Ипотека и недвижимость - Перспективная панель

Почти никто, перед тем как вступить в кооператив, не изучает законы о жилищных накопительных кооперативах. Часто люди обращаются в первый попавшийся кооператив и в результате остаются у разбитого корыта. Между тем есть несколько юридических моментов, на которые будущему пайщику стоит обратить внимание.

Закон о жилищных накопительных кооперативах действует с 1 апреля 2005 года, но, несмотря на это у будущих пайщиков все еще остаются вопросы, связанные с данной формой приобретения жилья. Одним из основных вопросов, который волнует многих, остается вопрос, как максимально себя обезопасить при вступлении в кооператив.
Как убедится в том, что кооператив не окажется очередным лохотроном? Что необходимо знать, перед тем как вступить в жилищный накопительный кооператив, что можно и надо изучить будущему пайщику?

Без учредителей
Любой жилищный накопительный кооператив является юридическим лицом, которое считается созданным со дня внесения соответствующей записи в единый государственный реестр юридических лиц. Но запомните, что в жилищном накопительном кооперативе нет и не может быть учредителей. Кооператив создается по инициативе не менее пятидесяти человек и не более пяти тысяч человек. Все данные лица являются членами кооператива, которые имеют определенные права и обязанности. Стать членом кооператива можно по достижении возраста 16 лет.

Новый вернее старого
Не верьте информации, что данный жилищный накопительный кооператив действует уже более 5 (10, 15) лет: закон о ЖНК действует только два года, и он предписывал обязательную перерегистрацию действующих кооперативов иных форм. Таким образом, кооператив в качестве именно жилищного накопительного не может действовать более двух лет.
Тех кооперативов, о которых мы помним еще с советских времен, давно уж нет, да и принцип их действия был несколько иной. Будущему пайщику стоит внимательно посмотреть даты учредительных документов: деятельность и учредительные документы любых кооперативов, привлекающих средства в жилищное строительство, созданных до вступления в силу Закона о ЖНК, в срок до 01.04.2006 года должны быть приведены в соответствие с Законом о ЖНК или ликвидированы.
Проверить правдивость предоставляемой кооперативом о себе информации можно в Федеральной службе по финансовым рынкам (ФСФР), которая ведет реестр всех жилищных накопительных кооперативов. Из этого реестра можно почерпнуть сведения о том, является ли приглянувшаяся вам компания таковой на самом деле или это очередная финансовая пирамида (если ее нет в реестре). Для этого в соответствии с законом нужно подать в ФСФР России запрос, и в течение 10 рабочих дней ответ должен быть получен.

Доверяй, но проверяй документы
Как и любое другое юридическое лицо, жилищный накопительный кооператив должен иметь определенные документы. С чем можно ознакомиться, прежде чем вступать в ЖНК? В соответствии со ст. 17 Закона, кооператив обязан обеспечить свободный доступ к ознакомлению со следующей информацией:
1) информация об установленных уставом кооператива или решениями общего собрания членов кооператива (далее ОС) формах участия в деятельности кооператива, а также заключения саморегулируемой организации жилищных накопительных кооперативов об указанных формах участия в случае наличия таких заключений;
2) информация о порядке определения стоимости жилых помещений, приобретаемых или строящихся кооперативом;
3) утвержденные общим собранием членов кооператива годовые отчеты кооператива за три последних финансовых года или, если кооператив осуществляет свою деятельность менее трех лет, за каждый финансовый год после его завершения;
4) информация о затратах кооператива на управление его деятельностью и ее ведение в течение последнего календарного года;
5) иная установленная решениями органов кооператива информация.
Если число членов кооператива превышает пятьсот человек или кооператив размещает рекламу, кооператив обязан осуществлять раскрытие следующих данных:
1) об уставе и о внутренних документах, регулирующих деятельность органов кооператива;
2) о формах участия в деятельности кооператива, установленных уставом кооператива или решениями общего собрания членов кооператива;
3) о порядке определения стоимости жилых помещений, приобретаемых или строящихся кооперативом;
4) о годовом отчете кооператива;
5) о существенных фактах в деятельности кооператива.
Существенными фактами в деятельности кооператива признаются:
1) созыв годового или внеочередного общего собрания членов кооператива;
2) решение общего собрания членов кооператива;
3) избрание или назначение исполнительных органов кооператива (единоличного исполнительного органа кооператива, управляющей организации или управляющего, членов коллегиального исполнительного органа кооператива) с указанием фамилий, имен, отчеств назначенных лиц или полного наименования управляющей организации;
4) досрочное прекращение полномочий единоличного или коллегиального исполнительных органов кооператива;
5) начало процедуры реорганизации или ликвидации кооператива;
6) создание и прекращение деятельности филиалов кооператива или открытие и закрытие представительств кооператива;
7) выявление убытков, которые превышают сумму, равную 5% паевого фонда кооператива;
8) возбуждение арбитражным судом в отношении кооператива дела о принудительной ликвидации, банкротстве или введении одной из процедур банкротства, а также результаты рассмотрения такого дела;
9) выявление существенных ошибок в ранее раскрытом годовом отчете кооператива, в том числе таких ошибок, связанных с бухгалтерской (финансовой) отчетностью кооператива;
10) приостановление деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений по требованию уполномоченных государственных органов;
11) получение, аннулирование лицензий на осуществление деятельности или приостановление их действия, если кооперативом осуществляется деятельность, которая подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом;
12) предъявление кооперативу иска, удовлетворение которого может существенным образом повлиять на деятельность кооператива;
13) изменение адреса специального сайта в информационной сети, используемого кооперативом для раскрытия информации.
Отметим, что, согласно закону, вся доступная для свободного доступа информация должна быть размещена на специальном сайте в Интернете. В случае внесения изменений в указанные документы или принятия их в новой редакции такие документы должны быть размещены здесь не позднее чем через три дня со дня их вступления в силу. Если ЖНК не имеет своего сайта в Интернете, то это также повод будущему пайщику задуматься об законности деятельности кооператива. Пирамиды отличает две особенности: открытие рекламной информации и скрытие информации о деятельности, более детальной и практической. Поэтому главная рекомендация такова:
спрашивайте-спрашивайте-спрашивайте
Если вы пришли к руководству ЖНК, то задавайте как можно больше интересующих вас вопросов. К таким вопросам можно отнести следующие: как давно существует кооператив, сколько у него членов, сколько квартир уже приобретено, каковы реальные сроки ожидания квартиры, кто занимается проверкой юридической чистоты подбираемой недвижимости. Здесь любые сомнения работают на вас и сохранение ваших денег. Если есть возможность, то поговорите с другими пайщиками, кто ожидает покупки квартиры и кто уже стал собственником квартиры.

Не верьте пустым обещаниям, что, если вы внесете 50% (70, 80% и т. д.) от стоимости квартиры, то вы сразу станете собственником квартиры. Дело в том, что эти формы участия в деятельности кооператива определяются общим собранием и устанавливают минимальный и максимальный периоды внесения, а также минимальный размер части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива. При этом закон прямо запрещает устанавливать какие-то особые условия для одного члена кооператива. К тому же закон описывает очередность приобретения квартир для членов кооператива, которая зависит как от размера внесенного паенакопления, так и срока накопления. При равных условиях преимущество имеет член кооператива, который должен внести оставшуюся часть паевого взноса в более короткий срок, а при равенстве сроков член кооператива, ранее вступивший в кооператив.

Если вы придете в кооператив, предварительно прочитав Федеральный закон № 215 О жилищных накопительных кооперативах, или лучш, даже с законом в руках, и будете просить показать соответствующую норму в тексте закона, вероятность того, что вы избежите лохотрона, весьма велика.
Каких‑нибудь 30 лет тому назад именно панельная застройка помогла огромному числу граждан в нашей стране решить квартирный вопрос. Одинаковые дома росли как грибы после дождя. Почти в каждом крупном городе были свои Новые Черемушки и улица Строителей. Счастливые новоселы обживали небольшие квартиры. Правда, мало кто из них задумывался о качестве жилья, потому что сравнивать в те годы особо было не с чем.

Сегодня все изменилось. В строительство пришли новые технологии. Кирпичная застройка, монолит, монолит-кирпич выбор как никогда богат. Означает ли это, что жилье в панельных домах постепенно сдает свои позиции?

В чью пользу сравнение?
Конечно, если сопоставить панельные дома с монолитно-кирпичными, то последние предпочтительней. Монолитные здания не имеют швов, в них возможна различная планировка квартир. В таких домах все несущие стены по периметру возводят из основного материала, поясняет управляющая отделения Китай-город Марина Мусаева (корпорация Рескор), а внутренние чаще всего из кирпича, поэтому их можно сдвинуть или убрать. В панельных зданиях практически все основные стены строят из готовых компонентов, и изменить планировку внутри квартиры не разрешит ни одно БТИ.

Однако в глазах современных покупателей панель имеет и достоинства: во-первых, приемлемая цена, а во-вторых, достаточный уровень комфорта. Те люди, которые покупают панели 90‑х годов, рассматривают их как качественную альтернативу современному дорогому монолиту, говорит Ольга Побединская, директор по маркетингу бюро недвижимости Агент 002. Кроме того, это жилье строилось массово на определенных территориях, и многих покупателей привлекает целостность и продуманность инфраструктуры района.

Панель бывает разная
Такие дома начали строить (и строят до сих пор) не один десяток лет назад. Понятно, что хрущевки и современные П-44Т здания совершенно разных категорий. Риелторы дают простой практичный совет: хотите купить квартиру в панельном доме хорошего качества выбирайте здание не ниже 14‑этажного. В нем улучшенные планировки, да и внешне оно выглядит, как правило, красиво и современно.

Большинство экспертов считают, что панельные дома, которые по своим характеристикам сравнимы с монолитным жильем в Москве, начали строить со второй половины 90‑х годов прошлого века. Их отличительной особенностью по сравнению с советскими сериями прежде всего считают существенно увеличенную площадь квартир.

Возьмем для примера однокомнатную квартиру, поясняет Ольга Побединская. Площадь в старых сериях 32 34 кв. м, в новых до 44 кв. м. Площадь жилых комнат осталась практически неизменной, в то время как кухни, прихожие и санузлы стали существенно больше. Так, если площадь кухни в домах ДСК-1 была 8,5 кв. м, то в современных сериях того же застройщика она как минимум 11 кв. м. Кроме того, в многокомнатных квартирах стали размещать дополнительные санузлы.

Домами знаменитого проекта П-44 застроено все Крылатское, рассказывает Марина Мусаева. Строят их и сейчас. Теперь это модернизированная серия П-44Т, которая включает в себя однокомнатные (38 42 кв. м, кухни от 8 до 11 кв. м), двухкомнатные (56 63 кв. м) и трехкомнатные квартиры (от 72 до 75 кв. м). Кухни в многокомнатных квартирах доходят до 13 кв. м за счет огромного эркера, который очень нравится покупателям. Многие хозяйки устраивают в них прекрасные зимние сады. Здания этой серии (в основном 17‑этажные) облицованы голубой плиткой или красным кирпичом, выглядят они очень красиво. Большим спросом пользуются дома серии И-155, которыми застроено Южное Бутово. Интересный проект, хорошая планировка, площадь однокомнатной квартиры от 50 кв. м.

Эксперты отмечают, что локализация новых панельных домов соответствует районам массовой застройки десятилетней давности: Митино, Бутово, Марьино, Солнцево. Они встречаются (в меньшем количестве) во всем срединном поясе столицы. Есть они даже на окраинах Центрального округа (например, на станциях метро Улица 1905 года и Площадь Ильича). Новые панельные здания присутствуют также и в старых районах Москвы типа Черемушек. Появились они там за счет сноса пятиэтажек и застройки территории муниципальным жильем. И конечно, их возводят в Подмосковье (Красногорск, Одинцово, Балашиха и др.).

О ценах
Сегодня предложение квартир в панельных домах современных серий на вторичном рынке эксперты оценивают по-разному. Например, управляющая компании ХИРШ-Москва Елена Голубева считает, что такое жилье составляет 25 30% всего вторичного рынка. Правда, при этом эксперт отмечает, что большая часть этих предложений менее качественные (пяти- и девятиэтажки), их вообще много, плюс от них сейчас владельцы охотнее избавляются. Ольга Побединская, говоря о качественном предложении панельных домов, утверждает, что в общем объеме такое жилье составляет небольшую долю всего 4 5%.

Когда люди выбирают квартиру, они обычно исходят из своих возможностей. Иными словами, покупатель закладывает бюджет будущей покупки. Панель выбирают потому, что на нее хватает денег. Хотя утверждать, что квартира в таком доме стоит дешево, вряд ли кто решится. Стоимость во многом зависит от района, но в среднем 1 кв. м обойдется в 3800 4200 долл.

Цены на современное панельное жилье по многолетним наблюдениям сравнимы со средней стоимостью на квартиры в Москве, считает Ольга Побединская. Это означает, что участники рынка оценивают такой тип жилья как нечто среднее между хрущевками и современными монолитно-кирпичными домами.

Ее мнение разделяет Елена Голубева: Покупают такие квартиры люди, имеющие достаточное количество денег. Квадратный метр в этих домах недешев, и самих метров в квартирах намного больше, чем в пяти- и девятиэтажках, соответственно, квартиры получаются раза в полтора дороже, чем в самых дешевых домах. Правда, под такое жилье имеет смысл брать ипотеку квартира не устареет морально и физически за тот срок, пока вы выплачиваете кредит.

На сегодняшний день квартиры в панельных зданиях пользуются спросом. Модернизированные проекты панельных домов нравятся покупателям, говорит Марина Мусаева. Квартиры здесь достаточно удобные, дома красивые что еще нужно? Многие ведь даже не вникают, как и из чего построено здание. Просто говорят: хочу квартиру в том кирпичном доме. На деле оказывается, что это не кирпич, а облицованная панель, но данное обстоятельство важно не всем покупателям.

Панельное будущее
Какие же перспективы у панельных домов? Специалисты считают, что их будут продолжать строить, поскольку производство панельных блоков ведут многие предприятия, технологическое оснащение которых совершенствуется, а продукция проходит строгий контроль. Гражданам предлагают все больше вариантов планировок, отвечающих всем потребностям. Эти квартиры останутся востребованными и современными еще очень долго, говорит Елена Голубева. Снос и реконструкцию пятиэтажек завершат никак не раньше 2010 года, потом последуют девятиэтажки, затем 12‑этажные дома 60 70‑х годов. Так что до того момента, когда постройки 90‑х годов начнут сносить, пройдет еще много лет. Эти здания достаточно хорошего потребительского качества в них большие кухни, холлы, лоджии, достаточно высокие потолки, есть грузовые лифты.

Ольга Побединская так видит будущее панельных домов, начало строительства которых относится к середине 90‑х годов: Сами застройщики рассматривали панельные дома как некий переходный этап строительства между советскими стандартами жилья (малые площади, неудобная планировка и пр.) и современным комфортным домом. В таком ключе и стоит рассматривать его перспективы. Это переходный тип жилья, который по мере редевелопмента старых московских районов будет терять свою популярность. Правда, произойдет это еще очень нескоро.