Ипотека и недвижимость - Ипотечная экспансия

Московский рынок жилой недвижимости - переоцененный, избалованный ажиотажем (как привыкли рассуждать покупатели и с чем в корне не согласны продавцы) - сегодня переживает не лучшие времена. Аналитики исправно отсчитывают проценты снижения цены, пользуясь главным доступным им источником: базой предложений о продаже. По одним данным, за апрель цены в среднем упали на 0,5%, по другим - на 2%. Риэлторы-практики к таким расчетам относятся скептически: как можно считать цену товара, который не продается?

О роли психологического фактора в квартироторговле уже пора писать специальные исследования. Чем еще можно объяснить феномен сегодняшнего дня, когда: раз - жилищный вопрос по-прежнему стоит остро; два - доходы населения вслед за экономикой страны растут; три - простых и понятных для неопытного человека мест приложения капитала по-прежнему мало?

Известия уже отмечали, что недвижимость, как бы ни была она желанна, не хлеб и не сахар, не предмет первой необходимости. С ее покупкой можно повременить. Вот и временят - те же самые тысячи наших сограждан и даже иностранцев, которые еще год назад готовы были купить все что угодно и за любую цену. А вдруг жилье подешевеет? На рынке московской недвижимости снова разразилась война нервов, подобная той, что столица переживала осенью 2004 года. Накануне цены так же летели вверх (правда, не такими безумными темпами, как в 2005-2006 гг.), ряд экспертов так же говорили о перегретости рынка, о неадекватности цен, о неизбежном крахе. Ту войну выиграли продавцы: цены, поколебавшись немного, выстояли и пошли вверх.

- Апрель 2007 года принес окончательную ясность, - уверен директор центра Индикаторы рынка недвижимости Олег Репченко. - Остановка роста рынка в конце прошлого года является не временной заминкой и не сезонным явлением, а серьезной стагнацией, последовавшей за рекордным ценовым скачком 2005-2006 годов. Цены на жилье, топтавшиеся на месте в течение всей зимы, с началом весны не только не возобновили свой рост, но и стали сползать вниз все большими темпами. Это означает, что нынешняя стагнация московского рынка недвижимости может оказаться даже более масштабной, чем стагнация 2004 года.

По мнению же директора Аналитического центра компании Миэль-Недвижимость Владислава Луцкова, период стабилизации не бесконечен и активизации ценового прироста следует ожидать уже к осени 2007 года.

В общем, чем закончится нынешнее противостояние, понять трудно. Радикалы пророчествуют падение на 30-40%. Консерваторы обещают легкие колебания вокруг инфляции и 5-10-процентный рост по итогам года. Оба лагеря вооружены, в принципе, одними и теми же исходными данными. А они таковы: только за апрель средняя цена предложения упала на полпроцента. А с учетом снижения курса доллара (именно в этой валюте устанавливаются цены на недвижимость) - на все полтора.

- Мне трудно судить, как в нынешних условиях можно оценивать стоимость недвижимости, - недоумевает, беседуя с Известиями, риэлтор Тимур Зыков. - Дело в том, что стоимость, заявленная в объявлениях о продаже, ни о чем не говорит. Приведу пример. В начале апреля я выставил в продажу две квартиры в Измайлове. Одну хорошую - в кирпичной башне, с шикарным двором, в отличном состоянии. Другую почти в том же квартале - хрущевку на первом этаже. По обеим дал завышенную процентов на 7 цену. Ни одного звонка. Через неделю уронил цену до средней. Опять ни одного звонка. Еще через неделю упал (с согласия хозяев, разумеется) еще на 10%. Это, прямо скажем, на грани фола. Скорее, ради эксперимента. Один пустой звонок. И это не исключение: рынок стоит мертво, покупателей нет. За сколько уйдут (если уйдут) эти и другие квартиры, по которым работаем я и мои коллеги, - даже боюсь предполагать. Напоследок еще один пример. В середине апреля у меня ушла нормальная двухкомнатная квартира в Теплом Стане. За 155 тысяч долларов! Это возмутительно дешево. Ведь первоначальная - и вполне реальная - цена была 170 тысяч. Квартира экспонировалась полтора месяца - по последним меркам это совсем мало. Хозяева, чуть не плача, падали в цене от безысходности: у них был очень сложный и срочный размен.

Вопрос в том, много ли найдется продавцов, в силу жизненных обстоятельств вынужденных продавать жилье задешево, - они-то и обрушат цену. А пока что большую стойкость проявляют покупатели, бойкотирующие рынок.

На рынке недвижимости продолжается движение игроков в регионы, которые вслед за Москвой переживают сегодня настоящий бум. При этом речь идет не только о девелоперах в глубинку потянулись также ипотечные брокеры и банки. Однако там им зачастую приходится ориентироваться на иные условия работы, поскольку обкатанные на москвичах шаблоны не всегда оказываются столь же эффективными в провинции. Словом, другие рынки требуют свежих идей. И те, кому удается подойти к процессу творчески, извлекают для себя значительную пользу.

Игроки
Банк DeltaCredit стал первым специализированным ипотечным банком, который принялся осваивать одновременно столичный и региональные рынки. С 1998 по 2002 год работа велась через банки-партнеры, продававшие ипотечные продукты в Казани, Красноярске, Владивостоке, Екатеринбурге, Новосибирске, Оренбурге, Омске и других городах, а потом компания взялась за дело самостоятельно. Другой пример тоже очень характерный независимый инвестиционный банк КИТ Финанс появился на ипотечном рынке сравнительно недавно, но уже открыл 31 офис по всей России. На их долю приходится 60% от общего объема кредитов, выданных в регионах.

Получается, что за пределами Москвы столичные банки конкурируют не с местными игроками, а друг с другом. Так, Международный Московский банк (ММБ) впервые запустил свою ипотечную программу в 2004‑м, а уже в следующем году выдавал кредиты в Челябинске, Перми, Ростове-на-Дону, Краснодаре, Воронеже и Самаре.

Кроме банков на просторах страны активно действуют московские риелторы и ипотечные брокеры, задача которых наладить взаимодействие финансового учреждения и клиента и, главное, найти затем заемщику подходящее жилье. Одно из таких агентств, МИЭЛЬ Недвижимость, оценивает долю ипотечных сделок в регионах в 60% от общего объема. А Независимое бюро ипотечного кредитования (НБИК) полгода назад занялось организацией региональной сети, и сегодня пилотные проекты, представляющие собой независимые брокерские компании, объединенные партнерскими отношениями с НБИК, уже функционируют в Липецке, Астрахани и Тольятти. О своем намерении выйти в этом году на рынки Санкт-Петербурга и Нижнего Новгорода заявило также ипотечное бюро Фосборн Хоум.

Сложности и отличия
Регионы очень отличаются как по уровню развития рынка ипотечного кредитования, так и по готовности сделать рывок вперед и принять новых игроков. В НБИК говорят, что есть отдельные уникальные регионы и города, например Самара или Уфа, где до 30% квартир покупают в кредит, а есть отстающие, где доля таких сделок крайне низка. Скажем, Санкт-Петербург в этом отношении некоторые эксперты характеризуют как Москву полуторагодовалой давности. Одна из главных причин такого разброса стоимость жилья на локальных рынках недвижимости. По словам Алексея Аксенова, генерального управляющего по розничным продуктам и услугам ММБ, достигать хороших показателей столичным операторам удается не столько за счет размеров кредитов, которые в провинции, естественно, ниже, чем в Москве, сколько за счет их количества, то есть числа заемщиков.

Но даже самые ипотечно-активные регионы требуют к себе особого подхода, поскольку работа на местах имеет свою специфику. Так, поскольку зарплаты на периферии ниже, чем в Москве, банк DeltaCredit, чтобы облегчить процедуру андеррайтинга, рассматривает доход не одного заемщика, а всей его семьи и отказался от привлечения поручителей.

В МИЭЛЬ Недвижимости отмечают, что в некоторых городах есть трудности с оценкой принимаемых в залог объектов, например частных домовладений. Дело в том, что если городское жилье мы можем классифицировать без проблем, поскольку все процедуры отработаны, то загородная недвижимость плохо поддается типизации, говорит Роман Куман, директор по региональному развитию компании. Поэтому получить кредит на покупку таунхауса, коттеджа или земельного участка сложнее, нежели на квартиру.

Эксперт отмечает и другую причину отставания региональных ипотечных рынков от московского отсутствие у людей уверенности в завтрашнем дне. Ведь взять кредит означает спланировать свои доходы и расходы на 10 20 лет вперед. Население в провинции старается найти возможность оплатить покупку жилья сразу, а не растягивать ее на годы. Еще одна интересная деталь: в отличие от москвичей у остальных россиян, за исключением жителей портовых городов, практически не пользуются спросом валютные ипотечные кредиты. Как считает Игорь Садовский, заместитель председателя правления DeltaCredit, население предпочитает рубли долларам, потому что очень хорошо помнит дефолт 1998 года.

У ипотечных брокеров, расширяющих зону деятельности, свои сложности. Павел Воличенко, директор по развитию НБИК, упоминает крайне низкий уровень риелторских услуг, низкую квалификацию персонала местных банков, их неготовность видеть в лице брокера стратегического партнера, способного обеспечить поток клиентов.

Впрочем, есть в работе на периферии и очевидные плюсы. Например, отсутствие конкуренции со стороны местных игроков. И здесь на руку столичным компаниям играет их опыт и знание технологий. Сложности, с которыми приходится сталкиваться при выходе на другие рынки, связаны обычно с тем, что основные процедуры еще не отлажены, утверждает Р. Куман, поэтому большой опыт ведения деятельности в различных регионах, который имеют московские компании, является весомым преимуществом. Так же оценивают ситуацию и в ММБ. Мы не рассматриваем местные банки в качестве основных конкурентов, подчеркивает А. Аксенов. В силу различных факторов они не могут предложить своим клиентам такие же условия кредитования, как крупные столичные игроки, в частности и мы. Как правило, набор ипотечных продуктов у них уже, а процентные ставки выше. В развитых регионах есть ипотечные брокеры, но с очень низким уровнем клиентского сервиса. Да и они обычно являются либо агентствами недвижимости, либо сервисными агентами АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию), выдающими кредиты других банков по федеральным программам, добавляет П. Воличенко.

Административный ресурс
Как реагируют местные власти на приход столичных игроков? В НБИК отмечают, что для региональной администрации развитие ипотеки часто является одним из самых очевидных показателей собственной эффективности, в том числе и применительно к реализации программы Доступное жилье. Соответственно, чем больше выбор у населения, тем лучше, поэтому в регионах приветствуют московские компании, способные предложить достойную альтернативу местным кредитным организациям. Менее оптимистичен И. Садовский: В регионах картина разная. Где-то власти активно содействуют распространению ипотеки, где-то выдают разнарядки на определенный объем предоставленных кредитов, где-то занимают пассивную позицию. Но в принципе картина благоприятная во многом благодаря нацпроекту.

В МИЭЛЬ Невижимости рассказывают о том, что особой поддержки сверху компаниям из других регионов нет, отношение скорее безразличное: не мешают, но и не помогают. Там же, где власти проявляют высокую заинтересованность в решении жилищных проблем граждан, ведется активное жилищное строительство, а для участников рынка создают комфортные условия, что может проявляться как в конкретных преференциях, так и в популяризации ипотеки среди населения. Но, к сожалению, таких областей немного.

Прогнозы
Российский рынок ипотечного кредитования в настоящий момент находится лишь на начальной ступени развития. Если в странах Европы и в США общий объем выданных ипотечных кредитов составляет 50% от ВВП и более, то в нашей стране этот показатель равен всего нескольким процентам, а по некоторым оценкам не превышает 1% от ВВП.

Дальнейшие перспективы ипотеки в России эксперты связывают с ростом конкуренции, причем в первую очередь с точки зрения качества обслуживания клиентов. По мнению Р. Кумана, банки с интересом смотрят в регионы и заинтересованы в построении партнерских отношений с работающими там риелторскими компаниями. По прогнозам DeltaCredit, к 2009 году объем рынка жилищного кредитования достигнет 30 млрд долл. против прошлогодних 6,5 млрд долл. При этом наибольший потенциал для роста демонстрирует не столица, а именно периферия, уверена Ольга Базанова, директор банка по маркетингу.