Ипотека и недвижимость - Цена в камуфляже

В Восточном округе Москвы утвердили план строительства нового жилья на месте существующих сталинских малоэтажек. Разгорелся конфликт между жителями, депутатами и префектурой. В результате была создана Муниципальная избирательная комиссия, а спор будет разрешен посредством референдума. Прецедент привлек внимание СМИ.

Подобный референдум будет прецедентом в Москве, сказал депутат МО Восточный Владимир Баскаков. Жители сами смогут решить, что в их муниципалитете строить, а что сносить. Может быть, нашему примеру последуют и другие муниципальные образования.

Предыстория этой заметки в Новой газете, которую позднее перепечатывали все кому не лень, такова: в соответствии с постановлением правительства Москвы от 07.03.06 № 150ПП (в ред. постановления правительства Москвы от 14.11.2006 № 883ПП) 0 комплексном развитии территорий упраздненных и существующих деревень, поселков и коллективных садов в границах города Москвы, район поселка Восточный должен был пойти на реконструкцию. Цель проста: надо развивать территории, а главное строить жилье, которому, как известно, нужно место. Согласно названному постановлению, был запланирован снос кирпичных двух-, трех- и пятиэтажных домов на улицах Главная, Западная, 9 Мая и в поселке Акулово.

Однако жителей поселка Восточный не устраивала перспектива переезжать в жилье, которое должна была предоставить им взамен администрация района. Причины? Те же, что и всегда. Тут и опасения потерять в площади (что по действующему ЖК вполне вероятно), и нежелание оказаться в другом районе вдали от привычных школ, больниц и магазинов И в ноябре они приняли участие в Едином дне протестных действий против строительного произвола в городе и нарушения прав граждан при реализации положений Жилищного кодекса РФ. По их словам, трехэтажные дома, которые собираются пустить под бульдозер, имеют лишь тридцать процентов износа. По предположениям жителей, их дома никто ломать не будет: из них лишь вынут начинку да заменят коммуникации, и после ремонта они превратятся в особняки на одну-две семьи.

И, заручившись поддержкой нескольких местных депутатов, жильцы решили отстаивать свое право на сохранение стоящих домов. Однако префект Восточного административного округа Николай Евтихиев от встречи с недовольными отказался. Тогда у группы активистов родилась идея референдума и была сформулирована его тема: Поддерживаете ли вы проект планировки территории поселков Восточный и Акулово, предусматривающий строительство жилых домов со сносом существующего кирпичного жилого фонда? Скептики лишь перемигивались. Почти все говорили, что затея это безнадежная. Однако 27 февраля этого года состоялось очередное заседание муниципального собрания, на котором депутат Владимир Бондарев помог жильцам отстоять свою точку зрения. Опрос, подчеркнул он, это просто рекомендация, а референдум это уже закон. Кстати, 80 процентов жителей Восточного уже высказались против сноса 26 кирпичных домов.

Референдум действительно остается последней надеждой жильцов. Дело в том, что активисты уже обошли со своей инициативой сохранить застройку десятки инстанций, вплоть до Президента. Ответ от главы управы Сергея Баташова приходил один: будут сносить.

И решение о референдуме все-таки было принято. Более того, депутаты поселка Восточный уже утвердили состав муниципальной избирательной комиссии (МИК). В мае комиссия должна выбрать председателя и объявить дату районного референдума по вопросу о сносе существующего жилья с целью строительства на его месте новых высотных зданий.

Как пишет газета Сокольники и весь Восточный округ, все инициаторы местного референдума ВГМО Восточное в городе Москве искренне благодарны начальнику организационного управления префектуры Восточного административного округа Раисе Шеремет. Ведь если б не она, откровенно сказал мне один из депутатов муниципального собрания, мы многое бы упустили из виду Именно Шеремет, по информации осведомленного источника, дала 24 апреля на внеочередном заседании муниципального собрания ВГМО Восточное в г. Москве необходимые разъяснения, посоветовав народным избранникам наметить и обсудить вопросы, которые будут вынесены на референдум, а затем направить их по трем адресам: в Московскую городскую избирательную комиссию, на имя мэра Москвы Юрия Лужкова и в Московскую городскую Думу.

Депутаты вняли рекомендациям и через два дня, 26 апреля, приняли решение № 6/1 О назначении местного референдума внутригородского муниципального образования Восточное в городе Москве. Согласно этому документу, он назначается на 14 октября 2007 года. Посмотрим, сможет ли этот референдум изменить судьбу поселка. И если сможет, то как это отразится на внутригородской политике застройки.
Самая ходовая цена квартиры на вторичном рынке в Москве по-прежнему удерживается аккурат на уровне 990 тыс. рублей. Это официально. На самом деле жилье в разы дороже. Посильный вклад в сохранение фиктивных цен вносят и риэлторы, и законодатели.

Моя твоя не понимай...
Поводом для настоящего материала послужила бурная дискуссия, разгоревшаяся недавно за одним из круглых столов по жилищным проблемам, вокруг которого собрались законодатели и несколько десятков экспертов рынка недвижимости. Полемизировали гендиректор (ГД) крупного объединения рыночников и член комитета Госдумы по бюджету и налогам Александр Коган (АК):

ГД: Человек, купивший квартиру на собственные средства, уже уплатил с них подоходный налог. Если он приобрел ее за три миллиона рублей и продает за три миллиона, почему нужно опять платить тот же налог?

АК: Он не платит подоходный налог в этой ситуации. У него вычет есть.

ГД: К сожалению, это вам так кажется. Вычет есть, но он не больше миллиона рублей.

АК: Уважаемые коллеги, если вы в налоговой инспекции докажете, что потратили на покупку квартиры три миллиона и продали потом ее за три миллиона, ни копейки налога платить не будете.

ГД: Налоговая инспекция трактует иначе: сначала заплатите налог, а потом получите налоговый вычет. А налоговый вычет вы получите только на миллион.

АК: Коллеги, давайте говорить об одном и том же. Если у меня есть документы, подтверждающие, что я за три миллиона рублей купил сегодня эту квартиру и за три миллиона ее продал, я не буду платить налог.

Хор из зала: Будете! Будете! Будете!

АК: Я не бу-ду платить налог.

Голоса: Вы не будете, а мы все будем...

(Смех в зале.)

Двойная бухгалтерия
Речь за круглым столом шла о налогообложении продаж жилья. Как известно, закон расценивает полученные от реализации квартиры деньги в качестве дохода продавца и соответственно обязывает уплатить налог. С момента появления этот порядок вызывает острое неприятие участников рынка, в том числе риэлторов. Основной тезис критиков: продавая квартиру, человек не становится богаче. Он лишь меняет одну форму хранения своего капитала на другую. Так можно дойти до того, что при обмене долларов считать доходом все полученные рубли.

Нельзя сказать, что критика не была услышана. Закон несколько раз правили. Сейчас налог уплачивается только в тех случаях, когда квартира находилась в собственности продавца менее трех лет. Причем он взимается не со всей стоимости жилья. По выбору граждан из полученной суммы от налогообложения освобождается либо фиксированный вычет в миллион рублей, либо фактически произведенные (и документально подтвержденные) расходы.

Но это в теории. На практике по рекомендации риэлторов люди оформляют сделку по цене до одного миллиона деревянных, показывая налоговой инспекции фигу в кармане.

Из-за чего тогда сыр-бор? Нет налога нет проблемы.

Увы, проблема есть, и не одна. Массовое использование в торговом обороте фиктивных цен искажает статистику. А отсутствие реальных данных не позволяет регулировать рынок, в том числе налоговыми инструментами.

Что прикажете использовать при переходе к налогообложению недвижимости от БТИ-шной стоимости к рыночной рекламные объявления или нынешние фиговые листки в виде договоров купли-продажи?

Еще проблема: при расторжении сделки покупатель вправе претендовать на возврат лишь той заниженной суммы, что указана в договоре...

Не надо дразнить гусей!
Приходится с сожалением признать: и законодатели, и их критики серьезно зевнули в истории с налогом на доходы от продажи квартир. Риэлторы не проследили за законодательной чехардой и не заметили последней поправки, выводящей из-под налога прежние расходы на приобретение жилья. Наглядный тому пример тот самый диалог, с которого мы начали. Как бы то ни было, но практика оформления сделок купли-продажи по фиктивным ценам (ниже миллиона рублей) продолжается, несмотря на то, что появилась возможность выбора.

Впрочем, не обратили внимания на непоследовательность своих действий и думцы. Ведь срок давности в три года появился в правилах неспроста. Дело в том, что закон, по мысли депутатов, не столько преследует фискальные цели (пополнение бюджета), сколько направлен на ограничение спекуляции жильем. Именно это ставит в заслугу закону Александр Коган. Однако прожженные инвесторы, зарабатывающие на операциях перепродажи, с чистой совестью оформляют сделки либо по одному миллиону рублей, либо по цене покупки, не платя никаких налогов. И при этом спят спокойно. Уж если последние поправки (об учете понесенных затрат) и послужили кому подспорьем, то в первую очередь именно им.

А вот нервничают и не спят те, кто по тем или иным причинам продает приватизированную квартиру. Они ничего не тратили на ее приобретение, поэтому могут рассчитывать лишь на вычет в миллион рублей, и просто вынуждены использовать фиктивную цену. Эти люди оказались за бортом закона. Замахивались депутаты на перекупщиков, а ударили по собственникам приватизированного или унаследованного жилья, сделки с которым доминируют на рынке.

Государство в форме приватизации по сути подарило людям жилье. А в 2005-м оно расщедрилось еще отменило налог на дарение и наследование. А здесь плати? Ведь было же год назад предложение не брать налог с продажи приватизированных квартир, но по дороге где-то заблудилось. Ну что бы взять и отменить налог для приватизаторов? А еще лучше упразднить его вообще, все равно же никто не платит. И в полный голос этим похвалиться, чтобы даже самые глухие услышали и стали оформлять сделки по реальным ценам. Всем будет только лучше.

Вместо послесловия
Так уж у нас повелось: есть закон, а есть практика его применения. Автор наудачу позвонил в две столичных инспекции и прикинулся продавцом квартиры. Вот какие диалоги с налоговиками у него состоялись.

13 процентов с разницы
Корреспондент: Здравствуйте! Не так давно я приобрел квартиру и воспользовался тогда налоговой льготой в связи с покупкой. Сейчас хочу ее продать. Должен ли буду заплатить подоходный налог, в каком размере?

Инспектор: За сколько продаете квартиру?

К: За 3,5 млн. рублей.

И: Приобретали за сколько?

К: За 3 млн.

И: Документально расходы подтверждены?

К: Да, все было оформлено официально.

И: Будете платить 13% с разницы в полмиллиона рублей.

К: Это несмотря на то, что я примерно год назад при покупке пользовался налоговой льготой?

И: Вам все равно зачтут затраты на ее покупку.

Три года и месяц
К: Только что приватизировал квартиру и хочу ее продать. Намерен оформить сделку по реальной стоимости. Мне говорят, что я при этом должен заплатить налог...

И: Да, 13% со всего, что превышает миллион.

К: Риэлторы предлагают указать цену продажи 900 тыс., чтобы не платить. Говорят, все так делают...

И: Люди не хотят платить и действительно занижают цену. Но это шаткая позиция для покупателя. Коснись что сделки, вам вернут только то, что указано в договоре. Лучше подождать три года после приватизации. Точнее три года и месяц, и тогда спокойно продавать.