Ипотека и недвижимость - Покупка жилья в регионах: алгоритм поиска

В настоящее время в России наблюдаются бум роста торговых сетей и их укрупнение посредством выхода на региональные рынки. Курс на стремительную экспансию в регионы взят практически всеми российскими ритейлерами, работающими в формате гипермакет, в том числе компаниями Перекресток, О'Кей, Седьмой континент, Вестер, Карусель, Мосмарт, Лента, а также иностранными торговыми сетями Рамстор, Ашан, Реал, Метро. Кроме того, в начале этого года о своем приходе на российский рынок (не только столичный, но и региональный) заявили еще два крупных иностранных игрока группа компаний Карфур и компания Зельгрос.

В большинстве своем основу стратегии развития сетевых операторов составляет принцип Количество населения в городе. Поэтому развитие сетей в регионах осуществляется по убывающей: сначала города-миллионники, затем города с населением 500 000+ человек и только после этого города с населением 300 000+ человек. Кроме фактора численности населения для сетевиков важными являются показатели уровень доходов на душу населения, процент безработицы и товарооборот на душу населения. Совокупность этих факторов позволяет определить наиболее перспективные регионы: Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск, Нижний Новгород, Самара, Казань, Уфа, Челябинск, Пермь, Ростов, Омск, Волгоград, Тюмень.

При выборе регионов сетевикам приходится принимать во внимание не только перечисленные факторы, но и возможность логистической доставки грузов. В связи с этим развитие сетей происходит обычно кластерно, т. е. внутри определенных кластеров: Центральный кластер, Северо-Западный кластер, Волжский кластер, Южный кластер, Уральский кластер, Сибирский кластер.

В связи с тем что многие сетевые компании начали развитие в регионах еще в начале 2000-х гг. (среди них Рамстор, Метро, Лента, Перекресток), то к сегодняшнему дню оператору, планирующему строительство своего гипермаркета в регионе, приходится очень тщательно выбирать место расположения, с тем чтобы обеспечить безубыточность инвестиций. Некоторые регионы на сегодняшний день уже перенасыщены торговыми операторами, и торговые сети не рассматривают их как перспективные для нового вхождения (так, многие сетевые операторы с пессимизмом смотрят на Петербург, Казань, Набережные Челны, Тольятти, Самару). Естественно, что депрессивные, дотационные регионы с мало зарабатывающим населением неинтересны для сетевиков.

Сама стратегия развития в регионе разнится у разных компаний: например, торговые компании развиваются как посредством строительства собственных комплексов, так и посредством участия в торгово-развлекательных центрах в качестве якорного арендатора. У некоторых сетевых компаний подписаны стратегические соглашения о развитии с крупными девелоперами: например, французская сеть Ашан развивается в сотрудничестве со шведской IKEA как часть торгового молла Мега. Сети формата cash carry (Метро и Лента) развивают региональную сеть только за счет строительства торговых комплексов на собственных земельных участках.

Земельные войны
Критерии выбора земельных участков для строительства гипермаркетов очевидны: близость к крупному жилому массиву, удобный подъезд, возможность устройства большой парковки (не менее одного машино-места на 15 кв. м торговой площади). Учитывая, что требования к участкам одинаковы, между продуктовыми сетями идет настоящая борьба за наиболее выгодные площадки для строительства собственных торговых комплексов в регионах.

Рынок земли в большинстве российских регионов еще не сформировался, предоставление земельных участков происходит стихийно это обусловлено тем, что у большинства городов до сих пор не разработаны генеральные планы.

Земельный участок можно либо приобрести на вторичном рынке, либо получить от местной администрации.

Цены на участки на вторичном рынке сегодня достигают в ряде регионов $1,5-2 млн за 1 га. Особенно дорогим считается Ростов-на-Дону: здесь цены доходят до $3 млн за 1 га. Если земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности, то заключается договор купли-продажи участка, и после его регистрации право собственности на участок переходит к приобретателю. Покупателю необходимо помнить, что перед покупкой участка нужно получить выписки из всех открытых источников информации земельного и градостроительного кадастров. Также обязательно получить сведения о наличии возможных сервитутов водоохранных и прибрежно-защитных зон, санитарно-защитных зон, археологических зон и др. Знание всех сервитутов защитит инвестора от сюрпризов при реализации проекта. Известны случаи, когда компания покупала участок, но не могла на нем реализовать проект строительства гипермаркета до тех пор, пока не сокращала водоохранную и санитарно-защитную зоны находящегося рядом завода или кладбища.

Институт права частной собственности на землю развит не везде одинаково: в большинстве регионов инвестор получает право выкупить участок только после окончания строительства (Самара, Екатеринбург, Челябинск, и др.). В некоторых же регионах в черту города попали земли бывших колхозов и совхозов, поэтому много участков, пригодных для освоения под торговые центры, находится в частной собственности (Рязань, Тольятти, Тюмень).

В ряде случаев собственник участка уже успел оформить на себя часть исходно-разрешительной документации, получить постановление о разрешении проектирования торгового центра, технические условия на присоединение инженерных мощностей. В этом случае компанией-покупателем обычно приобретаются акции либо доли компании-продавца. В результате сделки приобретатель становится владельцем компании, участка и всей ранее полученной ИРД.

Часто сетевики находят для себя идеальные участки, которые предоставлены муниципальными властями в аренду на срок от 3 до 49 лет для строительства торговых комплексов. В этом случае возможны также два варианта: либо переуступка права аренды (в случае краткосрочной аренды с согласия арендодателя, т. е. муниципалитета, в случае долгосрочной аренды с уведомлением арендодателя), либо продажа акций или долей компании арендатора участка. При покупке компании проводится не только юридический, но и финансовый аудит.

Торги и тендеры
Второй возможный путь получения участков для строительства от местных администраций. Согласно Земельному кодексу в РФ возможными являются две процедуры предоставления участков: по процедуре предварительного согласования места размещения либо путем проведения торгов. Метод администрация выбирает самостоятельно, исходя из регионального законодательства, имеющейся градостроительной документации, количества поступивших заявок на участок.

Например, в Казани, Нижнем Новгороде, Санкт-Петербурге, Кемерове и ряде других городов предоставление участков происходит преимущественно посредством проведения торгов. В ряде администраций практикуется, что при подаче только одной заявки на участие в торгах победителем признается фирма, подавшая заявку, и получает она участок по минимальной цене. В большинстве же регионов в таком случае торги признаются несостоявшимися. Это регламентируется местными законами и сложившейся в регионе практикой. В случае проведения торгов администрация самостоятельно получает техусловия, гарантирует разрешенное целевое использование участка.

Во многих регионах предоставление земельных участков для строительства происходит по процедуре предварительного согласования места размещения. Данная процедура осложнилась в настоящее время тем, что согласно региональному законодательству в большинстве регионов РФ работы по подготовке акта выбора земельного участка и проекта границ участка и работы по выпуску постановлений о предоставлении земельных участков в аренду для строительства осуществляются администрациями разных уровней (например, Самарская обл., Ярославская обл.). Выбор участка осуществляется муниципальными властями, а подписание распоряжения о предоставлении участков в аренду для застройки губернаторами регионов. Как правило, подобное распределение ответственности между администрациями приводит к тому, что сроки реализации проектов удлиняются и инвестору приходится проводить еще больше времени во властных коридорах.

В соответствии с Земельным кодексом РФ администрации могут предоставлять участки для строительства объектов в аренду на любой срок. Инвесторы часто настаивают сразу на 49 годах (это не запрещает федеральное законодательство). В итоге порой происходят неприятные случаи, когда инвестор, получив землю в аренду на 49 лет, не реализует строительство объекта в указанный в договоре аренды срок и участок (часто в центре города либо на основных магистралях) остается незастроенным. Инвестор исправно платит арендную плату, и администрация не имеет рычагов воздействия на инвестора с целью принуждения его к застройке. От этого страдает архитектурный облик города, а также бюджеты городских и областных администраций, которые недополучают налоги (на имущество, на прибыль и др.) из-за нереализованных проектов.

С целью избежания подобной ситуации региональные власти вводят рычаги воздействия на инвесторов при предоставлении им в аренду земельных участков. Вариант первый. Администрации предоставляют участки в аренду на период проектирования на один год. Инвестор вынужден платить арендную плату уже на периоде проектирования, что стимулирует его скорее закончить проектирование и перейти к этапу строительства. Такой вариант применялся к инвесторам среди прочих регионов в Самаре. Второй вариант. Администрация предоставляет участок в аренду на три года на период строительства и прописывает в договоре условие, что при неосвоении участка в течение трех лет договор аренды расторгается. Такой вариант практикуется в Ярославле.

Анализируя рынки земельных участков в субъектах Российской Федерации, приходим к выводу, что развитие региональной градостроительной политики осложнено в первую очередь отсутствием в городах утвержденных генеральных планов застройки. В результате администрациям приходится бороться с долгосрочным неосвоением участка инвесторами и многократными перепродажами участка. От этого страдает архитектурный облик города, бюджеты всех уровней недополучают налоги и земля остается не вовлеченной в экономический оборот.
Чтобы оценить, стоит ли покупать в том или ином городе недвижимость, необязательно приезжать туда лично. Предварительную информацию о том, что строится и продается в регионах, можно получить и дома. Был бы Интернет, да в помощь ему газетный киоск. Надо только усвоить алгоритм поиска.

Шаг 1
Изучаем столичную прессу, гуляем в Сети
Газет и журналов, публикующих информацию о предложениях купли-продажи жилья из других городов, пока не так много. Исключение составляют разве что южные регионы практически во всех печатных СМИ, необязательно профильных, активно рекламируется недвижимость в курортных городах России, Украины, Грузии.

Квадратный метр и Квартира. Дача. Офис ограничивают свои интересы, в основном, недвижимостью Москвы и Подмосковья. А вот у всезнающей Из рук в руки на сайте irr.ru есть очень приличная региональная база, где можно обнаружить много предложений прежде всего по вторичному рынку. По новостройкам гораздо меньше, и это, как правило, объявления частных лиц, а не предложения компаний. Так что всю эту информацию надо тщательно проверять, тем более, что сами редакторы в правилах подачи частных объявлений написали: Ответственность за достоверность информации, содержащейся в объявлениях, несут их податели.

Опрошенные нами риэлторы хвалили рекламно-информационное издание Недвижимость и цены, которое тоже имеет региональную базу как в Интернете dm-realty.ru, так и в печатной версии, правда, не слишком обширную. Разумеется, дать полную гарантию порядочности и добросовестности каждого рекламодателя и читателя редакция не может, но все же, как отмечают специалисты, Недвижимость и цены предпочитают проверять достоверность информации, подающейся в частных объявлениях.

Практически все крупнейшие специализированные порталы такие, например, как Лента.Ру-Недвижимость realty.lenta.ru РБК-Недвижимость realty.rbc.ru и т.п., размещают у себя данные по регионам.

Шаг 2
Обратимся к риэлтерам
А что, если обратиться непосредственно к риэлтерам? Не все крупные агентства обзавелись региональными отделениями, да и те, кто уже их открыл, как правило, пока предлагают жилье в двух, максимум в четырех городах или регионах России. Так, компания Инком-недвижимость запустила проекты в Кирове и Красноярске. Бест-недвижимость активно работает в Хабаровске и Якутии, имеет отделение в Мордовии (в городе Саранске), вскоре откроет отделение в Иркутске, компания Миэль-недвижимость уже работает в Омске. Разумеется, все это отражено на сайтах компаний.

Однако посмотреть прямо здесь и сейчас, на мониторе, предложения и цены далеко не всегда удается. Специалисты головных компаний советуют сразу звонить непосредственно коллегам в приглянувшемся городе и задавать конкретные вопросы им.

Удобную услугу оказывает только Миэль-недвижимость - на официальном сайте компании miel.ru есть специальная страничка, посвященная жилью в Санкт-Петербурге, а в разделе Услуги - каталог междугородних сделок между Питером и Москвой, где можно проглядеть и цены.

Шаг 3
Попытаем строителей
Задача существенно упрощается для тех, кого интересует только строящееся жилье или квартиры в новостройках. Разумеется, лучше других о рынке недвижимости знают его игроки компании, которые строят жилье. Московские девелоперы, которые уже пришли в регионы, активно рекламируют свою продукцию.

Например, ОАО СТ Групп Регион участвует в различных региональных проектах с 2001 г. На сайте компании можно прочесть описание и посмотреть фотографии готовых объектов компании в разных городах: в Новосибирске, Сочи, Ростове-на-Дону, Ставрополе, Краснодаре, Омске, Ханты-Мансийске, на Украине. Кстати, для жителей северных регионов имеются преференции, поскольку компания участвует в государственной программе переселения жителей Севера, поэтому человек, обратившийся в своем городе в агентство недвижимости, представляющее интересы СТ Групп Регион, может выбрать себе жилье в средней полосе России, на юге страны, на Северном Кавказе и так далее.

Аналогично о том, что строится в регионах можно узнать на официальных сайтах строительных крупняков - СУ-155, Конти, Ренова-строй групп, Пик-регион, Пересвет-Регион.

Кроме того, помочь может и официальный портал московского стройкомплекса stroi.ru, где регулярно публикуется информация о межрегиональном сотрудничестве Москвы и регионов в сфере строительства специальная тема выделена в новостной ленте сайта. Из нее можно узнать где и что строится под эгидой правительства Москвы. Здесь же справочник строительных организаций, контакты управления выполнения межрегиональных программ. Еще один полезный ресурс официальный сайт Ассоциации строителей России a-s-r.ru, где ведется каталог строительных организаций, в том числе региональных.

Шаг № 4
Идем на региональные ресурсы
Еще проще сделать выбор тем, кто точно знает, в каком городе ему нужна квартира или дом. Существуют региональные порталы как риэлтерских агентств, так и для опубликования частных объявлений. Информацию о продаже, покупке, аренде или обмене домов, квартир и комнат размещают порталы регионального масштаба, например, Урал-недвижимость u-n.ru, сайт медиагруппы Южный регион yugmedia.ru. Есть вполне симпатичные городские ресурсы: Недвижимость - Пермь и Пермская область domik.perm.ru, Недвижимость в Тюмени dom72.ru, Недвижимость Ростова-на-Дону nexthome.ru.

А было бы все в одном месте
В конце-концов, любой поисковик выведет вас на имеющуюся базу заинтересовавшего города. Главное, что бы он не был депрессивным, и в принципе функционировал рынок недвижимости как таковой. А уж информация о нем обязательно попадет в Сеть. Но одного источника явно мало. Надо все-таки постараться изучить все, что доступно объявления частных лиц, информацию риэлтерских агентств и строительных компаний и сопоставить данные. Эти базы где-то, несомненно, где-то пересекутся, а где-то дополнят друг друга как кусочки мозаики.

И все-таки, пройденный нами путь это всего лишь навигация в море российской недвижимости. Покупателю предстоит долгая и кропотливая работа по проверке компаний, продавцов, квартир и т.п. Но это уже следующий этап разрешения квартирного вопроса.

Конечно, в Интернете, как в Греции, можно найти почти все. Но могучего всероссийского все сводящего в единую базу ресурса нам обнаружить не удалось. А так хотелось. Так что дарим идею.