнительные очереди ТЦ ‘‘Столицы Нижний’’ на улице Родионова, ‘‘Парк Хаус’’. Я бы не советовала компаниям строить там новые торговые центры их будет сложно заполнить, отмечает аналитик.

Схожая ситуация и в Самаре. По оценке санкт-петербургской компании Becar Consulting, сегодня город располагает примерно 480 тыс. кв. м качественных торговых площадей. До 2009 года здесь будут введены в эксплуатацию такие крупные торговые объекты, как Мега, проект самарской девелоперской компании Виктор и Ко (управляет самарскими Мегакомплексом Московский и МегаСити), в районе городского книжного рынка (примерно 150 тыс. кв. м), торгово-развлекательный комплекс компании РосЕвроДевелопмент площадью около 150 тыс. кв. м. Кроме того, заявлено о строительстве торгового центра в 50 тыс. кв. м компании РТМ Development (совместное предприятие столичного холдинга Марта и самарской группы компаний Время), торгового центра Рубин в 30 тыс. кв. м, который возводят в районе площади Кирова владельцы торгового комплекса Империя Центр.

Однако рост подобных заявок аналитики связывают не столько с реальными потребностями Самары в торговых центрах, сколько с желанием занять оставшиеся выгодные площадки. Со строительством девелоперы медлят, опасаясь, что их проекты окажутся лишними. Дмитрий Баранов, главный аналитик Mall Management, говорит, что это одна из причин снижения темпов ввода торговых площадей в Самаре за прошлый год она уступила Нижнему Новгороду второе место в Поволжье по обеспеченности ими (см. график). Самарские девелоперы ‘‘взяли паузу’’, так оценивает ситуацию аналитик. Помимо административных проблем с оформлением участков, их нервируют разговоры о скором насыщении самарского рынка. Юлия Никуличева, заместитель директора московской компании Jones Lang LaSalle, обращает еще внимание на то, что заявленные к вводу в 2006 году проекты в Самаре до сих пор не реализованы. Например, не построен ТРК Бристоль (на месте закрывшейся табачной фабрики), в этом году останавливалось строительст-во многофунк-ционального комплекса на Московском шоссе из проекта вышла финансировавшая его столичная Mirax Group.

Насыщенность под вопросом
Осторожность инвесторов оправданна: руководствуясь лишь статистическими данными, невозможно понять, насколько в действительности насыщен рынок торговой недвижимости. Практика показывает, что предел насыщаемости торговыми площадями цифра весьма условная, поскольку методика подсчета этого показателя несовершенна. Например, по гамбургскому счету к качественным торговым объектам в Самаре относят только две очереди Мегакомплекса Московский, МегаСити и Парк Хаус всего около 150 тыс. кв. м торговых площадей. Если в расчет берутся более мягкие критерии, то показатель зашкаливает за 500 тыс. кв. м. Соответственно, разнятся и цифры в расчете обеспеченности торговыми площадями на тысячу жителей. Так, по данным Colliers International, которая считает только качественные объекты, на тысячу нижегородцев приходится 161 кв. м торговых площадей, а на тысячу самарцев 121 кв. м. По данным же Mall Management, учитывающим общее количество торговой недвижимости в городе, цифры уже другие: примерно 700 и 500 кв. м соответственно.

О насыщенности рынка говорит и ситуация, когда наиболее выгодные площадки уже заняты. Но IKEA, например, не боится выходить в поволжские города с загородными проектами: в Самаре она строит Мегу на 23−м км Московского шоссе, а в Нижнем компания открыла свой молл и вовсе за пределами города, в Кстовском районе. Татьяна Романчева, руководитель Нижегородского центра научной экспертизы, убеждена, что пока существует территориальный дисбаланс в расположении торговых центров и магазинов, дефицит строительных площадок не станет сдерживающим фактором для новых девелоперских проектов. В центре практически каждого городского района уже есть супер и гипермаркеты, но остаются неосвоенными большие жилые массивы окраин, говорит она. В Нижнем Новгороде это Автозавод, Сормово, Ленинский район, Кузнечиха, Верхние Печоры. В Самаре Безымянка. Кроме того, потенциальными площадками для торговых центров, считает Романчева, могут стать городские рынки.

Наконец, можно оценивать насыщенность рынка исходя из уровня покупательной способности населения. Но и здесь нельзя полностью доверять статистике. Например, если ориентироваться на объем розничного товарооборота на душу населения, то поволжского лидера по доходам населения Самару (см. график 2) превосходит ее сосед Тольятти. Еще в 2003 году, по данным Mall Management, годовой товарооборот на душу населения там составлял 2534 евро (около 82,6 тыс. рублей), тогда как в Самаре -1366 евро (около 45 тыс. рублей). По словам Нины Новиковой, если доверять статистике, в Тольятти и сейчас тратят больше, чем в областном центре. Это убедило девелоперов активно развивать тут свои проекты, однако их успешность остается под вопросом. Аналитик отмечает, что на самом деле доходы тольяттинцев далеки от рекорд-ных, а высокий розничный товарооборот объясняется просто: до сих пор в Тольятти ездят со всей страны за вазовскими машинами. По словам г-жи Новиковой, этот город уже сейчас считается сложным с точки зрения привлечения арендаторов и окупаемости торговых объектов: хотя он не миллионник, но объем качественных, построенных с нуля торговых площадей там превышает 200 тыс. кв. м.

Чтобы наверняка
Сомневаясь в перспективах своих проектов в миллионниках, инвесторы уже гораздо охотнее вкладываются в строительство торговых центров в городах, для которых проблема первичного насыщения рынка пока не актуальна. Так, применительно к Поволжью эксперты прогнозируют особенно быстрый рост торговой недвижимости в Саратове. По оценке London Consulting Management Company (LCMC), до конца года здесь должно появиться более 200 тыс. кв. м современных торговых площадей, что увеличит их общий объем до 744 тыс. кв. м. А потребность Саратова в такой недвижимости LCMC оценивает в 1 млн кв. м. По данным компании, среди девелоперов, которых интересует город, столичный холдинг DVI, Hypercenter Investment, РТМ Development. Недавно стало известно о том, что в Саратове построит торговый центр и израильская компания Danya Cebus, дочка инвестиционной группы Africa Israel Investments, подконтрольной израильскому бизнесмену, главе Федерации еврейских общин СНГ Льву Леваеву.

Растет интерес и к городам второго эшелона с населением от 500 тыс. человек.
Знание сила и безопасность

Успешность любого ЗПИФа всегда и в первую очередь зависит от того, насколько профессиональными и обоснованными будут действия управляющей компании на каждом этапе деятельности фонда, делится своим опытом инвестиционный консультант проекта Сеть Паевых СуперМаркетов в Новосибирске ООО АЛОР+ (Москва) Дарья Кабардина

На что инвестору стоит обратить особое внимание при выборе фонда для минимизации рисков?

Успешность любого закрытого ПИФа всегда и в первую очередь зависит от того, насколько профессиональными и обоснованными будут действия управляющей компании на каждом этапе деятельности фонда.

Во-первых, стоит выбирать фонд с хотя бы отчасти диверсифицированным портфелем. Когда УК, следуя инвестиционной декларации, вкладывает средства в несколько разных проектов или направлений (например, одновременно жилая и коммерческая недвижимость), то у пайщика будет больше гарантий получить ожидаемый доход. Если же ЗПИФН нацелен только на жилые объекты, то пайщику выгодно, чтобы средства фонда были распределены по разным категориям жилья.

Второе, на что стоит обращать внимание, принципы работы самой УК. В таком случае частный инвестор может ознакомиться с официальной информацией, раскрываемой управляющим, а также задать дополнительные вопросы инвестиционным консультантам.

И наконец, среди признаков успешной технологии удачный опыт реализации нескольких проектов. Причем лучше, если они будут не в одном регионе и не в одном узком сегменте недвижимости. Кроме того, у профессиональной компании обязательно должна быть своя действующая система отбора объектов для инвестирования. Как правило, при тщательном подходе УК делает экспертную оценку не только объекта недвижимости, но и застройщика. Система критериев может включать довольно большое количество показателей: доля рынка, занимаемая строительной фирмой, площадь введенного жилья, средняя просрочка при сдаче объектов, финансовое состояние застройщика и другие параметры.

По нашему мнению, многие регионы России сейчас напоминают одну сплошную строительную площадку, и бум спроса на новые объекты, скорее всего, утихнет еще не скоро.

Направления движения
В ходе развития рынка закрытых ПИФов недвижимости логично появление новых перспективных видов фондов. О некоторых из них рассказал ведущий юрист компании IMAK (Москва) Евгений Жук

Расскажите про особенности, причины и перспективы становления такого вида закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости, как промышленный ЗПИФН?

Предпосылки создания в России промышленных ЗПИФов обусловлены наличием большого объема производственных активов, не вовлеченных максимально эффективным образом в коммерческое использование. На сегодняшний день уже существуют инициативы со стороны промышленных холдингов и предприятий реального сектора по формированию подобных фондов. Оптимальным вариантом организации промышленных ЗПИФов на базе производственного комплекса может стать создание нескольких закрытых фондов различных категорий, каждый из которых будет выполнять свои функции: ЗПИФ недвижимости управление и улучшение недвижимого имущества, ЗПИФ акций консолидацию контроля над промышленным комплексом, ЗПИФы венчурных и прямых инвестиций привлечение инвестирования новых производств. Формирование предприятий на базе ЗПИФа могло бы создать весомые экономические выгоды для организации производственного комплекса.

Перспективы развития направления промышленных ЗПИФов видятся в свете введения в 2008 году категории квалифицированных инвесторов, для которых будут доступны ПИФы, работающие с максимально широким перечнем активов. Это поспособствует созданию подобных профильных фондов на базе ЗПИФов прямых или венчурных инвестиций, фондов недвижимости. В настоящее время фонд недвижимости может обеспечить лишь частичное выполнение задачи промышленного ПИФа. На его основе можно консолидировать недвижимые активы предприятия (земельные участки, здания и сооружения, права на них) и корпоративные активы холдинга.

Одно из последних повальных увлечение управляющих компаний земельные фонды. Что привлекает УК и инвесторов в таких проектах?

Земельные фонды в России действительно очень распространенное явление в сегменте фондов недвижимости. Предпосылками этого явления стало то, что формирование фонда земельными участками позволяет инициатору проекта произвести рыночную переоценку земли за балансом собственника, то есть на балансе фонда. Здесь же производится перевод земли из одной категории в другую (при необходимости), межевание земельных участков и, наконец, создание инфраструктуры на этой земле. Перечисленные мероприятия позволяют формировать и использовать в дальнейшем добавочную стоимость этого реального актива без дополнительной налоговой нагрузки: если часть улучшенного земельного актива реализуется по рыночной стоимости, то разница не будет облагаться налогом на прибыль. Она может быть полностью задействована для приобретения новых активов или реализации проектов в рамках ПИФа.

Таким образом, земельный фонд по своей экономической сущности не является каким-то новым подвидом фондов недвижимости это классический девелоперский фонд, который реализует либо обычную стратегию девелопера купить объект, улучшить и продать по более высокой цене, либо на подготовленном к застройке участке построить новые объекты недвижимости. Как раз такой активный девелопмент является наиболее популярным направлением деятельности земельных фондов.