Ипотека и недвижимость - Цена страховки квартиры и дачи растет

ПИФы недвижимости привлекательный, но пока еще недостаточно развитый для частного инвестора инструмент. Бум сотрудничества управляющих компаний с физиками еще впереди.

Повышение уровня жизни населения и рост доверия к финансовым институтам ведет к все большему интересу граждан к инвестированию. Взоры большинства обращены на те рынки, где наблюдается активное развитие и высокие прибыли.

Недвижимость как раз такая сфера: хорошая динамика роста цен подстегивает интерес к различным видам вложений, в том числе и к коллективным инвестициям. Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН) фактически единственная форма, позволяющая работать с данным рынком гражданам со средним уровнем доходов, сегодня выходят на лидерские позиции среди прочих инструментов приумножения капитала. Как отмечает консультант отдела управления фондами недвижимости УК Тройка Диалог (Москва) Иван Кабулаев, закрытые ПИФы недвижимости позволяют выгодно инвестировать сравнительно небольшие суммы, в то время как прямые вложения в строительство могут осуществлять только крупные компании и состоятельные физические лица. По сравнению с банковскими вкладами, инвестирование в фонды недвижимости приносит более высокий доход.

По данным информационного сервера Investfunds, стоимость чистых активов (СЧА) фондов недвижимости в России за 2006 год составила около 71 млрд рублей, или 16,8% от аналогичного показателя по всем типам фондов. Такой объем второй по величине после ПИФов акций (47,8% от суммарной СЧА всех типов фондов). Количество закрытых фондов недвижимости неуклонно растет, и к началу 2007 года достигло уже 160 по сравнению с 78 на 1 января 2006 года. Конечно, в основном это дети столичных управляющих компаний (УК) в Сибири число ЗПИФН совсем невелико.

Длинные деньги короткие хлопоты
Главное отличие закрытого ПИФа от открытого и интервального в том, что пайщики не могут погасить свои паи до окончания договора доверительного управления. Это порождает ряд возможностей и ограничений при работе с фондом.

К преимуществам коллективного инвестирования по сравнению с прямыми вложениями в строительство можно отнести отсутствие требований к высокому профессионализму пайщиков: всю работу по оценке проектов, сбору документов и контролю над деятельностью застройщика осуществляет управляющая компания. Это, а также возможность диверсификации вложений значительно снижает риски инвесторов. Плюс ко всему, ПИФы являются наиболее регулируемыми инструментами за счет контроля со стороны государства и системы специализированного депозитария.

Законодательная база предусматривает для ПИФов систему льготного налогообложения: Все доходы, полученные в фонде от реализации проектов в сфере недвижимости, могут быть реинвестированы в новые проекты без уплаты налога на прибыль. Последний уплачивается лишь непосредственно в момент получения дохода, отмечает начальник отдела проектов недвижимости УК Мономах (Москва) Евгений Кулигин.

Кроме стабильности и предсказуемости доходности ЗПИФН, стоит особо остановиться на возможности пайщиков контролировать деятельность фонда и УК. Если пайщики недовольны работой управляющей компании, они могут ее поменять, утвердив данное решение на общем собрании. Оно может быть созвано по инициативе самих пайщиков, составляющих не менее 10 процентов от общего количества выданных инвестиционных паев, отмечает директор департамента развития инвестиционных продуктов УК СибиряК (Новосибирск) Елена Полина.

В качестве основных недостатков закрытых фондов выделяется низкая ликвидность и долгосрочность вложений (не менее трех пяти лет). Значительное влияние на доходность ПИФа имеет конъюнктура рынка и происходящие в нем изменения.

Надежный выбор
Принцип работы фонда недвижимости приобретение или строительство на деньги пайщиков объекта недвижимости, который далее либо продается, либо сдается в аренду. В соответствии с этим выделяют несколько типов ЗПИФН, основные из которых рентные и девелоперские. Доход первых составляют арендные выплаты за пользование находящимися в собственности фонда объектами. Это самые низкорисковые, но и приносящие наименьшую прибыль ПИФы.

Девелоперские фонды, которые вкладываются в строительство, либо сами начинают его с нуля, более доходны 25 30% годовых. Естественно, и риски здесь выше. Точно сказать о соотношении количества ЗПИФН в зависимости от их вида не представляется возможным данная информация является закрытой. Можно только утверждать с высокой степенью вероятности, что основная масса таких ПИФов девелоперские. Основание для вывода размер стоимости чистых активов: фонд с СЧА 30 50 миллионов рублей никак не может быть рентным, так как расходы на инфраструктуру будут превышать доходы от сдачи недвижимости в аренду, добавляет Евгений Кулигин.

Тенденции последних лет увеличение спроса на так называемые земельные ПИФы. Большая их часть нацелена на инвестиции в сельскохозяйственные угодья, приобретение земель в перспективных районах для последующей застройки или под определенный инвестиционный проект. Иногда отдельно выделяют ПИФы недвижимости, создаваемые для оптимизации налогообложения: непрофильные здания передают в фонд, получают с них арендные платежи и используют для развития профильного бизнеса.

Лицом к физикам
Тенденция движения управляющих компаний в направлении розницы уже является очевидной. Однако пока остается непонятным, насколько это явление распространено, а также укоренится ли оно на рынке.

С одной стороны, шаг в сторону розничных клиентов со стороны УК обоснован и логичен. По словам инвестиционного консультанта проекта Сеть Паевых СуперМаркетов в Новосибирске ООО АЛОР + (Москва) Дарьи Кабардиной, он связан как со стремлением получить большее количество инвестиций от частных инвесторов (за счет их количества, например), так и с попыткой увеличить ликвидность собственных закрытых ПИФов недвижимости. Привлечение частных вкладчиков становится возможным за счет снижения входного порога в фонды для пайщиков. Если раньше средняя стоимость пая колебалась в районе миллиона рублей, то сейчас некоторые ЗПИФН готовы принять инвестора с суммой в 10 тыс. рублей.

Сибирскими УК уже запущен ряд фондов, предполагающих привлечение средств от частных лиц и показывающих неплохие результаты. Один из примеров Сеть Паевых СуперМаркетов управляющей компании АЛОР +, объем привлеченных средств которого, по словам Дарьи Кабардиной, в Новосибирске за первый квартал 2007 года составил более 12 млн рублей. По сравнению с предыдущим кварталом он вырос на 8%. Другой пример ЗПИФН Коммерческая недвижимость под управлением УК Тройка Диалог. Как отмечает Иван Кабулаев, в феврале этого года фонд провел дробление паев, в результате чего значительно повысились их обороты на бирже. Кроме того, теперь паи фонда недвижимости стали доступными для более широких слоев населения. Интерес частных пайщиков к деятельности фондов недвижимости приводит к тому, что некоторые УК делают дополнительный выпуск паев или организуют активный биржевой оборот.

Пока еще далеко не все управляющие компании готовы к работе с розничными инвесторами. Это связано с тем, что законодательно на формирование фонда отводится всего три месяца. Привлечь широкий круг мелких пайщиков за столь короткий промежуток времени довольно трудно требуются дополнительные финансовые и временные затраты, например, на рекламу. Данный факт и обуславливает преобладание корпоративных инвесторов. Пока говорить о повороте закрытых фондов в сторону частных лиц можно лишь на примере отдельных компаний. Но в перспективе стоит ожидать укоренения намеченной тенденции. Возможно, это будет подкреплено появлением новых типов ПИФов недвижимости, интересных как раз физическим лицам таких, как фонды фондов (их средства вложены в паи других фондов недвижимости).
Основой роста рынка имущественного страхования стало удорожание жилья

Наступает долгожданный сезон летних отпусков. С радостью уезжая на дачу или к теплому морю, вы оставляете без присмотра свою недвижимость, которая может привлечь внимание посторонних. Всегда существует риск, что вашу квартиру или дачу могут обокрасть, а соседи - залить ее водой или вовсе спалить. И если от взлома спасет установленная сигнализация, то со своей утратой в случае пожара, залива и других форс-мажорных обстоятельств остаешься один на один. Единственная возможность уберечь свое имущество - это страхование, более эффективного механизма пока не придумали.

Полис страхования
Понятие страхование недвижимости весьма расплывчато. Все очень индивидуально (если речь не идет о коробочных продуктах), и страхование недвижимости может включать в себя только стены, а может - эксклюзивную лепнину на потолке XIX века, - говорит заместитель генерального директора страховой компании Межрегионгарант Александр Варенцов. Если страхуется исключительно сама недвижимость, то под страховку попадают стены, перекрытия, перегородки, фундамент, кровля и т.д. Полис может включать в себя и страхование ремонта, отделки, инженерного оборудования (покрытие стен, пола, потолка, окна, двери и т.п.; теплопроводные канализационные, сантехнические, водопроводные и другие системы). Допускается также страхование домашнего имущества от ущерба. Кроме того, некоторые страховщики включают в полис страхование гражданской ответственности владельцев недвижимости. Все зависит от ваших потребностей и возможностей выбранного вами страховщика.

Поджидающие опасности
Полис покрывает различные риски, вам остается лишь выбрать те, которые представляют для вас наибольшую опасность. Единственное, риск пожар является обязательным, и его нельзя исключить из страхового покрытия, - говорит руководитель управления имущественного страхования группы АльфаСтрахование Ирина Карнаева. Так что страховаться от всех рисков подряд без особой необходимости не требуется. Страховщики стараются предлагать гибкие условия, когда можно застраховать имущество только от отдельных рисков или заключить договор не на год, а на сезон. Последний вариант особенно выгоден, например, для тех, кто в летнее время постоянно живет на даче.

Застраховать свою недвижимость вы можете от таких рисков, как пожар, залив, противоправные действия третьих лиц. Застраховать загородную недвижимость предлагается от наиболее часто происходящих негативных событий, которые причиняют убытки: пожара, взрыва газа, повреждения водой в результате аварий водопроводных систем и отопительных коммуникаций, стихийных бедствий (наводнения, землетрясения, бури, урагана, обвала, оползня, града и т.д.), падения предметов (обломков самолетов, конструкций, деревьев и проч.), наезда транспортных средств, а также от краж, разбоя, хулиганства и других рисков, -рассказываетдиректор департамента имущественного страхования компании Энергогарант Ирина Терехова.

К движимому имуществу, которое можно включить в страховку, относятся предметы домашнего обихода (мебель, бытовая техника, теле-, аудиоаппаратура, предметы интерьера и т.п.), а также ценное имущество (ювелирные изделия, предметы антиквариата и т.п.).

Цена спокойствия
Тарифы на загородные строения и имущество находятся в пределах 0,4-1,3% от стоимости и зависят от условий страхования, от страхуемых рисков и лимита ответственности компании. Стоимость страховки вам определит страховщик, а факторов, которые влияют на цену полиса, достаточно много. Например, если в загородном доме имеются источники открытого огня (камин, печь, баня, сауна), тариф может возрасти на 10-15%, а если установлена пожарная сигнализация с выводом на пульт круглосуточного дежурного, то тариф снизится на 15%, - говорит Ирина Карнаева из АльфаСтрахования. На увеличение тарифа влияет и проведение в застрахованном здании строительно-отделочных работ, наличие дополнительных природных опасностей (в частности, близость торфяников и расположение строения в пойме реки), сдача дома в аренду и т.п. А вот наличие охраны или охранной сигнализации поможет сэкономить. Кроме того, для определения тарифа имеет значение год постройки или последнего капитального ремонта здания.

Тарифы на жилые помещения в многоквартирных домах составляют в среднем 0,18-1,2% от стоимости недвижимости и зависят от условий страхования. Во внимание принимается возраст дома, материалы стен и перекрытий, газификация и использование газа, этаж, режим использования. Для страхования домашнего имущества важнее всего наличие металлической двери, домофона, охраны или консьержа, а также сигнализации. А если есть желание сэкономить, надо помнить о том, что расходы на страхование снижаются автоматически при продлении полиса в случае безубыточного страхования, - рассказывает заместитель генерального директора страховой компании Цюрих Сергей Савосин. - Наиболее востребованным инструментом управления размером расходов на страхование является франшиза (не возмещаемая страховщиком часть убытка. - Газета).

Страховой осмотр
Некоторые компании при определенных условиях готовы застраховать недвижимость без предварительного осмотра. В то же время каждая компания устанавливает определенную страховую сумму, выше которой осмотр производится в обязательном порядке. Обязательно осмотр проводится и в том случае, если речь идет о нестандартной недвижимости либо о нестандартных условиях страхования. Если же страховая сумма ниже этой планки, то компании достаточно фотографии, чтобы принять объект на страхование.

Стоит помнить, что существуют стандартные исключения, которые не являются страховыми случаями. Поэтому, чтобы уменьшить вероятность отказа в выплате страхового возмещения, необходимо предоставлять страховщику как можно больше информации об объекте страхования.

Что касается квартиры, тут у каждой компании свои условия. Некоторые страховщики направляют своим потенциальным клиентам независимых оценщиков для составления краткого заключения о стоимости объекта недвижимости, фотосъемки и составления описи домашнего имущества. При этом отдельно должны указываться все предметы стоимостью более $500. Услуги оценщиков оплачиваются компанией, - рассказывает Сергей Савосин.

Но есть и такие компании, которые не готовы довольствоваться одной лишь фотографией и всегда выезжают на осмотр. Перед принятием объекта недвижимости на страхование, будь то загородное строение, квартира, домашнее имущество, внутренняя отделка, инженерное оборудование, осмотр проводится обязательно, - отмечает начальник отдела сопровождения продаж страхового общества Якорь Ирина Ситковская.

Случаи отказа
Если страховщик принял вашу недвижимость на страхование, это еще не гарантирует на 100% выплаты возмещения в случае наступления страхового случая. Есть множество исключений, когда страховщик на законных основаниях откажет вам в выплате. Например, если до приезда эксперта клиент попытается изменить картину происшедшего либо будет препятствовать доступу представителя страховщика для оценки ущерба, возмещения вам не видать. Аналогичная судьба ждет и тех, кто не сообщил о каких-то новых обстоятельствах, изменивших степень риска для объекта страхования (открытая проводка в сельском доме из эстетических соображений была заменена на скрытую), либо нарушил правила противопожарной безопасности, охраны помещений, безопасности проведения различных работ и так далее, - отмечает Ирина Терехова из Энергогаранта.

На страхование не примут жилье со значительной степенью износа, а также если вероятность наступления страхового события очень велика. В частности, если вы пытаетесь застраховать старый деревянный дом с источником открытого огня. По словам руководителя управления имущественного страхования группы АльфаСтрахование Ирины Карнаевой, не страхуются также рукописи, планы, чертежи, бухгалтерские книги, драгоценные металлы в слитках, взрывчатые вещества и боеприпасы и имущество, изъятое из оборота в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Особенности страховки
По словам заместителя гендиректора Межрегионгаранта Александра Варенцова, специфика рынка страхования недвижимости в основном обусловлена тем, что это, как правило,агентский бизнес в чистом виде. Доля Московского региона в сборах относительно невысока - около 25% общих сборов по России. Что касается технического аспекта (урегулирование, осмотр, принятие на страхование и т.д.), каких-либо ярких особенностей здесь нет, - отмечает он.

Страхование загородной и городской недвижимости имеет много общего, так как относится к имущественному страхованию и является комплексным: оно предусматривает страхование конструктивных элементов, отделки, домашнего имущества и т.д. Главное отличие состоит в расчете страховой суммы. Для городской недвижимости она рассчитывается, исходя из полной рыночной стоимости застрахованного объекта, а для загородной - по восстановительной. Кроме того, при страховании загородной недвижимости можно застраховать прилежащие сооружения, газоны, заборы и прочее, - говорит заместитель гендиректора компании Цюрих Сергей Савосин. Восстановительная стоимость, по мнению специалистов, - это стоимость строительства полностью аналогичного объекта с такими же характеристиками, но с учетом его износа и эксплуатационно-технического состояния. Чаще всего по восстановительной стоимости оцениваются строения, ведь в случае гибели имущества клиент не сможет купить такой же объект: его придется отстроить.

В отличие от страхования городских квартир, оценить которые несложно, процедура оценки загородной недвижимости более громоздкая, связана со сбором большого числа документов и требует учета особенностей законодательства, рассказывает Ирина Ситковская из страхового общества Якорь. Например, в соответствии с законодательством земельный участок и здания на нем - это различные объекты, поэтому свидетельства о регистрации собственности будут разными и страховать нужно каждый отдельно.

К особенностям этого вида страхования, по мнению Ирины Тереховой, можно отнести тот факт, что в секторе страхования элитного жилья популярна услуга комбинированный полис. Это удобно для владельцев нескольких квартир и загородного дома. Вся недвижимость страхуется по единому полису, что значительно выгоднее, нежели страхование каждого объекта отдельно.

Потребность в страховании
Популярность страхования недвижимости относительно стабильна и имеет тенденцию к увеличению. Портфели компаний увеличиваются не в последнюю очередь за счет установления партнерских отношений с ведущими российскими и западными банками. По словам Александра Варенцова из Межрегионгаранта, благодаря этому страховщики получают возможность продавать совместные банковско-страховые продукты частным клиентам этих банков и предлагать их корпоративным клиентам комплексные программы страховой защиты.

Рынок страхования недвижимости обладает вялой динамикой и низкими темпами роста в сравнении с рынком страхования автомобилей. Основой роста рынка имущественного страхования по-прежнему является не увеличение количества договоров, а простой рост стоимости жилья и стандартного набора домашнего имущества. Более быстрые темпы роста могут стимулироваться бурным развитием ипотечных программ.

Тем не менее в последние годы популярность страхования квартир растет. Этому способствуют следующие факторы: во-первых, заметно увеличились цены на недвижимость, во-вторых, активнее заработала ипотека и поэтому развивается ипотечное страхование. А вот страхование дач находится на приблизительно том же уровне, что и раньше. Так сложилось, что дачи россияне страхуют охотнее: ведь это, как правило, строения сезонного проживания, риски по которым выше, чем по квартирам.

Хочется отметить, что, возможно, в ближайшем будущем страхование квартир станет обязательным. Во всяком случае, уже сейчас московские власти заявили о планах внедрения системы обязательного страхования. Как замечает Ирина Карнаева из компании АльфаСтрахование, озабоченность властей объяснима: в городе происходят десятки тысяч квартирных форс-мажоров (пожары, прорывы труб, затопления), при этом проблемы пострадавших от коммунальных катаклизмов чаще всего приходится решать за счет городской казны.

По мнению Александра Варенцова, в дальнейшем рынок страхования загородной недвижимости будет плавно, но уверенно расти в соответствии с общим ростом рынка имущественного страхования и с учетом того, что с каждым годом владельцев загородного имущества становится все больше.