Ипотека и недвижимость - Апгрейд панели

Ипотека в России доступна, недвижимость нет. Таков, пожалуй, основной итог конференции Ипотека в России 2007, организованной Ведомостями в апреле. Россияне теперь не боятся брать кредиты под залог жилья, но возможностей для этого у подавляющего большинства жителей страны по-прежнему нет.

Близок локоть
Жилья, тем более доступного, в России по-прежнему строится недостаточно. В 2006 г. было возведено 50,2 млн кв. м новостроек, десятая часть из них пришлась на Москву (что дало ей 70 000 квартир).

Да, банки становятся все лояльнее к заемщикам, но не от хорошей жизни, а от безысходности подорожание квартир в большинстве регионов превышает рост зарплат и, соответственно, платежеспособность граждан. А цены на жилье в Москве в 2006 г. поднялись до заоблачных высот. Поэтому в текущем году банкиры будут заниматься в основном региональной экспансией и так называемой корпоративной ипотекой сотрудничеством с крупными компаниями, готовыми дотировать процентные ставки по кредитам для своих сотрудников или предоставлять им иные льготы на приобретение жилья.

В ближайшие годы число региональных кредитов будет расти, перекрывая долю столичных в разы, прогнозирует Илья Зибарев, руководитель блока Ипотечное кредитование Альфа-банка. Сейчас в Москве и Санкт-Петербурге люди предпочитают покупать жилье в новостройках, в регионах все еще отдают предпочтение вторичному рынку. Пока что цены на вторичное жилье в столичных и нестоличных городах, даже миллионниках, несравнимы.

Банк DeltaCredit изучил динамику роста цен на квартиры в разных регионах, одновременно рассмотрев, как увеличивались доходы населения и менялись ипотечные программы банков. В 2003 г. в Москве средняя стоимость 1-комнатной квартиры составляла $50 000, средний доход московской семьи, обращавшейся за ипотекой, $1200, средняя ставка по кредиту 15%, а его размер не превышал $40 000. Таким образом, имея 20% собственных средств и взяв недостающую для покупки квартиры сумму в долг у банка, столичные жители могли стать домовладельцами.

В 2006 г. ситуация кардинальным образом изменилась. Цена обычной однушки выросла до $190 000, а средний размер кредита подтянулся до $90 000. Средние доходы поднялись до $2000, ставки снизились до 11%. Чтобы теперь купить квартиру по ипотеке на стандартных условиях, москвичам нужно иметь в загашнике не менее 53% накоплений, т. е. почти $100 000. Несмотря на бодрые рапорты Москомстата об увеличении доходов москвичей, мало кто из них может похвастаться столь значительным капиталом.

Банкам доверяют
Тем не менее, по данным на конец I квартала 2007 г., 442 банка в России выдавали ипотечные кредиты, а по информации Федеральной регистрационной службы, из зарегистрированных в 2006 г. в стране 78 603 жилищных ипотек почти половина (47%) была оформлена банковскими закладными. Об этом рассказал Мартин Шаккум, председатель комитета Государственной думы ФС РФ по промышленности, строительству и наукоемким технологиям. Депутат видит в этом положительный результат: в России развивается как банковская ипотека, так и ипотека, ориентированная на последующее рефинансирование. Но из-за явного отставания предложения жилья и несоответствия объемов его ввода объективным потребностям и при помощи ипотеки проблемы не решить. Хотя та и становится нормой жизни, как выразился Андрей Чибис, начальник отдела сопровождения нацпроекта Доступное жилье Минрегиона РФ. Изменяется ментальность граждан, им становится понятно, что жить в кредит можно, радуется чиновник.

Банкир Зибарев также отмечает существенный рост доверия к банкам у населения. По его словам, если в 2003 г. 25% россиян не доверяли банкам, то сейчас всего 6%. Ипотека наряду с банкоматами стала самым известным банковским продуктом о ней знают более 80% респондентов, свидетельствуют данные опроса, проведенного в марте 2007 г. Национальным агентством финансовых исследований (НАФИ). По словам Владимира Дудницкого, гендиректора НАФИ, сейчас каждый третий россиянин знает, что такое ипотека, но только 2% населения ею воспользовались уже выплатили или пока выплачивают ипотечный кредит. Хотя потребность граждан в улучшении жилищных условий, по мнению НАФИ, составляет 57% по России в целом и 53% в Москве.

C 2006 г. доля населения в регионах, готового воспользоваться ипотекой, выросла на 4%, а число москвичей, планирующих обратиться в банк за кредитом, наоборот, снизилась на 6%, отмечает Дудницкий.

Оценивая современную ситуацию на рынке, Алла Цытович, вице-президент по развитию бизнеса банка DeltaCredit, говорит, что все знают об ипотеке, все больше банков ее предлагает, многие люди ее хотят, а ее не видно. Если в развитых странах доля ипотечных кредитов к ВВП доходит до 99,9%, как, например, в Нидерландах, отмечает Анна Меньшикова, начальник отдела развития законодательства о рынке ценных бумаг департамента корпоративного управления Минэкономразвития России, то в России в 2006 г. этот показатель был равен всего лишь 1%. В России около 1,5% приобретается при помощи ипотеки, продолжает чиновница. По подсчетам Минэкономразвития, не таким оптимистичным, как у НАФИ, доля семей, воспользовавшихся ипотекой в 2006 г., по России в целом составила 0,1%. По словам Андрея Чибиса, ипотека доступна сейчас не более 10% трудоспособных россиян.

Для избранных
Но так как ипотека продолжает оставаться предметом особого внимания верхних эшелонов власти, ее развитию вынуждены активно способствовать чиновники на местах. Правда, жилье от этого не становится доступнее, зато кредиты дешевеют. В России был даже придуман термин социальная ипотека: особые условия для социально не защищенных слоев населения.

По словам Александра Левченко, и. о. руководителя департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы, московская мэрия уже давно пришла к выводу, что городу необходима своя особая ипотечная схема. В столице социальная ипотека внедряется с 2005 г. Ее основные параметры следующие: ставка не превышает инфляцию и фиксируется на весь срок кредита, который составляет до 25 лет, а сумма первоначального взноса составляет не более 15% от полной стоимости жилья. По данным Левченко, по такой схеме в 2006 г. 2300 московских семей смогли улучшить свои жилищные условия. По данным департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы, в 2006 г. 900 очередников смогли приобрести квартиры по ипотеке при помощи Московского ипотечного агентства (КБ МИА). На 2007 г. правительством Москвы поставлена задача построить и передать на реализацию по системе социальной ипотеки не менее 200 000 кв. м.

До 2005 г. я доказывал, что социальной ипотеки в Москве быть не может, говорит Николай Федосеев, заместитель руководителя департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы, но мои начальники мне объяснили, что она возможна. Теперь Федосеев является ее пропагандистом.

Он рассказал о готовящейся схеме так называемой кооперативной ипотеки. Мэрия хочет возродить, несколько модифицировав, жилищно-строительные кооперативы, во множестве действовавшие в советские времена. Под контролем исполнительной власти с 2008 г. начнется строительство домов, квартиры в которых в конечном итоге будут переходить в собственность специально отобранных пайщиков, пока что исключительно из числа наиболее платежеспособных очередников. Земельные участки под застройку будут выделяться без конкурса и сначала оформляться в собственность кооператива, который сможет, заложив их, взять кредит на строительство. По окончании строительства дома будет происходить переоформление залога земли в залог земельно-имущественного комплекса. Собственность ЖСК будет переоформлена на его членов, а его долг будет таким образом раскинут на пайщиков. Последние в результате станут собственниками не только жилья, но и соответствующей доли земельного участка.

Федосеев обещает, что в этом случае себестоимость жилья будет близка к себестоимости строительства. В качестве дополнительного бонуса город готов отказаться от обычных обременений застройщика (вроде затрат на инфраструктуру и т. п.). Чиновник заявил, что такая схема обсуждалась московскими властями с Федеральной антимонопольной службой (ФАС). Ведь по новому Градкодексу с октября 2005 г. абсолютно все земельные участки под жилую застройку должны проходить через аукционы. ФАС, по словам Федосеева, не возражает сделать для Москвы исключение, при условии что эти квартиры целенаправленно достанутся очередникам, а не попадут на рынок. Как именно мэрия будет следить за этим, Федосеев не уточнил.

Сейчас в столице в очереди на жилье стоит 180 000 человек, когда ЖСК вберут из них наиболее платежеспособную часть, число участников этой программы может быть расширено в нее будут приглашены москвичи, но не все, а те, которых власти сочтут таковыми. Будет действовать ценз проживания в городе (не менее 10 лет), остальные условия пока не оглашаются.

Аукционная норма в России, в принципе, пока работает со скрипом. По словам Андрея Чибиса, в конце 2005 г., когда она вступила в силу, в стране практически не было ни одного земельного аукциона. А в I-II кварталах 2006 г. было зафиксировано большое число нарушений при предоставлении участков. Власти были вынуждены показать регионам правила игры, говорит Чибис, по стране прокатилась волна проверок ФАС и сейчас нарушения незначительны. Однако темпы ввода жилья возросли не сильно.

Для того чтобы в России больше строили, говорит Шаккум, Госдума приняла в конце 2006 г. 232-ФЗ О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ. Среди прочих нововведений, направленных на снятие административных барьеров и т. п., этим законом предложены новации в сфере ипотеки. Муниципалитеты получили возможность залога муниципальных и неразграниченных земельных участков. Вырученные средства, как ожидается, они направят на обустройство инженерной инфраструктурой участков, предназначенных для жилищного строительства.

Мало жилья
Рост ипотеки превысил плановые показатели: по словам Андрея Чибиса, в 2006 г. было выдано кредитов на сумму 260 млрд руб., что в 2,5 раза больше, чем предполагалось нацпроектом Доступное жилье, но ввод жилья за этот период составил 99% от целевого показателя, предусмотренного программой Жилище. В 2007 г., как ожидается, будет построено как минимум 56,3 млн кв. м. Плановый показатель в ежегодные 80 млн кв. м, на которые по программе страна должна выйти к 2020 г., с позиции сегодняшнего дня кажется недостижимой высотой. По мнению же Артура Маркаряна, гендиректора корпорации Главстрой, для сбалансированного спроса и предложения надо строить и того больше как минимум 140 млн кв. м в год. Но пока что в регионах почти нет готовых площадок, нет градостроительного планирования и понимания того, как город будет развиваться, сетует Маркарян.

О каком развитии ипотеки может идти речь, когда застройщики продают квартиры, только начав строить дом? К моменту его готовности цены вырастают как минимум на 30%, но и продажи уже почти закончились, хотя только тут и можно включать механизм классической ипотеки. По словам Маркаряна, банки лукавят и выдают кредиты на новостройки, оформляя договор залога лишь после сдачи дома госкомиссии и регистрации собственности. Кредиты на первичное жилье дороже, кредиторам надо оправдывать свои риски.

В 2006 г. банк Возрождение активизировал выдачу кредитов на этапе строительства и работу напрямую с застройщиками, рассказывает Александр Долгополов, заместитель председателя его правления. По его словам, так же поступило большинство банков. Это хлопотный и дорогостоящий процесс, сетует Долгополов, однако сейчас треть кредитного портфеля банка составляют кредиты на новостройки.

Банкиры предпочитают работать не только с проверенными и брендовыми застройщиками, но и с крупными компаниями так как под каждую из них надо готовить свой продукт, банку выгоднее запускать масштабные программы. Тем не менее, по признанию Долгополова, увеличивать долю первичных кредитов банк не будет, в числе приоритетов на 2007 г. развитие корпоративных и социальных ипотечных программ. Банк уже работает с Мострансавто, РЖД, ГК ГАЗ, ОАО Тяжпрессмаш (Рязань), с которыми пришел к консенсусу об особых условиях ипотеки для сотрудников этих компаний. Среди них сниженные процентная ставка на этапе строительства и комиссия за оформление документов по сделке и сокращенный срок их рассмотрения. Возрождение также участвует в социальной программе Обеспечение жильем молодых семей в Нижнем Новгороде, Москве и Московской области, Волгограде, Мурманске, Туле и Ставрополе.

Социальная ипотека в регионах может предлагаться под 3-5% годовых для ограниченных категорий населения, говорит Федосеев, но снижение процентных ставок это тупиковый путь. Мало того что в бюджет необходимо заложить определенные средства на дотирование ставок на несколько лет, а то и десятков лет, что в принципе невыполнимо. Такая ипотека для избранных сильно зависит от политической конъюнктуры. Если в регионе сменится власть, то не известно, насколько лояльно она будет относиться к социальным долгам своих предшественников.

Правильная ипотека не только помогает вселить клиента банка в дом, но и делает так, чтобы он в нем жил, а не понял через пару лет, что выплаты по кредиту ему недоступны, и потерял жилье, говорит Алла Цытович. Сейчас мы можем любого загнать в ипотеку, продолжает она, но нам важно развивать программы для заемщиков, а не для банков.

По данным Ромир Мониторинга, 12% российских домохозяйств выразили готовность в течение ближайшего года воспользоваться ипотекой. Это 4 млн человек. Несмотря на все вышеперечисленные проблемы, по крайней мере на ближайшую перспективу банки клиентами обеспечены.

Панельные дома, возводимые индустриальным методом по типовым проектам, за последние годы все-таки изменились в лучшую сторону, хотя и не полностью избавились от недостатков. Конкуренция заставляет домостроительные комбинаты совершенствовать выпускаемую продукцию и разрабатывать новые конкурентоспособные серии домов. Но без фанатизма, поскольку по-прежнему квартира в панельной новостройке самый экономичный вариант, а значит, товар неизменно востребованный. На вторичном рынке 1 кв. м жилплощади в домах новых типовых серий стоит столько же, сколько и в монолитных зданиях.

Панельное домостроение, преобладающее в прошлом веке, в XXI в. утратило свое монопольное положение. По данным аналитиков компании Инком-Недвижимость, доля современных панельных новостроек на первичном рынке недвижимости столицы в три раза меньше, чем монолитных домов. По данным аналитического консалтингового центра холдинга Миэль, объем предложения панельного жилья на первичном рынке в настоящее время составляет 16,8%, а на вторичном рынке не более 10%.

Хотя Лидия Гречина, директор по маркетингу Инкома, считает, что панельные дома в ближайшее время вряд ли утратят актуальность как для застройщиков, так и для потребителей. Они по-прежнему нужны городу для реализации социальных программ, а для покупателей, у которых каждая копейка на счету, это единственный способ решить жилищный вопрос, подчеркивает она.

Кто и где
Основной тенденцией современной жилой застройки, как считает Лана Волохина, директора департамента городской недвижимости Vesco Realty, является постепенное вытеснение в столице панельных домов монолитными и монолитно-кирпичными домами. В ЦАО (в округе больше панель не строят) предложение жилья в панельных домах весьма ограниченно и составляет не более 8% объемов рынка, уточняет она. В том же направлении развивается ситуация в наиболее благоприятных для проживания районах, расположенных на юго-западе, западе и северо-западе Москвы.

Основной объем панельных новостроек возводится в рамках муниципальных программ. Панельная застройка преобладает в малопрестижных районах Москвы. На типовые дома в ЮВАО приходится почти 80% рынка, в ВАО 72%, говорит Волохина. В районах СВАО и ЮАО панельные и монолитные новостройки составляют примерно равные пропорции. По словам Натальи Козловой, начальника департамента новостроек АН Домострой, в районе Марьинского Парка с 1994 по 2004 г. было построено около 3,5 млн кв. м жилья, в основном панельных серий П-44Т и П-3М.

По словам Натальи Усовой, заместителя директора департамента реализации МИАН-Девелопмента, по количеству возводимых домов типовых панельных серий лидируют районы, граничащие с МКАД или расположенные за кольцевой автодорогой (Солнцево, Новопеределкино в ЮЗАО, Кожухово в ЮВАО и др.)

Самая большая строительная площадка на сегодняшний день расположена в ВАО в Кожухове. Там уже возведены и продолжают строиться десятки панельных домов серий П-44Т, ГМС-1, И-155, уточняет Ирина Егорова, маркетолог Инкома. Завершена застройка муниципального мкр. № 4, где преобладают дома типовых серий П-46, ГМС-2001 и П-44Т. Введено в эксплуатацию 14 жилых муниципальных домов общей площадью 161 800 кв. м. Строительные работы в мкр. № 1, 2, 3, 6, 7, 8 подходят к завершающей стадии. Разработан проект и начата реализация застройки одного из последних микрорайонов Кожухова № 9. И в нем домов типовых панельных серий будет большинство.

Типовые панельные дома в Москве возводит несколько домостроительных комбинатов. ДСК-1 выпускает серии П-44Т и П-44К. В состав ГК ПИК входят ДСК-2 и ДСК-3, на первом производятся дома серии КОПЭ-М-Парус, а на втором серия П-3М. СУ-155 выпускает серию И-155, С-Холдинг серии С-222 и С-220, а Главмосстрой ГМС-1. Названные компании и являются основными игроками рынка панельного жилья, говорит Борис Флексер, директор исследовательского центра управления новостроек холдинга Миэль.

В черте города домостроительные комбинаты в основном возводят единичные объекты. В редких случаях речь идет о застройке в масштабах микрорайона. К примеру, обновленные дома серии КОПЭ (КОПЭ-М-Парус) хорошо вписались и в существующую застройку срединной части города. ЖК Маломосковский, возводимый ГК ПИК из домой этой серии, разместится между пр-том Мира и парком Сокольники, в районе с уже сложившейся инфраструктурой. Комплекс состоит из 11 секций высотой от 14 до 22 этажей (более 45 000 кв. м).

В Новопеределкине ГК ПИК застраивает 14-й жилой микрорайон NewПеределкино вдоль ул. Лукинской. По данным пресс-службы компании, на территории площадью 23,6 га намечено возвести 206 000 кв. м жилья. Первая очередь включает жилые корпуса № 1, 3, 5, это 22-этажные панельные дома серии КОПЭ, жилые корпуса № 2, 4, 6 17-этажные панельные дома серии П-3М. В микрорайоне Волгоградский (на пересечении Окской улицы и Волжского бульвара) ПИК будет построено 18 панельных домов серии П-3М.

За пределами МКАД, где объемы панельной застройки несопоставимо больше по сравнению с объемом строительства в срединной части города, одновременно задействованы мощности нескольких компаний. Например, в Кожухове работа нашлась для ДСК-1, СУ-155, СУ-83 МФС, МСМ-5 и МФС-6.

Не хуже монолита
Самыми используемыми при застройке столичных районов в настоящее время являются дома серий П-44Т, КОПЭ, И-155, П-3М, П-46М, П-55М. Дома серий П-44М, КОПЭ-М-Парус, С-222 относятся к новым разработкам, поэтому встречаются гораздо реже.

По мнению экспертов, одной из самых удачных и популярных у покупателей современной панели считается типовая серия П-44Т. Значение имеют внешний вид дома и планировки квартир. В отделке фасада П-44Т используется керамическая плитка под кирпич, кровля домов выкладывается натуральной черепицей, а окна оснащены теплозащитными пакетами. В 2- и 3-комнатных квартирах предусмотрены эркеры, что добавляет помещению площади. Существенное удобство вентиляционный стояк расположен не на кухне, как во многих других панельных сериях, а в коридоре.

Сравнительно новая разработка ДСК-1 проект Юбилейный, из-за того что конвейерное производство панели для строительства серии пока не пущено на поток, в массовом порядке не строится. Хотя у серии есть ряд достоинств. Например, гибкие конструкции, используемые при его сборке, позволяют проектировать квартиры необходимого метража и планировок на каждом жилом этаже. Предусмотрены зимние сады и встроенные гаражи.

В домах серии П-3М удачными считаются 3- и 4-комнатные квартиры. В квартирах есть эркеры, кладовки, в 4-комнатных второй санузел. Для удобства инвалидов спроектированы пандусы. Инженерное оснащение домов серии П-3М современного уровня соответствует нормам безопасности.

Дома серии И-155 бывают башенного или многосекционного типа. Конструкция новой индустриальной серии позволяет возводить здания высотой 12-24 этажа. В зависимости от планировок в квартирах есть эркеры, остекленные лоджии и балконы. В стеклопакеты с внутренней стороны устанавливается специальное энергосберегающее стекло. В домах усовершенствованная система отопления с терморегулятором в каждой квартире.

Отличительная особенность серии состоит в том, что в И-155, как в монолите (несущие панели имеют шаг 7,2 м), можно делать квартиры востребованного метража. Во всех квартирах, кроме 1-комнатных, комнаты выходят на разные стороны света, кухни по 11 кв. м. Серия И-155 отличается от остальных панельных домов тем, что позволяет осуществить любые планировочные решения, говорит Наталья Козлова. Например, из 1-комнатной квартиры можно сделать студию.

После модернизации положительные изменения произошли в домах типовой серии П-55М. В предшествующей серии П-55 площадь кухни была чуть более 8 кв. м, в серии П-55М она увеличилась до 11 кв. м. В квартирах есть лоджии и гардеробные, в 3- и 4-комнатных квартирах по два санузла.

Мы разработали собственные серии домов С-222 и С-220 на основе ранее выпускаемых серий 111-М и 90, рассказывает Оксана Басова, пресс-секретарь компании С-Холдинг. Преимущества наших домов: кирпичные наружные стены (дома теплее, нет протечек), высота этажа в 220-й серии 2,95 м, большая комфортабельность квартир достигается за счет усовершенствования планировок, в частности комнат в форме квадрата. Что важно в панельном доме появились подземные гаражи.

Дома серии КОПЭ-М-Парус отличаются полукруглыми застекленными лоджиями, которые появились как на фасадном эркере, так и в торцах зданий. В каждом подъезде установлено три лифта, более 60% поверхности фасада остеклено. Несколько лет назад применялась алюминиевая проводка в домах, сейчас

только медная. Практически все квартиры в доме считаются удачными. Например, жилая площадь 1-комнатных квартир около 25 кв. м, а в коридоре есть место для гардеробной. Площади кухонь не менее 10,3 кв. м.

По словам Ланы Волохиной, современная панель по эксплуатационным характеристикам начала приближаться к монолитным зданиям. Производимые серии домов существенно отличаются от старых разработок. Так, серия П-44М от ДСК-1 отвечает противопожарным нормам ЕС, а дома серии С-222 компании С-Холдинг рассчитаны на срок эксплуатации более 150 лет. Этот показатель для монолита в среднем составляет около 200 лет, в отдельных случаях девелоперы заявляют сроки эксплуатации до 300 лет, уточняет Волохина.

Лучше, но не намного
Но в целом технологии производства панелей изменились незначительно. Как и раньше, в современном панельном домостроении используются панели двух типов железобетонные и керамзитобетонные. Трехслойные железобетонные панели (прослойка утеплитель) для наружных стен имеют толщину около 300 мм. Керамзитобетонные панели с внутренним слоем утеплителя-полистирола изготавливаются толщиной 340-350 мм и по своим тепловым характеристикам превышают железобетонные. Внутренние панели железобетонные толщиной 140 и 180 мм, перегородки 80-90 мм, перекрытия железобетонные. По сравнению с домами более ранних лет постройки в современных панельках улучшены звукоизоляция и теплоизоляция, говорит Лидия Гречина. Современные серии панельных домов являются более удобными и теплыми.

Наталья Усова отметила более продуманные планировочные решения домов современных панельных серий, увеличенный метраж квартир, в частности, это относится не только к жилой зоне, но и к площадям кухонь и санузлов, холлов.

Говоря о положительных тенденциях развития панельного домостроения, эксперты отметили и недостатки. Гречина обращает внимание на то, что даже после доработки звукоизоляция в панельных домах оставляет желать лучшего. Устранить этот существенный недостаток можно за счет увеличения толщины стен, но технически это сделать невозможно, так как требуется переналадка производства на выпуск других панелей, говорит она.

Окончательно не решена проблема продуваемых швов. Однако, по мнению большинства экспертов, эта проблема не конструктивная, так как хорошая герметизация межпанельных швов достигается за счет качества используемых материалов и самого качества строительства.

Панельные дома, за единственным, пожалуй, исключением, значительно уступают монолитам и по проектным срокам службы. В среднем типовой панельный дом рассчитан всего на 60 лет.

Эксперты также отмечают, что разработчикам не всегда удается справиться с задачей оптимизации планировок квартир. По словам Ланы Волохиной, в обновленной серии П-55М улучшены планировка квартир и архитектура фасада, но покупателей не устраивают вытянутые и узкие комнаты в квартирах.

Не лишена недостатков и одна из самых удачных серий КОПЭ. К примеру, в 2-комнатных квартирах этой серии входная дверь расположена так, что слева и справа от нее остаются слишком маленькие зазоры, недостаточные для шкафчика или полки. Тогда как небольшой сдвиг двери в одну из сторон позволил бы более эффективно использовать пространство.

Наталья Усова говорит, что в 1-комнатных квартирах серии П-44Т маленькая лоджия, малогабаритная кухня (7-8 кв. м), которая имеет форму вытянутого прямоугольника. Борис Флексер отмечает неудачные по планировкам квартиры в домах типа ИП-46 (2- и 3-комнатные квартиры) и ГМС-3 (1- и 3-комнатные квартиры). Большие площади квартир, малые площади балконов и отсутствие помещения для консьержа, перечисляет он.

Современные панельные дома по своим потребительским характеристикам схожи друг с другом: метражи квартир, площади комнат и кухонь практически равнозначны, подводит итог Ирина Егорова. Отличие в отделке фасадов, которые либо красят, либо облицовывают плиткой. Долговечность красок не более 15 лет, облицовки вплоть до окончания срока эксплуатации дома.

По оценкам экспертов Миэля, наиболее популярны у покупателей серии П-3М 38%, П-44Т(М) 33%. Далее с большим отрывом идут серия И-1723 11% и П-111М 10%. Остальные серии занимают около 5% спроса. Такое распределение объясняется тем, что в первых двух сериях предусмотрены квартиры с самыми маленькими площадями: 1-комнатные (37-42 кв. м), 2-комнатные (52-62 кв. м) и 3-комнатные (79-84 кв. м). Покупательские предпочтения объясняются высоким спросом на квартиры небольшого метража, считают в Миэле.

Новинки от домостроителей
По словам Оксаны Басовой, в настоящее время Руспроект институт компании С-Холдинг разрабатывает серию малоэтажного строительства С-100. В ее основе лежат конструктивные решения в типовых и серийных элементах для обеспечения свободной планировки, которая дает возможность делать дома как муниципальные, так и коммерческие. Этажность домов серии С-100 от четырех до девяти этажей. Руспроектом также разрабатывается серия С-300 жилые высотные муниципальные здания с несущим каркасом из трубобетона, дисками перекрытий из предварительно напряженных железобетонных плит, развитой стилобатной частью для инфраструктуры района, а также подземными гаражами, объясняет Басова.

ДСК-1 работает над серией БМС (башня монолитно-сборная). В данном случае задействованы две технологии: монолитное литье и панельная сборка. Вертикальные внутренние конструкции колонны и простенки отливаются на месте, и на монолитный каркас укладываются плиты перекрытий. Наружными стенами будут служить трехслойные панели. Отличительная особенность высота домов до 30-35 этажей. На первых этажах планируется разместить нежилые помещения и места для парковки автомобилей. В 3- и 4-комнатных квартирах появятся гостевой санузел, застекленная лоджия, высота потолков 3 м.

Новинка от Главмосстроя серия ГМС-3, которая предусматривает гибкую компоновку секций дома. Идея та же: на основе одних и тех же конструкций строить разные дома и для муниципального заказа со строгими требованиями к площади квартир, и для коммерческих целей с повышенными метражом и комфортностью.

Дефицитный товар
Жилплощадь в домах современных типовых серий можно приобрести как на первичном, так и на вторичном рынке. По данным аналитического отдела Инкома, на первичном рынке доля панельного жилья составляет 33%. По мнению Натальи Усовой, на первичном рынке в пределах МКАД соотношение монолита и панели составляет 85% и 15% в пользу монолита, а за пределами кольцевой автодороги 45% и 55%, большие объемы представлены панелью.

По данным аналитического центра агентства недвижимости Домострой, на первичном рынке недвижимости Москвы объем предложения в I квартале 2007 г. составляет 318 объектов, что на 5% выше аналогичного показателя IV квартала 2006 г. Меньшая доля предложения (менее 30%) это панельные дома. А по оценке аналитического консалтингового центра Миэля, объем предложения панельного жилья на первичном рынке в настоящее время составляет 16,8%.

Лана Волохина считает, что в перспективе рыночное предложение панели сойдет к минимуму, так как, несмотря на улучшение характеристик этого жилья, сроки функционирования домов недостаточно высоки, а рентабельность строительства ниже, чем в сегменте монолита.

По данным холдинга Миэль, средневзвешенная цена предложения на квартиры в новостройках из современной панели в марте составила $3079 за 1 кв. м. Ирина Егорова уточнила, что стоимость квадратных метров в новостройках определяется месторасположением и инфраструктурой района. Самые высокие цены на жилплощадь в панельных новостройках зафиксированы в СВАО, САО и ЮАО, где цена 1 кв. м составила соответственно $4167, $3945 и $3790. Самыми же дешевыми округами являются СЗАО ($2854 за 1 кв. м) ВАО ($3270 за 1 кв. м), ЗАО ($3271 за 1 кв. м) и ЮЗАО ($3291 за 1 кв. м). Столь низкий показатель в ЗАО и СЗАО обусловлен тем, что основная доля панельных домов в этих округах расположена за территорией МКАД в районах Солнцево и Митино, где цены заметно ниже, поясняют в аналитическим отделе компании Инком.

По словам Натальи Усовой, средняя цена 1 кв. м жилплощади в домах из современной панели на вторичном рынке по итогам марта составила $5052, но в Миэле называют более низкие цифры $4400-4500 за 1 кв. м.

Как отметила Маргарита Кошлаба, старший специалист отдела продаж компании Пересвет-Девелопмент, цена 1-комнатной квартиры теперь не ниже $170 000, а если дом расположен в шаговой доступности от станции метро, цена вырастает до $190 000. На вторичном рынке современная панель пользуется спросом. Более удобная планировка выгодно отличает квартиры в этих домах от построенных ранее, добавляет Наталья Козлова.

Эксперты прогнозируют, что как минимум стремительного роста цен в 2007 г. удастся избежать. Предпосылок для существенного роста цен в этом году нет, говорит Маргарита Кошлаба. Лидия Гречина считает, что цены на квартиры в домах из современной панели будут зависеть от общей ситуации на рынке. В настоящее время наблюдается незначительное снижение цены предложения на данный тип жилья. В марте средний показатель цены 1 кв. м в домах из современной панели снизился по сравнению с февралем на 0,7%. Это позволяет экспертам предположить, что в течение весны и лета возможны незначительные колебания уровня средней цены как вверх, так и вниз. Но начиная с осени возможны более заметное оживление рынка и возобновление роста цен на уровне инфляции. Прогнозируется рост в среднем на 1-2% в месяц, уточняет Усова.

Рост цен в настоящее время на квартиры в современных панельных домах отсутствует, говорит Борис Флексер. Однако с учетом малой доли данных квартир на рынке возможен рост цен в пределах 20-25% за год.

Цена предложения приблизилась к предельному для спроса уровню, и перспективы таковы: типовые новостройки за год могут возрасти в цене не более чем на 15-20%, а объекты вторичного рынка на 10-15%, подводит итог Волохина.