Ипотека и недвижимость - Министерство финансов не исключает возможности введения налога на элитную недвижимость

Эксперты заметили, что падение цен на недвижимость в Москве, отмечавшееся ранее, остановилось. За последние 6 месяцев средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве упала примерно на 150 долларов. Если суммировать мнения различных экспертов, получится, что примерно до осени роста цен ждать не стоит. В том, что будет дальше, мнения расходятся. Кто-то говорит о том, что цены также будут идти вниз, другие уверены в скором оживлении рынка и уже отмечают рост цен в некоторых сегментах.

Цены на московскую недвижимость замерли. За прошедшую неделю средний уровень стоимости жилья в столице практически не изменился. По данным аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости, общегородской индекс стоимости жилья снизился всего на 2 пункта, что составляет менее 0,1%.

От недели к неделе коррекция цен на столичную недвижимость буксует все больше, отмечают эксперты.

Согласно одному из прогнозов, стагнация на рынке продлится до конца 2007 года Жилье дешевеет на 0,52% в месяц, говорят аналитики центра. За последние 6 месяцев средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве упала примерно на 150 долларов.

То, что цены на московскую недвижимость идут вниз, отмечали все. В то же время эксперты делали различные прогнозы относительно дальнейшего развития ситуации. Единого мнения о том, когда падение цен остановится и что последует затем относительное затишье или новый рост не наблюдается.

Газета ВЗГЛЯД представляла ранее возможные варианты развития событий. Так, согласно прогнозам Росгосстраха, представленным этой весной, цены на жилье в столице так и будут идти вниз и к концу 2007 года снизятся в целом на 10 20%. Значительное падение стоимости столичного жилья аналитики Росгосстраха объясняют именно коррекцией, начавшейся после перегрева рынка в 2005 2006 годах, а также заметным снижением курса доллара.

Эксперты центра Индикаторы рынка недвижимости делали более осторожные предсказания относительно стоимости жилья. Так, по мнению экспертов центра, коррекция стоимости одного квадратного метра если и возможна, то вряд ли превысит 10%.

Аналитики Инжиниринговой компании 2К также говорили о том, что снижение московских цен продолжится до конца 2007 года. В то же время эксперты отмечают, что объективных факторов, способствующих удешевлению квартир, нет. Более того, события на столичном рынке должны были бы стимулировать рост цен на недвижимость, заявлял ранее аналитик сектора недвижимости Инжиниринговой компании 2К Григорий Кульман.

Эксперт имел в виду, в частности, свежее постановление правительства Москвы, согласно которому кадастровая стоимость столичных земель должна быть существенно повышена. Таким образом, себестоимость строительства значительно увеличилась, что должно было спровоцировать рост цен, однако этого не произошло, отмечал господин Кульман.

Кроме того, в апреле власти Москвы заявили о намерении увеличить почти на 12,5% долю социального жилья в новостройках. Соответственно, сокращается количество квадратных метров под продажу. Сокращение предложения должно было остановить снижение цен. К тому же продолжается рост стоимости стройматериалов, что также должно было повлечь за собой увеличение стоимости новостроек. Ни та ни другая новость, как ни странно, до настоящего момента не вызвали роста цен.

Мнение о том, что затишье на рынке и некоторое снижение цен продлится до конца 2007 года, высказывал газете ВЗГЛЯД и независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов. Если и будет повышение стоимости на полпроцента в месяц, это большой роли не сыграет, уверен эксперт. Объясняется это, на мой взгляд, тем, что сейчас есть куда вложить свободные средства. Прошло IPO Роснефти, готовится к размещению акций Сбербанк, ВТБ, вскоре и Уралсиб. Таким образом, те, кто хочет приобрести квартиру, спокойно ее покупают.

В мае аналитики консалтингового центра холдинга Миэль заявили, что увидели рост цен на московские новостройки. Первичное жилье подорожало за месяц на 2,9%.

В среднем цена предложения в мае составила 5677 долларов за квадратный метр (с учетом элитных объектов). По сравнению с апрелем стоимость выросла на 2,9%. Без учета элитных объектов средневзвешенная цена предложения домов-новостроек в Москве в мае 2007 года составила 4905 долларов за квадратный метр, а прирост к апрелю 0,9%.

В то же время независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов не согласился с данными экспертов холдинга Миэль.

В беседе с корреспондентом газеты ВЗГЛЯД он сообщил, что не только не видит роста цен на новостройки, но даже отмечает некоторое снижение. Роста цен лично я точно не наблюдаю, статистическая погрешность в плюс-минус 0,5% тут роли не сыграет, заявлял эксперт.

Таким образом, предсказать ситуацию однозначно сейчас не представляется возможным. Специалисты центра Индикаторы рынка недвижимости ранее представляли два наиболее вероятных сценария развития ситуации.

Согласно первому стагнация на рынке продлится вплоть до конца 2007 года. Соответственно, квартиры продолжат падать в цене.

По второму сценарию активность рынка восстановится уже к концу лета началу осени этого года, и осенью стоит ждать оживления рынка недвижимости. Вместе с тем эксперты подчеркивают, что не нужно путать понятия оживление и рост цен. Под оживлением имеется в виду возвращение активности на рынке и увеличение числа сделок до уровня, предшествующего галопирующему росту цен.
Владельцы жилья в очередной раз напуганы слухами о фискальном наступлении государства на их собственность. Правительство готово конкретизировать готовящийся к принятию закон о налоге на недвижимость. В письме Торгово-промышленной палате, направленном в ответ на рекомендации III Всероссийского налогового форума, Министерство финансов сообщило, что готово рассмотреть вопрос о введении в рамках закона повышенных ставок налога на элитную недвижимость.

Идея введения дополнительного налогообложения богатства в самых разнообразных его вариациях -- от забракованного депутатами налога на роскошь до отвергнутых Мосгордумой новых ставок транспортного налога -- в последние полгода переживает бурный расцвет. Виновато ли в этом приближение федеральных выборов или дифференциация налогов в зависимости от доходов станет тенденцией в реформировании налоговой системы, сказать сложно. Но то, что реанимировать прогрессивную шкалу подоходного налога регулярно пытаются политики самого разного уровня, -- факт. Правда, в большинстве своем эти попытки носят популистский характер и заканчиваются, не доходя в Госдуме до второго чтения. А споры о вреде и пользе принятия законов, вводящих новые налоги для богатых в результате не выходят за рамки внутриведомственных или внутрипарламентских дискуссий. Однако информационный поток, направляемый обсуждениями этой темы, делает свое дело.

По данным социологических опросов, россияне в большинстве своем вполне сочувствуют тому, что государство может обложить их богатых соотечественников дополнительным налоговым бременем. Как показал июньский опрос ВЦИОМ, 57% россиян готовы поддержать инициативу о введении дополнительного налога на роскошь, понимая под роскошью элитную недвижимость -- виллы, коттеджи, большие квартиры, дорогие автомобили, антиквариат и драгоценности. При этом среди финансово неблагополучных россиян 45% считают такой налог полезным и справедливым, а среди хорошо обеспеченных -- лишь 39%.

Налог на элитную недвижимость прекрасно вписывается в общую канву налогового наступления на наиболее обеспеченные слои общества. По логике Минфина недвижимость повышенной комфортности, большой площади или находящаяся в признанных элитными районах необходимо облагать налогом с повышающими коэффициентами. Для жилья, занимаемого по социальным стандартам, земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства, дач, гаражей и иной недвижимости, не относящейся к роскоши, предлагается использовать льготные ставки.

Минфин не исключил, что соответствующие поправки будут внесены ко второму чтению закона о налоге на недвижимость в Госдуме. Правда, по каким методикам будет определяться элитность, финансовое ведомство не уточняет. Именно поэтому злорадствовать на предмет снятия сливок с богатых граждан не стоит. Подобные новации могут ударить по многим людям, отнюдь не считающим себя богатыми.

Ответить на вопрос, что такое элитное жилье, порой не могут даже профессиональные риэлторы. Элитными называют и дома в пределах золотой мили, и отдельные раскрученные проекты малоэтажной точечной застройки в самом центре, и недавно отстроенную резервацию на берегу канала имени Москвы в Покровском-Стрешневе, и домовладения на Рублевском шоссе. С другой стороны, в рекламных проспектах названный элитным дом на поверку оказывается обычным монолитом с огороженной территорией, садиком, собственной котельной и подземной парковкой. Если же в определении элитности ориентироваться на уровень цен, то большинство квартир внутри Садового, а тем более Бульварного кольца элитными могут считаться по определению.

К какой категории жилья отнесет тот или иной дом рядовой клерк налоговой инспекции, можно только гадать. Особенно если учесть, что все большее распространение на рынке недвижимости получает термин жилье бизнес-класса, спорам налогоплательщиков с налоговиками не будет конца: чиновник будет доказывать, что бизнес-класс гораздо элитнее типового стандарта, владелец квартиры, напротив, станет уверять, что типовые стандарты уже устарели. Еще менее понятно, как элитность жилья будет определяться в регионах, где стандарты жизни существенно отличаются от столичных.

Минфин уверяет, что введение особого подхода к налогообложению дорогого имущества не самоцель, а лишь работа в рамках дифференциации налога на недвижимость. Однако все большее усложнение конструкции налога приводит к очередным срывам сроков принятия базового закона. Если три года назад сроками введения нового налога на недвижимость назывались 2007--2008 годы, теперь они сдвинулись к 2012--2014 годам. А пока идет время, казна больше теряет на взимании рассчитываемого, по данным БТИ, налога на имущество с собственников жилья, чем собирает.