Ипотека и недвижимость - Из молжаниновских деревень мэрия кроит город

Отношение к сносу и реконструкции ветхого и аварийного жилья в Подмосковье изрядно отличается от московского. В столице снос домов и расселение жильцов - это сегодня в первую очередь бизнес. Дефицит мест под новую коммерческую застройку порождает необходимость устранять старый жилищный фонд, нерационально занимающий место под солнцем. А заоблачные цены за квадратный метр подстегивают эту необходимость рублем.

В Подмосковье свободных площадок намного больше, а рентабельность строительных проектов (тем более с таким обременением) - ниже. Поэтому причина для сноса ветхого фонда лежит не столько в сфере бизнес-интересов, сколько продиктована острой социальной необходимостью.

Состояние ветхих домов Подмосковья, некоторые из которых построены еще в позапрошлом веке, плачевно. Это в основном двух-трехэтажные строения. В настоящее время несколько тысяч семей живут в домах без газа. Люди в XXI веке в паре часов езды от МКАД до сих пор топят печи! Подобное положение дел заставляет относиться к проблеме ликвидации ветхого фонда, в первую очередь, как к социальной задаче.

Тот факт, что проблема требует незамедлительного решения, подчеркнул в своем послании федеральному собранию и президент Владимир Путин: Не может страна с такими резервами, накопленными за счет нефтегазовых доходов, мириться с тем, что миллионы ее граждан живут в трущобах, - сказал он.

Но при этом в 2007 году на расселение ветхого и аварийного жилья запланирован всего один миллиард рублей. А это значит, что надеяться лишь на федеральный бюджет при решении данной задачи не стоит. Значит, расселение подобных домов - прямая обязанность местных властей.

Правительство Московской области действует сообразно с президентской логикой. Для решения данной проблемы была разработана целевая программа Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда на 2006 - 2010 годы, которая предполагает, что к концу указанного периода в области в общей сложности из ветхого и аварийного жилищного фонда будет переселено 80,4 тысячи человек. Общий объем финансирования областной программы Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда на 2006 - 2010 годы из различных фондов составит 28808,91 миллиона рублей.

В настоящее время по Московской области насчитывается 7368 объектов ветхого и аварийного жилья. Общая площадь проблемного фонда составляет 2 510 097 кв. метров. Сложнейшая задача по его ликвидации потребовала длительного подготовительного периода. Была разработана соответствующая разрешительная документация, опробовано несколько экспериментальных стратегий сноса и расселения, накоплен богатый опыт. Сейчас можно говорить о том, что программа заработала в полную силу. В прошлом году в Подмосковье из ветхого жилья были переселены около 1400 семей.

Комментируя результаты выполнения областной программы, губернатор Московской области Борис Громов заметил: В предыдущие годы было переселено чуть более 3000 семей. Сейчас дело пошло лучше. В 2007 году темпы переселения только увеличились. По итогам первого квартала они оказались выше прошлогодних в 4 раза.

Объемы целевого строительства под нужды жильцов ветхих домов продолжают наращиваться. Как заявил министр строительства региона Евгений Серегин, в текущем году строители планируют снести около 200 тысяч кв. метров ветхого жилья. В прошлом году ветхий фонд сократился на 190 тысяч кв. метров.

Для решения поставленной задачи брошены силы как подмосковного, так и московского строительных комплексов. И это вполне логично. Сегодня, когда из столицы в область ушло практически все массовое жилищное строительство, крупнейшие застройщики, такие, как СУ-155, ПИК, ДСК-1, Главмосстрой и пр., сделали акцент на губернские города.

В Москве лидеры рынка ведут большинство проектов по реконструкции пятиэтажного фонда. Придя на рынок Подмосковья, столичные строительные компании принесли на него свой опыт решения подобных задач. Сейчас они во многих городах Подмосковья ведут снос и переселение жителей ветхих домов.

Наиболее оптимальная стратегия здесь - комплексная реконструкция всей территории, на которой расположены ветхие дома. Речь идет не только о том, чтобы снести двухэтажное старое здание и на его месте возвести новую многоэтажку. Необходимо одновременно решать все вопросы, связанные с инфраструктурой и коммуникациями. Возьмем, к примеру, 8-й микрорайон в Одинцове. Здесь запланировано снести 63 тысячи кв.метров ветхого жилья и на их месте возвести современные дома (17-24 этажа) общей площадью 400 тысяч кв. метров. Существенно увеличившаяся площадь жилья позволит часть ее (около 15 процентов) выделить для переселенцев, остальное - на рынок. Кроме этого в микрорайоне будут построены 2 школы, 3 пристройки к поликлинике и детским садам, пожарное депо.

Схема переселения в 8-м Одинцовском микрорайоне - наиболее оптимальная для работы по сносу и переселению. Она предполагает наличие так называемой стартовой площадки, когда вначале возводятся два новых дома, туда переселяют жильцов из сносимого ветхого жилья и дальше стройка идет своим чередом.

Но это - идеальный вариант. Как правило, плотность застройки не предполагает наличие стартовой площадки. Приходится сперва сносить ветхие дома, а потом на их месте строить новые. Спрашивается: куда деваться жильцам? В данном случае инвесторы проекта вынуждены идти по пути переселения жителей сносимого дома на специальные резервные площади. Поясним на примере. В микрорайоне Ольгино (город Железнодорожный) сносом и переселением занимается компания СУ-155. Здесь предполагается снести 6 домов общей площадью 3382,49 кв. метра, а на их месте построить 3 дома серии ИП-46С общей площадью 39780,1 кв. метра. Требуется переселить 109 семей.

Схема работы следующая: вначале сносят один старый дом, на его месте строят стартовый. Жителей снесенного дома до того момента, как будет построен новый, переселяют в специально приобретенные для этого квартиры. Похожая схема будет реализована и в городе Химки, где на месте ветхих домов будут возведены три новых общей площадью 120 тысяч кв. метров.

Понятно, что чем больше снос, тем больше проблем. В Щелкове, например, та же СУ-155 сносит целых 9 ветхих домов, на месте которых построит три многоэтажных жилых здания (12-эт., 17-эт. и 12-14-эт.) общей площадью 17076 кв. метров. Для нужд переселенцев в проекте запланировано 15 процентов от общего числа новых квартир. Половину из 9 старых домов уже переселили в стартовый дом. Остальные дома под переселение готовы, осталось пройти бюрократические процедуры.
По соседству с аэропортом "Шереметьево" может появиться новый район массовой застройки. На днях шеф московского стройкомплекса Владимир Ресин выдал неожиданную новость: "Земли в Москве больше, чем кажется". В том смысле, что дефицит земель под массовую застройку в Москве - надуманный. В один из новых городских районов могут превратиться бывшие деревни, примыкающие к аэропорту "Шереметьево".

Стройкомплекс на намерен снижать темпов - вслед за освоением полей аэрации почему бы не освоить промзоны, бывшие свалки и уж тем более еще сохранившиеся в территориальной черте Москвы деревни. Обширное поле для застройки представляют собой земли Молжаниновского района, вошедшего в состав Cеверного административного округа в 1992 г. И хотя эта местность "с отягощениями" с точки зрения что застройщиков, что потенциальных покупателей квартир - над головой шумят самолеты, а коммуникации тянуть далековато, - бывшие деревни Филино, Черкизово, Новодмитровка, Подрезково, Бурцево, Новоселки, Мелькисарово, Молжаниновка скоро могут слиться в очередной "район массовой застройки".

До "экс" еще далеко

Молжаниновский, в состав которого входят 8 экс-деревень, называют последним районом столицы, пригодным для массовой жилой застройки. В местной управе "Фокусу" обозначили два явных преимущества этого района: большая площадь под потенциальную застройку и хорошая экологическая обстановка. Обстановка, в принципе, другой здесь быть и не может. Смена статуса с деревенского на городской мало что изменила внешне - патриархальная жизнь здесь цветет летом и плывет осенью. "Деревенские" бывшими себя не считают и до сих пор говорят: "А вот у вас в городе..."

О том, что с Молжаниновским районом соседствует территория аэропорта "Шереметьево", чиновники говорят вскользь, чтобы не разрушить светлый образ окраины, а уровень шума называют "умеренным". Во времена существования Советского Союза самолеты, вылетая из "Шереметьева-2", делали большой круг над областью, проходя над территорией Молжаниновского района на большой высоте. Уровень шума в районе действительно был допустимым. Сейчас же многочисленные отечественные и зарубежные авиакомпании таких кругов над Подмосковьем уже не описывают, и уровень авиационных шумов на территории Молжаниновского района со стороны аэропорта, по словам сотрудников местной администрации, превосходит норму для жилых микрорайонов.

Заместитель председателя Комитета по архитектуре и градостроительству правительства Москвы Николай Родионовский заявил недавно о том, что Молжаниновский район находится в шумовой зоне аэропорта "Шереметьево" и жилье там строить не будут, а планируется построить объекты, которые по технологическим нормам соответствуют этой зоне. В свою очередь, в управе Молжаниновского района ситуацию "Фокусу" прокомментировали так: "В Москве нет района большей площади. И он уже давно мелькает как перспективный в плане застройки".

Жизнь на взлетной полосе

Основная объективная помеха строительству - отсутствие системы инженерных коммуникаций. Из-за удаленности района от города их прокладка в начале 1990-х показалась неоправданно дорогой. Поэтому ждали, пока будут освоены все районы, расположенные "на подходе" к Молжаниновскому. Последним из них стало Куркино. На него застройщики и рассчитывают.

На самом деле, несмотря на заявления г-на Родионовского, проект освоения Молжаниновского района существует и гуляет по кабинетам мэрии. Проект предусматривает возведение жилого района общей площадью квартир около 800 000 кв. м. Деревенским жителям предлагают заманчивые варианты: переехать в другой район либо "где-нибудь" переждать строительство, а потом вернуться на прежнее место и поселиться в новом коттедже.

В префектуре Северного административного округа "Фокусу" о проекте застройки Молжаниновского района ничего сказать не смогли, зато уверили, что жить там смогут все те же работники аэропорта "Шереметьево" и жители снесенных домов. Есть лишь маленькая оговорка - если доплатят разницу между компенсацией за снесенное жилье и стоимостью нового. Конечно, в районе есть дома разного уровня. Те, кто недавно отстроился, не то что в панельную клетушку, вообще никуда переезжать не хотят. С другой стороны, и бабульки, живущие в полуразвалившихся домиках, привыкшие таскать воду из колодца и наблюдать за собственными курами из окна, ни за какие блага с места сами не сдвинутся.

Пока в районе никаких признаков надвигающегося массового строительства не наблюдается. Один из представителей молжаниновской управы сказал: "Это там, в Москве думы гудят, волосы на голове шевелятся. Как скажут "вперед", так мы и будем строить. Да и то если что-нибудь дадут. А вообще местные власти обычно не участвуют в строительстве, участвуют только в раздаче пинков. А строителей приводит правительство. Хотя мы бы и сами могли освоить весь объем строительства. Мы что, работать не умеем?"

Спортивные радости

Масштабы района, раскинувшегося аж на 1650 га, похоже, навели столичное правительство на мысль о том, что там можно не только строить жилые дома, но и реализовать менее банальные проекты. 20 июля 1999 г. вышло в свет постановление московского правительства № 652 "О строительстве в Москве автодрома трассы "Формула-1" и гольф-поля с инфраструктурой". В нем даже предписывалось расторгнуть договора с землепользователями участков, отведенных под будущие стройки. С тех пор от всех этих планов осталось лишь решение построить стадион для автоспорта (никак не связанный с "Формулой-1"). В обустройство автодрома, по словам чиновников, готовы вложить деньги некие итальянские инвесторы-проектировщики, а год назад Юрий Лужков даже подписал меморандум, закрепляющий право инвестирования работ за итальянцами. Как говорят в молжаниновской управе, сумма вложений составит $900 млн. Но зная историю со строительством трассы "Формулы-1" в Москве (от этого проекта, который те же чиновники в свое время называли делом решенным, сегодня остался пшик), будущее итальяно-молжаниновского автодрома не кажется определенным.

Как сообщил Александр Цивьян, начальник проектной территориальной Мастерской-19 Северного административного округа ГУП "НииПИ Генплана" г. Москвы, занимающейся проектированием Молжаниновского района, ситуация складывается непросто. Основные трудности все-таки связаны с авиашумами аэропорта "Шереметьево". К тому же аэропорт периодически пытается затеять строительство новой взлетно-посадочной полосы. "Чтобы начать строить квартиры, в которых люди будут чувствовать себя комфортно, нужно договориться с авиаторами относительно организации полетов над районом. Учитывая, что договариваться надо не только с федеральными структурами, но с частными авиакомпаниями, дело значительно усложняется", - говорит Цивьян.

Вариант, при котором мэрия сможет перекроить работу "Шереметьева", кажется абсурдным. Строить дом, жители которого будут жить по расписанию аэропорта, тоже абсурдно, но не менее, чем выглядит проект Куркина, - в этом районе счастливые обладатели квартир с улучшенной планировкой вдыхают ароматы расположенной неподалеку птицефабрики...

При всех трудностях мэрия не отказывается от своей идеи: сейчас активно разрабатываются проекты развития территорий, которые могут быть застроены при любом варианте дальнейшего развития "Шереметьева". Таких территорий две. Одна - полоса, проходящая вдоль Ленинградского шоссе от Международного шоссе до транспортной развязки. Вторая - участок земли, примыкающий к городу Химки вдоль Международного шоссе.

По самым оптимистичным прогнозам, освоение начнется не раньше 2005 г. Неясно, будут ли жилые дома района полностью коммерческими, либо среди жилья будет некоторая доля муниципального.

Недавно отстроенные, а вместе с ними и полуразвалившиеся дома, заросшие участки, покосившиеся заборы стоят на перспективной земле - это местные жители уже усвоили. "Мне сказали, что в перспективе здесь может появиться многоэтажная жилая застройка. А со мной инвесторы заключат договор и переселят. За дом, участок и стройматериалы обещают компенсацию по рыночной стоимости. Район можно выбрать самому, но, думаю, это будет адрес из разряда "прямо, послезавтра налево", - говорит владелец коттеджа в Новодмитровке, одной из бывших деревень района. - Если квартира будет больше положенного - доплачивай. Земля тут дорогая, но здесь стоит мой дом, построенный на собственные деньги, и никакая компенсация не поможет и не спасет".

Еще 600 га из 1650 га молжаниновских земель может уйти под уже упоминавшийся гольф-клуб. Между Ленинградским и Международным шоссе планируется создать систему гольф-полей. Функции заказчика и застройщика гольф-комплекса с инфраструктурой выполняет Межрегиональная молодежная общественная организация "Федерация профессиональных гольфистов". Организацией уже подготовлена исходно-разрешительная документация гольф-клуба.

Правительством Москвы утверждена программа вывода организаций, находящихся на территории строительства гольф-поля, разработанная префектурой Северного округа совместно с ЗАО "СИТИ-СТРОЙ", фирмы со "спортивной биографией". Директор "СИТИ-СТРОЙ" Сергей Лабацкий входит в совет московского регионального отделения Всероссийского добровольного общества "Спортивная Россия", возглавляемого председателем Госкомспорта России Вячеславом Фетисовым.

Возведение гольф-комплекса потребует сноса жилых домов деревни Бурцево. Территория деревни расположена в центре района - сюда не доходит шум аэропорта, есть два озера (в планировке будущего гольф-комплекса водоемы сохранены). Администрация района уже проводила опросы, чтобы выявить, сколько жителей согласны покинуть насиженные места и переехать в другие районы города. Большинство семей переселяться, как и следовало ожидать, вообще не настроено. Переселение жителей, предоставление им нового жилья, а также выплата финансовой компенсации будут осуществляться за счет средств инвестора и заказчика. В местной администрации говорят, что есть надежда на то, что инвестору удастся "как-нибудь договориться или найти общий язык" с жителями, не желающими покидать деревню.