Ипотека и недвижимость - В поисках идеальной ипотеки</a>

Падение цен на американском рынке недвижимости может серьезно подорвать позиции одного из ведущих инвестиционных банков США.

Американский инвестбанк Bear Stearns выделил кредит в 1,6 млрд долларов одному из двух своих хедж-фондов. Масштабные финансовые вливания понадобились из-за многомиллиардных убытков, которые понесли эти фонды на рынке субстандартной ипотеки (обслуживание клиентов со слабой кредитной историей). Срочная помощь, впрочем, оказалась меньшей, чем предполагалось: 21 июня Bear Stearns пообещал кредит в 3,2 млрд долларов, но затем сократил размер займа вполовину, решив не рисковать столь масштабными средствами.

Девять лет спустя
Два принадлежащих банку фонда High Grade Structured Credit Fund (HGSCF) и High Grade Structured Credit Enhanced Leveraged Fund (ELF) функционировали в рамках самого быстрорастущего подразделения, Bear Stearns Asset Management. Они набрали кредитов на межбанковском рынке более чем на 10 млрд долларов и инвестировали в ценные бумаги CDO самые рисковые, ипотечные облигации. Прошлой осенью рост цен на американском рынке недвижимости прекратился, и первыми от этого пострадали ипотечные компании, работавшие в субстандартном сегменте.

Когда американцы перестали выплачивать свои ипотечные кредиты, в этом сегменте случилась череда банкротств. С начала года по 15 июня в США объявили о банкротстве 43 ипотечныt компании, включая такие крупные, как New Century Financial и SouthStar Funding. Это сразу ударило по тем, кто инвестировал в сектор недвижимости через ценные бумаги, как это делали хедж-фонды Bear Stearns. Сейчас банк пытается предотвратить коллапс своих хедж-фондов, пострадавших от рисковых инвестиций в ипотечные облигации.

Девять лет назад Bear Stearns один из крупнейших брокеров на Уолл-стрит, финансирующих хедж-фонды, отказался присоединиться к группе из 14 инвестбанков, которые покрывали убытки фонда Long-Term Capital Management. Сегодня пришел час расплаты: другие инвестиционные банки отказались спасать попавшие в минус хедж-фонды Bear Stearns. Так, Merrill Lynch, который в 2002 году предоставил кредит в 300 млн долларов фонду LTCM, отказался прийти на помощь двум фондам Bear Stearns. Более того, он продал их облигации на 850 млн долларов, которые находились у него в залоге. Банки Lehman Brothers, JP Morgan Chase и Cantor Fitzgerald тоже отказались помогать Bear Stearns.

Поэтому президент Bear Stearns Джеймс Кейн был вынужден выделить средства для спасения находящегося в лучшем состоянии фонда HGSCF, который нашел покупателей на некоторые из своих активов. Второй неудачник, ELF, может быть вообще расформирован первоначально вложенные средства инвесторов в размере 600 млн долларов сегодня сократились до 200 млн.

В Bear Stearns решились покрыть убытки от деятельности своих хедж-фондов, чтобы таким образом избежать более масштабной распродажи активов. Как полагают аналитики, банк может пойти на заключение частных соглашений по рефинансированию долгов с кредиторами хедж-фондов. В итоге убытки фондов окажутся на его балансе, что снизит финансовые показатели банка на какой-то период. Такой вариант развития событий является самым предпочтительным, поскольку в этом случае Bear Stearns не придется проводить переоценку активов в своих портфелях, рассказал Эксперту аналитик Lombard Street Research Бернард Уит. (Такая переоценка может нанести банку еще больший ущерб.)

Проблемы с хедж-фондами обойдутся Bear Stearns недешево. Так, согласно прогнозу аналитика из Sanford C. Bernstein Брэда Хинтца, срочное рефинансирование будет стоить 7,2% доходов за 2007 год и может привести к снижению капитализации примерно на 1,5 млрд долларов. Акции Bear Stearns, второго крупнейшего андеррайтера ипотечных облигаций в США, сегодня торгуются на 18% ниже, чем в январе, когда с американского рынка субстандартной ипотеки стали приходить плохие новости.

Опасность кризиса
Зимняя стагнация, а в некоторых штатах и падение цен на недвижимость вызвали опасения, что такое положение дел может привести к кризису на рынке недвижимости, который в дальнейшем способен распространиться на остальную экономику. Наибольшую тревогу вызывала как раз субстандартная ипотека. Этот сегмент ипотечного кредитования рос быстрыми темпами последние несколько лет стремительное подорожание недвижимости компенсировало высокую стоимость кредитов. Когда же рост цен приостановился, кредиторы столкнулись с проблемами выплат по кредитам.

Рост американских процентных ставок, продолжающееся снижение цен на недвижимость и участившиеся невыплаты по ипотечным кредитам создали серьезные проблемы у тех, кто финансировал в течение последних лет бурный рост сектора субстандартной ипотеки. Суммарная стоимость ипотечных облигаций CDO с 2003−го по начало 2007 года выросла со 180 млрд долларов до 1,1 трлн этот сегмент был одним из самых быстрорастущих на рынке облигаций.

Рынок действительно опасается, что проблемы сектора недвижимости, до сих пор довольно локальные, через механизм CDO перейдут в финансовый сектор. Масштабная продажа этого класса ценных бумаг может привести к падению стоимости бумаг, никак не связанных с рынком недвижимости. Пока сложно оценить, насколько серьезным способен стать подобный кризис доверия, однако очень многие на Уолл-стрит встревожены, рассказал Эксперту Нариман Беравеш, главный экономист исследовательского центра Global Insight. Да и финансовые власти США всерьез обеспокоены.
Идеальная ипотека существует ли такая? Очевидно, что если изучить предпочтения клиентов, то можно приблизиться к совершенному продукту. И дело не только и не столько в процентных ставках, хотя без них тоже не обойтись.

Летнее затишье самое время обкатать новые предложения и попытаться завоевать большую долю рынка. К тому же на рынке недвижимости спад (или стагнация, если выразиться тактично), инвесторы в недвижимость отдыхают. Поэтому банкиры и ипотечные брокеры работают только на качественного клиента, то есть на того, кто покупает квартиру или дом для себя. Новые предложения по ипотеке этим летом появляются, как грибы после дождя. Причем на вполне пристойном европейском уровне, что не может не радовать.

Один из главных игроков на рынке ипотеки Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) вводит с 1 июля 2007 года обновленную линейку стандартных кредитных продуктов. В зависимости от срока кредитования и суммы первоначального взноса процентная ставка по ипотечным кредитам составит от 10,75% до 14% годовых в рублях. Всего агентство вводит девять новых ипотечных стандартных продуктов вместо ранее действовавших шести, что позволит потенциальным заемщикам выбрать наиболее комфортные условия кредитования и повысит доступность ипотеки для граждан со средними доходами сообщается в пресс-релизе АИЖК.

Бесплатный брокер бывает не только в мышеловке
Небезынтересные программы предлагают и ипотечные брокеры. На этой неделе Фосборн Хоум объявил о своей новой программе на весьма привлекательных для клиентов условиях. Ставки по ней составят от 9,5%, что есть довольно низкий уровень, но изюминка в другом. Компания договорилась с несколькими банками (их три: Первый Чешско-Российский банк, Инвестсбербанк и ICICI банк) о том, что те будут оплачивать за клиентов Фосборн Хоум брокерскую комиссию по подбору кредита.

Таким образом, услуги по подбору кредита и оформлению документов на него будут для клиента бесплатными. При этом клиенты при желании могут выбрать программы других банков и заплатить комиссию самостоятельно. С одной стороны, эта комиссия не так уж велика 1% от суммы полученного кредита, а с другой стороны при нынешних ценах на недвижимость кому помешает сэкономить сумму от $1000? Как заявил на презентации программы генеральный директор Фосборн Хоум Василий Белов, это предложение соответствует европейской практике, когда клиенты не платят комиссии за получение ипотечного кредита. Ее выплачивает банк, которому брокер приводит клиента. Кроме того, компания заявила, что будет выплачивать комиссию до 0,5% для риелторов, которые приведут к ним ипотечных клиентов.

В условиях сегодняшнего рынка, когда ипотечных клиентов мало, а банков много, это весьма своевременное маркетинговое предложение, которое наверняка сможет привлечь сердца ипотечных заемщиков. Кроме этого, брокерская компания начала географическую экспансию и открывает свои отделения в крупнейших городах России.

Иностранная экспансия
Еще один крупнейший банк мира ДжиИ Мани Банк (это странное название появилось благодаря не слишком удачному переводу английского названия, известного многим россиянам довольно давно GE Money Bank) тоже заявил о начале ипотечного кредитования в России. Этот банк работал до октября 2006 года под брендом ДельтаБанк и сейчас выходит с новыми предложениями.

Условия кредитов скорее можно назвать стандартными для нашего рынка. Однако представители банка упирают на концепцию ответственного кредитования и высокую скорость ответа на запросы клиента, которую обеспечивает система быстрой оценки платежеспособности клиента (скоринга). Есть у них и еще одна изюминка: процент по кредиту не зависит от срока кредитования, и на 30 лет кредит можно получить либо по фиксированной ставке от 9 до 12,5% (конкретная ставка зависит от класса риска заемщика), либо по плавающей LIBOR 6M плюс 4-6,5% (в долларах). Максимальная сумма ограничена $500 тыс., а максимальный возраст заемщика 70 годами.

Любопытен и выбор программ, которые предлагает банк, руководствуясь своим опытом кредитования в других странах (а Россия стала 34-й страной, где GE Money Bank ведет ипотечное кредитование). Клиенты могут выбрать либо между кредитом с низкой процентной ставкой, но с необходимостью платить 2,5% за выдачу кредита в начале, либо между стандартной кредитной ставкой и 1% за выдачу кредита.

Ричард Гаскин, президент ЗАО ДжиИ Мани Банк также заявил, что клиенту в действительности не будет необходимо выплачивать эти проценты. Возможно включение этой суммы в сам кредит, то есть их капитализация. Первоначальный взнос, тем не менее, обязателен и составляет не менее 20% от стоимости покупаемой квартиры или дома. Как заявили на презентации программы руководители банка, они рассчитывают занять через 3-4 года 4-5% российского рынка. Банк предлагает кредиты либо в долларах, либо в рублях, считая, что кредиты в других валютах несут в себе слишком высокие валютные риски.

Думается, что основными клиентами банка станут в первую очередь зарубежные граждане, те, кто является одним из 130 млн клиентов по всему миру. Но при этом отметим, что ипотечные брокеры из тех, кто был на презентации, оценили предложенные программы как недостаточно конкурентные в современных московских условиях, чтобы занять планируемую долю рынка.

Идеал заставляет затягивать пояса
А какая же программа нужна заемщику в Москве, чтобы он счел ее действительно идеальной? Подобное исследование представила на конгрессе РГР Юлия Вербицкая, директор по ипотеке компании Миэль. Речь идет скорее не об отдельных условиях, а об их сочетании в одной программе. Поскольку часто бывает, что к примеру, банк А предоставляет лучшие условия по процентным ставкам, но не рассматривает серые доходы или ограничивает объекты кредитования, а банк Б ограничивает возраст заемщика слишком малыми временными рамками и проч.

Идеальный же банк позволил бы брать кредит людям от 18 до 65 лет (последний платеж), и не требовал бы какого-либо стажа, ограничившись лишь требованием проработать хоть месяц на последнем месте работы. Что касается доходов, то учитывал бы и серые доходы, и давал бы возможность включить доходы третьих лиц (родственников, друзей и гражданских супругов). Кроме того, считает Марина Галактионова, брокер Кредит Макс, идеальный банк допускал бы устное подтверждение доходов заемщиком и при этом не повышал бы ставку, кредитовал бы любое жилье новостройки, комнаты и квартиры в домах под снос. А комиссии и тарифы за рассмотрение заявки и дальнейшее обслуживание счета свел бы к минимуму и обязательно прописал бы этот самый минимум в первоначальных условиях. И никакого тарифа за обналичивание!

Вторичное жилье идеал кредитовал бы под 9-10%, новостройки под 10-11%, а землю под 9-10% то бишь по ставкам, приближенным к европейским. При этом первоначальный взнос был бы на уровне от 5 до 10%, а срок кредитования расширился бы до 40 лет. Банк не требовал бы указания полной стоимости квартиры в договоре, давая возможность клиенту сэкономить на налогах, а кроме того, не ограничивал бы максимальную сумму кредита. И один из важных моментов: в идеальном кредите отсутствовал бы срок, когда взимаются штрафы за досрочное погашение, а минимум досрочного платежа был бы на уровне $500.

Главное препятствие при получении ипотечного кредита, по практическому опыту Галактионовой, это нехватка подтвержденных денежных средств. Как считает Юлия Вербицкая, идеальный банк мог бы помочь преодолеть это препятствие тем, что позволил бы клиенту выплачивать за ипотеку от 60 до 70% своего дохода.

Тогда, по подсчетам Юлии Вербицкой, клиенты с доходом в $2,5-3,5 тыс. могли бы позволить себе купить хоть сколько-то приличную квартиру в Москве. На вопрос Собственника, насколько реально прожить на остаток денег, то есть на 40-30% дохода, Юлия Вербицкая ответила, что, по их практике, многие клиенты готовы жертвовать многими удобствами, лишь бы жить в своей квартире, так что такая программа, очевидно, будет востребована на рынке.

Ну что ж, предлагаемые этим летом новые ипотечные продукты хоть в чем-то похожи на идеальную ипотечную программу и очевидным образом к ней стремятся. Но в то же время понятно, что никакая из программ, даже самая идеальная, не сделает погоду в деле доступности жилья населению, пока соотношение доходов граждан и цен на недвижимость будет оставаться на том уровне, на котором оно сейчас находится когда на одну среднюю зарплату в Москве можно купить лишь четверть квадратного метра здесь же