Ипотека и недвижимость - Проблемы доступа к жилью

Дома, возводимые по индивидуальным проектам в разных районах Москвы, постоянно находятся в зоне повышенного интереса покупателей. Особенно это относится к новостройкам, не перегруженным инфраструктурой, которая серьезным финансовым бременем ложилась бы на стоимость жилья. А квартира в экономичном монолитном доме достойное жилище за разумную цену.

В настоящее время монолитное домостроение является одной из наиболее перспективных технологий возведения жилья. Широкое применение монолита в жилищном строительстве в Москве началось немногим более десятилетия назад. Хотя первые монолитные дома появились в столице еще в 30-е гг. прошлого столетия, в период конструктивизма. На сегодняшний день, по данным исследовательского центра компании Миэль-Новостройки, в столице соотношение строящихся панельных и монолитных домов составляет 35/65. Примерно четвертая часть возводимых монолитов дома экономкласса.

Передовая технология
В Москве строительством монолитного жилья занимаются многие девелоперские компании: Жилищная инициатива, Тема, Сити XXI век, проекты экономкласса есть в компаниях Крост, Квартал, Дон-Строй, и предназначены они для переселенцев из сносимых домов. В прошлом лидером по объемам жилищного строительства был ДИПС.

Для возведения монолитных домов в столице используют разные технологии. Основа технологии монолитного литья арматура и опалубка. Самые используемые опалубки щитовая и тоннельная. Например, щитовая опалубка бывает разборно-переставная крупнощитовая из алюминиевых сплавов. Есть несъемная опалубка. Одна из разновидностей такой опалубки возводится по канадской технологии ARXX. Возведение стен с использованием опалубки ARXX занимает меньше времени, чем из кирпича. Модули представляют собой две пластины из специального строительного пенополистирола, соединенные перемычками из ПВХ. Специальная конструкция поверхностей модулей позволяет быстро и точно соединять блоки. Монтаж блоков ведется по принципу кирпичной кладки со смещением, что позволяет обеспечить требуемую жесткость стены.

Более дешевый вариант несъемная опалубка из ДСП. При изготовлении панелей в заводских условиях в соответствии с требованиями расчетов по несущей способности между деревянными каркасными плитами устанавливается арматура. Также в заводских условиях монтируется электропроводка, устанавливаются инженерные коммуникации. Таким образом, практически готовая панель (со всеми коммуникациями и арматурой) доставляется на стройплощадку, где остается только ее смонтировать и залить во внутренние пустоты бетон.

Щитовая опалубка позволяет строить дома быстрее. В зависимости от сложности проекта и высоты дома срок строительства может составить от 9 до 12 месяцев, допустимо одновременно отливать целые блоки квартир и возводить внутренние стены и перекрытия любой заданной проектом конфигурации.

С помощью тоннельной опалубки строят здания каркасного типа, напоминающие этажерки, а внешние стены выкладываются отдельно. Средний срок строительства дома от 12 до 18 месяцев.

По типу конструкции различают чисто монолитные и сборно-монолитные дома. В последних монолитными делают несущие элементы, а наружные стены выполняют из более привычных материалов, таких как кирпич или панели. В монолитах экономкласса для возведения внешних стен чаще используется пенобетон, который с фасада отделывается навесными панелями или недорогим красным кирпичом. Самые дешевые, а значит, и самые доступные монолитные дома те, где внешние стены формируются из бетонных панелей.

Нагрузка при возведении этажей в монолитном здании передается на несущий каркас, который отливается из бетона, так что при строительстве дома отпадает необходимость в толстых внутренних перегородках. Конструктивная жесткость монолита дает равномерную осадку всего дома, что позволяет делать ремонт в квартире начисто практически сразу же после введения дома в эксплуатацию. Для сравнения: в панельном доме не советуют производить качественную отделку раньше чем через год после окончания строительства. При усадке фундамента в нецелостной конструкции сохраняется большая вероятность появления трещин.

По словам экспертов, без привязки к месту и классу объекта чистая себестоимость возведения 1 кв. м монолитного дома составляет примерно $800. Тип опалубки на нее влияет незначительно.

Важный аргумент в пользу покупки квартиры в монолитном доме долговечность здания. Разработчики заявляют, что монолитные дома могут простоять 2-3 столетия и выдержать землетрясение силой до 8 баллов. Это означает, что и через 50 лет квартиры в таких домах не будут отличаться по цене от аналогичных новых домов, отмечает Михаил Гороховский, первый вице-президент корпорации Бест-Недвижимость.

Аналогичный пример квартиры в добротных сталинках, которые после 50 лет эксплуатации не потеряли в цене.

Что объединяет монолитные дома экономкласса и дома из типовой панели, так это невысокое качество инженерного оборудования. Как правило, и в тех и в других устанавливаются самые обычные лифты производства Карачаровского механического завода (изредка Отис). Не идет речь ни о монтаже современных систем по очистке воды, ни об оборудовании дома приточно-вытяжной вентиляцией, ни о наличии собственного теплового пункта, позволяющего жильцам не оставаться без горячей воды во время профилактического ремонта теплосетей летом.

По словам Натальи Усовой, заместителя директора департамента реализации МИАН-Девелопмент, в монолитных домах экономкласса, как правило, не выполняется дорогостоящая отделка входных групп. Стены красят обычной водоэмульсионной краской, на полах дешевая плитка. Территория дома может быть огорожена, но современная дорогостоящая система охраны вряд ли будет установлена.

Отличительной особенностью недорогих монолитов является увеличенный по сравнению с большинством домов панельных типовых серий метраж квартир. Например, в 18-этажном монолитно-кирпичном доме, построенном по 4-му Новомихайловском проезду, вл. 2, площадь 2-комнатных квартир составляет от 84,7 до 85,5 кв. м, 3-комнатных от 102 до 106,4 кв. м, 4-комнатных от 141,2 до 142,7 кв. м.

Однозначно сказать, достоинство это или недостаток, сложно: с одной стороны, просторная квартира это хорошо, с другой [конечная] цена большой квартиры получается [слишком] высокой, говорит Валерия Родионова, руководитель филиала Сивцев Вражек компании Новый город. При практически сопоставимой цене 1 кв. м в панели и монолите за одну и ту же сумму в монолитном доме можно приобрести только 2-комнатную квартиру, а в панельном 3-комнатную.

Для покупателей жилья в домах из монолита важным преимуществом является возможность участвовать в создании жилого пространства своего будущего дома. На первичном рынке жилой недвижимости примерно 80% квартир в монолитных домах экономкласса продаются с уже готовой планировкой, соответственно, 20% со свободной, отмечает Лана Волохина, директор департамента городской недвижимости Vesco Realty. По мнению руководителя исследовательского центра компании Миэль-Новостройки Бориса Флексера, доля квартир с готовыми планировками и без них в домах экономкласса примерно равна.

В квартире, продаваемой с так называемой свободной планировкой, есть внешние стены, окна (как правило, это пластиковые стеклопакеты), подведено отопление, а к стоякам вода и канализация. В квартире нет электричества, и для его подключения по постоянной схеме потребуется заказывать специальный проект. Планировка квартиры присутствует только на бумаге, а в реальности она представлена рядом кирпичей, бетонных блоков или разметкой на черновой стяжке пола. Таким образом, если хозяева жилища согласны с предложенным проектом, на месте разметки возводят настоящие стены. Если фантазия у новых собственников более богатая, чем у архитекторов, разработавших базовые планировки, они заказывают и согласовывают проект перепланировки, где уже учитываются их собственные предпочтения.

Но даже квартиры, построенные по заданному проекту, идеально приспособлены для индивидуальных перепланировок. Это объясняется тем, что тяжелые конструкции опираются на монолитные колонны, а не на стены, как в панельных домах, поэтому внутренние стены можно убрать или перенести в другое удобное место без риска нарушить прочность несущих конструкций.

Без привязки к территории
В настоящее время строительство монолитных домов в столице ведется практически повсеместно. По словам Люции Казимир, руководителя отдела мониторинга сегментов рынка недвижимости аналитического консалтингового центра (АКЦ) холдинга Миэль, в точечной застройке спальных районов Москвы монолит используется в тех случаях, когда участок позволяет возвести дом нестандартной формы. Нередки сочетания в рамках одного проекта и типовых панельных серий, и отдельных монолитных домов. По такому принципу, например, строится микрорайон Волжский на юго-востоке столицы.

По данным АКЦ, по объемам строительства монолитного жилья с планируемым сроком ввода в 2007-2011 гг. лидируют ЦАО и ЗАО, где намечено построить соответственно 18,8% и 18,5% от общего числа объектов. В пятерку лидеров также входят ЮЗАО, САО и СЗАО (15,5%, 12,9% и 10% объектов соответственно). В пересчете на квадратные метры пропорции практически не меняются, за исключением ЦАО, который с 1-го места по количеству объектов переместился на 5-е, что объясняется малой этажностью и, соответственно, небольшой площадью домов, возводимых в центре столицы, говорит Люция Казимир. В сумме в названных округах в ближайшие пять лет будет построено более 75% от общего объема запланированного монолитного жилья. В аутсайдерах по объемам строительства монолитного жилья наименее престижные округа ВАО и ЮВАО, где в основном строят недорогое панельное жилье.

Но в отличие от остальных территориально-административных образований столицы в ЦАО будет преобладать строительство домов высокой категории комфортности (элитных и бизнес-класса), в ЗАО и ЮЗАО значительные объемы представлены проектами бизнес-класса. В остальных округах превалирует экономкласс.

Первым районом Москвы, где при застройке применялась только монолитная технология, стал экспериментальный район Куркино на территории СЗАО. На сегодняшний день ни один другой район Москвы не обогнал Куркино по объемам возведенного доступного монолита.

Валерия Родионова считает, что классность объектов недвижимости определяется в первую очередь их местоположением. Бизнес-класс в Москве строить можно в западной части города в окрестностях Кутузовского проспекта, Университета, на Соколе, возле Октябрьского Поля. Из восточного сектора Москвы для этого класса подходят лишь Сокольники, Измайлово и та часть, которая находится непосредственно возле центра в районе ст. м. Пролетарская. В остальных районах, кроме центра, уместно строительство монолитных домов экономкласса.

В поисках готового
По данным АКЦ Миэля, объем предложения на первичном рынке жилья Москвы в течение двух кварталов текущего года остается примерно на одном и том же уровне. В мае 2007 г. он составил 328 объектов, из них 76,5% имеют монолитно-каркасную конструкцию.

По словам Натальи Усовой, из всех сделок, заключаемых на первичном рынке жилой недвижимости Москвы, 70-75% составляют сделки по продаже квартир в монолитно-кирпичных объектах, тогда как аналогичный показатель для вторичного рынка 18-20%. Такой дисбаланс объясняется структурой жилого фонда и желанием продавцов избавиться в первую очередь от некачественно, устаревшего и морально, и физически панельного жилья, поясняет она.

По данным компании МИАН, в структуре запросов на квартиры в монолитных новостройках наибольшей популярностью пользуются 2- и 3-комнатные квартиры (по 30-40% каждая категория). А в компании Vesco Realty на 1-е место поставили спрос на 3-комнатные квартиры площадью от 80 кв. м. 1-комнатные квартиры практически не востребованы, так как клиенты, ориентированные на подобные предложения, располагают ограниченными бюджетами и вынуждены рассматривать исключительно панельные дома, считает Лана Волохина. Однако Наталья Усова отметила рост популярности 1-комнатных квартир с 13% в марте до 24% в мае текущего года, что, на ее взгляд, является следствием общего смещения потребительских приоритетов от панели к монолиту.

Алексей Остробородов, коммерческий директор Межрегиональной девелоперской компании, считает, что наиболее востребованы квартиры с выполненными планировками квартир. На практике предложение недорогих квартир с установленными межкомнатными перегородками в Москве в отличие, скажем, от Химок, где мы все дома возводим под чистовую отделку, явно недостаточное, говорит он.

Люция Казимир также отмечает, что все чаще покупатели отдают предпочтение предложениям с уже готовой отделкой. Подобные квартиры сегодня предлагает ГК ПИК. Вероятно, люди просто устали достраивать новоприобретенную жилплощадь еще в течение нескольких месяцев, а то и полугода после покупки, предполагает она.

На мой взгляд, люди, которые покупают квартиры в домах экономкласса, нуждаются в квартирах с отделкой, предполагает Наталья Усова. Это обусловлено ограниченностью имеющихся у этой группы средств. Ремонт требует как минимум вложений, равных 30% от стоимости квартиры. Часто этих денег у потенциальных покупателей нет.

С другой стороны, монолитные конструкции оптимальны для индивидуальных планировок, так как они опираются не на стены, а на колонны. А стены можно перенести в любое удобное место.

Цены находятся на распутье
Ценовая политика застройщиков, предлагающих монолитные дома экономкласса, полностью отражает ситуацию на столичном недвижимости в целом: с конца 2006 начала 2007 г. рост цен приостановился, а потом и вовсе цены на некоторые объекты снизились. По словам Натальи Усовой, стоимость квартир в монолитных домах экономкласса по итогам мая 2007 г. составила около $4986 за 1 кв. м в новостройках, 4681 за 1 кв. м на вторичном рынке. Снижение стоимости 1 кв. м в монолитных новостройках за три весенних месяца составило около 4%. По словам Флексера, в начале июня цены снизились по сравнению с началом апреля примерно на $100.

Что касается вторичного жилья, в отличие от переоцененных квартир с низкими потребительскими характеристиками, в сегменте которых с начала года наблюдается корректировка цен, современное комфортабельное монолитное жилье экономкласса незначительно, но продолжает дорожать. Рост стоимости 1 кв. м в этом сегменте за последние три месяца составил 2%, говорит Усова. Как изменятся цены на рынке в дальнейшем, точно никто не знает, рассуждает Борис Флексер. Одни эксперты прогнозируют, что осенью цены снова начнут расти, другие что до весны 2008 г. повышения не будет. Сколько аналитиков столько мнений.

Наталья Усова считает, что с недавнего времени все большее и большее влияние на динамику цен оказывают не объективные факторы спроса и предложения, а факторы ожидания различных групп потребителей. Так, наблюдая корректировку цен на переоцененные средне- и низкокачественные объекты, потребитель может ошибочно принять это за общую тенденцию рынка и ожидать подобных процессов во всех его сегментах.

Объективно большинство монолитно-кирпичных объектов, представленных на первичном рынке Москвы, не являются переоцененными, считает она, но под влиянием процессов, происходящих в других сегментах, цены на них могут незначительно корректироваться в сторону понижения. Речь идет о десятых [долях] процента на протяжении 2-3 месяцев, подчеркивает Усова.
В ближайшее время строительные компании будут продолжать обходить ФЗ-214. Таково мнение большинства респондентов, ответивших на вопросы в ходе социологического опроса руководителей российских банков, страховых, ипотечных, риэлторских, строительных, инвестиционных, девелоперских компаний, а также представителей власти на федеральном и региональном уровнях. Он был проведен весной 2007 г. по заказу партии Единая Россия.

Более того, как выясняется, сейчас появились еще более рискованные схемы приобретения квартир в строящихся домах, например предварительный договор или вексельная схема, которые дают частному инвестору еще меньше прав, чем раньше. Аналитический отчет по результатам опроса Проблемы и перспективы реализации национального проекта Доступное жилье наглядно продемонстрировал, что существует целый ряд определенных проблем, которые осложняют реализацию нацпроекта в области улучшения жилищных условий россиян.

Законопослушные
Большинство респондентов сошлись во мнении, что доля квартир, продающихся в соответствии с новым законом, весьма незначительна. Многие строительные компании, не выполнившие обещаний дольщикам, сами оказались обманутыми в результате произвола чиновников, энергетиков и производителей стройматериалов, резко изменивших правила игры по ходу строительства. Закон осложнил работу застройщиков, слабо учитывая их интересы, практически защищая лишь потребителя. Поэтому схемы, учитывающие интересы застройщика, которые изобретаются, чтобы строить жилье в обход названного закона, еще более опасны для потребителя, чем нормы, существовавшие до его принятия.

До 1 апреля 2005 г., т. е. до момента вступления в силу закона, во многих городах Москвы, Подмосковья и других регионов России было построено большое количество жилья, которое россияне смогли приобрести на стадии строительства со значительными скидками. В целом система работала. Что было плохо, так это то, что в Московской области, как и в других регионах, не было системы учетной регистрации инвестиционных контрактов, которые заключались с гражданами. Поэтому нечистые на руку застройщики могли совершать двойные или тройные продажи. Целесообразно было бы отрегулировать эту ситуацию с учетом зарубежного опыта: застройщик может продавать 30% площадей до того момента, пока он не завершил работы при нулевом цикле. Следующие 30% до того момента, когда закончится монтаж коробки, и т. д.

На вопрос Повлияет ли наличие обходных схем на появление обманутых граждан, участвующих в приобретении вновь строящегося жилья в массовом масштабе? 77% опрошенных считают, что наличие обходных схем в будущем может спровоцировать появление еще одной волны обманутых граждан.

Безопасность
Каким образом можно решить проблему безопасности привлечения денег граждан в жилищное строительство? Мнения разделились, но тенденция прослеживается довольно ясно.

Представители банковского сообщества предлагают не допускать финансирование жилищного строительства за счет средств, привлеченных непосредственно от конечных потребителей. По их мнению, финансировать строительство должны финансовые институты, имеющие возможность контролировать строительство и целевое расходование средств. А средства клиентов должны размещаться на целевые вклады в банках. Руководители риэлторских компаний считают необходимым проводить просветительскую работу среди граждан, направленную на то, чтобы люди лучше разбирались во всех вопросах, касающихся приобретения жилья, а также объективно информировать граждан о ценах и рисках, связанных с приобретением жилья в новостройках.

Давно известно, что даже у параноиков бывают враги. В чем заключаются реальные проблемы, которые могут помешать правительству выполнить поставленную задачу строить к 2010 г. по 130 млн кв. м жилья? Что нужно сделать, чтобы эти планы претворились в жизнь?

Мнения разделились:

организовать эффективную борьбу с коррупцией при выделении земельных участков, при получении разрешения на строительство, при подключении к инженерным сетям;

обеспечить финансовые потоки в строительный сектор;

легализовать серые схемы продаж;

автоматизировать бизнес-процессы в строительной отрасли и повысить прозрачность денежных потоков;

создать государственный фонд по финансированию межевания земель, подготовки территории к массовой застройке (дороги, инфраструктура), градпланов;

обеспечить стройкомплекс материалами отечественного производства;

подготовить профессиональные кадры в строительной отрасли.

На 1-м месте по степени значимости в увеличении темпов строительства обозначена проблема борьбы с коррупцией. Как победить это извечное зло? Участниками опроса предложены следующие варианты ответов:

ужесточить контроль за чиновниками со стороны правоохранительных органов, а последним платить хорошую зарплату, чтобы избежать коррупции в силовых структурах;

обеспечить открытость информации и проводить только открытые аукционы;

в России должны появиться политические лидеры, которые будут способны решить проблему коррупции в стране.

Наш паровоз
Один из вопросов, заданный респондентам, Может ли своевременная жилищная политика государства стимулировать экономику и ее развитие таким образом, чтобы она не зависела от экспорта природных ресурсов, т. е. может ли в России строительство стать одним из локомотивов экономики? Что необходимо предпринять?. Большинство респондентов 76% считают, что при грамотной политике государства строительная отрасль смогла бы помочь России преодолеть нефтяное проклятие, поскольку любое строительство сопровождается созданием новых производств и, соответственно, рабочих мест. Необходимо возобновить и придать новый импульс проектным организациям, увеличить финансирование госзаказов.

Ипотека и налоги
Что думают респонденты по поводу подоходного налога с продавцов квартир, владеющих квартирой менее трех лет? Большинство 62% считают, что отмена этого налога будет оправданна. Покупая квартиру за счет собственных средств, граждане уже заплатили подоходный налог, который у них удерживают из заработной платы. Если же квартира была в свое время дана государством, а потом бесплатно приватизирована, то она является частичной компенсацией того, что советская власть недоплачивала трудящимся. В обоих случаях, рассуждая по справедливости, возникает двойное налогообложение, что не является признаком законодательства цивилизованной страны. Отмена этого налога позволит увеличить прозрачность взаиморасчетов и уменьшить криминал на рынке жилья.

Кстати сказать, свобода договора позволяет указывать в нем любую стоимость квартиры, и продавцы при желании избегают уплаты налога путем занижения ее официальной стоимости. Поэтому экономически оставлять этот налог и в дальнейшем просто бессмысленно. Особенно несправедливым этот налог считают владельцы недавно приватизированной квартиры, которые, как правило, длительное время проживали в ней до приватизации и оплачивали все услуги, а также те, кто вступил в наследство и также уже заплатил все налоги.

За установление повышенного налога на владение второй или третьей квартирой высказались 37% респондентов. Большинство же опрошенных считают, что эта мера носит скорее популистский характер и никаких дополнительных средств в виде поступлений в бюджет ожидать не стоит. Введение налога в настоящий момент не имеет смысла, так как существует множество путей для обхода данной нормы. Нет четко структурированной системы определения собственника и принадлежащей ему недвижимости. К этому вопросу, возможно, следует вернуться только после создания единого кадастра (возможность идентификации собственников и их собственности по всей стране). Может быть, имеет смысл ввести налог на роскошь, считают некоторые участники опроса.

В любом случае необходимо установить дифференцированную шкалу налогообложения. И установить так, чтобы она зависела не от количества квартир, а от количества квадратных метров. Или же вводить налог не на количество квартир, а на их суммарную рыночную стоимость. А может быть, следует ввести повышенную ставку на превышение метража жилой площади на члена семьи, но метраж должен рассчитываться не исходя из минимальных социальных норм, а из современных норм комфортного жилья (например, 50 кв. м общей площади на одного проживающего члена семьи, включая арендаторов).

В планах правительства России к 2010 г. выдавать по 1 млн ипотечных кредитов в год. Что делать, чтобы эти планы претворились в жизнь? И вот рекомендации респондентов:

вкладывать деньги стабилизационного фонда не в развитие чужой экономики, а в строительство современной конкурентоспособной и мощной державы, в свое население, организовывать справедливое использование сверхприбылей от экспорта энергоносителей для повышения качества жизни населения;

создать средний класс, который является основным покупателем недвижимости в кредит;

создать механизм обеспечения российских банков ресурсами, доступными для выдачи ипотечных кредитов на длительный срок;

строить достаточное количество жилья. Только при адекватном предложении жилых площадей можно говорить о массовости ипотеки в долгосрочной перспективе. Недостаток предложения на рынке рождает дефицит, что автоматически ведет к повышению цен и делает невозможным приобретение квартиры даже с помощью кредитных средств;

повысить платежеспособность населения. Приблизиться к европейскому уровню по оплате труда. Нужно, чтобы платежеспособность граждан позволяла брать нормальные и безопасные с точки зрения банковского бизнеса кредиты с первоначальным взносом 20-30%, для этого у людей должны быть деньги и накопления;

создать большое количество рабочих мест с уровнем дохода, позволяющим получить ипотечный кредит. Понизить уровень инфляции и ставку рефинансирования.

Еще один важный момент. Стоит ли государству брать на себя обязанность по субсидированию процентной ставки

по ипотечным кредитам?- таким был следующий вопрос, заданный респондентам. Ответы да и нет разделились точно поровну. Особенно категорично возражают против субсидирования ипотечной ставки представители банковского сообщества. Они приводят следующие доводы:

обязательства государства ограничиваются бюджетным голодом. А сроки ипотечного кредитования от 10 до 40 лет. Гарантий о выполнении государством таких обязательств не даст никто. Следовательно, риски банка в этом случае не уменьшаться и процентная ставка не снизится;

на дефицитном рынке это приведет только к взрывному росту цен и перераспределению бюджетных средств в пользу спекулянтов недвижимостью. Такие программы возможны только для определенных категорий госслужащих, исполняющих общественно значимые функции (учителя, врачи, военные);

в обозримом будущем в России будет сохраняться дефицит предложения на рынке недвижимости, соответственно, субсидирование процентной ставки приведет только к росту цен и увеличению спекулятивной составляющей рынка.

Тем не менее подобные действия уже кое-где воплощены в жизнь. Например, в Татарстане и Кемерове ипотечные кредиты можно взять под 7% годовых в рублях (недостающие деньги банкам компенсируют местные бюджеты). На федеральном уровне аналогичные программы существуют, в частности, в Германии и Венгрии.

Что же мешает развитию ипотеки в России? Во-первых, по мнению опрошенных специалистов, все средства российской банковской системы сопоставимы с объемом средств одного среднего австрийского банка. Просто у российских банков нет длинных денег. В пенсионных фондах их тоже пока нет. Затем, по данным различных социологических опросов, у 65% населения отсутствуют накопления. При низких доходах и высокой инфляции у большинства российских граждан нет возможности быть полноправным участником рынка ипотеки.

Политика
Помимо вопросов, касающихся экономических факторов, влияющих на реализацию национального проекта Доступное жилье, респондентам было предложено оценить существующие политические риски для рынка недвижимости и ипотеки. Где же основные подводные камни? Вот наиболее частые ответы:

сужение политических свобод и отсутствие у общества возможности влиять на власть через выборы. Подконтрольность бизнеса власти;

большое влияние на динамику ценообразования на рынке недвижимости оказывают выступления высших должностных лиц страны и публикации в прессе. На протяжении многих лет периодически публикуются статьи и комментарии чиновников о понижении цен на недвижимость, что вызывает стагнацию рынка с последующим всплеском роста цен, связанным с реализацией отложенного спроса;

большой процент коррумпированности чиновников связан со строительным сектором. И, как следствие, огромные суммы взяток делают проблемным процесс привлечения денег на строительство от банков и других финансовых институтов. Строительные компании вынуждены

привлекать денежные средства граждан, а это, соответственно, влечет за собой большие риски для обеих сторон.

Главные проблемы
Вот в чем, по мнению экспертов, заключаются основные проблемы, которые существенно тормозят реализацию национального проекта Доступное жилье:

проект был изначально ориентирован на увеличение спроса, а не на увеличение предложения. Для увеличения количества предложений на рынке жилья нужно увеличение экономической активности. Одним словом, народу надо дать удочку, а не рыбу раздавать;

нельзя было стимулировать спрос при недостатке предложения;

предвыборный характер национальных проектов не позволил им стать базой социально-экономической модернизации, что привело к отсутствию консенсуса по перспективам проекта как в элите, так и в массовом общественном мнении. Одновременно национальные проекты повысили ожидания социального иждивенчества у большинства населения;

все три ветви власти законодательная, исполнительная и судебная ни морально, ни технически не готовы к таким масштабным проектам, как Доступное жилье.

Подводя итоги, можно выделить три ключевых момента, которые помогут решить жилищные проблемы россиян:

ежегодно вводить в эксплуатацию 1 кв. м жилья на душу населения в России (как, например, в Китае и Казахстане);

чтобы ипотека была массовой, необходим баланс между стоимостью 1 кв. м и доходами граждан, т. е. ежемесячный совокупный доход среднестатистической российской семьи должен быть приблизительно равен стоимости 1 кв. м жилья экономкласса в регионе. Например, для увеличения темпов развития ипотеки в столице среднемесячный доход московской семьи должен быть от $3000-4000. Примерно столько сейчас стоит 1 кв. м в Москве;

чтобы законы и подзаконные акты выполнялись, необходимо ужесточить ответственность за свои действия чиновников и депутатов на всех уровнях законодательной, исполнительной и судебной власти. Возможно, чтобы повысить уровень компетенции и ответственности депутатов за принятые ими законы, следует ввести обязательное присвоение закону помимо номера фамилии депутата, который был инициатором его принятия (такая традиция существует, например, в англосаксонском праве). Только повысив ответственность законодателей за результаты их деятельности, следует ужесточать ответственность за несоблюдение законов гражданами или же представителями бизнес-сообщества. Только в этом случае в России удастся забыть известное изречение о том, что суровость российских законов смягчается необязательностью их исполнения.