Ипотека и недвижимость - Офисы на мкад стимулируют загородное строительство

ГК ПИК продолжает наращивать портфель своих проектов. Компания собирается приобрести за $140 млн Кусковский ордена Знак Почета химический завод. На его территории планируется построить 146 700 кв. м жилья.

ОАО Группа компаний ПИК создано в 1994 г. По 50% акций группы контролируют Кирилл Писарев и Юрий Жуков. В группу входит 19 предприятий, среди них ООО Первая ипотечная компания (строит в Москве), ЗАО ПИК-Регион (строит в регионах), ОАО ДСК-2 и ДСК-3. В 2006 г. группа построила 1,24 млн кв. м. На 1 января 2007 г. портфель компании составлял 9,8 млн кв. м. Выручка компании в 2006 г. составила $1,546 млрд, чистая прибыль $298 млн, стоимость активов $2,5 млрд.

В феврале 2007 г. ГК ПИК договорилась о покупке 92% акций ОАО Кусковский ордена Знак Почета химический завод, говорится в инвестиционном меморандуме (имеется в распоряжении Ведомостей) группы. Сумма сделки, которая предположительно будет закрыта в июле этого года, составит $140 млн.

Завод, который правительство Москвы выводит на другую площадку, владеет 35 зданиями и 15,3 га земли на Перовской улице. Согласно инвестиционному контракту между мэрией и заводом, на его территории планируется возвести жилой комплекс площадью 188 000 кв. м, включая парковку на 1400 машино-мест и культурно-социальные объекты на 17 100 кв. м. ПИК рассчитывает построить меньше: в меморандуме говорится о 146 700 кв. м. Сдать объект в эксплуатацию ПИК собирается к 2011 г. Связаться с руководством завода вчера не удалось. По оценке вице-президента по стратегическому развитию Blackwood Михаила Геца, на жилой комплекс компании придется потратить еще около $220 млн. Если компания сможет грамотно проработать концепцию комплекса, то он вполне может быть успешным, рассуждает он.

Кроме того, в апреле этого года ПИК договорилась с компанией Вейстоун о строительстве многофункционального жилого комплекса площадью 70 300 кв. м на ул. Маршала Захарова. Согласно договору, ПИК заплатит 668 млн руб. (около $26 млн), а в обмен на это доля компании в проекте составит 10 000 кв. м. Ранее представитель компании Внешинвестпром (построила ТЦ Садовая галерея (12 000 кв. м) и торгово-офисный комплекс Аэробус (36 000 кв. м) на Варшавском шоссе) заявлял, что инвестором этого проекта выступает именно она. Связаться с компанией вчера не удалось.

ПИК также рассматривает возможность построить 378 000 кв. м жилья под Новороссийском и 129 000 кв. м в Перми, а также еще 150 000 кв. м в микрорайоне Ярославский в Мытищах (ранее компания уже анонсировала в этом районе 1,1 млн кв. м). Пока, согласно инвестиционному меморандуму, эти проекты находятся в стадии договоренности.

Портфель компании сейчас насчитывает 413 объектов. Компания CB Richard Ellis оценила их стоимость в $8,8 млрд. Сейчас ПИК проводит road show размещения своих акций на LSE, в РТС и на ММВБ. Компания планирует продать не более 15% своих акций, заработав на этом $1,8-2,2 млрд. Капитализация группы с учетом допэмиссии составит при этом $12,8-15,9 млрд. Организаторами размещения выступают Deutsche Bank AG, Morgan Stanley и Nomura International, совместным лид-менеджером Merrill Lynch International. Книга заявок компании должна быть закрыта в ближайшее время.
В последнее время девелоперы начали испытывать трудности с реализацией загородной недвижимости. Сегодня предложение серьезно превышает спрос. Благодаря активному строительству количество организованных загородных поселков в Подмосковье за последние четыре года выросло в два раза - с 200 до 400 проектов.

Одни девелоперы охотно предлагают скидки, у других, менее гибких, серьезно увеличились сроки экспозиции объектов. Тем не менее количество и размер коттеджных поселков растет с каждым днем. По прогнозам аналитиков рынка, в ближайшие пять лет объем загородного рынка недвижимости увеличится более чем в два раза. Однако эксперты уверены: перенасыщения не будет, поскольку сегодня горожане все охотнее перебираются за пределы МКАД.

Несмотря на трудности с продажей загородных домов, формально цены не опустились. Но, по словам руководителя отдела загородной недвижимости компании Tweed-Недвижимость Елены Перваковой, большинство застройщиков охотно дают покупателям скидки порядка 5%.

Впрочем, о дисконте можно говорить только в новых поселках, где продажи только начались, подчеркивает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. В старых проектах обратная тенденция: там застройщики уже вернули вложенные средства, цены не только не снижаются, но и растут. В частности, с начала года стоимость коттеджей в поселках Гринфилд и Риверсайд повысилась на 6%, что, естественно, отразилось на сроке экспозиции объектов. По словам Марии Литинецкой, на популярном у загородных застройщиков Новорижском шоссе в среднем реализация объекта может составлять около года. Тогда как средний срок экспозиции составляет 3-6 месяцев, - замечает эксперт. Однако, по словам замдиректора компании Миэль-Загородная недвижимость Владимира Яхонтова, на первичном загородном рынке срок экспозиции больше года уже стал нормой. На вторичном - он не вырос, оставшись в пределах 6-8 месяцев, но продавцы стали охотно снижать цену на коттеджи, - замечает он. В первую очередь, по мнению Яхонтова, снижение цен касается объектов точечной застройки, строившихся в период с начала 1990-х до 2003 года. Некоторые из этих домов можно купить практически по себестоимости строительства, - замечает он.

Но застройщики продолжают заявлять о строительстве новых загородных объектов. По мнению директора компании Миэль-Загородная недвижимость Савелия Орбанта, в ближайшие пять лет объем загородного рынка вырастет более чем втрое, с $14 млрд до $50 млрд.

Растет не только количество самих поселков, но и их размеры. В последнее время появилась тенденция к укрупнению объектов, - замечает Савелий Орбант. На сегодняшний день заявлено к реализации 14 мегапроектов с площадью застройки от 300 га. В частности, миллиардер Сулейман Керимов планирует построить на Новорижском шоссе поселок Рублево-Архангельское на 2 млн кв. м жилья, управляющая компания Масштаб заявила о реализации проекта А 101, площадь застройки которого составит 13 тысяч га, а в начале марта две девелоперские компании - Капитал Групп и MCG Group Павла Фукса - представили проект Остров Истра, по которому на берегу Истринского водохранилища будет построено 1,5 млн кв. м жилья. Наиболее масштабный проект в Подмосковье - Рузская Швейцария, заявленный холдингом Ваш финансовый попечитель. Если планы компании будут реализованы, то в Рузском районе Московской области на территории 40 тысяч га появятся рукотворные горнолыжные склоны, а также несколько загородных поселков на 12 тысяч коттеджей и 3 тысячи усадеб.

Коттеджный бум
Участники рынка уверены, что увеличение инвестиций в загородное строительство не вызовет перенасыщения рынка. В любом случае жители столицы будут уезжать за город, - рассуждает Мария Литинецкая. - Подобная миграция была и в западных странах, и у нас эта тенденция проявляется все более явно. Как замечает руководитель управления инвестиционных проектов загородной недвижимости компании

Русский дом недвижимости Елена Сергеева, достаточно часто встречаются люди, которые продают городские квартиры, чтобы приобрести собственный загородный дом. Эта тенденция стала бы еще более массовой, если бы в ближнем Подмосковье было больше коттеджных поселков экономкласса, - рассуждает она.

По мнению Савелия Орбанта, кардинальные изменения условий проживания в Московском регионе произойдут в ближайшие десять лет. Хорошая экология, здоровье близких - довольно серьезные факторы, чтобы переехать жить из столицы в область, - размышляет он. В настоящее время основными факторами, удерживающими москвичей в столице, являются слабо развитая социальная инфраструктура Подмосковья, проблемы с инженерными коммуникациями, а главное - отсутствие работы. Впрочем, эта проблема постепенно решается. Чем меньше места остается под застройку в Москве, тем активнее девелоперы коммерческой недвижимости осваивают участки за МКАД. По мнению Орбанта, сегодня в ближайшем Подмосковье формируется несколько деловых центров, которые привязаны к строительству конкретных объектов. Одной из основных точек притяжения деловой активности на окраины столицы обещает стать проект компании Crocus Group Араса Агаларова Crocus City Business Center, расположенный в Мякининской пойме, на пересечении Волоколамского шоссе и МКАД. Здесь будет освоено около 70 га земли, а общая площадь новых зданий составит порядка 1 млн кв. м. Строительство этого проекта даст более 60 тысяч новых рабочих мест. Еще один крупный офисный центр площадью 500 тысяч кв. м будет построен компанией Масштаб в рамках проекта А 101 на Калужском шоссе. Кроме того, очаги периферийной деловой активности будут расположены на Рублево-Успенском, Лениниградском и Новорижском шоссе.

Логично предположить, что большинство людей, работающих на границе города с областью, при выборе жилья предпочтут загородный дом или хотя бы квартиру в Подмосковье. Ведь за одну и ту же сумму они смогут получить в области несравнимо лучшие условия для проживания, - подытожил Яхонтов.

Более того, эксперт уверен, что на некоторых направлениях сложится дефицит офисных площадей. В частности, новорижское направление активно застраивается коттеджными поселками, тогда как проектов строительства бизнес-центров в этой части заявлено немного. Через какое-то время здесь сложится дефицит офисных площадей, - уверен Яхонтов.