Ипотека и недвижимость - Дороже $300 не предлагать

На долю агентств недвижимости приходится почти половина всех сделок по аренде квартир. Этот сегмент становится все более цивилизованным: наниматели начинают диктовать свои требования, а наймодатели под них подстраиваются. С начала 2007 г. ставки аренды не изменились, к осени риэлторы ожидают их рост примерно на 10%.

Увеличить

Рынок аренды Екатеринбурга сильно изменился с начала 2000-х гг. Если пять лет назад основная масса посредников были частными маклерами или компаниями, оказывающими только информационные услуги, т. е. выдающими не всегда верный список сдаваемых квартир, то сейчас почти половина квартир сдается через агентства недвижимости, говорит специалист по найму жилья КБ Ярмарка Татьяна Панченко.

Примерно 20% сделок самостоятельно проводят собственники жилья, добавляет специалист отдела аренды АН Новосел Рафик Шехмаметьев, прогнозируя дальнейшее уменьшение этого показателя. Панченко согласна с коллегой: В Екатеринбурге для собственника жилья услуги агентства бесплатные, зато он экономит время и свои усилия. Ведущий специалист отдела аренды риэлторского союза центра недвижимости МАН Антон Воровин уточняет, что услуга бесплатна, как правило, для сдающих квартиры экономкласса, за поиск арендатора в квартиру бизнес-класса (от 30 000 руб. в месяц) собственник оплачивает услуги агентства. Воровин сомневается, что наймодатели станут активно обращаться за помощью в поиске клиентов к риэлторам.

Оставшуюся долю рынка аренды занимают частные посредники. Специалист по аренде ЦН Кит Юлия Славенко оценивает качество оказываемых ими услуг невысоко. Впрочем, признает эксперт, большинству риэлторских агентств также нечем похвастаться. Многие из них лишь доводят клиента до подписания договора с собственником, однако решением дальнейших вопросов, например обеспечением своевременной оплаты, помощью с выселением, занимаются единицы, в этом плане рынку еще есть куда расти, заключает специалист.

Основная тенденция на рынке аренды повышение качества сдаваемого жилья. Славенко объясняет это значительным увеличением предложения при стабильном спросе. По ее подсчетам, его объем с июня 2006 г. пополнился на 20-30%, в основном квартирами в новостройках. Сейчас мы можем, не краснея и не бледнея, предложить даже придирчивым столичным гостям несколько очень приличных вариантов, гордится Славенко. Ее поддерживает Воровин: Структура предложения меняется. Квартиры в новых домах сдают дороже всего на 1000-1500 руб., чем в хрущевках. Естественно, наниматели предпочитают жилье в новостройках.

Спросом пользуются квартиры повышенной комфортности в домах улучшенной планировки с бытовой техникой, современной мебелью. Со старой мебелью и плохим ремонтом уже стараются не только не снимать, но и не сдавать жилье, подтверждает Панченко. Рост требований арендаторов Шехмаметьев объясняет и увеличением притока командированных, в том числе иностранцев, которые остаются в городе на длительный срок. В ЦН Кит, который специализируется на подборе жилья элит- и бизнес-класса, особого притока подобных клиентов не ощущают, но тенденцию к росту требований со стороны арендаторов отмечают. У нас есть несколько постоянных клиентов, мы советуем им избавляться от старых квартир и приобретать для сдачи внаем более современное и комфортное жилье, говорит Славенко.

По ее мнению, реализуемые в Екатеринбурге проекты апарт-отелей (в составе второй очереди Центра международной торговли Екатеринбург, а также в одной из башен Екатеринбург-Сити) вряд ли серьезно повлияют на рынок аренды элитного жилья. Это наверняка будут очень дорогие апартаменты. Они найдут своего клиента, но квартиры будут продолжать пользоваться спросом, уверена Славенко.

По данным аналитического отдела КБ Ярмарка, с конца апреля до середины июня средняя стоимость найма однокомнатных квартир экономкласса составляла примерно 12 500 руб. По наиболее низким ценам сейчас сдается жилье в отдаленных от центра районах (Уктус и Химмаш). Здесь наниматель будет платить за однокомнатную квартиру около 10 000 руб. в месяц. Квартиры в центре города предлагаются в среднем по 15 500 руб. На 500 руб. дешевле обойдется страждущим однокомнатное жилище чуть подальше от центра на Ботанике и во Втузгородке. Аренда двухкомнатных квартир экономкласса в зависимости от района колеблется от 12 000 до 20 000 руб. В среднем по городу она составляет 16 000 руб.

Жилье бизнес-класса и претендующее на элитность сдается по следующим ценам: около 30 000 руб. в месяц за однокомнатную квартиру, от 30 000 до 60 000 руб. в месяц за двухкомнатную, стоимость аренды трех-, четырехкомнатных апартаментов достигает 100 000-120 000 руб. в месяц, говорят в ЦН Кит.

Опрошенные риэлторы единогласно утверждают, что скачок цен, произошедший на рынке купли-продажи жилья в 2006 г., не отразился на стоимости найма. С начала года стоимость аренды не менялась. В прошлом году ставки выросли примерно на 10%, заявляет Воровин. В этом году, по его словам, снимаемое жилье подорожает примерно так же, произойдет это ближе к осени, когда в Екатеринбург хлынет поток студентов, которые подстегнут спрос. Панченко также не ожидает увеличения ставок более чем на 10%.

Воровин считает, что в связи с увеличением объема предложения должна произойти сегментация рынка аренды. Квартиры в новостройках будут плавно дорожать, а стоимость аренды хрущевок, возможно, снизится. Пока собственники хрущевок не готовы снижать цены, хотя найти жильцов им становится все сложнее, говорит Воровин.
Нижегородские наниматели готовы брать только дешевое жилье. Спрос в сегменте дорогих квартир упал, предложение увеличилось. Ставки на качественные объекты снизились.

Весной в начале лета рынок найма жилья переживает сезонный спад. В апреле мае спрос на квартиры внаем упал, а предложение продолжало пополняться. В результате оно превысило спрос, говорит Михаил Шерстнев, директор АН Шанс. Правда, добавляет он, недорогое жилье уходит быстро, за пару дней, а вот квартиры дороже 10 000-12 000 руб. в месяц могут сдаваться в течение нескольких недель.

По данным Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ), около 40% всего предложения на рынке найма однокомнатные квартиры. Более трети в этом объеме занимают комнаты (31%). Директор НЦНЭ Татьяна Романчева отмечает, что это не только комнаты в коммунальных квартирах: Довольно часто одинокие люди, особенно пенсионеры, сдают комнату в своей квартире, чтобы получить дополнительный доход. 23% общего объема предложения занимают двухкомнатные квартиры, и только 6% приходится на многокомнатное жилье.

По мнению Романчевой, такое соотношение малокомнатных и многокомнатных квартир отражает структуру жилищного фонда города, особенно новостроек. Рынок найма пополняется и за счет инвестиционных объектов, а инвесторы традиционно предпочитают приобретать одно- и двухкомнатное жилье.

По районам предложение тоже распределяется неравномерно. Больше всего наймодателей в Нижегородском районе, немногим меньше их в Автозаводском. По данным НЦНЭ, однокомнатные и трехкомнатные квартиры чаще всего предлагаются в Нижегородском районе, двухкомнатные в Советском, а вот комнату легче всего снять в Автозаводском районе.

Наниматели предпочитают одно- и двухкомнатные квартиры в любом районе города. По словам Шерстнева, квартиры в основном снимают одинокие люди или молодые пары без детей или с одним ребенком. Большая квартира таким клиентам просто не нужна, объясняет риэлтор. По его словам, спрос на квартиры в престижной нагорной части высок, но так как жилье там дороже, наниматели часто отдают предпочтение более доступному жилью в заречной части.

Характер спроса отражается и на ставках. Иногда плата за однокомнатные и трехкомнатные квартиры различается не сильно. Например, на ул. Родионова трехкомнатная сдается за 12 000 руб. в месяц, а однокомнатная за 10 000-11 000 руб. Если учесть разницу в стоимости жилищно-коммунальных услуг (около 3000 руб. в месяц за трехкомнатную и примерно 1000 руб. за однокомнатную), то получится, что наймодатели получат практически одинаковый доход. Однокомнатные квартиры быстрее окупаются, подсчитывает Шерстнев.

Романчева отмечает снижение доходности и увеличение сроков окупаемости инвестиций в жилье для его последующей сдачи в аренду: Рост цен на квартиры привел к увеличению сроков окупаемости с 10-12 до 14-16 лет. Доходные дома появятся у нас не скоро, прогнозирует эксперт.

Ценообразование в сегменте аренды существенно отличается от рынка купли-продажи. На размер арендной платы оказывает влияние гораздо больше факторов, нежели на стоимость квартиры при купле-продаже. К традиционным критериям, таким как местоположение и качество жилья, добавляются наличие телефона, мебели, бытовой техники, качество ремонта, говорит Романчева. Поэтому разные квартиры, которые при продаже оцениваются почти одинаково, при сдаче внаем могут существенно отличаться по стоимости, из-за того что одна сдается пустой, а другая оснащена бытовой техникой и обставлена мебелью. Романчева приводит пример: однокомнатная квартира в новом доме на ул. Родионова без мебели сдается за 10 000 руб. в месяц, а со всей обстановкой уже за 14 000 руб. в месяц. А вот на район, который важен для покупателей, наниматели экономкласса почти не обращают внимания: за 8000 руб. можно снять однокомнатную квартиру и в нагорной части, и в непрестижной заречной. Для нанимателя, в отличие от покупателя, важны два основных критерия: наличие необходимой обстановки, чтобы сразу можно было въехать и жить, и доступная цена, подытоживает Шерстнев.

По его данным, минимальная цена найма нормальной квартиры в Нижнем Новгороде составляет сейчас 5000 руб. в месяц. Если цена ниже, значит, в квартире нет мебели или ее мало, возможно, нет каких-то удобств, например горячей воды, объясняет эксперт.

По данным НЦНЭ, средняя цена найма однокомнатной квартиры составляет в Автозаводском районе 6900 руб. в месяц, в Ленинском 7000 руб., в Автозаводском 7400 руб. Двухкомнатные в Автозаводском сдают в среднем по 8900 руб., в Нижегородском по 9800 руб. в месяц. За трехкомнатные хоромы наниматель в среднем отдаст чуть больше 13 000 руб. в Автозаводском и в Нижегородском районах, а в Канавинском и Приокском по 11 000 руб.

Квартиры повышенной комфортности сдаются преимущественно в Нижегородском районе. Однокомнатных квартир внаем в этом сегменте почти нет, двухкомнатные сдаются в среднем по 20 000 руб., трехкомнатные по 23 000-26 000 руб. Квартиры дороже 30 000 руб. в месяц сейчас в нашем городе снимают редко, констатирует Шерстнев. Впрочем, значительная часть дорогих квартир, по его мнению, сдается без участия риэлторов. Ольга Петрова, агент АН Триумф, говорит, что обилие предложения на рынке дорогого жилья привело к снижению арендной платы в этом сегменте в среднем на 20% .

Превышение предложения над спросом эксперты объясняют не только сезонным спадом активности, но и выбросом на рынок аренды инвестиционных квартир и квартир, купленных на перспективу и временно пустующих (например, для подрастающих детей).

Риэлторы, однако, предрекают, что затишье на рынке аренды продлится недолго. В конце июля августе все дешевые объекты будут сметены с рынка, предложение уменьшится, цены будут расти, уверен Шерстнев. Уже сейчас в наше агентство поступают заявки от родителей будущих абитуриентов и студентов. Хотя бронирование квартир пока исключительное явление, но такие случаи все же есть. Если сейчас не забронировать квартиру, которая понадобится в августе, по цене 10 000 руб. в месяц, то в конце лета такое жилье обойдется дороже и его будет труднее найти. Во время активизации рынка сроки экспозиции сокращаются буквально до нескольких часов, говорит риэлтор.

Романчева, наоборот, полагает, что ставки увеличатся не сильно, а предложение на рынке аренды продолжит расти.