Ипотека и недвижимость - Вольные каменщики

На следующей неделе на отечественном рынке ценных бумаг должен появиться новый финансовый инструмент. 23 мая Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) продаст участникам фондового рынка ипотечные ценные бумаги на сумму 2,9 млрд рублей. Это первый настоящий ипотечный заем. Потому что погашен он будет 15 февраля 2039 года. Разместить бумаги на такой длинный срок позволяет сама структура займа.

Облигации будут выпущены тремя классами: А, Б и В. Бумаги класса А будут распространяться по открытой подписке, то есть купить их сможет любой желающий через брокера на фондовой бирже ММВБ. Облигации других категорий будут проданы по закрытой подписке. Потенциальным покупателем бумаг класса Б является Европейский банк реконструкции и развития, а класса В - само АИЖК. Доля этих классов в общем выпуске невелика - 264 млн и 130,8 млн рублей соответственно. Но именно на них ложатся основные риски. Государственное агентство и ЕБРР выступают косвенным гарантом займа. До сих пор АИЖК было прямым гарантом: оно просто скупало ипотечные кредиты у банков за счет средств, полученных от продажи гарантированных государством облигаций. Новый инструмент намного более сложен. Банк выдает клиенту ипотечный кредит. При этом формируется так называемая ипотечная закладная. Пакет нескольких закладных является основанием для выпуская специальной ценной бумаги - ипотечной облигации. Ее эмитирует специальная финансовая компания, владеющая пакетом закладных. Ничем другим эта компания не владеет и никакой деятельностью не занимается. Соответственно, покупатели ипотечных ценных бумаг не должны беспокоиться о рисках, связанных с деятельностью компании. Залогом получения доходов для инвесторов являются конечные плательщики по ипотечным кредитам.

Несмотря на сложность структуры, аналитики прочат новым бумагам успех. Я думаю, что заем будет очень успешным для АИЖК, - говорит аналитик ИК Ренессанс Капитал Павел Мамай. По его словам, российским инвесторам этот инструмент пока не знаком, зато наверняка иностранцы воспользуются возможностью купить эти бумаги. Объяснение этому простое: новый инструмент представляют собой долгосрочные корпоративные бумаги, надежность которых гарантирована государством. Осенью нынешнего года АИЖК планирует выпустить еще один выпуск таких бумаг, уже на 10 млрд рублей. И, по мнению аналитиков, если это размещение будет удачным, то скоро ипотечные облигации начнут выпускать и банки, выдающие кредиты на жилье. По их словам, при нынешнем росте ипотечного кредитования в России необходимость рефинансирования ипотечных кредитов скоро встанет очень остро. Рынок ипотечных облигаций откроет двери для всех, - говорит Павел Мамай. - После первой тяжелой фазы, когда и инвесторы и эмитенты должны привыкнуть к более сложной структуре займов, этот рынок будет развиваться очень большими темпами, возможно, уже в следующем году. Тем не менее, хотя облигации и будут размещаться по открытой подписке, эксперты не ждут большого спроса на бумаги со стороны населения из-за сложности структуры нового инструмента. Кроме того, в настоящий момент частные инвесторы в основном вкладываются в высокорискованные бумаги с высокой доходностью, - говорит вице-президент, начальник отдела организации выпусков рублевых облигаций Ситибанка Никита Гусаков. При этом он уверен, что с развитием рынка ипотечных бумаг будет расти и участие частных инвесторов.
По мнению независимых экспертов, занимающихся строительным аудитом, в Москве, по самым скромным подсчетам, от нескольких десятков до ста "самостроев". Это строительные объекты, которые можно признать незаконными по тем или иным параметрам. Пока в столичных судах рассматриваются десятки дел по искам горожан о незаконном строительстве, застройщики находят все новые способы обойти законы и постановления московского правительства.

В настоящее время в Москве действуют многочисленные законы, постановления и распоряжения, которые по идее должны препятствовать появлению незаконных строек: Московское положение о порядке производства земляных и строительных работ, Положение о едином порядке предпроектной подготовки строительства и другие. По закону компания должна сначала выиграть тендер на земельный участок, потом оформить исходно-разрешительную документацию, разработать проект, согласовать его и провести через все экспертизы, включая экологическую, наконец, получить разрешение Инспекции государственного архитектурно-строительного надзора (ИГАСН) на строительство и ордер на производство работ в Объединении административно-технических инспекций (ОАТИ). Последние два документа – основные, без которых обойтись никак нельзя. Но в жизни звенья – согласование, экспертиза, утверждение – выпадают, и сразу после приобретения землеотвода застройщик получает заветные разрешение и ордер. В лучшем случае проект дорабатывается, согласовывается и утверждается параллельно со строительством, а в худшем – добро выдается задним числом.

Многие компании начинают расчищать площадку задолго до утверждения проектной документации, апеллируя к тому, что саму-то стройку они начнут позже, когда все будет завизировано и одобрено.

Дмитрий Елисейкин, адвокат: "С разрешением на строительство, без которого любые работы признаются незаконными, поступают просто: участок земли, взятый в долгосрочную аренду, обносится забором, в кратчайшие сроки возводится здание, и все городские организации, курирующие вопросы строительства, ставятся перед фактом, что дом уже построен. Московским властям приходится выдавать разрешения задним числом, поскольку при высокой плотности застройки в городе снести новое здание не представляется возможным. Крупным инвестиционно-строительным компаниям проще заплатить штраф, чем годами дожидаться утверждения генерального плана строительства".

Часто застройщики получают разрешение на строительство дома по одному проекту, а строят потом совсем другой, с "незначительными доработками". После такой доработки участок, занятый стройкой, оказывается несколько больше землеотвода, а дом немного "подрастает".

Галина Хованская, депутат Мосгордумы, председатель жилищной комиссии: "Очень распространена практика, когда компании забирают под строительство земли больше, чем разрешено, и увеличивают этажность дома. Если местные жители начинают возмущаться, задним числом пытаются все узаконить".

В столичном Комплексе архитектуры, строительства, реконструкции и развития уверены в обратном и считают, что подобные случаи происходят довольно редко. "При выявлении таких нарушений власти города обязывают компанию-застройщика демонтировать 'лишние' этажи",– поясняют чиновники. Правда, за последнее время подобный случай произошел лишь однажды. Компания "Дон-строй" построила в Филипповском переулке дом на два этажа выше разрешенного проекта. Мэр устроил показательную порку, заставив компанию демонтировать лишние этажи. Однако через некоторое время проект удалось согласовать, и демонтированные этажи были восстановлены.

Нередко застройщики просто спекулируют на том, что жилищную проблему в Москве нужно разрешить как можно скорее, используя этот аргумент как козырь для строительства новых домов. "Возмущаются новым строительством те, у кого уже есть квартиры. Если всех слушать, то в Москве вообще не будет нового жилья – ни коммерческого, ни муниципального",– такое мнение прозвучало в нескольких крупных риэлтерских компаниях.

Однако, как показывает практика, вместо жилья "социального" часто строится коммерческое. На Ходынском поле строится жилой комплекс, рядом с которым по плану застройки должны возвести многоярусную автомобильную стоянку. На ее месте сейчас находится гаражный кооператив. Застройщик собирается снести эти гаражи, обещая их владельцам машиноместа в будущем многоэтажном паркинге. Но построят ли эту стоянку, пока неизвестно. Генеральные инвесторы – "Мосфундаментстрой-6" и "Интеко" – пока не определили, что строить – гаражи или еще одну секцию жилого дома.

В соответствии с Распоряжением мэра Москвы #54-РМ, "участие граждан в процессе обсуждения градостроительных планов и проектов должно обеспечиваться для принятия решений органами власти по использованию территории". Есть даже закон города Москвы "О защите прав граждан при реализации градостроительных решений". В действительности же мнение жителей мало кого интересует, кроме их адвокатов и судей.

Сергей Захаров, директор экспертной группы "Академстройнаука": "Проекты строительства жилых домов в плотной застройке всегда проходят через Мосгорэкспертизу, особенно если речь идет о центре: Старый Арбат, Сретенка, Остоженка. Положительное заключение и согласование проекта выпускаются с маленькой припиской: 'Проект согласовать с жителями соседних домов'. Как правило, строители ее не замечают или не считают нужным это делать".

Не заметили такой приписки и на проекте жилого комплекса на Егерской улице в Сокольниках. По словам адвокатов общественной организации "Гражданская инициатива", в которую объединились жильцы, возмущенные разворачивающейся под окнами стройкой, "предварительно им никто не сообщал о строительстве и не учитывал их интересы".

"Жителям Егерской улицы вначале даже не посчитали нужным сообщить, существует ли в действительности проект строительства жилого комплекса, о котором они прочитали в районной газете,– говорит адвокат Дмитрий Елисейкин.– Только после нескольких обращений настойчивых граждан, управа предоставила план нового дома".