Ипотека и недвижимость - Ярославка: долгий путь к воде

Малоэтажная и индивидуальная застройка территорий вокруг Москвы частными девелоперами велась активно и до того, как федеральные власти сочинили национальный проект с упором именно на такое жилье. Можно сказать, что нацпроект Доступное жилье уже выполняется силами застройщиков коттеджных поселков, иронизирует Валерий Лукинов, руководитель комитета по загородной недвижимости Российской гильдии риэлторов. Для определенной категории граждан это вполне доступная недвижимость для временного или постоянного использования.

Девелоперам приходится адаптироваться к современным требованиям спроса, что благоприятно для появления новой волны предложения, подмечают в Vesco Consulting. В настоящее время основной спрос сосредоточен в экономсегменте, констатирует Олег Маринин, президент компании Парк Групп, управляющий сетевым проектом Витро.

Кто во что горазд
Самый популярный у застройщиков сегмент бизнес-класс, стандартные поселки с домами от $600 000 до $1 млн и выше, по мнению многих экспертов, уже перенасыщен предложением (67% от всего рынка, по оценке Светланы Кондачковой, руководителя направления загородной недвижимости МИАН Агентство недвижимости) и продается не слишком хорошо. Особенно там, где из-за самонадеянности девелоперов стоимость неадекватно завышена, добавляют в компании Терра-Недвижимость.

Лендлорды, владеющие обширными земельными угодьями в тысячи гектаров, проектируют города (А101, Рублево-Архангельское, Остров Истра, Большое Домодедово, Плещеево, etc.) и неизбежно привлекают внимание общественности хотя бы громадьем планов.

Игроки загородного рынка, приобретающие участки в несколько гектаров у крупнейших землевладельцев, строят поселки на 20, 50, 100-200 домов. Свежая идея для рынка делая поселки то здесь, то там по Подмосковью, продавать их под единым сетевым брендом посетила компанию РусСтройТрест Cтроительные инвестиции (РСТ). Ведь сетевые отели разных классов существуют по всему миру, предлагая постояльцам привычный набор услуг и мебели в номере вплоть до полотенец с фирменным знаком. Теперь в Московской области будут сетевые поселки со своими стандартами.

Впрочем, Владимир Яхонтов, замдиректора управления загородной недвижимости Миэля, полагает, что вообще-то термина сетевые поселки не существует, но соглашается, что так можно назвать несколько аналогичных поселков, возводимых в разных местах. Для девелопера подобное решение это капитализация его бренда, говорит эксперт.

Нина Резниченко, руководитель отдела загородной недвижимости IntermarkSavills, зачисляет в примеры сетевых проектов Барвиха-Club, Барвиха-Village от Миэль-Недвижимости, элитные поселки Инкома на Новой Риге: Шервуд, Гринфилд, Риверсайд и Миллениум Парк, объединенные недавно маркой Villagio Estate, проект Павлово Открытых инвестиций, включающий объекты Павлово-1 и Павлово-2 и ТРК Павлово подворье.

Но поселки, расположенные на одном пятне застройки, нельзя назвать в полном смысле сетевыми проектами, говорит Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood (либо по тому же принципу можно назвать сетевыми вторые и третьи очереди многих поселков). В случае с Инкомом имела место поэтапная застройка 1500 га. Дабы не пугать элитных потребителей перспективой глобальной стройки, поселки выводились на рынок без видимой связи один с другим, и лишь теперь Инком сообщил, что все это части одного анклава, получившие новый бренд.

Фунт изюма
Компания РСТ в марте заявила о старте сетевых проектов коттеджного строительства комфорт-класса. В традиционной классификации такой категории нет. Но классификация на российском рынке вообще понятие растяжимое.

Эвфемизм понадобился потому, объясняет источник в компании, что по максимальной наполненности контракта это уже больше чем экономкласс, но и по удаленности от Москвы (примерно от 30 до 60 км от МКАД), и по цене до бизнес-класса данное предложение недотягивает. На фоне массы попыток позиционировать поселки выше, чем они того заслуживают, создание собственной категории представляется разумным решением. И даже базовая характеристика уже есть: максимальная полезность за минимальные деньги.

Концепция сети, говорится в пресс-релизе компании, подразумевает общий бренд (сети будут называться Изюм и Сибарит, есть также урбанизированный вариант Три кантона), архитектурно-функциональное решение, состав и характеристики объектов жилой зоны, объекты инфраструктуры, услуги, правила обслуживания, единые условия продаж.

Различаться поселки одной сети будут по направлению от Москвы, площади участка и количеству домовладений. Ориентировочная площадь жилой части поселка от 15 000 до 45 000 кв. м (в зависимости от точки локализации проекта), количество домов от 70 до 270 в каждом.

Поселки будут соответствовать Стандарту сети, который жестко регламентирует основные параметры поселения: требования к выбору участка застройки, нормативный перечень застраиваемых объектов, требования к их характеристикам, номенклатуре выполняемых работ и применяемых материалов и т. д.

В течение ближайших пяти лет планируется осуществить застройку на основных рекреационных направлениях, каковыми считаются Дмитровское, Новорижское шоссе и трассы, ведущие на юг от столицы, а затем проецировать аналогичный проект на регионы в города-миллионники (Санкт-Петербург, Екатеринбург и т. д.).

За первую пятилетку (до 2012 г.) планируется сделать три сети по 2-3 поселка в каждой, инвестиции в строительство каждого поселка от $20 млн до $40 млн. Общий объем инвестиций в первый этап, по оценке РСТ, составит $270 млн.

Инвестором и организатором финансирования проектов выступил ИК Норд Капитал (создана в 2003 г. основателем агрохолдинга Русагрокапитал Яковом Шляпочником). Наличие централизованного инвестирования, обеспечивающего финансирование всех прямых затрат, не только существенно повысит эффективность проекта, но и обеспечит минимизацию рисков по недострою. Строительство перестает быть зависимым от денег клиентов, уверены в РСТ. Компания РСТ создана весной 2004 г. группой компаний и частных лиц для сотрудничества на перспективном рынке загородной недвижимости жилищно-рекреационного назначения.

В течение реализации проекта инвестор контролирует все создаваемые активы, а также основные финансовые потоки. Вознаграждение девелоперу выплачивается по итогам реализации проекта и составляет определенные доли от превышения фактической доходности инвестора над согласованными пороговыми уровнями, объясняет Дмитрий Гусев, генеральный директор РСТ, принцип финансовых взаимоотношений между партнерами.

Идеал на потоке
Идею делать сетевые поселки Гусев объясняет так: Чтобы сформировать максимально привлекательный для потребителя продукт в рамках данного ценового сегмента, необходимо сделать идеальными все компоненты проекта и его позиционирования. Мы посчитали логичным, выбрав наиболее оптимальное сочетание компонентов, сформировать для каждого ценового и функционального сегмента своего рода стандарт. На базе которого развивать сети.

Для сети Изюм пунктиком, по словам Гусева, является предоставление максимально высокого качества за абсолютно приемлемую цену. Решить эту задачу можно только за счет компактного проектного решения, которое при меньших площадях (и дома, и участка) обеспечит сопоставимую полезность, а цена контракта не выйдет за пределы $250 000-270 000, говорит он. Наиболее эффективным в данном случае будет следование условно фламандской архитектурной традиции. Строиться будут двухсекционные дома площадью 260 кв. м на 16 сотках и коттеджи площадью до 200 кв. м на 10 сотках.

Сеть Сибарит, ориентированная на более высокий ценовой сегмент (полная цена контракта до $450 000, дома по 200 кв. м на 15 сотках), с учетом сложившихся предпочтений потребителей будет исполняться в стиле русский модерн.

Владимир Яхонтов, впрочем, сомневается в сохранении единства цены. На Новорижском шоссе и в южном направлении участки стоят разных денег, напоминает эксперт.

Третья сеть от РСТ Три кантона позиционируется как сетевой проект урбанизированной застройки и альтернатива городскому жилью для среднего класса в окрестностях городов-миллионников. Инвестиции в строительство каждого поселка в сети составят около $90 млн. Стоимость объектов будет в диапазоне от $180 000 до 450 000 ($2200-2500 за 1 кв. м). Аудитория, на которую рассчитывает РСТ, средний класс, испытывающий потребность в качественном комфортном отдыхе недалеко от города и в удобном направлении.

Почему это надо
Выбор понятного продукта по удобному для покупателя направлению Дмитрий Гусев называет одним из важнейших достоинств сетевого проекта для потребителя. Генеральный директор Vesco Construction Алексей Нелепо также отмечает в качестве плюса возможность выбора направления. Зачастую подходящее по стоимости предложение можно найти лишь на одном шоссе, которое неудобно клиенту, говорит он. Более низкие цены предложения, известный бренд компании, надежда на то, что проект будет реализован, перечисляет резоны для потребителей Валерий Лукинов.

Однако в компании Велес-Менеджмент полагают, что затевать сетевой проект имеет смысл, если дома не продаются в собственность, а сдаются в аренду и клиент может по желанию провести время либо на севере, либо на юге области, например. А так какая мне разница, что где-то еще есть такой же поселок. Бренд имеет значение для аренды, говорит Станислав Бродский, управляющий директор УК Велес-Менеджмент. Более эффективен, считают в компании, анклав поселков, позволяющий оправдать затраты на более развитую инфраструктуру. В расположенных недалеко друг от друга объектах удобно контролировать эксплуатацию инфраструктуры, решать вопросы с коммуникациями и т. д., соглашается Нина Резниченко.

Инвесторы, по словам Гусева, получают значительную экономию (не столько по финансовым, сколько по транзакционным издержкам) при позиционировании и продвижении: повышается эффективность маркетинговых процессов, соответственно, существенно увеличивается доходность инвестиций. Если говорить об IRR, то мы ожидаем значение этого показателя в пределах от 33% до 38% годовых, говорит Гусев.

Реализуя серию однотипных поселков, девелопер стремится максимально оптимизировать расходы на строительство за счет шаблонного подхода к концепциям застройки, проектов коттеджей, масштабных закупок стройматериалов и т. д. Подобный метод позволяет снизить себестоимость строительства и значительно повысить конкурентоспособность конечного предложения на рынке, считает Алексей Нелепо.

Выгоды очевидны: в случае успеха завоевать рынок поселков-близнецов. При однообразии проектов домов, внутренней обстановки, ландшафтного дизайна создать несколько производящих это компаний, резко снизив себестоимость всего продукта в целом. Конкуренты не смогут достичь такого низкого уровня цен, резюмирует Лукинов.

Очевидный минус малейший маркетинговый просчет, и проект провалится. Если вдруг окажется, что качество одного из поселков недотягивает до планки остальных объектов этой же сети, покупатели будут предвзято относиться ко всем остальным объектам, соглашается Ирина Могилатова, генеральный директор агентства Tweed. Кроме того, предпочтения в различных регионах относительно загородной недвижимости различные. Где-то покупатели будут сопротивляться навязываемому архитектурному стилю, предупреждает Лукинов.

Следование архитектурному стилю отнюдь не означает, что все дома и все поселки одной сети будут абсолютно одинаковыми, уточняет Гусев. Согласитесь, под единым архитектурным стилем можно понимать и хрущевские пятиэтажки, и особняки, возведенные по проектам Федора Шехтеля. Второй вариант мне нравится больше.

Зато при наличии сети конечно, если первый проект стал удачным, пропадает необходимость убеждать потребителей и риэлторов в качестве дальнейших продуктов, добавляет Могилатова. Последующие поселки станут востребованными почти автоматически, сокращаются затраты на продвижение, так как нет необходимости проводить крупномасштабные рекламные акции. Безусловно, увеличивается прибыль, так как наработанное реноме позволяет поставить высокие цены на начальном этапе, и уменьшаются сроки реализации, ведь рынок уже знает подобный продукт, хочет и ждет его появления. Алексей Нелепо видит еще одну выгоду: После удачной реализации первой очереди проекта девелопер может начать продажу франшиз на строительство аналогичных проектов в регионах по примеру расширения торговых сетей.

Все по стандарту
Для первого проекта сети Изюм приобретено 10 га (сделка близится к закрытию) на Дмитровском шоссе, неподалеку от поселка Загорское, строительство которого РСТ завершает в этом году. Возведение первого поселка сети начнется осенью, с весны будущего года он поступит на рынок. Как сообщили в пресс-службе компании, завершаются переговоры по участкам на Новой Риге (в пределах 45 км от МКАД) для второй Изюминки и первого поселка сети Сибарит. Площадь каждого участка около 40 га. Планируется начать проектирование осенью, а весной выйти на площадку.

Требование к участкам под застройку один из важных элементов Стандарта сети, подчеркивает Гусев. Кроме того, по его словам, специальная комиссия, формат которой сейчас обсуждается, будет жестко контролировать соблюдение Стандарта и сроков строительства каждого из поселков.

Жесткие требования к участкам могут создать некоторые трудности. Одинаковых участков быть не может, и проблемы с поиском земли будут, уверен Яхонтов. Литинецкая добавляет, что девелоперы, анонсировавшие создание сетевых поселков, готовили это решение давно и определили хотя бы первые участки. Дальнейшее распространение сетей действительно может быть затруднено отсутствием подходящих для застройки мест, считает она.

Проблема качества землеотвода вполне преодолима за счет интересной концепции и инвестиций в ландшафтный дизайн, говорит, в свою очередь, Могилатова.

Алексей Нелепо уверяет, что с точки зрения подбора участков РСТ обладает большей свободой выбора, нежели основные игроки рынка загородной недвижимости. Скорее всего девелопер будет ориентироваться на удаленные наделы сельхозземель, объем предложения которых на сегодняшний день огромен даже по востребованным новорижскому и дмитровскому направлениям. Делая ставку на экономкласс, застройщик может не переводить участки в ИЖС, а ограничиться дачной категорией, что сэкономит до 70-80% средств, объясняет эксперт.

Возможно ли будет соблюдать единство формата при эксплуатации уже построенных поселков? Все будет зависеть от проработанности юридических схем, которые будут реализованы при покупке, говорит Лукинов. Важно учесть ошибки проданных 6-10 лет назад поселков.

Высокая конкуренция вынуждает игроков постоянно повышать уровень не только строительства или проработки концепции, но и дальнейшей эксплуатации поселка. Соблюдение в сетевых проектах единого формата эксплуатации вполне по силам современным девелоперам, уверена Литинецкая.

В Московском регионе единые стандарты эксплуатации скорее всего будут обеспечены, данное условие, по сути, является залогом успешности следующих объектов, резюмирует Алексей Нелепо. Что касается судьбы региональных поселков сети, то возможны вариации инфраструктуры в зависимости от места расположения объекта в том или ином регионе.

Кто первый?
С 2004 г. на загородном рынке сетевой проект Витро развивает компания Парк Групп. Партнер и соинвестор Экспобанк, а строительство ведет компания ЭкоСтройгруппа. В данном случае речь идет о сети загородных курортов, позиционирующихся как альтернатива традиционной загородной недвижимости, а также пансионатам, домам отдыха, турбазам. Апартаменты продаются в собственность, а жильцы получают полный гостиничный сервис и возможность пользоваться элементами развитой инфраструктуры.

Инвестиционная стоимость первого объекта под зонтичным брендом Витро Вилладж (на 14 га за 38-м км к югу от Москвы между Калужским и Симферопольским шоссе) составила

$12 млн. В рамках сетевого проекта реализуются Витро Вилладж Курорт, Витро Вилладж Кантри под Звенигородом и Витро Вилладж Клаб в 1,5 км от МКАД между Рублевским и Можайским шоссе. Все три объекта качественно разные. Но компания Парк Групп посчитала нужным создать собственную службу эксплуатации с унифицированными стандартами и перечнем предоставляемых услуг.

Олег Маринин утверждает, что развитие проектов под сетевым брендом позволяет закрывать полностью новые ниши, предлагая и дачный проект, и загородные апартаменты, и малоэтажное жилье. Но рентабельность у каждого проекта разная, нельзя ее унифицировать из-за разительного различия форматов объектов. Для нас намного важнее создание уникальных проектов, нежели погоня за массовой застройкой и типовыми проектами, сообщил Маринин. Мы первыми начали реализацию проектов под зонтичным брендом. Конкуренции для себя среди сетевых проектов мы не видим.

Дмитрий Гусев Парк Групп также конкурентом РСТ не считает. И в Изюме, и в Сибарите немаловажной фишкой является обладание собственными домом и участком, говорит он.

Для 10 000 миллионеров
Инком выделил в отдельный бренд более прибыльное элитное направление загородного девелопмента. По оценке президента корпорации Инком Сергея Козловского, около 10 000 семей в Москве могут купить дом от $1,5 млн. Шервуд, Риверсайд, Гринфилд, Лазурный берег, а также новый поселок Millenium Park (670 домов на 280 га, инвестиции $700 млн, а с учетом создания инфраструктуры около $1,3 млрд) и инфраструктурный комплекс NovaRiga будут продвигаться как объекты сети de luxe под брендом Villagio Estate. Проекты эконом- и бизнес-класса будут развиваться под маркой Инком-Девелопмент.

Конкурентное преимущество элитных поселков индивидуальность и нестандартность, говорит Алексей Нелепо. Развитие сетевого бренда в данном сегменте возможно лишь на уровне управляющей компании, предоставляющей гарантию качества услуг, будь то уход за газонами, услуги горничной, сервис по доставке товаров на дом и т. д.. Более приемлемый вариант, по его мнению, развитие клубной системы. В качестве примера эксперт приводит проект Монолит, в который входят одноименные жилой дом в Москве и элитный поселок.

Могилатова, в свою очередь, уверяет, что сетевые продукты возможны в любом сегменте рынка, но в одной сети лучше не объединять дорогие поселки и экономкласс. Впрочем, она теоретически допускает создание смешанного сетевого продукта, при условии что девелопер выйдет с премиальным брендом, который впоследствии распространится на продукты классом ниже, повысив их доходность. Но подобных примеров на загородном рынке Подмосковья пока не было.
Всем хорошо это направление чистые водохранилища, сосновые леса, прославленные стародачные места. Да вот незадача дорожное движение подкачало: пока постоишь в пробках, забудешь обо всех красотах. Ну и промышленные производства в подмосковных городах да свалки кое-где портят экологическую картину. Однако все, как известно, на свете меняется: дороги реконструируют, природу стараются защищать Рано или поздно ярославские цены на недвижимость, сегодня вполне умеренные, неизбежно поползут вверх.

Эх, дороги
Ярославское шоссе официально проходит под кодовым названием Федеральная автомобильная дорога М-8 Холмогоры и соединяет столицу с чрезвычайно населенной частью области северо-восточной. Протяженность всей трассы составляет 1271 км. На 31 км от МКАД шоссе пересекает Малое автомобильное кольцо, на 64 км, в районе озера Торбеевское, Большое. Ярославка имеет шесть полос на выезде из Москвы, а дальше, в местах сужения (у Королева, Тарасовки) четыре.

Дорога проходит через множество крупных населенных пунктов Мытищи, Королев, Ивантеевку, Пушкино, Хотьково, Сергиев Посад и потому отличается высокой интенсивностью движения, а проще говоря, многокилометровыми пробками. У водителей она стала притчей во языцех: время в пути из пригорода в час пик значительно растягивается. Это и является основной причиной невысокого рейтинга направления у потребителей загородного жилья.

Есть надежда, что ситуацию спасет строящаяся транспортная развязка Королев-Мытищи, которая должна быть сдана в конце года. Кроме того, планируется строительство эстакады в Мытищах и Королеве. После реконструкции трассы повысится ее транспортная проходимость, что, несомненно, увеличит интерес со стороны инвесторов. И можно предположить, что довольно скоро Ярославка станет весьма востребованным направлением, не уступающим по популярности лидерам рынка, выражает надежду Наталия Курашова, PR-директор компании Renaissance Realty. Также будет продолжено строительство автодороги в обход поселка Тарасовка. Прокладка платной трассы Москва Переславль-Залесский, дублера Ярославского шоссе протяженностью 130 км, намечена на 2008 2012 годы. Она пройдет через Московскую, Владимирскую и Ярославскую области в обход промышленных центров и городов, к которым будут идти специальные подъездные пути.

Дышите глубже
Другая слабая сторона Ярославского направления экология. Города-спутники столицы изобилуют промышленными производствами, что оказывает негативное влияние на окружающую среду 10 20-километровой зоны от МКАД. При этом ухудшаются и видовые характеристики. Так, экологическая ситуация Мытищ характеризуется экспертами как напряженная, близкая к критической. Специалистами отмечен высокий уровень загрязнения вследствие близости к автотрассе, а кроме того, Мытищи крупный промышленный центр Подмосковья, где находятся несколько заводов, в том числе Химволокно. В районе есть крупные действующие свалки промышленных и строительных отходов. Не лучше ситуация и в Королеве, который, впрочем, спасает близость к национальному парку Лосиный Остров. Обстановку в Пушкино экологи оценивают как умеренную, хотя и здесь работает химический завод и находятся свалки. С Сергиевым Посадом снова все плохо: эксперты фиксируют высокий уровень загрязнения из-за близости к автотрассе, а также повышенный уровень загрязнения атмосферы в зонах влияния предприятий. А их множество (чего стоят хотя бы завод ракетных двигателей и институт Вакцина экс-производство биологического и химического оружия). Здесь находится самый крупный полигон захоронения радиоактивных отходов, принадлежащий НПО Радон, а еще в районе обнаружено незаконное захоронение пестицидов.

Между тем, людям, присматривающимся к коттеджам на Ярославке, паниковать не стоит. Вне городской зоны экология направления является благополучной и пригодной для загородного отдыха: песчаный грунт, сосновые леса, водохранилища и пока нетронутые заповедные места. Более того, эксперты утверждают, что по сравнению с популярным Дмитровским направлением Ярославское даже выигрывает в качестве леса, почв и воды.

Конечно же, главный козырь Ярославки большая вода: Пироговское водохранилище (25 км от МКАД), Учинское (30 км) и Пестовское (35 км). Имеются и озера Лесное, Торбеевское. Возможность искупаться в чистых водах притягивает как многочисленных отдыхающих, так и желающих купить или снять дом на берегах водохранилищ.

Заповедные места
Известно, что нет худа без добра: благодаря большому количеству городов-спутников на Ярославке достаточно развита торговая и социальная инфраструктура лучше, чем на Киевском и даже Новорижском шоссе. Что, безусловно, идет в зачет направлению в целом. В пределах МКАД имеются гипермаркеты Мосмарт, Metro CashСarry, за Кольцевой автодорогой XL. Вдоль трассы располагаются садовые и строительные центры, в которых владельцы участков найдут все необходимое для их обустройства. Рекреационная инфраструктура Ярославского шоссе представлена санаториями Виктория, Тишково, Пушкино, горнолыжной базой Лоза, оздоровительным комплексом Софрино, Михайловским домом рыболова. От Ярославки за полчаса можно доехать и до спортивного парка Волен, а можно отправиться в один из самых крупных в Подмосковье пейнтбольных клубов Топ-Ган (6 км от МКАД). А вот с ресторанами и развлекательными комплексами здесь хуже.

Но, пожалуй, больше всего известны туристические маршруты и места паломничества. В первую очередь, конечно, знаменитая Троице-Сергиева лавра. На территории обители действуют храмы, духовная семинария, мужской монастырь, но, тем не менее, она открыта для посещений. Не менее известна усадьба Абрамцево, принадлежавшая в свое время крупному промышленнику и меценату Савве Мамонтову и бывшая центром живописи на рубеже XIX XX веков, а сегодня являющаяся музейным комплексом. Среди историко-культурных памятников можно выделить церковь Сергия Радонежского в селе Комягино, церковь Смоленской иконы Божией Матери в Ивантеевке, Никольскую церковь в Цареве. Значимыми для русской культуры являются также старинный центр народного промысла и фабрика декоративной росписи Жостово, театральная усадьба Любимовка, где прошли детство и юность Станиславского, усадьба Мураново, где жили Федор Тютчев и Сергей Аксаков.

В фаворе дачи
По свидетельству Наталии Курашовой, сегодня Ярославка остается в большой степени стародачным направлением. На расстоянии 15 20 км от МКАД сосредоточен целый ряд дач, принадлежавших творческой интеллигенции. Например, в Болшево располагался знаменитый Дом творчества кинемато-графистов. В 25 км от Москвы, в Пушкинском районе, находится поселок Мамонтовка, где жили Демьян Бедный, Михаил Кольцов, Любовь Орлова. По-правлять здоровье в эти места приезжали Максим Горький, Аркадий Гайдар, Анатолий Луначарский. В Валентиновке жила Марина Цветаева. Даже мало знакомые с отечественной историей люди слышали о Тарасовке, поселках Челюскинский и Старый Большевик. Поселок художников Абрамцево хотя и расположен неблизко от Москвы, но пользуется спросом, как и участки в Софрино, Зеленоградском, Клязьме, Правде, Заветах Ильича.

По данным компании ТЕРРА-недвижимость, стоимость 1 сотки земли с коммуникациями в сложившихся стародачных местах в пределах 20 км от МКАД составляет $10 15 тыс. В зависимости от уникальных характеристик участка ценовой максимум может превышать и $20 тыс. Как констатируют эксперты, по количеству сделок на вторичном рынке стародачное Ярославское направление соперничает с Новорижским.

Новое строительство
При условии крайней нехватки качественных земельных ресурсов в зоне до 50 км от МКАД участки с лесом у большой воды (Пестовского и Учинского водохранилищ), без сомнения, уникальные предложения. Именно такие наделы в первую очередь представляют интерес для девелоперов. Но они в большом дефиците. По свидетельству специалистов ТЕРРА-недвижимости, на сегодняшний день участков у Пироговского водохранилища под строительство коттеджного поселка не осталось, земель в водоохраной зоне водозаборного Учинского водохранилища в продаже быть не может, а оптовые земельные участки с выходом на Пестовское водохранилище на данный момент оцениваются в $2,5 3 тыс. за сотку (без коммуникаций).

По Ярославскому направлению строится и продается 17 коттеджных поселков, из которых заселены более половины. Вообще, здесь наблюдается самый большой разброс цен: сотка может стоить от $2 3 тыс. до $20 25 тыс. Самые дорогие поселки у воды. Так, в Пестовской гавани цены на домовладения составляют $0,7 2 млн. Помимо нее интерес представляют Чистые пруды (от $450 тыс. до $1 млн 650 тыс.) и Вальдорф ($290 550 тыс.). В поселках Золотой плес и Благово стоимость дома с участком превышает $500 тыс.

Стоимость 1 сотки земли с коммуникациями в современном коттеджном поселке в зоне 20 30 км от МКАД по Ярославскому шоссе составляет $10 20 тыс., в зависимости от наличия леса на участке, рассказывают специалисты ТЕРРА-недвижимости. В коттеджных поселках предлагается земля с подрядом. Исключение Сосны (15 км от МКАД, 18 участков), где наделы реализуются без подряда. Стоимость лесных участков с коммуникациями составляет здесь $17 тыс. за сотку. В более отдаленных районах (до 30 км) сотка стоит $5 10 тыс., в зависимости от характеристик участка. Цены за отметкой 50 км составляют около $2 3 тыс. за сотку.

Качественная застройка ведется в поселке Доброе (26 км от МКАД). Цены здесь доходят до $406 тыс. за дом. В Пушкинском (14 км) можно купить дом в пределах $500 900 тыс., в Нагорном (35 км) от $570 до 650 тыс. Среди немногочисленных новых проектов можно выделить поселок Полянка (15 км от МКАД). На его территории предусмотрена собственная инфраструктура: бар, ресторан, гостиница, магазин, баня, теннисный корт. Кроме того, есть пруд с пляжем.

Немало и желающих снять дом в поселке. Цены на рынке аренды не-движимости в Пушкинском районе рассчитаны на арендаторов со средним уровнем дохода. Их интересует инфраструктура поселка, наличие спортивных центров, ресторанов, магазинов, раз-влекательных комплексов, утверждают специалисты отдела аренды компании DeltaRealty.

Желаем знать, что будет
При условии повышения пропускной способности Ярославского шоссе есть все основания ожидать роста интереса к этому направлению покупателей домов, а с ним и со стороны девелоперов рынка загородной недвижимости в сегментах бизнес- и экономкласса, а также в новом сегменте дальних дач, усадеб и ранчо. По оценкам ТЕРРА-недвижимости, стоимость земель по данному направлению будет расти примерно на уровне рынка. При этом на фоне дефицита высоколиквидные лесные участки и участки у большой воды с коммуникациями в коттеджном поселке в пределах до 50 км от МКАД будут дорожать на 5 10% сверх общего уровня.

У Ярославского направления есть все шансы через несколько лет догнать по крайней мере, по ценам модную нынче Дмитровку. Водохранилища, с какой стороны к ним ни подъезжай, все те же, просто пока по Ярославке добраться до них сложнее. В связи с этим зададимся вопросом: а не прикупить ли уже сейчас домик на этом направлении, пока стоит он в разы дешевле?