Ипотека и недвижимость - Особенности приобретения недвижимости в дубае

Ужесточение контроля за покупателями земли в Московской области повлечет за собой удорожание подмосковной недвижимости на 35% уже в следующем году.

В конце прошлой недели губернатор Подмосковья Борис Громов на заседании правительства Московской области предложил ужесточить контроль за покупателями сельскохозяйственных земель. По его словам, скупка земли у работников областных сельхозпредприятий для ее последующего перепрофилирования и «использования не по назначению» в последнее время приобрела массовый характер. «Если так пойдет и дальше, то через год-два разговоры о высоких урожаях и надоях не будут иметь смысла», – считает губернатор. Поэтому г-н Громов предложил ввести квотирование подмосковных земель, которые могут быть перепрофилированы, в основном, под строительство коттеджей. По мнению риэлторов, причина возможного ужесточения контроля за покупателями земли – это запоздалое желание Бориса Громова обеспечить продажу подмосковной земли «в нужные руки» в ответ на обвинения в том, что подмосковная земля в массовом порядке скупается иностранцами. В настоящий момент механизм квотирования находится в стадии разработки и будет подготовлен к середине октября. Но участники рынка уже сейчас прогнозируют, что квотирование земли хотя и сделает операции с землей в Подмосковье более прозрачными, вместе с тем повлечет за собой заметное удорожание подмосковной недвижимости.

По данным губернатора, если раньше земли покупались преимущественно вокруг Москвы, то в последние годы скупщики пришли в отдаленные районы области – Волоколамский, Рузский, Ступинский, Клинский. «Около 100 тыс. гектар, составляющие 10% от общего количества сельскохозяйственных земель области, куплены пятнадцатью коммерческими структурами. Объем средств, вложенных этими организациями в скупку земель, достиг 500 млн долларов», – сообщил Борис Громов на заседании правительства, предложив внести изменения в действующее законодательство, введя механизм квотирования земель, пригодных для перепрофилирования. Риэлторы говорят, что причиной инициативы Бориса Громова является то, что в последнее время действительно очень много сельскохозяйственных земель в Подмосковье скупается и перепрофилируется, после чего на них чаще всего строятся коттеджные поселки. Не случайно одним из аргументов губернатора в пользу ужесточения механизма покупки земли в Подмосковье стало то, что «в дальнейшем при продаже жилья стоимость земли увеличивается почти в десять раз».

Еще одной причиной инициативы губернатора могли стать упреки в том, что собственниками подмосковной земли нередко становятся иностранцы. «Возможное ужесточение контроля за покупателями сельскохозяйственных земель – это ответ Громова на обвинения в том, что земля в области беспорядочно скупается организациями и частными лицами, причем проверить, кто в итоге стал собственником земли, невозможно», – сказал RBC daily Алексей Костенко, заместитель начальника отдела загородной недвижимости компании «МИАН». По его словам, подоплекой инициативы губернатора могли стать упреки в том, что вопреки законодательству собственниками подмосковной земли нередко становятся иностранцы. Показательным примером являются действия нидерландской компании «Петроплюс Инжиниринг Лтд», которая, скупая паи у крестьян, фактически стала владельцем более 230 гектаров сельхозугодий в поселке Богатищево Каширского района Московской области. «Главной причиной возможного ужесточения контроля за покупателями земли является запоздалое желание Бориса Громова обеспечить продажу подмосковной земли «в нужные руки»», – резюмирует Алексей Костенко.

Участники рынка говорят, что введение квотирования – в целом правильное желание упорядочить рынок земли в Подмосковье, но реализуется оно неправильными методами. Дело в том, что действующий в России Земельный кодекс предусматривает целевое назначение земель. В итоге, даже сменив статус земли, ее владелец наделен заведомо меньшими правами и слишком зависит от чиновников. «Во всем мире действует принцип зонирования земель. То есть если земля, собственником которой вы являетесь, не является природоохранной зоной, где в принципе запрещено строительство и вообще любое ее перепрофилирование, вы можете делать с этой землей все что угодно. К примеру, если я купил участок сельскохозяйственной земли, которая не принесет мне прибыли, я вправе построить на ней дом и сдавать его – делать все, чтобы использование этой земли было для меня экономически выгодным», – сказал RBC daily Геннадий Стерник, старший аналитик Российской гильдии риэлторов. По его словам, в результате квотирования земель, пригодных для перепрофилирования, хотя и появится необходимый (пусть и нерыночный) механизм госрегулирования земельного рынка, выиграют от нововведения лишь продавцы первичного рынка земли, то есть администрации всех уровней. Нововведение будет не выгодно ни застройщикам – покупателям земли, ни конечному потребителю, так как повысит цену земельных участков.

Прежде всего квотирование земель, пригодных для перепрофилирования, ударит по застройщикам из-за того, что вырастут как официальные, так и неофициальные поборы. «Губернатором области движет желание усложнить и удорожить порядок переоформления земли, например, с помощью увеличения налога за смену ее статуса», – сказал RBC daily Геннадий Стерник. Кроме этого, квотирование усложнит механизм покупки земли, который и так нельзя назвать простым: согласно действующему законодательству, в каждом из районов Московской области разрешено продавать не более трех гектаров земли в одни руки, а если покупатель хочет приобрести больше, то он должен получить разрешение администрации Подмосковья. На условиях анонимности эксперты подмосковного рынка недвижимости говорят, что в итоге «взятки чиновникам вырастут примерно в два раза». Поэтому недвижимость в области также подорожает. Учитывая, что в последние годы она ежегодно дорожала на 25%, участники рынка прогнозируют, что если квотирование земель все-таки будет введено в ближайшее время, то за 2004 год цены на недвижимость могут вырасти на 30–35%.
Весной 2007 года в Дубае успешно прошла международная выставка по недвижимости International Property Show 2007. Габриэл Бедойя, вице-президент одного из главных участников выставки американской компании The Concorn Group , отметил: Международная выставка недвижимости укрепила свои позиции как крупнейшая в данном регионе. Это видно из больших объемов продаж, в том числе об этом свидетельствует и наш результат, достигнутый за три дня, 130 млн долл.

В пользу инвестирования в Дубай говорит тот факт, что в обозримом будущем резкого падения цен на нефть не предвидится, а кроме того, высокие темпы развития туризма, строительного бизнеса и финансового сектора также обеспечат приток местного и иностранного капиталов.

Инвесторов привлекают относительно невысокие цены и современные навороченные архитектурные и строительные решения. Тот, кто собирается жить в ОАЭ, может подобрать себе апартаменты в каком-нибудь роскошном комплексе, полном изысков, оборудованном электронными мозгами. Ну а тот, кто планирует извлечь прибыль из покупки, скорее вложит деньги в коммерческую недвижимость: арендные ставки здесь довольно высоки, и эксперты прогнозируют их дальнейший рост. Прибыльность данного сектора в ближайшие годы ожидается на уровне 50 % в год. И неудивительно. Нет ни одной всемирно известной торговой марки, не представленной в Дубае великолепным шопинг-центром. В них на постоянно объявляемые фестивали скидок приезжают тысячи туристов со всего мира. А значит, необходимо строить все новые и новые тысячи квадратных метров торговых площадей.

Правитель эмирата Дубай шейх Мухаммед бен Рашид Аль-Мактум, оглашая стратегический план развития эмирата на 2007 2015 годы, отметил, что документ предусматривает небывалый рост дубайской экономики. По словам шейха Аль-Мактума, капиталовложения в сектор недвижимости не являются самоцелью. Высокие темпы развития строительной сферы экономики Дубая напрямую связаны с тем, как видит руководство будущее эмирата. Например, ставка на развитие туризма требует как минимум вдвое увеличить площади для проживания иностранцев, а также создать новые объекты для их полноценного отдыха. То же относится и к усилению роли Дубая в качестве регионального финансового центра и центра проведения международных конференций и выставок, транспортного узла и района сосредоточения представительств крупных иностранных компаний.

Стремясь избежать перекосов в развитии экономики, страна принимает адекватные и своевременные меры по совершенствованию инфраструктуры. Так, для решения транспортной проблемы Дубай планирует вложить около 200 млн долл. в расширение главной магистрали, связывающей его с другим эмиратом Шарджей. В то же время для ликвидации пробок в самом Дубае разработан проект строительства метро общей протяженностью более 70 км. На эти цели решено выделить около 4 млрд долл., и уже во II квартале 2009 года дубайская подземка начнет перевозить ежедневно 1,2 млн пассажиров.

Не последнюю роль в привлекательности Эмиратов для иностранных инвесторов играет ценовой фактор. Стоимость недвижимости в крупных городах ОАЭ ниже, чем в других популярных для инвестиций столицах мира: Лондоне, Москве, Токио. Так, 40‑метровую студию в элитном районе Дубая предлагают всего за 180 тыс. долл., а квадратный метр жилья в строящихся суперсовременных жилых центрах от 3 тыс. долл. В целом на продвижение бренда Дубай до 2010 года выделено 275 млрд долл. Конечно, эти деньги будут потрачены не только на рекламу и специальные маркетинговые акции, но и на расширение существующих и создание новых огромных аэропортов и морских портов, возведение туристических объектов.

Начинают осваивать данный перспективный рынок и россияне. Среди иностранных владельцев недвижимости ОАЭ они составляют пока 7 8 % (лидируют граждане Индии, Пакистана и Ирана, на них приходится около 60 %). Наших соотечественников больше привлекает элитная недвижимость. В покупках объектов по цене от 1 млн долл. доля россиян и граждан бывшего СССР является подавляющей до 70 %.

Как известно, настоящий строительный бум в Эмиратах начался пять лет назад, после того как правитель Дубая издал указ, позволяющий иностранцам приобретать недвижимость. После этого в страну пошли инвестиции. При этом покупатели действовали в условиях некоего правого вакуума: указ не закон, и последнего пришлось ждать еще четыре года. В прошлом году он, наконец, был принят. И как раз вовремя: документ позволил активизировать затухающий интерес к начавшему стремительно развиваться рынку. Теперь иностранные граждане регистрируют по установленной форме право собственности на недвижимость всего за 1,5 % от ее стоимости.

Россияне могут сегодня приобрести недвижимость в ОАЭ, даже не выезжая за пределы МКАД. Однако следует учесть некоторые особенности данной процедуры в этой восточной стране. Так, далеко не все осведомлены о том, что для строительства на своей земле даже крохотного сарайчика необходимы непростые согласования со множеством инстанций. Вместе с тем покупателем жилья, как в любой арабской стране, должен быть мужчина. Женщины в Эмиратах до сих пор не имеют равных прав со своими мужьями. В ОАЭ стать собственником недвижимости женщина имеет право, только оформив ее на собственную фирму.

Ну а тот, кто твердо решил купить здесь жилье, должен тщательно проверить все документы (а они будут на английском и арабском языках). Чаще всего покупатели из России прибегают к услугам местных риелторов, среди которых можно найти и соотечественников. Большинство сделок совершают на первичном рынке и каждую оформляют через девелопера. Если недвижимость приобретают на стадии строительства, то сначала заключают договор о бронировании. При его подписании покупатель вносит 10 20 % от стоимости объекта. Остальные платежи обычно производят одинаковыми частями в равные промежутки времени. Немаловажный нюанс: завершение строительства гарантировано государством, так что оказаться обманутым инвестором в ОАЭ просто невозможно.