Ипотека и недвижимость - Нетоварищеское отношение

Символ жизненного успеха - квартира в Москве, дача в ближнем Подмосковье - ветшает на глазах. Облик 15-километровой зоны за МКАД стремительно преображается: за 5 лет застройщики обещают довести общую площадь бизнес-центров здесь до 2 млн. кв. метров, а количество коттеджных городков до 1000. Так что в поисках отдохновения от городской суеты сегодня целесообразнее искать себе дачу где подальше. А символом успеха для москвича XXI века становится имущественный триптих: квартира в столице, коттедж за МКАД и дальняя дача в 60-70 километрах от города, рядом с лесом и водоемом. Все четче вырисовывается и другая тенденция - резкая сегрегация дачных направлений на престижные и маргинальные.

В течение 5-10 лет начнется массовая миграция из столицы в пригороды

Первые коттеджные поселки появились в западном секторе ближнего Подмосковья во второй половине 90-х. Их главная прелесть виделась состоятельным людям в наличии забора, охраны и статусного соседства. К тому времени краснокирпичные замки, возведенные в эпоху первоначального накопления, уже проигрывали битву, а сегодня они не продаются даже по себестоимости. Другие конкуренты поселков - старые номенклатурные дачи с историей - за счет своей малочисленности исчезают как класс.

Следующим шагом стало появление поселков с домами, возведенными по единой архитектурной концепции. Для граждан с небезграничными возможностями застройщики начали развивать формат таунхаусов как альтернативу московской квартире. Альтернатива во многих случаях состоялась как по цене (200-300 тыс. долларов за усадьбу на северном и южном направлениях), так и по качеству. Скольких сил и денег потребуется на дострой и переделку среднестатистического таунхауса, имеет представление всякий, кому довелось обживать московскую новостройку аналогичной ценовой категории. И зелени в поселках таунхаусов обычно негусто, словно в какой-нибудь Перерве. Но зато у домовладельца никогда не появятся соседи сверху или снизу, а деревья рано или поздно вырастут.

В последние годы коттеджные поселки усилили свои позиции - растет их количество (со 100 в 2002-м году до 400 сегодня). Они становятся крупнее, а придомовые площади меньше. Это свидетельствует о том, что такая недвижимость все меньше воспринимается как дача и все больше как место для постоянного проживания. Поселки обзавелись собственными магазинами, детсадами, часовнями, бассейнами, спортзалами, ресторанами и службами быта.

Оставалось дождаться девелоперов, готовых строить в ближнем Подмосковье офисы, где можно работать, не тратя часы на поездку в центр Москвы. И дождались. В зоне между Ленинградским и Калужским шоссе (на западе) строится полтора десятка деловых центров общей площадью 2.3 млн. кв. метров, рассчитанных почти на 150 тыс. рабочих мест.

Наконец, в прошлом, 2006 году на рынок хлынули мегапроекты: конгломераты, состоящие из отдельных дач, поселков, малоэтажных кварталов, бизнес-центров, спортивных комплексов. Так, после реализации проекта Большое Домодедово на площади 3 тыс. га за МКАДом появится город-миллионник; А101 станет экономическим мини-районом на 13 тыс. га вдоль Калужского шоссе с жильем, парками, офисами и даже промзонами.

- Как только у человека появляется материальная возможность, он переселяется за город, - утверждает директор управления загородной недвижимости компании МИЭЛЬ Савелий Орбант. - Эта волна поднимает вторую - переселение бизнеса. В течение 5-10 лет нас ждет массовая миграция из Москвы в пригороды. К 2012 году объем рынка загородной недвижимости достигнет 50 млрд. долларов по сравнению с нынешними 15 млрд.

Богатые осваивают запад, средний класс- юг и север, остальные держат курс на юго-восток

Цены на землю в ближнем Подмосковье (от $2 тыс. за сотку на востоке до $150 тыс. на западе) неизбежно приведут к имущественной дифференциации переселенцев. О дешевой загородной недвижимости в 15-километровой зоне не приходится мечтать даже, допустим, под Люберцами: пустой 10-соточный участок в живописном месте здесь обойдется в $200 тысяч. Богатый человек сюда не поедет (непрестижно и неидеально в смысле экологии), а поедет москвич, променявший типовую городскую квартиру на жизнь на природе.

Люди богатые группируются на западе. Пресловутой Рублевки на всех желающих уже не хватает, и она либо превратится в гетто для небожителей, либо постепенно утратит свой уникальный статус. Так, владельцы особняков в Красногорском и Одинцовском районах окрест куцего Рублево-Успенского шоссе с успехом соперничают с истинными рублевцами в крутости. Вслед обрастают жирком Пятницкое и Киевское направления.

Дальнее Подмосковье останется во власти шестисоточников. В средней зоне также сохранится сезонный вид проживания. Но ее поделят богачи, осваивающие жанр дальней дачи (под этим термином следует понимать диапазон от обширного поместья с собственными лесами, водоемами, табунами и гольф-полями до среднего размера дачи повышенной комфортности), и представители эконом-класса, которым в прежние времена посчастливилось обзавестись фазендами в хорошем месте.

Впрочем, потребитель пока не улавливает тенденцию. Больше половины покупателей наивно ищет на рынке ближнего Подмосковья коттеджи, сопоставимые по цене с московской квартирой, то есть за $200-300 тысяч. Но предложение в этом ценовом сегменте в 2.5 раза ниже спроса (см. диаграмму).

Рынок загородной недвижимости почти индифферентен к бурным событиям московского рынка, который то растет, то падает. Если для московской новостройки срок экспозиции свыше полугода - почти катастрофа, то для загородной полтора года - норма. На вторичном рынке городское жилье сейчас, в период стагнации, ищет покупателя 3-4 месяца, на загородном обычный срок - 8-10. Однако упаднические настроения, царящие на московском рынке, скажутся на рынке загородном. В 2006 году цены на дачи и коттеджи набрали почти 40%, но на 2007-й эксперты прогнозируют около 20%.

Идеальный загородный дом: вкусы меняются

Прежние предпочтения: площадь коттеджа 300-400 кв. метров, площадь участка 20-30 соток, претенциозная архитектура дома, максимальная изолированность от соседей.

Новые предпочтения: площадь коттеджа 200-250 кв. метров, площадь участка 7-15 соток, нейтральная архитектура дома, безукоризненное качество строительства, обширная общественная территория, инфраструктура для постоянного проживания.

Вечные ценности: лес и водоем вблизи поселка; круглосуточная охрана поселка; в доме сетевой газ, централизованная канализация и водоснабжение, автономное отопление и охранные системы.

Врач Елена Симонова: Довольно быстро мы поняли, что попали

- Как и многие москвичи, мы с мужем всегда мечтали переехать за город. А когда родился второй ребенок, приступили к делу. Продали квартиру в Москве (сталинскую трешку на Ленинском, то есть весьма дорогую) и переехали к родителям. Деньги вложили в строительство таунхауса - по 700 долларов за метр. Домик небольшой - 200 кв. метров, три этажа, участок 4 сотки. Охраняемый поселок на Дмитровке, живописные окрестности и Москва рядом. Инфраструктуры, правда, никакой, кроме спортплощадок. Два года ждали заселения. Наконец наш домик был в целом готов. Еще почти год ушел на дострой и отделку - в доме были только коммуникации, бетонные полы и внешние стены. Даже лестниц не было. Обстановку покупали на последние.

Летом 2005 года мы наконец вселились. И довольно быстро поняли, что попали по деньгам. С самого начала нам говорили, что ежемесячные коммунальные платежи составят примерно 2-2.5 доллара за метр, то есть в сумме около 500 долларов. В итоге оказалось почти 800. Это уборка территории поселка, освещение, вывоз ТБО, охрана. Сюда же можно включить индивидуальные расходы: электричество, водо- и теплоснабжение.

Но коммунальные платежи - еще не все. Они не отменяют бесконечные поборы. Например, в нашем поселке имеется детская площадка. На мой взгляд, вполне себе ничего. Нам она в принципе не нужна (сыну 14 лет, дочери 8). Вдруг объявляется очередное общее собрание, в повестке - сбор денег на новую детскую площадку. По 350 долларов с семьи. Я и другие стали отказываться - у нас нет малышей, но куда там! До детской площадки мы тоже скидывались: на новый асфальт (старый двух лет не пролежал), на озеленение общественных зон (молодые деревья почему-то гибли), на доплату охране, на какую-то санобработку... Постоянно идут разговоры о грядущих сборах на спортоборудование, на мини-трактора - к чему они, я так и не поняла.

В общем, в месяц на все про все у нас выходит почти 1500 долларов. Мы, наивные, думали, что наших с мужем 6-7 тыс. долларов дохода в месяц будет вполне достаточно для загородной жизни. Оказалось, нет. Мы не готовы отдавать 20% зарплаты на всякую чепуху. Но это ведь только начало. Дому уже четыре года и им пора заниматься: фасад подновить, например. Погоревав, мы решили продать его и переехать обратно в Москву, в нормальный многоквартирный муравейник. Чтобы платить в месяц 200 долларов и ни о чем не беспокоиться. Вот только покупателей никак не найдем. С октября прошлого года... Ну, а когда продадим, природой будем наслаждаться на старой маминой даче в 90 км по Горьковскому шоссе.

Мы, кстати, не одни такие. Миллионеров среди наших соседей немного - все-таки не Рублевка. Прошлым летом две семьи уехали из поселка. В одной жена родила, ушла с работы, а муж в одиночку уже не тянет. В другой семье сына поступили на платный факультет в МГУ. Пришлось выбирать между высшим образованием и детской площадкой с мини-тракторами...

Эксперты рынка недвижимости считают, что создание Товариществ собственников жилья (ТСЖ) – наиболее перспективный способ управления жилым фондом. Однако до сих пор дома, в которых созданы ТСЖ, составляют меньше 1% от общего жилого фонда страны. Дело в том, что, создав товарищество, жильцы дома лишаются ряда льгот, их расходы на содержание жилья возрастают, а качество услуг в лучшем случае не меняется.

Непомерные расходы

Законом о ТСЖ предусматривается три варианта управления домом: самоуправление членами ТСЖ, эксплуатация ДЭЗами или частной управляющей компанией. В 2000 году в Москве даже появилась Комплексная городская программа формирования кондоминиумов и создания условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья. В Москве, по данным Департамента жилищной политики и жилищного фонда правительства столицы, за период с 2001 по 2002 год было сформировано 1010 кондоминиумов, но только в 115 домах созданы ТСЖ. В 2003 году планируется сформировать еще 800 кондоминиумов.

Надежда Заморенова, юрист КонфОП: "ТСЖ целесообразно создавать только в новых домах".

Создающих ТСЖ граждан ждет много неприятных сюрпризов и подводных камней. Надо быть готовыми к тому, что дом будет передан в управление без проведения капитального ремонта. Среди чиновников управ и префектур повсеместно бытует мнение о том, что с созданием товарищества собственники жилых помещений обязаны оплачивать жилищно-коммунальные услуги по фактической стоимости. В нарушение указа президента от 28 апреля 1997 года "О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации" муниципальные власти устанавливают для ТСЖ тарифы как для юридического лица. Хотя после создания ТСЖ тарифы для его участников меняться не должны.

Чтобы нормально управлять, скажем, 300-квартирным домом, только на текущие расходы и зарплату уборщикам, сантехникам, плотникам и другому обслуживающему персоналу необходимо брать с людей квартплату хотя бы 10-15 руб. за 1 кв. м. Для справки: сейчас полную стоимость коммунальных услуг платят те, кто имеет еще одну квартиру, и это 8,5 руб. за 1 кв. м. Без убытков работают только управляющие компании в домах, где все квартиры продавались (и, соответственно, не проживает ни одного очередника) – там квартплата составляет 25-30 руб. за 1 кв. м.

"ТСЖ целесообразно создавать только в новых домах,– говорит Надежда Заморенова, юрист Конфедерации обществ защиты прав потребителей (КонфОП).– В старых зданиях люди получают в управление вместе с домом массу проблем: изношенные конструкции, старые трубы и все прочие минусы ветхого жилья".

Есть еще одна причина, из-за которой люди не хотят управлять домами. Пока не создано ТСЖ, жильцы дома могут предъявлять претензии по качеству жилищно-коммунальных услуг ДЭЗу. Но как только создается Товарищество собственников жилья, оно автоматически превращается в юридическое лицо со всеми вытекающими из этого последствиями: все налоговые льготы снимаются, а конфликты с коммунальщиками решаются путем арбитражной процедуры. Более того, если кто-нибудь из жильцов захочет пожаловаться на некачественное обслуживание, он должен будет высказывать их не ДЭЗу, а ТСЖ, то есть своим же соседям.

В плену у застройщика

Чаще всего жильцы новостроек оказываются в ТСЖ не по своей воле – его создает компания-застройщик. Добровольно-принудительный порядок формирования так называемых Товариществ во вновь создаваемом кондоминиуме (ТВСК) – будущих ТСЖ – практикуется в большинстве московских новостроек. Более того, городские власти обязывают застройщиков их создавать.

Обычно строители действуют так: создают управляющую компанию, регистрируют ТСЖ и сажают "своего человека", который делает все, чтобы в течение гарантийного срока (два года) нигде не "засветились" заявления жильцов о недоделках и строительных дефектах.

Сергей Филимонов, генеральный директор Центра правовой поддержки: "Отсутствуют административные формы воздействия со стороны органов власти на руководителей ТСЖ, когда они нарушают права и интересы жителей"

Сергей Филимонов, генеральный директор Центра правовой поддержки ЖСК, ГСК, ТСЖ, ЖКХ: "Сегодня отсутствуют административные формы воздействия со стороны органов власти на руководителей ТСЖ, когда их деятельность нарушает права и интересы жителей. А такое, увы, случается нередко. Когда, например, председатель ТСЖ собирает деньги с жильцов за обслуживание и исчезает. Или другая ситуация. Во всех домах есть общее имущество – нежилые помещения (подвалы, чердаки, колясочные чуланы и пр.), которые руководство ТСЖ может сдавать в аренду с согласия всех собственников. Средства, вырученные таким образом, должны идти на содержание дома. Однако председатель ТСЖ сдает общедолевую собственность и часто никто из жильцов не знает, ни по какой цене, ни куда вообще идут эти деньги. В моей практике был случай проверки деятельности ТСЖ в одном из домов на улице 8 Марта. Ревизионной комиссии удалось изъять финансовую документацию по решению суда и выяснить, что средства – взносы и арендные платежи – расходовались бесконтрольно, а с жильцов деньги брали даже за справки. Но самое удивительное, что все молчали и молчат. В подъездах вывесили решение суда, но на него не было никакой реакции. Поразительная пассивность. Наши граждане готовы жаловаться во все инстанции, но никогда на деле не будут добиваться восстановления своих прав".

Управляющая компания легко может поменять условия работы с собственниками и стоимость своих услуг. В застраиваемом сейчас на самой окраине Москвы районе Куркино тендер на обслуживание нескольких домов выиграла компания ЗАО "ДС Эстейт сервис дирекция Куркино СЗАО", предъявившая прекрасные рекомендации из префектуры округа. Конкурс компания выиграла с очень привлекательной ценой предложения – 5,7 руб. с 1 кв. м. Но как только начали появляться первые жильцы, фирма объявила куркинцам совершенно другую цену – от 22 до 28 руб. за 1 кв. м. Эта сумма сравнима со стоимостью управления в дорогих московских домах, а в Куркине в нее даже не была включена оплата вывоза мусора.

Поменять управляющую компанию в подобных случаях жителям сложно. Вначале они должны дождаться оформления прав собственности, потом создать новое ТСЖ (это тоже довольно долгая процедура), выбрать председателя и только тогда начать расторжение договора управления с каждым собственником.