Ипотека и недвижимость - Скользкие метры. как не стать обманутым дольщиком

Компания, в прежние годы контролировавшая весь поток иностранных туристов в страну, решила воссоздать сеть отелей, причем не только в России, но и за рубежом. Стратегическая цель - организовать крупнейшую в стране *. О том, какая судьба ждет знаменитые московские гостиницы Космос и Пекин, какие отели будет выгодно строить в ближайшей перспективе, о развитии гостиничного бизнеса в целом в интервью РИА Новости рассказал Президент компании Интурист Отель Групп, управляющей гостиничными активами туристического оператора группы компаний Интурист, Филипп Брисбуа.

Справка: ОАО Внешнеэкономическое акционерное общество по туризму и инвестициям Интурист (ВАО Интурист) создано в 1929 году. Сегодня компания обслуживает более 400 тысяч иностранных и российских клиентов в год и присутствует в 33 регионах России. Основными акционерами компании являются холдинг АФК Система, Департамент имущества Москвы, ОАО ГАО Москва.

Компания Интурист Отель Групп управляет сетью гостиниц, в том числе такими известными московскими отелями, как Пекин класса 3* на 199 номеров и Космос класса 4* на 1771 номер.

Филипп Александрович, как Вы оцениваете уровень развития гостиничного бизнеса в стране?

На мой взгляд, ожидается бурный рост инвестиционной активности российских и западных компаний в гостиничную отрасль не только в Москве, Сочи, Санкт-Петербурге, но и в других регионах России. Это обусловлено как ростом деловой активности в регионах, так и развитием внутреннего и въездного туризма. Кроме того, международные гостиничные сети также заметно активизировались в последние год-два и предпринимают настойчивые попытки войти и закрепиться на гостиничных рынках России. С учетом того, что прогнозируемый годовой рост сегмента - 20-25%, перспективы гостиничного бизнеса в России немалые.

Ключевым сегментом на сегодняшний день в гостиничном секторе являются гостиницы класса две-три звезды с качественным обслуживанием на уровне мировых стандартов и приемлемыми ценами. Но проблема кроется в том, что практически все действующие гостиницы уже распределены между участниками рынка, и значительная их часть находится в обветшалом состоянии. Поэтому наступает этап, когда отельеры должны вкладываться в строительство новых, современных гостиниц с соответствующей гостиничной инфраструктурой, которые потом также могут переходить из рук в руки.

Ваша компания возникла как самостоятельное подразделение всемирно известного туроператора ВАО Интурист относительно недавно - в 2003 году. Какие цели вы преследуете на гостиничном рынке?

Наша цель - создание на основных направлениях туристических потоков сети гостиниц с высоким уровнем обслуживания, позволяющей обеспечить туроператоров, входящих в группу компаний Интурист, номерным фондом.

Поэтому Интурист Отель Групп выстраивает свою деятельность на основе международного управленческого опыта и стандартизации всех гостиничных процессов, включая: стратегию управления, управление персоналом, управление качеством услуг, информационное обеспечение, формирование обратной связи, а также управление процедурами и технологиями продвижения гостиничных услуг на международный рынок. Кроме того, мы используем последние достижения в области IT технологий. Например, наши гостиницы подключены к системе OPERA. На ее основе в компании создан единый информационный центр, через который осуществляется управление сразу несколькими гостиничными предприятиями в единой базе данных. Таким образом, управление номерным фондом всех гостиниц, включенных в сеть, осуществляется централизовано - в том числе поселение и выписка гостей, проверка статуса номера, управление мероприятиями и многое другое.

Какова судьба знаменитых московских гостиниц Пекин и Космос, находящихся под вашим управлением?

Время гостиниц-одиночек прошло, так как они не успевают за быстрыми темпами развития индустрии гостеприимства и, как правило, не владеют современными гостиничными технологиями, при этом остро нуждаясь в профессионально подготовленных кадрах, желающих работать именно в гостиничном бизнесе.

Что касается гостиниц Космос и Пекин, то одна из первоочередных задач - модернизировать оба отеля, увеличить номерной фонд, расширить и обновить гостиничную инфраструктуру.

Обновление номерного фонда в гостинице Космос уже началось, частично и поэтапно обновляется интерьер, оборудование, коммуникации. При этом гостиница Космос продолжает функционировать.

План реконструкции гостиницы Пекин пока находится на этапе разработки и утверждения.

Изменится ли класс Пекина после реконструкции?

Да, изменится. Скажу больше, гостиница Пекин заслуживает более высокого статуса по всем параметрам: узнаваемое историческое здание, удачное расположение в центре Москвы на пересечении основных магистралей, своя история, интересные интерьеры - все говорит о том, что Пекин незаслуженно выпал из списка лучших московских гостиниц. Мы намерены исправить эту несправедливость.

В ближайшие годы гостиница Пекин вернет себе былую славу и на новом витке своего развития приобретет черты высококлассного европейского отеля с хорошей репутацией.

Намерены ли вы строить собственные гостиницы?

В рамках стратегии развития компании Интурист Отель Групп планируется увеличение числа гостиниц, находящихся под нашим управлением, не только за счет аренды уже действующих, но и за счет строительства или приобретения новых. Причем особое внимание мы планируем уделять проектам, в которых наша компания сможет выступить в качестве гостиничного оператора полного цикла. Имеется в виду строительство новых объектов, участие в управлении которых начинается с момента проектирования, что важно для дальнейшей эксплуатации гостиниц. Сегодня многие инвесторы начинают осознавать, что строительство гостиниц - совершенно особый вид бизнеса, принципиально отличающийся от строительства других объектов недвижимости. Поэтому к нам все чаще обращаются с предложением выступить в качестве консультанта с дальнейшей возможностью передачи гостиницы в управление.

Кроме того, полным ходом идет строительство горнолыжного курорта на Алтае, которое должно завершиться к началу 2010 года. Это достаточно большой и привлекательный для инвесторов проект. Предполагаемый размер инвестиций составит более 20 миллионов долларов.

Туристический комплекс Алтай-RESORT будет включать в себя гостиницу категории четыре звезды на 120 номеров, всю горнолыжную инфраструктуру и SPA-комплекс. Подобных проектов в Горном Алтае пока нет.

Внешне гостиница будет представлять собой четырехэтажное здание, выполненное с элементами альпийской архитектуры, с использованием натуральных природных материалов. Площадь гостиницы составит 13тысяч квадратных метров, а площадь участка, на котором будет осуществляться застройка и создаваться рекреационная зона комплекса, - 15 га.

Сейчас на Алтае уже построены VIP-коттеджи из оцилиндрованного бревна, а также здание SPA-комплекса из бруса. Планируется создание искусственного озера, вертолётной площадки, зон рекреации и активного отдыха.

Кроме того, у нас есть планы развития сети гостиниц и в городах Золотого кольца - традиционно популярного направления среди иностранцев и россиян. Ведь оживляющийся внутренний туризм очень нуждается в приличных современных гостиницах.

Понимая эту проблему, правительство Москвы несколько лет назад приняло решение построить пять отелей класса три звезды в городах знаменитого Золотого кольца, расположенных на территории Ярославской области. Гостиницы Московский тракт в Ростове Великом и Москва в Угличе уже построены, отели в Ярославле, Переславле-Залесском и Рыбинске будут сданы в ближайшей перспективе.

По соглашению с московским правительством, компания Интурист Отель Групп управляет всеми этими объектами. Данные гостиницы позволят туроператорам внести изменения в свои маршруты. Например, Ростов Великий, который, несмотря на уникальные достопримечательности, не имел хорошей гостиницы, всегда был для туристов, в том числе и иностранных, транзитным городом. Теперь же появилась прекрасная возможность остановиться в гостинице Московский тракт.

В качестве городов, где могли бы появиться гостиницы под нашим управлением, мы также рассматриваем Тверь, Кострому и Владимир.

По каким критериям компания выбирает регионы для реализации своих проектов?

Выбор регионов, в которых мы управляем гостиницами и строим новые отели, во многом соответствует туристическим потокам компании Интурист. Поскольку приоритетной задачей всех компаний, входящих в группу Интурист, является выстраивание вертикальной цепочки головного бренда, то обслуживание туриста предполагается на каждом этапе его отдыха: от покупки путевки до проживания в нашем отеле.

Так, сейчас у нас за рубежом уже есть две пятизвездочные гостиницы в собственности. Одна из них - Savoy Westend Hotel в Карловых Варах (Чехия). Это очень красивое здание XIX века с бассейном. Для Карловых Вар такие отели - редкость, потому что город находится в горах, и построить там отель с бассейном технически очень сложно. Кроме того, в гостинице предоставляется весь комплекс современных медицинских услуг. Второй отель - Principe, тоже пять звезд de luxe, находится в Форте-дей-Марми, на западном побережье Италии. Это уникальное место по климатическим условиям, где расположены только самые роскошные виллы, и поэтому в этом месте имеет смысл строить действительно люксовые отели, рассчитанные на вполне определенную категорию отдыхающих.

Сейчас мы проводим реконструкцию отеля, улучшаем его качество, расширяем спектр услуг, которые будут предоставляться клиентам, включая SPA-процедуры, и уверены, что это полностью себя оправдает.

Кроме того, мы рассматриваем несколько бизнес-предложений по возможности получения гостиниц в управление на наших основных направлениях - в Испании, Италии, Греции и Таиланде, где группа компаний Интурист планирует укреплять свои позиции и в дальнейшем.

Вместе с тем, мы стараемся обращать внимание и на перспективные, но пока еще не слишком популярные направления, среди которых можно выделить Алтай, Калмыкию и Карелию.

А такие популярные у наших туристов направления как Турция или Египет попадают в зону вашего внимания?

Да, мы серьезно рассматриваем возможность развития бизнеса в Турции и Египте, а также в Болгарии - то есть в тех странах, где у Интуриста самый большой турпоток. Там нам интересны четырех - пятизвездочные отели, наиболее популярные у россиян. В принципе, на каждом массовом направлении есть несколько отелей, куда туристы постоянно возвращаются. Нам интересно получить в управление именно такие отели, потому что мы собираемся загружать их силами собственных туроператоров.

Пока ваши гостиницы не воспринимаются как принадлежащие единому сетевому бренду. Вы не боитесь конкуренции, в том числе со стороны мини-отелей?

Это временные трудности - так называемые трудности роста, которые мы намерены успешно преодолевать, формируя у клиента позитивное восприятие бренда нашей компании за счет высокого качества услуг и эффективной деятельности. Любое новое дело нуждается в раскрутке и создании хорошей репутации, на что обычно требуется время.

Что касается мини-отелей, то у этой категории есть своя особая клиентура - люди, рассчитывающие платить только за проживание в гостинице. Ведь в мини-отелях нет возможности для комплексного обслуживания постояльцев, да и необходимости в этом нет. Например, в этой категории гостиниц, как правило, нет собственной кухни: человеку, проживающему в мини-отеле проще выйти в город и поужинать в ресторане. Мини-отели никогда не смогут предоставить услуги такого же качества, как полноценная гостиница.
Для потенциального покупателя квартиры обманутые дольщики это что-то далёкое по ту сторону телеэкрана. Каждый думает, что его-то при покупке жилья не обманут. Увы, практика показывает: эпоха обманутых дольщиков в России продолжается.

Несмотря на жаркие обещания чиновников разобраться и повлиять, кидалово (а по-другому не скажешь), которое лишает граждан нервов, сбережений и жилья, никуда не исчезает. Более того, способов обжулить становится только больше. Вот самый свежий, придуманный застройщиками: покупателю предлагают заключить так называемый предварительный договор купли-продажи. Он ещё не даёт права собственности, но якобы даёт право по завершении строительства заключить другой договор, который и передаст ключи от оговорённой заранее квартиры в руки покупателя. Это самая изощрённая форма мошенничества, предостерегает адвокат Центра правовой помощи участникам долевого строительства Дольщик Сергей Кузнецов. Застройщик может совершенно безнаказанно отказать в передаче квартиры в собственность, потому что на деле предварительный договор купли-продажи ничего не значащая бумажка.

Ещё одна скользкая ситуация: компания замораживает строительство и просит дополнительные деньги с будущих жильцов, якобы для того, чтобы продолжить строительство. Это чистой воды вымогательство и сигнал к тому, что пора обращаться в суд, считает председатель Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам Антон Беляков. Иллюзия, что стройка будет возобновлена, может привести и к утрате первоначально вложенных средств, и к дополнительным затратам. На строительном рынке работают только те компании, у которых надёжные связи с властями всех уровней. Поэтому даже при наличии всех необходимых документов покупателю будет трудно наказать застройщика-обманщика.

Деньги дороже договора?
Единственный вид договора, по которому гражданин на сегодняшний день может без страха приобретать жильё в строящемся доме, договор долевого участия (ФЗ № 214 ). Он заключается между застройщиком и покупателем, без посредников. Однако его игнорируют. Распространена так называемая переуступка прав: застройщик переуступает права на часть строящихся квартир подрядчику, а тот продаёт их самостоятельно, а иногда ещё и через риелторскую фирму, рассказал ведущий юрисконсульт Института экономики города Дмитрий Гордеев.

Такой вариант покупки обойдётся дешевле, но покупатель рискует тем, что в итоге окажется не единственным владельцем купленных метров. Печальным рекордсменом схемы двойных продаж стала двушка в Ульяновске: её ухитрились продать сразу девяти покупателям. Посредничество банка тоже не панацея от обмана. В этом убедилась москвичка Марина С., покупая жильё в кредит. Банковские юристы проверили фирму-продавца, и банк перечислил на счёт фирмы деньги за квартиру. В результате Марина выплачивает кредит, а в квартире живут другие люди. Фирма-продавец растворилась.

Лекарство от обмана
Эксперты могут дать совет, как свести риск к минимуму, но гарантий от обмана не даст никто.
Нужно собрать максимально полную информацию о застройщике: узнать, есть ли права на объект, который он строит. Об этом говорят два документа: договор аренды земельного участка под новостройкой (или оформленное право собственности на него) и разрешение на строительство. Документы должны предъявляться гражданину в подлиннике, так как при современном уровне техники подделать ксерокопию несложно.

С застройщиком нужно заключать именно договор о долевом участии. Он подлежит обязательной госрегистрации, что позволяет избежать двойных продаж, покупателю попросту откажут в регистрации, если на эту квартиру уже существует другой договор. Дольщик становится связан с объектом юридическими узами, получает право залога на часть земельного участка. В соглашении о долевом участии должны указываться конкретные параметры объекта, а также квартиры, на которую претендует покупатель, вплоть до даты сдачи дома. Обязателен гарантийный срок 5 лет, в течение которого все выявленные недоделки должны устраняться за счёт застройщика.

Договора инвестирования, действовавшие последние 10 лет, могут продолжать заключать только те компании, которые получили разрешение на строительство до 1 апреля 2005 г. Однако этот документ, по мнению большинства юристов, полон увёрток, которые максимально затрудняют гражданину возможность требовать от застройщика выполнения его обязательств. При этом дольщик выступает соинвестором, который полностью разделяет все риски застройщика, а значит, не может предъявлять претензий. Если стройка не закончена, он тоже будет виноват.

Юристы сокрушаются, что образцовые договора на рынке скорее исключение, чем правило. Так стоит ли продолжать отношения с компанией, репутация которой вызывает сомнения ещё до подписания соглашения?