Ипотека и недвижимость - Достижение или провал?

В ходе традиционного субботнего объезда глава московского стройкомплекса Владимир Ресин посетил стройплощадку на улице Новый Арбат, вл. 27 29 (район Арбат), где ЗАО Трест Мосстроймеханизация-1 ведет строительство эксклюзивного многофункционального жилого комплекса.

Данный объект станет последним жилым домом на Новом Арбате, поскольку свободных земельных участков под жилую застройку на этой центральной московской улице больше не осталось.

Генеральным инвестором строительства жилого комплекса выступает Департамент инвестиционных программ строительства Москвы, инвестором ООО Авеню-Риэлти, генеральным подрядчиком ЗАО Трест Мосстроймеханизация-1. Строительство комплекса началось во II квартале 2005 года и должно было закончиться в IV квартале 2006‑го, но в связи с внесением изменений в проект здания сроки его ввода были передвинуты на III квартал текущего года.

Общая площадь 16‑этажного жилого комплекса на Новом Арбате составит 40 тыс. кв. м. Из них 20 тыс. кв. м жилая площадь (63 квартиры площадью от 80 до 250 кв. м), 20 тыс. кв. м нежилая. Первые три этажа займут офисные помещения, под зданием расположатся двух- и трехэтажные гаражи.

При возведении этого эксклюзивного дома применены строительные ноу-хау. В частности, специалисты Моспроекта-2 во главе с его руководителем Михаилом Посохиным разработали новый фасад здания такая технология использована в Москве впервые. В ходе посещения стройплощадки на Новом Арбате руководителю стройкомплекса столицы был продемонстрирован фрагмент этого фасада бетонная панель с мраморной крошкой.

На состоявшемся после осмотра стройки совещании участники детально рассмотрели ход работ. Во время обсуждения В. Ресин заметил: График производства работ следует пересмотреть. Нужно сделать суточный, еженедельный, месячный графики и работать по ним, чтобы сдать объект под заселение в III квартале этого года.

Комментируя в беседе с журналистами ход работ на этом объекте, глава столичного стройкомплекса подчеркнул, что строящийся дом последний на Новом Арбате, поэтому мы должны сделать так, чтобы он украсил Москву. В частности, сообщил В. Ресин, фасад будет таким, каких в Москве еще не делали.
Социальные дома под особый контроль

В 2007 году на юге столицы построят более 320 тыс. кв. м жилья. Эта цифра объявлена на совещании в префектуре Южного административного округа Москвы, которое в рамках субботнего объезда провел Владимир Ресин.

Программа по сносу пятиэтажек первых сносимых серий была выполнена в ЮАО еще в прошлом году. В настоящее время здесь ведется снос и переселение домов других индустриальных серий. Особое внимание уделяется строительству жилья, финансируемого из горбюджета. По словам В. Ресина, ввод жилья в Южном округе в этом году идет очень напряженно. Так, кредит времени, отведенный на строительство двух жилых зданий, возводимых в районе Москворечье-Сабурово, исчерпан полностью. Заказчику и генподрядчику строительства необходимо обеспечить проведение работ на объектах в две-три смены, чтобы ввести в строй эти дома к концу года к сроку, запланированному программой жилищного строительства в ЮАО на 2007 год, подчеркнул В. Ресин.

Из 321,6 тыс. кв. м жилья, запланированного к сдаче в Южном округе в текущем году, 57,4 тыс. кв. м составит городская доля. Так, на Днепропетровской улице и Нахимовском проспекте построят два дома, 30 % квартир в которых будут переданы работникам Департамента образования Москвы. В Ореховом проезде возведут дом, в котором определенную долю квартир получат сотрудники ФСБ России. На пересечении улиц Маршала Захарова и Шипиловской, а также на Пролетарском проспекте появятся дома для профессорско-преподавательского состава Московского инженерно-физического института.

На совещании также было отмечено, что ЗАО Трест-26 приступило к строительству индивидуального жилого дома для обманутых дольщиков на улице Медиков, вл. 68. Его ввод в эксплуатацию намечен на IV квартал этого года.

Участники обсуждения в префектуре подробно рассмотрели программу строительства объектов соцкультбыта и медицинских учреждений, возводимых на территории округа в 2007 году. Здесь появятся взрослая поликлиника с женской консультацией на 750 посещений в смену (Харьковская ул., 3б, район Бирюлево-Западное), бюро судебно-медицинской экспертизы, три школы (на 120, 425 и 550 мест) и блок начальных классов на 200 мест, пристроенный к школе № 850, а также 12 новых детских садов.

Комментируя в беседе с журналистами ход выполнения программы строительства на юге столицы, В. Ресин отметил: В Южном округе много вопросов с реорганизацией промышленных зон и строительством объектов социально-бытового назначения в общем, все те проблемы, которые существуют в Москве, есть и в этом округе, хотя положение здесь гораздо лучше, чем в других районах города.

Реконструкция Царицына
До сдачи Большого дворца в Царицыне осталось два месяца. К 27 августа Государственный историко-архитектурный и ландшафтный музей-заповедник Царицыно приобретет свой окончательный вид. Об этом сообщалось на совещании в префектуре ЮАО.

В Большом дворце завершена реконструкция фундамента, окон, кровли. Закончены отделочные работы в Малом зале Большого дворца, в Большом зале идет монтаж потолка. Часть готового интерьера на днях была представлена Юрию Лужкову как эталонный участок. Роспись помещений разрабатывали очень тщательно будет чем удивить москвичей. Здесь же в Большом зале дворца в скором времени должно появиться мраморное изваяние Екатерины Великой.

Строители ведут работы строго по графику. Генпроектировщику поручено проработать варианты и представить мэру Москвы проектные решения по устройству лестницы, ведущей к Третьему Кавалерскому корпусу от Ажурного моста на Нижнем Царицынском пруду. В июне планируется завершить работы по экологической реабилитации и благоустройству прибрежной полосы этого пруда, а к 15 июля Борисовских прудов. И к середине июля территория музея-заповедника будет полностью благоустроена.

За порядком в Царицыне следит специально созданный два года назад отдел милиции. Патрульную службу в парке решено осуществлять на электромобилях. Они не загрязняют атмосферу, разгоняются до 40 км/ч, не требуют специальных навыков управления. В автопарке царицынской милиции есть еще и квадрациклы, но они работают на бензине. К тому же для управления ими необходимо иметь специальное водительское удостоверение. Поэтому ставка сделана на электромобили. Если опыт окажется удачным, их будут рекомендовать для применения в других парковых зонах столицы.

На минувшей неделе руководитель Росстроя Сергей Круглик дал конференцию на темы национального проекта доступного жилья и развития строительного комплекса страны. Корреспондент КР поинтересовался мнением главного строителя России относительно противоречивых оценок реализации проекта.

Вопрос: Инициаторы и исполнители национального проекта доступного жилья с оптимизмом отзываются о претворении его в жизнь. Тут и 16% прибавки ввода жилья по прошлому году, и рост объемов ипотеки, и снижение процентной ставки, и многое другое. Однако по вашему же признанию собственно доступность жилья (отношение стоимости квартиры к доходам семьи) для населения резко ухудшилась из-за беспрецедентного роста цен. Как говорил популярный киногерой, один этот пистолет перевесит тысячу других улик. Снижение доступности дает основание вашим оппонентам говорить о неудаче и даже провале проекта. Как быть с такой полярной разницей в оценках? Где истина?

Ответ: В отношении доступности это расчеты, а не признание.

А истина, как всегда, посередине. Понимаете парадоксальная ситуация. Казалось бы, ввод растет, а доступность падает. Количество желающих не уменьшается. Единственное объяснение такому росту цен, скорее всего, связано с тем, что закон о долевом участии сказался на первичном рынке. Люди очень осторожно стали относиться к первичному рынку, чтобы избежать рисков. Это повлекло за собой колоссальный рост цен на вторичном рынке. Поэтому противоречий здесь нет.

Нужно просто больше строить.

Но темпы роста не говорят о провале. Не только в столичном мегаполисе, но практически в каждом субъекте РФ, где хоть чуть-чуть сформированы рынок и правила землепользования, наблюдается настоящий бум строительства. Посудите сами: при среднем росте экономики 6 7% один сектор (строительный. Прим. ред.) вырывается на 16%. За пять месяцев рост производства оконного стекла 90%. Назовите еще хоть одну сферу, где есть двукратное увеличение объемов. По цементу рост за пять месяцев 29%. То есть все где-то на уровне 30%. Это разве провал?

У меня такое ощущение, что если бы мы с вами ничего не делали, может быть, процентов на пять было бы ниже, но это все равно бы произошло. Просто рынок не развивался бы. Сейчас мы сфокусировались на градостроительных решениях и на земле. Как только мы начинаем раскупоривать землю, так сразу начинается стройка. У нас только еще создается система градорегулирования в России. Когда это произойдет, тогда процессы (улучшения. Прим. ред.) станут необратимыми.

Когда я привожу пример, что по полугодию мы ожидаем рост 30 40% по сравнению с прошлым аналогичным периодом, это провал? Такой рост сам по себе не бывает. Вот сейчас мы отобрали по конкурсу 22 проекта с общим объемом 70,6 млн. кв. м это бизнес пришел в отрасль. Крупный бизнес пришел к формированию новых городов. Сейчас опасность в том, что нет системы градорегулирования, жилье выстреливают целыми микрорайонами, при этом в красивейших местах предлагают каменные джунгли. Но мы работаем над этим.

Обольщаться рано

Чем объяснить красивую статистику строительства: наша версия

Основной довод в пользу успешности национального проекта доступного жилья неожиданно резкий, можно сказать, взрывной прирост объема ввода новостроек. Логика проста чем больше крыш возведено, тем больше людей обретут ее над головой. А это главное. При этом по умолчанию считается, что рост строительства есть результат реализации нацпроекта. Однако такая, казалось бы, очевидная логика небезупречна. Есть иная версия: во всем виновата ажиотажная торговля жильем годовой давности.

Эта версия базируется на следующих фактах и обстоятельствах. Первое: в период примерно с сентября 2005 г. по сентябрь 2006 г. на рынке жилья происходил беспрецедентно быстрый рост цен на жилье. Весной он достигал 10% в месяц это рекорд за все время наблюдений.

Второе: в августе 2006 г. руководитель Росстроя Сергей Круглик по просьбе корреспондента КР дал прогноз итогов года 47 млн. кв. м жилья. Это на три с лишним миллиона хуже плана. То есть никакого оптимизма.

Третье: в начале текущего года (прошло всего четыре месяца от прогноза) подводятся итоги и выясняется, что план не то что провален, а даже чуточку перевыполнен. А в первом квартале нынешнего года прирост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года вообще 51%! Пришлось искать объяснение в необычно благоприятных условиях строительства была мягкая зима. И вот только что объявлено, что итоги первого полугодия будут на 35 40% лучше, чем год назад. То есть без малого год мы являемся свидетелями чрезвычайно хорошей статистики строительства. Раздавались даже предположения о приписках, но не в таких же масштабах?! Кроме того, предлагаемая нами версия в приписках, как говорится, не нуждается.

Наконец, самое важное застройщики в основном строят жилье на деньги покупателей. То есть жилье сначала продают, а потом на собранные деньги начинают рыть котлован будущего дома. При этом разрыв между сбором денег и завершением строительства на круг составляет год-полтора. Недавно газета Ведомости привела пример компании Дон-Строй, которая в прошлом году 74% инвестиций получила от предварительных продаж.

А теперь все это складываем вместе, и вот что получается. Год назад и несколько раньше по ряду причин (о них давно и много сказано) раскручивается ажиотажная торговля жильем. Цены растут безумно. Их рост результат высокого покупательского спроса. Жилье не только активно покупается, но и продается ведь норма прибыли просто сказочная. Застройщики энергично собирают с покупателей деньги под будущие квартиры и одновременно начинают их отрабатывать, то есть реанимировать долгострой, закладывать новые дома. А спустя год подошло время сдавать их приемочной комиссии и... включать в статистику ввода. Тогда много продали, сейчас много сдали. Вот и все объяснение.

Конечно, мы имеем дело не с механическим пианино, а с рынком, устроенным намного сложнее. Свою лепту в его поведение вносят многие факторы, в том числе и нацпроект. С другой стороны, и Сергей Круглик в своем ответе не исключает, что если бы власть ничего не делала, то итог ухудшился бы процентов на пять, но рост все равно был бы.

Скорее всего, уверенно говорить об успехе национального проекта можно будет в том случае, если схожие результаты будут достигнуты в первые шесть месяцев следующего года. Тогда в статистику попадут дома, запущенные в работу вчера или позавчера, в период вялой торговли. Это станет лучшим опровержением изложенной нами версии. В противном случае сегодняшние красивые цифры всего лишь отражают стихийный взрыв на рынке полтора года назад.