Ипотека и недвижимость - Защита прав соинвесторов строительства многоквартирных домов. обязанности застройщика

Волгоград протянулся вдоль берега Волги на 90 км и занимает площадь 56 тыс. га. Эта территория разделена на восемь административных районов: Тракторозаводский, Краснооктябрьский, Центральный, Дзержинский, Ворошиловский, Советский, Кировский и Красноармейский и несколько рабочих поселков. Население города насчитывает более миллиона человек. Благодаря своему выгодному транспортно-географическому положению и высокому промышленному потенциалу Волгоград выполняет важные стратегические функции в социально-экономическом развитии Юга России.

От Царицына до Волгограда
Первое упоминание о городе, который тогда носил имя Царицын, относится к 1589 году. Свое название он получил от речки Царицы, впадающей в Волгу. Русское поселение с деревянной крепостью первоначально служило для обороны волжского пути от степных кочевников. Позже Петр I задумал использовать город как перевалочный пункт для военных кораблей при переходе из Волги в Дон. Тогда даже попытались построить канал, однако идея так и не была реализована.

В конце XVIII века Нижнее Поволжье утратило свое пограничное значение. Царицын лишился статуса важной военной крепости и стал обычным уездным городом Саратовской губернии. Однако после реформы 1861 года он превратился в мощный транспортный, промышленный и торговый центр Нижнего Поволжья. В 1880 году вступил в строй нефтеперерабатывающий комплекс фирмы Нобель, были построены крупнейшие в России нефтехранилища, стали развиваться судостроение, деревообрабатывающая промышленность. В начале XX столетия в городе действовали уже свыше 230 фабрик и заводов, банки, банкирские конторы, телефонная станция.

В 1925 году Царицын переименовали в Сталинград, в это время в городе происходил бурный рост населения, вызвавший строительный бум. Сталинград по праву считался крупным индустриальным центром страны. В 30‑е годы рядом с градообразующими предприятиями Тракторным заводом, заводами Красный Октябрь, Судоверфь возвели поселки. Дальнейшее развитие прервала война.

В ходе шестимесячной битвы за Сталинград оказалось сожжено и разрушено более 90% жилого фонда. Сохранившиеся здания можно было пересчитать по пальцам. Но сразу же после войны началось массовое движение за создание строительных бригад, и в свободное от работы время жители своими руками восстанавливали город.

На характере реконструкции сказалось отсутствие сколько-нибудь значимых памятников архитектуры, которые послужили бы опорными сооружениями при выборе вариантов планировки. Поэтому градостроители ориентировались прежде всего на промышленные комплексы: заводы Тракторный, Баррикады, Красный Октябрь. Учитывая большую протяженность города, особое внимание архитекторы уделили созданию главных продольных магистралей. Помимо этого, в их задачу входило не просто восстановить Сталинград, но и улучшить его облик, а также увековечить память легендарной битвы. Поэтому в центре сосредоточили монументальную архитектуру, призванную подчеркнуть великую военную историю города.

В 1961 году Сталинград был переименован в Волгоград. К этому времени жилой фонд в 2,2 раза превысил довоенный показатель.

Современный город на Волге
Сегодня Волгоград обладает значительным промышленным и культурным потенциалом, благодаря чему выполняет важные стратегические функции в социально-экономическом развитии Юга России. На его долю приходится около 11% объема промышленного производства Южного федерального округа.

Волгоград сохранил исторически сложившуюся линейную систему планировки. К числу главных задач градостроительного развития относятся вопросы транспортной инфраструктуры, в частности завершение строительства моста через Волгу, Третьей продольной магистрали, берегоукрепительных работ, а также сооружение рокадной дороги вдоль берега реки, международного аэропорта и других транспортных объектов.

Значимой остается тема высвобождения ценных городских приречных территорий и выноса с них промышленных предприятий. Для ее решения архитекторы разрабатывают программу Волгоград выходит к Волге. С помощью набережных, обращенных к реке, фасадов и панорам жилой застройки они хотят создать новый привлекательный архитектурный образ Волгограда, вместе с тем предполагая развивать и заложенную в предыдущих Генпланах градостроительную идею композиции городской ткани.

Волгоградцы нуждаются в новом жилье
В последнее время в Волгограде идет активное возведение жилых домов. Новостройки занимают примерно половину общего прироста предложения за последние два года (150 тыс. кв. м из 300 тыс.), однако пока этого объема явно недостаточно для насыщения существующего спроса. В течение 2007 года запланировано ввести в эксплуатацию около 400 тыс. кв. м жилья.

Специалисты шутят, что город увлекся строительством элитных многоквартирных домов. В каждом районе найдется как минимум две такие готовые новостройки и столько же находятся в процессе возведения. Почти каждая волгоградская строительная компания имеет три-четыре проекта в элитном сегменте, а некоторые из них и вовсе делают ставку на дорогую по местным меркам недвижимость. За квадратный метр в подобном доме придется заплатить около 66 тыс. руб. Стоимость квадрата в сегменте бизнес-класса находится в пределах 39 тыс. руб. Метр в квартире в так называемом доме повышенной комфортности обойдется в среднем в 29 тыс. руб., а в Центральном районе города 31 тыс. руб. В жилье экономкласса цена одного квадрата составляет около 25 тыс. руб.

Стоимость недвижимости на вторичном рынке, как правило, зависит от местоположения. Самыми дорогими районами Волгограда считаются Центральный, Ворошиловский и Дзержинский. По высокой цене выставляют на продажу квартиры в жилом комплексе на Тулака (Советский район). Чуть дешевле можно купить жилье в Краснооктябрьском, Советском (за Тулака), Тракторозаводском, Кировском и Красноармейском районах. В Центральном районе квадратный метр вторички стоит в среднем от 39 до 53 тыс. руб., в Ворошиловском от 31 до 36 тыс. руб., в Тракторозаводском и Краснооктябрьском районах города 27 30 тыс.

Вместе с тем в одном и том же районе Волгограда квартиры с одинаковыми характеристиками могут предлагать по различной стоимости. Все зависит от конкретного местоположения дома (в центре района или на окраине), немалое значение имеет и экологический фактор. Так, находящийся поблизости промышленный объект, как правило, ощутимо сбивает цену. Например, трехкомнатная квартира в сталинке в центре Кировского района стоит 1 млн 300 тыс. руб., а на его окраине от 800 тыс. до 1 млн. Приблизительно та же ситуация и в Краснооктябрьском районе. Здесь на стоимость жилой недвижимости в немалой степени влияют местные заводы Красный Октябрь и Баррикады. Если раньше на соседство с производством практически не обращали внимания, то сегодня для потенциальных покупателей это существенный момент. Тем не менее даже в самых непривлекательных районах вторичную однокомнатную квартиру дешевле 500 600 тыс. руб. не купить.

В прошлом году цены на первичном рынке Волгограда повысились в среднем на 50, а на вторичном на 60%. Как полагают специалисты, рост, хотя и не такой значительный, будет продолжаться и в нынешнем году. Для этого, по их мнению, есть все основания, в том числе набирающее в регионе обороты ипотечное кредитование и реально существующий дефицит первичного жилья.

Елена Черневич, специалист по рекламе и PR ООО Пересвет-Регион (входит в ГК Пересвет-Групп)

Сегодня в Волгограде появляется все больше новостроек, действительно отвечающих стандартам элитного жилья. Прошли времена серых панельных девятиэтажек, современные дома возводят по индивидуальным проектам, а потому заметно улучшился и внешний вид зданий, и планировочные решения, а также увеличились площади квартир.

Волгоград крупный промышленный город с быстрорастущей экономикой. Увеличивающиеся доходы населения делают возможным развитие ипотечного кредитования, поэтому многие жители региона, покупая квартиру, не просто решают свои жилищные проблемы, а приобретают новое качество жизни.

Естественно, цена жилья в волгоградских новостройках зависит от района города. Сегодня на вторичке хрущевка с видом на Волгу может быть приравнена к сталинке с видом на заводские трубы. Поэтому компания Пересвет-Регион стремится выбирать площадки для строительства своих объектов в экологически чистых районах, вдали от промышленных зон.

Примером служат наши проекты в расположенном недалеко от центра Ворошиловском районе. Экологическая обстановка здесь благоприятная, транспортное сообщение удобное. До Волги прогулочным шагом 5 7 мин. Мы завершаем тут возведение 17‑этажного кирпичного дома и уже в ближайшее время приступим к сооружению нескольких социально значимых объектов.

Другой наш проект в Волгограде Царицын остров. Комплекс относится к классу элитных и представляет собой шесть монолитно-кирпичных жилых зданий разной этажности. Его поместят на огромной платформе в виде острова, приподнятой над поймой реки и повторяющей рельеф местности.

Инфраструктура объекта будет включать подземную автостоянку, закрытую охраняемую территорию, детские и спортивные площадки, теннисный корт, картинговый и велосипедный треки, фитнес-центр с тренажерным залом, бассейном и солярием, кафе и рестораны, обширную развлекательную зону. В помещениях коммерческого этажа разместят магазины и службы быта. ЖК Царицын остров градоформирующий проект с оригинальными фасадными и планировочными решениями.

И в дальнейших планах компании Пересвет-Регион фигурирует комплексная застройка. Только так можно адекватно задействовать все возможности территории.

Олег Михеев, генеральный директор треста Диамант-Волгоградстрой

Существующие темпы строительства явно не удовлетворяют потребностей волгоградцев в жилье. В российской экономике наступает период стабильности, с каждым годом становятся все доступнее ипотечные кредиты.

Но пока квартир строят мало, и волгоградцы все активнее приобретают их на вторичном рынке. Поэтому цены на новостройки практически сравнялись со стоимостью квадратного метра на вторичном рынке.

Спрос на жилье сильно превышает предложение, и стоимость квадратного метра стремительно идет вверх. Выход один: надо строить больше, чтобы уравнять спрос и предложение. Только так удастся остановить рост цен и, возможно, даже снизить их.

В ближайшие пять лет Диамант намерен довести показатель введенного в эксплуатацию жилья до показателей советских времен полмиллиона квадратных метров в год.

В апреле 2005 года вступил в силу Федеральный закон № 214‑ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (далее Закон о долевом строительстве), призванный упорядочить отношения между застройщиками и инвесторами. Об особенностях содержания и применения этого закона сказано уже немало, и многие наши читатели в общем представляют, как следует заключать и регистрировать договор долевого участия, какова ответственность сторон за его нарушение, какие гарантии получает дольщик и тому подобное. Однако в таком важном деле, как приобретение жилья, любая деталь имеет огромное значение. Сегодня мы рассмотрим некоторые вопросы, связанные с обязанностями застройщика.

Как поступить, если выяснилось, что застройщик не имеет права привлекать денежные средства дольщиков?

Согласно п. 3 ст. 3 Закона о долевом строительстве, для того чтобы начать принимать деньги у дольщиков, застройщик обязан предварительно получить разрешение на строительство и оформить государственную регистрацию права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства. Кроме того, проектная декларация должна быть опубликована в установленном порядке (в СМИ или информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, в том числе Интернете) не позднее чем за 14 дней до дня заключения первого договора долевого участия. Исключение составляют только случаи, когда средства привлекают без использования рекламы, но и тогда застройщик обязан по первому требованию предоставлять для ознакомления декларацию любому обратившемуся к нему лицу.

Соответственно, если впоследствии выяснится, что хотя бы одно из названных условий не было выполнено, соинвестор вправе потребовать от застройщика немедленного возврата уплаченной по договору суммы, а также предусмотренных ст. 395 гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) процентов (двойной размер этих средств) и возмещения причиненных убытков.

Можно ли передать права и обязанности соинвестора по наследству?

Да, в случае смерти дольщика все его права и обязанности по договору долевого участия переходят к его наследникам, и застройщик не вправе отказать им в этом (п. 7 ст. 4 Закона о долевом строительстве). Однако российским законодательством о наследовании предусмотрено, что лица, признанные судом недостойными наследниками на основаниях, указанных, в частности, в ст. 1117 ГК РФ, не могут наследовать ни по завещанию, ни по закону.

Кто несет ответственность, если с квартирой в новостройке произошло ЧП?

Как установлено ГК РФ (ст. 211), риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, по общему правилу до передачи соинвестору квартиры ответственность за ее разрушение или повреждение лежит на застройщике, а после подписания соответствующего акта все риски берет на себя дольщик (п. 6 ст. 4 Закона о долевом строительстве). При этом застройщик обязан направить дольщику заказным письмом или вручить под расписку уведомление о необходимости принять построенный объект.

Важно знать, что передачу объекта долевого строительства осуществляют не ранее чем после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и не позднее предусмотренного договором срока.

Некоторые соинвесторы намеренно не подписывают акт передачи, опасаясь понести риск случайной гибели имущества. Но в случае уклонения или беспричинного отказа дольщика от исполнения обязанности по принятию квартиры в установленный договором срок застройщик по истечении двух месяцев с этого момента вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче. После совершения данной процедуры все риски считают перешедшими к другой стороне. Впрочем, в договоре на такой случай может быть предусмотрен иной порядок действий.

Какова ответственность застройщика в случае, если объект имеет дефекты?

К сожалению, несмотря на то что застройщик обязан передать соинвестору объект в состоянии, указанном в договоре долевого участия, а также соответствующем требованиям технических и градостроительных регламентов и других обязательных нормативов и проектной документации, качество новостроек порой оставляет желать лучшего.

П. 5 ст. 8 Закона о долевом строительстве дает дольщику право до принятия квартиры потребовать составить специальный акт, в котором будут зафиксированы все ее дефекты, и не подписывать акт передачи до момента, пока застройщик не устранит указанные недостатки.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных дефектов в разумный срок, дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать возврата денежных средств и уплаты процентов, установленных п. 2 ст. 9 Закона о долевом строительстве. Если недостатки не столь значительны, соинвестор может обязать застройщика устранить их безвозмездно, соразмерно уменьшить цену договора или возместить свои расходы на ремонт помещения.

Когда дольщик не вправе предъявлять застройщику требования в связи с дефектами объекта долевого строительства?

Закон о долевом строительстве устанавливает гарантийный срок для объекта не менее пяти лет с момента передачи его дольщику (п. 5 ст. 7 Закона о долевом строительстве), в течение которого можно предъявлять претензии к качеству дома или квартиры. Если застройщик был обязан устранить какие-либо недоделки, то этот срок начинают отсчитывать с момента, когда соинвестор принял жилье свободным от всех указанных в соответствующем акте дефектов.

Однако даже если срок гарантии еще не истек, застройщик не несет ответственности за обнаруженные недостатки, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа дома или его частей, нарушения дольщиком требований технических и градостроительных регламентов, а также иных обязательных условий эксплуатации объекта. Если причиной появления дефектов стал ненадлежащий ремонт, проведенный самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, никаких обязательств у застройщика также не возникает.

Когда дольщик вправе расторгнуть договор долевого участия?

Участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в следующих случаях.

* Если застройщик нарушил свои обязательства по передаче объекта в предусмотренный договором срок.
* При наличии существенных нарушений требований к качеству объекта.
* Если застройщик не выполнил требований дольщика, которые он выдвинул при обнаружении дефектов объекта (не устранил недостатки, не возместил дольщику средства, потраченные на их самостоятельное устранение, или соразмерно не уменьшил цену договора).

Если исполнение обязательств застройщика по договору долевого участия обеспечено поручительством банка, то не позднее чем за месяц до истечения срока такого поручительства его стороны обязаны уведомить об этом дольщика. Кроме того, застройщик в течение 15 дней с момента прекращения действия договора между ним и банком должен заключить новый. Если указанные процедуры произведены не были, дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора о долевом участии.

Расторгнуть договор с застройщиком можно и в судебном порядке при наличии следующих оснований.

* Прекращение или приостановление строительства объекта, если обстоятельства очевидно свидетельствуют о том, что в предусмотренный договором срок данный объект передан не будет.
* Существенное изменение проектной документации, например в части размера возводимого здания.
* Изменение назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома.

В этом случае застройщик обязан вернуть соинвестору все, что было им уплачено по договору, а также выплатить на данную сумму проценты за пользование денежными средствами.